פינוי דייר מוגן בעסק סעד בשל חוסר צדק

ממילא לא ברור מדוע הרצון להשיב לידיו את רכושו בהתאם לדין יש בה משום חוסר תום לב וכל מגעים ומשא ומתן שנוהל בין הצדדים אינו רלבאנטי לפסק הדין.

בפסיקה נקבעו תנאים להפעלת הסמכות המנויה בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר ואלו הם: (1) היקפה של ההפרה וטיבה; (2) השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק; (3) שיטתיות בבצוע הפרות; (4) יסוד נפשי של זדון או חוסר תום־לב בבצוע ההפרה; (5) האם ההפרה תוקנה; (6) הרקע ההסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות; (7) סכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים); (8) בחינת ההיתנהגות לאחר הגשת התביעות ולאחר פסקי־הדין שניתנו.

ואין לי אלא להפנות לדברי הש' בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159): "מבית-משפט זה צריך ... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נימנה עימם), תוסר מעליהם הגנת החוק" בנסיבות אלו, של אי הגשת ראיות, ואי נכונות להרוס את התוספות שניבנו ללא היתר, איני מוצאת מקום ליתן סעד מן הצדק.

...

ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור.

התביעה מתקבלת.

בהמשך לשורה של כתבי בית דין והחלטות בעיניין זה, ביום 29.6.2014 ניתנה החלטה על מחיקת התביעה כנגד נתבעת 2 מחמת חוסר מעש (כב' השופט ג' ארנברג).

בתצהיר הצהיר עיקרמאוי כך: "אני מכיר את משרד ההסעות עבדו, הפועל משנות החמישים, וקודם לכן נוהל במקום עסק של הרכב חלקי רכב. ידוע לי כי המנוחים סעד ו-צאלח טאהר עבדו ז"ל שכרו את המושכר מהמנוחים חאג' מחמוד טזיז ז"ל, עבדללה שעבאן ז"ל נציג מישפחת דג'אני והמנוח יעקוב הנדיה, וזאת תמורת דמי מפתח ששלמו הן לדייר הקודם שאני זוכר את שמו והן לבעל הנכס" (סעיף 4 לתצהיר; ההדגשה הוספה.

כידוע, בבוא בית המשפט לשקול אם להעניק סעד מן הצדק עליו לאזן בין חומרת ההפרה לבין חומרת התוצאה של פינוי הדייר המוגן מן המושכר.

...

סיכומם של דברים: התביעה מתקבלת במובן זה שעל הנתבע לפנות את המקרקעין אלא אם יעמוד בתנאים המצטברים הבאים, במסגרת סעד מן הצדק: (1) הנתבע ישלם את דמי השכירות שבפיגור (היינו, סך של 8,800 ₪ לחודש, מהם 6,600 ₪ לתובעים, בהתאם לחלוקה שבין משפחות דג'אני והנדיה מחד וטזיז מאידך.

(2) נוסף לדמי השכירות שבפיגור, וכתנאי נוסף למתן סעד מן הצדק, ישלם הנתבע לתובעים סך של 65,000 ₪, וזאת, לא יאוחר מיום 1.8.2017.

סוף דבר, התביעה מתקבלת במובן האמור בסעיפים 37-34 לעיל.

מנגד נטען על ידי הנתבעים כי, נטל ההוכחה מוטל על התובעים להוכיח את עילות הפינוי כנגד כל אחד מן הנתבעים; טענת התובעים בעיניין הפסקת השותפות בשנת 1999 היא בבחינת הרחבת חזית; השותפות אינה קשורה להסכם השכירות, היא הוקמה שנתיים לאחר חתימת הסכם השכירות; היא הוקמה רק לצרכי מסוי ואין לה כל זכויות בנכס; אין לקבל את טענת התובעים שרבנו אינו מישתתף בדמי השכירות; שכן, הוצאות המושכר שולמו על ידי העסק, כך גם דמי השכירות; בשנת 2005 העביר רבינו סך של 125,000 דולר לחשבון הבנק של העסק כדי שהעסק ימשיך להתקיים ולשלם חובות ותשלומים שוטפים; רבינו היה מעורב בעסק משך כל השנים ושילם סכומי כסף נכבדים לעסק; התובעים מעולם לא שלחו מכתבי התראה למי מהנתבעים על הפרות הנטענות; אין מחלוקת שהתובעים קיבלו את מלוא דמי השכירות בגין המושכר; רבינו ויצחק לא נטשו את המושכר; מאז פטירתו של יצחק, דוד משמש מנהל העסק; רבינו היה מגיע לבקר את העסק בכל תקופה מסוימת ודוד היה מעדכן אותו על מצב העסק ומתייעץ איתו בעיניין זה. הנתבעים ממשיכים וטוענים כי, חפציבה נהייתה דיירת מוגנת לאחר פטירתו של יצחק בהתאם לסעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר; התובעים לא הוכיחו שחפציבה ויתרה על זכויותיה בדיירות המוגנת לטובת דוד לאחר פטירת יצחק; חפציבה מינתה את דוד להמשיך לנהל את בית העסק עבורה.

כאמור, בדרך כלל, סעד מן הצדק נועד למניעת פינוי הדייר כדי שלא ימצא עצמו מחוסר דיור.

...

עם זאת, בשים לב לנסיבות שגרמו להפרת ההסכם על ידי הנתבעים בצל האירועים הביטחוניים והעבודות של הרכבת הקלה שנכפו עליהם, ובשים לב למשא ומתן שהתנהל בין התובעים לבין הנאמן על נכסי דוד, וההסכמות אליהן הם הגיעו, שהתובעים מציינים בסיכום טענותיהם כי אין הם חוזרים בהם מהסכמות אלה, סבורני כי יש מקום למתן סעד מן הצדק הפוך, באופן שצו הפינוי יהיה מותנה בתשלום פיצוי כספי בסך של 1,800,000 ₪, כפי שנקבע בהסכם אליו הגיעו התובעים עם הנאמן.

סכום הפיצוי הנ"ל מביא בחשבון אף את זכותם של התובעים לחלקם בדמי המפתח עקב העברת הזכויות מיצחק ו/או חפציבה ורבנו לדוד, ולפיכך אין מקום להיעתר לבקשת התובעים לפיצול סעדים על מנת שיוכלו להגיש תביעה כספית נפרדת.

סוף דבר ניתן בזאת צו פינוי המורה לנתבעים לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו לתובעים, וזאת כנגד הפקדת סכום הפיצוי שנקבע לעיל, בידיו הנאמנות של הנאמן על נכסי דוד במסגרת תיק הפש"ר, עו"ד צבי שלה.

אכן הלכה ידועה היא שככלל לא יינתן סעד אשר לא התבקש בבית משפט, אולם נקבע כי במקרים חריגים ובהתקיימותם של שלושה תנאים רשאי בית משפט לפסוק סעד שלא התבקש באופן מפורש, ולהלן התנאים כפי שפורטו בע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש (13.10.2017): הסעד דרוש לשם הכרעה בשאלות המהותיות שבמחלוקת או לשם עשיית צדק; הסעד נובע ישירות מהסעד שהתבקש בכתב התביעה; כל העובדות הדרושות להענקתו של הסעד התבררו ובידי בית המשפט עומדות הראיות הדרושות לצורך מתן הסעד ללא צורך בהתדיינות נוספת.

חזוק למסקנתי אני מוצאת גם בפסק דין נחום שעניינו דומה לענייננו, כאשר גם שם הוכר רשיון מכללא במקרקעי ציבור בנסיבות חריגות של שישים שנות החזקה במקרקעין וקיומן של אינדיקאציות לכך שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ולאפשר המשך החזקה בקרקע ובלא שננקטו צעדים ממשיים לסילוק יד. חזוק נוסף למגמה זו אני מוצאת באמירות שנזכרו בהילכת ג'אעוני שאוזכרה לעיל ובמיוחד אמירות כב' השופטת ד' ברק-ארז וכב' השופט עמית, בדבר הצורך לתת משקל יתר לאנטרס הפרטי כדי למנוע עוות דין, ובלשונו של כב' השופט עמית בסעיף 2 לפסק הדין הנ"ל בעמ' 93: "כאשר מתן רשות ערעור נידרש למנוע עוות דין או בשל שקולי צדק, רשאי בית המשפט ליתן לאנטרס הפרטי משקל גדול יותר מהמקובל ולאפשר רשות ערעור בגילגול שלישי: "קיימים מקרים נדירים ביותר שבהם תחושת הצדק שבקשת רשות לערער מעוררת לפני השופט הדן בה היא כל כך חזקה, עד שהוא יכול ליטול היתר לעצמו, לחרוג מהכללים, לתת לאנטרס הפרט משקל גדול יותר מכפי שמקובל בבקשות מהסוג הנידון, ולתת למבקש רשות לערער" (שלמה לוין תורת הפרוצידורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד סעיף 187 בעמ' 216 (מהדורה שניה, 2008); רע"א 9623/05 אבו קוטב נ' אגודת האבות המרוניטים ביפו [פורסם בנבו] (16.5.2006) – גם שם היה מדובר בתביעה לסילוק יד ובטענה לדיירות מוגנת; רע"א 5165/09 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' אשבת חברה לבניית מבני תעשיה בע"מ, בפיסקה ז [פורסם בנבו] (13.9.2009) – שם לא ניתנה רשות ערעור; ולאחרונה ברע"א 6884/21 דן ל.נ.א השקעות בע"מ נ' ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ [פורסם בנבו] (20.2.2022) – שם היה מדובר בתביעה לפינוי מושכר וניתנה רשות ערעור בשל חוסר צדק דיוני שעולה כדי עוות דין).

אם ייטען כי ההלכות שצוטטו לעיל, לרבות הילכת ג'אעוני, לא עסקו במקרקעי ציבור, אציין כי גם בהתאם להלכה הנוהגת כיום כי ניתן להכיר ברישיון לא הדיר גם במקרקעי ציבור במקרים חריגים אמנם, אך לטעמי המקרה כאן הוא המקרה הנכון להכיר בו כמקרה חריג.

...

אני סבורה כי עניין זה ראוי לאור המלצת כב' השופט לנדוי, לאור השתלשלות הנסיבות, לאור קיומה של הבטחה והסכמה להעניק ממילא הזכויות בשטחים שמחזיקים התובעים בכפר מזרעה ובהעדר הבדל של ממש בין שטחים אלו והשטחים שמחזיקים התובעים בחלקה בנהריה.

אשר על כן אני מקבלת התביעה בחלקה, באופן שבו אני מורה כי לתובעים יוענקו זכויות במקרקעין בהם הם מחזיקים בכפר מזרעה ובחלקה בנהריה בשטח של 41 דונם, ופיצוי זה יהיה פיצוי מלא בעין, אשר ייתר את הצורך בדיון לגבי זכאות לפיצוי כספי נוסף.

משכך גם אין צורך לקבוע דבר בכל הנוגע לחוות דעת הצדדים באשר לאופן הערכת שווי המקרקעין וגזירת פיצוי מהערכה זו. סוף דבר: תביעת התובעים התקבלה בחלקה, כמפורט להלן: הוכח כנדרש כי בכפר אום אלפרג' למשפחות המנוחים ולתובעים הבאים בנעליהם היו זכויות בחלקות 14,15,24 בגוש 18160 ובחלקה 15 בגוש 18161 בשטח כולל של 40.827 דונם ובמעוגל 41 דונם בלבד.

תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק.

הנתבע טוען כי התובעים נהגו בחוסר תום לב. הנתבע טוען כי בשל התשלומים המיותרים ששילם במשך 17 שנים, התובעים חייבים לו 48,216 ₪.

במסגרת הדיון בשאלה האם יש הצדקה לנהוג לפנים משורת הדין וליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת חומרת המעשה או המחדל מצד הדייר.

מגמה זו צברה תאוצה לאחרונה בשורה של פסקי דין אשר נטו שלא ליתן סעד מן הצדק במיוחד לדייר בבית עסק.

...

לאור האמור, לא שוכנעתי כי הנתבע מתפרנס מהחזקת המושכר וכי פינויו ישבור את מטה לחמו.

אשר על כן, התביעה מתקבלת.

סוף דבר 15.