פינוי דייר מוגן בשל אי תשלום מיסי עירייה

בנסיבות אלה, אשר מצדיקות גם את ההיתר לעריית ירושלים לבצע עבודות לתחזוקת המבנה, אין מקום ליתן צו פינוי נגד הנתבעים בשל אי תשלום שכר דירה או בשל ביצוע העבודות במושכר.

התביעות היו תביעות פינוי כנגד דיירים מוגנים בשלוש החנויות בבניין, מהטעם שהללו לא שילמו את דמי השכירות.

...

לפיכך, תביעת התובעת 1 נדחית.

לפיכך אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות בסך 20,000 ₪.

לטענת הנתבע, כתב התביעה לוקה בחוסר תום לב, העדר גילוי ואף הטעה.

יתר על כן, הטענה אינה מתיישבת עם המסמכים: הקבלה, ת/2, בה מצוין כי דמי השכירות שולמו בגין התקופה שבין 2007-2014 ("על חשבון שכירות מוגנת 2007-2014"), ומכתבה של ב"כ התובעת לנתבע מיום 29.7.2014, בו נכתב: "לידיעתך – צו כנוס הנכסים, שניתן לפי עריית חיפה, בוטל על פי פסק דין מיום 1.7.2014 ולכן אין כל סיבה שתעכב את תשלום דמי השכירות. אתה מתבקש בזה לשלם למרשתי – תוך 7 ימים את חוב דמי השכירות המגיע ממך, וזאת כדי למנוע נקיטת הליכים משפטיים נגדך וכדי לחסוך הוצאות מיותרות". ברי כי לו הוסכם בין הצדדים, כטענת הנתבע, כי יש לערוך היתחשבנות ביחס לנזקיו בטרם קביעת הקף חובו של הנתבע בגין דמי השכירות שלא שולמו ו/או לו הסכום של 5,000 ₪ היתייחס לשנת 2014, לא הייתה ב"כ התובעת טוענת כי הנתבע מעכב את תשלום דמי השכירות.

'בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית המשפט, בין השאר, לאופן היתנהגותו של הדייר המוגן; לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה; לשאלה האם שולמו על ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום; למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת; למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי); לאופן היתנהגותו של בעל הדירה; ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן'.

...

הנתבע ישלם לתובעת את הסכומים המפורטים בסעיף 39 לפסק דיני, במלואם, בתוך 90 יום מהיום.

ככל שלא ישלם הנתבע את הסכומים הנקובים בסעיף 39 במלואם בתוך 90 יום מהיום, תקום לתובעת הזכות לפנותו מהמושכר.

התובעת תשלם את המחצית השנייה לאלתר.

בפרק ה"סוף דבר" נכתב כך: "כאמור בהסכם השכירות נספח 2 אין מדובר בשכירות מוגנת, לא שולמו דמי מפתח כלל, החוזה מדבר בעד עצמו (מיסמך בכתב). בנוסף, כמפורט לעיל בכתב התביעה, קיימות הפרות בוטות של הסכם זה, לרבות ביצוע עבודות בנייה ותוספות בניה ללא הרשאה, אי תשלום דמי שכירות ראויים, העדר הסכם שכירות עדכני, אי תשלום חובות עבר, סרוב הנתבעות לחתום על הסכם דמי שכירות ראויים וסירובם להתפנות מהנכס". למען שלמות התמונה יצוין כי צוואת המנוח מעלה שהנתבעת 1 היא נכדתו והנתבעת 2 היא בתו.

אשר לרישום ההחזקה במושכר בערייה – הנתבעות טוענות כי התובע הוא שגרם לרישום הנכס תחת החזקתו בכך שהודיע לעירייה שאין מדובר בדיירות מוגנת.

נשלח לו מכתב התראה; (6) בשנת 2002 בוצעה הפרה שישית: המנוח מבקש לצרף את בנותיו להסכם, ומסורב; (7) הפרה שביעית בשנת 2003: המנוח מבקש לרכוש את הזכויות בחנות, ומבלבל במינוח בין דיירות מוגנת ודמי מפתח; (8) הפרה שמינית: בשנת 2020 התובע ביקש לבקר בנכס, אך נענה בשלילה; (9) הפרה תשיעית: בשנת 2021 הנתבעות נתבקשו לשלם דמי שימוש ראויים על תוספות הבנייה שבוצעו ואין בגינן הסכם, והשיבו בשלילה; (10) הפרה עשירית: בשנים 2021-2010: הנתבעות תפסו החזקה בנכס ללא הרשאה והן פולשות, בלא שעמדו בתנאי סעיף 23 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972; (11) הפרה 11: בשנת 2021, בעקבות ביקור בנכס, גילה התובע שהנתבעות בנו גלריה ללא היתר וללא הרשאה מבעל הבית; (12) הפרה 12: התובעת נימנעו מלשלם שכר דירה ללא תיקרה; (13) הפרה 13: הנתבעות המשיכו בתפיסת שטח החצר, ותפסו 4 מ"ר נוספים ללא היתר; (14) הפרה 14: ניבנתה תוספת בניה נוספת ללא היתר.

...

הכף הייתה נוטה להיעתר משום שמדובר במידע שנמצא בידיעה בלעדית של הנתבעות ויש קושי לבררו בדרכים אחרות.

ברם אם התובע יבקש לשוב לסוף התור כדי להעלות את הטענה – אך הפעם יניח תשתית מינימלית בעניינה – נראה לי שיש מקום לאפשר זאת בשים לב לאמת המידה הליברלית הנוהגת, כפוף לתשלום הוצאות בגין ההתדיינות עד כה. טענה חדשה שנייה שהתובע מבקש להעלות היא שלאחר הגשת התובענה הוא גילה שהנתבעות בנו גלריה ללא אישור וביצעו תוספות בניה מהעת האחרונה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, דין הבקשה לתיקון כתב התביעה להידחות.

מדובר בעבודות שהצריכו הסכמה מראש של בעל הבית, ואשר בהעדרה, יש לראות את המנוח כמי שפעל בנכס כבתוך שלו.

כך, וינברג נישאל איזה מיסים לטענת התובעת לא שולמו, והשיב: "מה שנזכר בתצהיר שלי. סעיף 6 לנספח ג' כתוב שהשוכר מתחייב לשלם את המיסים החלים על המושכר לפי החוק, בין מצד הערייה ובין הממשלה" (עמ' 37 לפרוטוקול, בשורות 17-16).

לא מצאתי כי התובעת עמדה בנטל להוכיח קיומה של עילת פינוי בגין אי תשלום מיסים החלים על הנכס.

שיקולים נוספים שעל בית המשפט להדרש אליהם הם עילת הפינוי וחומרת ההפרה; האם הדייר המוגן שילם דמי מפתח או שהוא דייר מכוח חוק; משך התקופה שבה הדייר המוגן נהנה מזכות הדיירות המוגנת; מהות הנכס (דירת מגורים או בית עסק); אופן היתנהגותו של בעל הדירה; ונסיבותיו האישיות של הדייר המוגן (רע"א 4020/13 יניב נ' פז, פסקה 32 לפסק הדין (28.10.2013)).

...

בנסיבות אלה, ספק בעיניי אם דיון והכרעה בעילה זו היו מובילים למסקנה לפיה מתקיימת עילת פינוי נוספת.

במקרים שבהם דובר בהפרה יחידה לאחר עשרות שנות שכירות, בית המשפט נטה להיעתר לבקשה למתן סעד מן הצדק (ראו, למשל, ע"א (מחוזי ירושלים) 2761-10-13‏ ‏ עמוס נ' זפט (25.8.2014); בקשת רשות ערעור נדחתה: רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב (3.11.2014); ע"א (מחוזי ירושלים) 36209-04-11‏ לוי נ' מרקוביץ (2.11.2011), שם נקבע כי מדובר בתביעה ראשונה בעשרות שנות שכירות, ובשכירות שמבוססת על תשלום דמי מפתח); בקשת רשות ערעור נדחתה (רע"א 8952/11 מרקוביץ נ' לוי (18.1.2012)).

סוף דבר, התביעה מתקבלת בכפוף להוראות לעניין סעד מן הצדק כאמור בפסקה 46 לעיל.

תביעה של בעלים של דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפינוי דייר מוגן, וכן תביעה כספית לתשלום הסך 48,359 ₪ בגין אי תשלום דמי שכירות.

אי תשלום מיסי הערייה מהוה הפרת חובה, אך התובעות לא צרפו את חוזה השכירות במלואו, כך שלא ניתן לדעת האם אי תשלום מיסי ערייה מהוה עילת פינוי.

ניתן היום, ו' שבט תשפ"ד, 16 ינואר 2024, בהיעדר הצדדים.

...

בכתב ההגנה טען הנתבע שיש לדחות את תביעת התובעות מהסיבות כדלקמן: הנתבעת ורעייתו המנוחה רכשו את זכויות הדיירות המוגנת בדירה מאת חב' רמלוד.

גם אם יש עילת פינוי נגד הנתבע, סבור אני שיש מלוא ההצדקה ליתן לנתבע סעד מן היושר ולא להורות על פינויו, מהסיבות כדלקמן: מההליכים השונים אותם סרנו לעיל, עולה שהתובעות עושות כל אשר לאל ידן לסלק את הנתבע מהדירה, לרבות תביעה שלא כדין לדמי שכירות העולים כמה מונים על שכר הדירה המוגן; מהדיון בבקשה לצו מניעה זמני עולה בבירור שהתובעות מנסות להאשים את הנתבע במעשים שעושים דיירים אחרים בבניין; התובעות הסתירו מבית המשפט מסמכים רלוונטיים רבים אשר מצויים בידיהן, כך שבית המשפט אינו יודע את האמת לאמיתה בשלמותה; התובעות לא צירפו אפילו קבלה אחת ששלחו לנתבע עבור תשלום דמי שכירות, למרות הודאתן שהנתבע שילם להן דמי שכירות עבור 14 חודשים; התובעות לא מילאו חובתן על פי חוק הגנת הדייר לבצע עבודות תחזוקה בבניין, עבודות אשר הנתבע נאלץ לעשותן.

מכל האמור לעיל, עולה שערך העבודות אותן ביצע הנתבע עבור התובעות או במקומן (ראה נספחים 4, 4א, ו-4ב לתצהיר הנתבע) עולה על דמי השכירות בסך 7,500 ₪ הנ"ל. לאור זאת איפוס ההתחשבנות בין הצדדים מהווה את הסעד מן הצדק בתיק זה. פיצול סעדים: לאור דחיית התביעה על כל חלקיה, אין מקום ליתן היתר לפיצול סעדים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעות נגד הנתבע, ודוחה את הבקשה למתן היתר לפיצול סעדים.