פינוי דייר מוגן בגין אי תשלום שכר דירה

בתביעה האחת, הנדונה בתיק 55677-02-15, עתרו התובעות לפינויו של הנתבע, דייר מוגן במושכר, בגין אי תשלום דמי שכירות והפרת תנאי השכירות.

הוראה זו פורשה בפסיקה כמחייבת נתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, נתוק המהוה תנאי בל יעבור לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף זה. כפי שסוכם על ידי המלומד דוד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה 2 (להלן- "בר אופיר בספרו") בעמ' 2- "לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של נתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131(1) לחוק ...(ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהחטר, פ"ד טו 1320) ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות (ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואשוילי, פ"ד ט' 490)". הבחנה נוספת שנקבעה בפסיקה הרלוואנטית לענייננו הנה כי בעל בית אינו יכול ליצור עילת פינוי יש מעין בסרבו לקבל את דמי השכירות, ולפיכך לא קיימת עילת פינוי בשעה שבעל בית מסרב לקבל את דמי –השכירות (ראו בר אופיר בספרו, עמ' 7 עד 8)- "כאשר בעל בית מסרב אפילו פעם אחת לקבל דמי-שכירות, וברור שלא שינה את עמדתו, אין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהציע אותם כל פעם מחדש. ברור כי בעל הבית יכול לשנות מעמדתו הסרבנית, בהודעה פשוטה המופנית לדייר או במעשה אחר שמהם עולה ברורות כי בעל הבית מוכן, מעתה ואילך, לשוב ולקבל את דמי- השכירות. מכל מקום, חבותו המחודשת של הדייר להציע ולשלם את דמי השכירות לא תקום אלא בעקבות מעשה גלוי של בעל הבית (ע"א 160/50 לוי נ' מצא, פ"ד ח' 537; ע"א 63/55 פ"ד י' 190). מדברים אלה מתבקשת מסקנה כי כאשר בעל בית מסרב לקבל דמי שכירות, במשך תקופה ארוכה, אין הוא יכול לבוא לדייר בטענה שאיננו משלם את שכר הדירה. הנתוק בהמשכיות התשלומים צריך להיגרם כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר, ולא עקב סרובו של בעל הבית (ע"א 388/64 בית שמעון (ביניין) בע"מ נ' מדים בע"מ, פ"ד יט (1) 281). בעל הבית איננו רשאי לאחוז בתחבולות ותכסיסים בכדי להכשיל את הדייר ולמנוע ממנו לשלם את דמי- השכירות כסדרם, ואם אמנם ילך בעל הבית בדרך של הכשלה מכוונת מראש- הוא לא יוכל ליצור על פיה עילת פינוי (ע"א 54/50 רוזנבלט נ' טרכטנגוט, פ"ד ו' ' 775). לשון אחרת: החוק מטיל אמנם על הדייר חובה לדייק בתשלומים, אולם מנגד מוטלת חובה מכללא על בעל הבית שלא להכשיל את הדייר ולא למנוע ממנו את האפשרות למלא את חיוביו. ואם הפר בעל הבית חובה זו, אין הוא יכול לבסס עילת פינוי על יסוד העובדה שלא קיבל את דמי- השכירות. עילה זו נסתרת שעה שהדייר מציע תשלום לבעל הבית, וזה עומד בסירובו להענות להצעה. ואם מילא הדייר אחר חובת ההצעה, הוא ממשיך ליהנות מהגנת החוק, למרות שפעולת התשלום לא הושלמה כתוצאה מהתנהגותו של בעל הבית. במצב דברים כזה רשאי הדייר לבחור לו דרך מתקבלת על הדעת לצורך מילוי חובתו, וללכת בדרך זו כל עוד לא בטל בעל הבית את סרובו. דרך זו יכולה להיות הפקדה בבנק או אף השארת התשלום בכיסו... הדייר ממשיך להנות מהגנת החוק ואיננו חייב לשלם את דמי השכירות עד שבעל הבית לא יגלה את דעתו כי הוא חוזר בו מסירובו (רע"א 6655/96 חן נ' אתדג'י, דינים עליון מד 799)" .

...

לסיכום נקודה זו, לא הוכח כי הנתבע הפר את חוזה השכירות בהפרה המקנה לתובעות עילת פינוי.

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה.

בשים לב להיקף ההליכים שהתקיימו בפני, בשתי תביעות נפרדות, שהראשונה שבהן נפתחה תוך כדי הדיון בתביעה קודמת, ישלמו התובעות לנתבע את הוצאותיו, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 20,000 ₪.

בנסיבות אלה, אשר מצדיקות גם את ההיתר לעריית ירושלים לבצע עבודות לתחזוקת המבנה, אין מקום ליתן צו פינוי נגד הנתבעים בשל אי תשלום שכר דירה או בשל ביצוע העבודות במושכר.

על הקושי העומד בפני הדיירים המוגנים נוכח היתנהלות השותפים בנכס עמד בית המשפט כבר בשנת 1984, כפי שעולה מס' 8(ב) בפסק הדין נ/2: "הבית בחלקו שייך לשני הקדשים, ושני הקדשים אלה על המתוואלי והנהנים אינם רשומים במשרד ספרי האחוזה אלא בביה"ד השרעי בירושלים, ובחלקו הנו מולכ והבעלים רשומים במשרד ספרי האחוזה. ההקדשים קיימים שנים רבות, הרבה למעלה ממאה שנה, וחלק מהנהנים על פי הקדשים פונים באופן אישי וישירות לנתבעים שלא באמצעות הממונים וגובים שכר דירה. לגבי שלוש החנויות, עם חלוף הזמן והשנים, נוצר מצב מוזר בו טוענים לבעלות וגם גובים דמי שכירות מהנתבעים, בין אם מכוח היותם ממונים (מתוואלים) על הקדשים בין מכח היותם נהנים של אותם הקדשים בין אם מכח בעלות (מולכ) ובין אם מכח היותם יורשים במולכ, דמי שכירות בשיעור של 30/24 של הנכס; במילים אחרות, המבוכה והמהומה לגבי נכס זה הגיע למימדים כאלה שקיימים 'תובעי דמי שכירות' בשיעור העולה ב 25% מעל לדמי השכירות החוקיים שהנתבעים חייבים בתשלומם." סרובו של הנתבע לשלם לתובע בטרם תוכח בעלותו באה על הרקע האפשרות שתשלום מסוג זה רק יפתח את הפתח לדרישות רבות נוספות.

...

לפיכך, תביעת התובעת 1 נדחית.

לפיכך אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבע הוצאות בסך 20,000 ₪.

בית המשפט ציין כי אין מחלוקת שהמבקש לא שילם את דמי השכירות שקבע בית הדין, ומשכך קמה עילה לפנותו מהדירה חרף מעמדו כדייר מוגן בה. עם זאת, נוכח משך מגורי המבקש בדירה, מצבו הכלכלי הירוד ומצבו הבריאותי הרעוע, קבע בית המשפט כי במקרה דנא קיימת הצדקה ליתן "סעד מן הצדק" שימנע את פינוי המבקש מהדירה.

המשיבה מוסיפה ומדגישה כי כל עניינו של ההליך דנא הוא ביישום הדין הקיים בנוגע למערכת היחסים שבין בעל הבית לבין הדייר המוגן: לחובתו של האחרון לשלם שכר דירה; ולאפשרותו של הראשון לידרוש את פינוי הדייר המוגן המפר את החובה האמורה.

לפיכך לא מתעוררת כל שאלה עקרונית המצדיקה את התערבותו של בית משפט זה. למעלה מן הצורך נטען כי בית הדין קבע בצדק את שכר הדירה לפי שווי השוק שלה בשנת 2011; וכי מצבה הירוד של הדירה רובץ לפתחו של המבקש, ולכן אין הוא יכול להיתלות בו כדי להצדיק אי תשלום שכר דירה.

...

חלק הארי של טענות המבקש מופנה – בסופו של דבר – אל שיעור דמי השכירות שקבע בית הדין לשכירות בפסק הדין הראשון.

לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, באתי למסקנה כי דינה להידחות.

משאלה הם פני הדברים, דין הבקשה להידחות, ומאליה נדחית גם בקשת עיכוב הביצוע שהוגשה בצדה.

בקשת הרשות לערער נדחית אפוא.

תביעה לפינוי דייר מוגן (בבית עסק) ותשלום דמי שכירות.

בתביעה דנן, שהוגשה על ידי שלושה מיורשיו של יהודה שפירא ז"ל (אברהם ישעיהו שפירא, חיים ישראל שפירא ויצחק שפירא, שלושתם יבדל"א), עתרו התובעים לפינוי המושכר בשל אי תשלום דמי השכירות, המהוים לטענתם עילה לפינוי הן על פי החוזה, הן על פי הדין.

לטענת הנתבע "התובע ידע היטב כי ברגע שיוכיח בעלותו – יקבל הכסף". לטענתו, כל עוד לא הוכחה בעלותם של התובעים בנכס אין הם יכולים לתבוע בכובעם כבעלים ובודאי שאין הם יכולים לידרוש את תשלומי שכר הדירה.

בסיכומיהם עותרים התובעים להורות על פינוי הנתבע מהמושכר על כל חלקיו ולחייבו בהוצאות ממשיות, בהתאם לשכר הטירחה שצורף לפיו התחייבו התובעים בתשלום שכ"ט של כ-60,000 ₪ ומע"מ. יצוין, כי בכתב התביעה עתרו התובעים גם לתשלום דמי שימוש ראויים ביחס לחלק הלא מוגן של המושכר בסך של 5,500 ₪ לחודש, אולם למעשה הם לא עמדו עוד על מתן סעד זה בסיכומיהם.

...

בהקשר הבוררות, מקובלת עלי גם טענת התובעים לפיה לא היה מקום לעכב את הדיון בתובענה זו ולהפנותו לדיון בפני הבוררים.

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים האמורים במקרה דנן, הגעתי למסקנה כי אין מקום ליתן סעד מן הצדק בעניננו.

בכך שהנתבע בחר שלא לשלם דמי שכירות במשך שנים רבות עד שלא יוצגו בפניו מסמכים כאלה ואחרים בדבר צווי ירושה, או מסמכים בדבר הבעלות בנכס, שאף בעל הבית המקורי לא נדרש להציג בעת חתימת הסכם השכירות המקורי, לקח הנתבע על עצמו סיכון שהתממש בסופו של דבר.

תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים, בלווי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות בסך 11,380 ₪.

טענות הצדדים טענות התובע לטענת התובע, התביעה הוגשה בשל אי תשלום דמי שכירות בין השנים 2011-2017 המסתכמים בסך של 11,380 ₪, בשל ביצוע בניה בתי חוקית (סגירת מרפסת ללא הסכמת התובע וללא היתר כדין) וגרימת נזקים לדירה ולדירות אחרות בבניין (חלקן בבעלות התובע).

מנגד, דוקא לתובע אין כל תעוד לפיו פנה אל הנתבע בטענה כי הוא אינו משלם שכר דירה ואף לטענתו המתין 6 שנים להגשת התביעה.

...

כך או אחרת, מצאתי, כאמור, שדינה של התביעה להידחות ועל כן לא מצאתי צורך להכריע בשאלה זו. שנית, מעדויות הצדדים והתנהלותם אכן התרשמתי כי התובע מבקש "למצוא" עילה על מנת לפנות את הנתבע מהדירה, יותר מאשר שהוא מוטרד מהפרות כאלה ואחרות של הסכם השכירות להן הוא טוען.

בנסיבות אלה, הגעתי למסקנה כי התובע לא הוכיח במידה מספקת את טענתו לפיה הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות, בשנים המדוברות, כפי שנטען.

לפיכך התביעה נדחית.