פינוי בני משפחה של דייר מוגן בשל הפרת תנאי השכירות

לטענת התובעת, הנתבעת הפרה שני תנאים עקריים בחוזה השכירות, הפרות אשר מהוות עילות לפינויה מהמושכר: הנתבעת סירבה לאפשר תיקון דליפת מים מהמושכר אל הדירה שמתחת למושכר.

בתביעה נטען שאחיה של הנתבעת, מר משה אלקובי, שחתם על חוזה השכירות, נטש את המושכר, וכי יתר בני המשפחה גרים במושכר ללא מעמד חוקי בו. בפסק דין מיום 11.6.1980 תביעת הפינוי נגד מר משה אלקובי התקבלה, אך נקבע כי הורי הנתבעת הם דיירים מוגנים.

כך, לדוגמא בת"א 489/88 נקבע: "הנתבעת קשת יום ומוגבלת אף היא, לא ניתן היה להעידה" וכן: "הנתבעת הנה אשה בודדה קשת יום ומוגבלת" (עמ' 5 ו-9), וכן בע"א (ת"א) 1057/99): "המשיבה היא אשה קשת יום... מתצהיר עדותה הראשית של הדיירת אנו למדים כי היא אשה חולנית עם 100% נכות, בודדה וללא מישפחה והיא נתמכת על ידי המוסד לביטוח לאומי." (עמ' 3).

...

אינני מקבלת טענה זו. גב' בן נון מצויה בקשר עם אחותה שנים רבות והיא מכירה אותה היטב.

לא ניתן להשתחרר מהרושם שעמידתה הדווקנית של התובעת על קוצו של יוד אף אם מדובר באיחור של ימים ספורים כמו גם טרונייתה על הקדמת תשלומים או תשלום בכפל, ללא התחשבות במצבה האישי הלא פשוט של הנתבעת, אינה בתום לב. סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

2) בעוד טוענים התובעים בין השאר, כי קיימות שלוש עילות פינוי: הפרת חוזה השכירות, אי-תשלום דמי השכירות מזה 12 שנה לפני מועד הגשת התביעה בשנת 2012, וגם עשיית שינויים מהותיים בדירה, טוענים הנתבעים מנגד כי הם דיירים מוגנים וכי טענות התובעים כנגדם משוללות יסוד ואין בהן אלא ניסיון לנשל אותם מדירתם, שלא כדין.

מכאן, לא ברור כלל למי מבני המשפחה היתייחס פסק הדין, ודוק: מי מבני המשפחה של הדייר המקורי ניכנס להגדרת דייר מוגן לפי סעיף 1 בפסק הדין.

לדידי, אין זה צודק כי עמימות זו במצב המשפטי הנתון, תזקף לחובת הדיירת ולכן אין לפניי תשתית מגובשת שיש בה להצביע על הפרה של תנאי השכירות בהקשר זה. 60) עם זאת, מכאן ואילך, משכבר הובהר כאמור כי הנתבעים 4-2 אינם דיירים מוגנים בנכס וכי בהיעדר רשות בעלי הנכס למגוריהם אין הם רשאים לגור בו, הרי המשך מגוריהם יכול לבסס בהמשך עילת ההפרה של חוזה השכירות, על כל המשתמע מכך.

...

94) לאחר שנתתי את דעתי בנדון בעניינם של הנתבעים 4-2 אשר לגביהם, לדידי כאמור, מן הדין לקבל את עתירת הפינוי, סבורני כי אין מקום למתן סעד מן הצדק בנסיבות העניין.

כמובן שאין במסקנה זו כדי לפגוע או לגרוע מכל אפשרות להתיר בעתיד מגורי בן משפחה או אחר עם הדיירת המוגנת, ככל שהיא תזדקק לכך מבחינה גופנית או רפואית, הכל בהתאם לדין ולהתקשרות החוזית שחלה בין הצדדים.

סיכום 97) כאמור, התביעה ככל שהיא מופנית נגד הנתבעת 1 - נדחית.

עוד טוענים הנתבעים כי חוזה השכירות אשר נחתם בשלהי שנת 1965 בין אליאס חדאד ז"ל, לבין בעל המקרקעין דאז, מר נג'יב עבוד, לא כלל בחובו את שמו של אמין ז"ל ולכן לאחר פטירתו תמה "שרשרת" העברת הזכויות לבני משפחתו של אמין המנוח ולכן אין התובעת זכאית להחשב כדיירת מוגנת על פי דין.

ככלל, מגמת הפסיקה באה לקבוע כי למרות אופיו הקוגנטי של חוק הגנת הדייר, רשאים הצדדים להסכים על יצירת זכויות של דיירות מוגנת ביחסים שביניהם מכח עיקרון ההיתקשרות סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כי לבעל הבית קמה עילת פינוי באם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתובע פינוי, דהיינו רק אם הותנה במפורש בין בעל הבית לבין הדייר שאי קיומו של תנאי מסוים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי או אז יכול בעל הבית לבסס תביעתו על עילה זו. תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם בין הצדדים נקב במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי כאשר על בעל הדירה מוטל הנטל להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו.

הנתבעים מדגישים כי לאחר שקבלו את החזקה בבניין סירבו לקבל מהתובעת את דמי השכירות המוסכמים לאחר שקבלו ייעוץ משפטי מב"כ הנוכחי ולפיו התובעת ובנה המנוח לא נהנו מעולם ממעמד של דיירים מוגנים בנכס (ראה : סעיף 12 לכתב התביעה שכנגד ; סעיף 23 לתצהיר הנתבע 1) דא עקא שעל פי הנטען לנתבעים קמה הזכות לידרוש את פינויה של התובעת מהבניין בנימוק שהסכם השכירות עם מישפחת עבוד הופר לאחר שהתובעת ובעלה המנוח לא שילמו את דמי המפתח המוסכמים (ראה : סעיפים 74 ו – 92 לסיכומים ; סעיף 14 לכתב התביעה שכנגד ; סעיפים 36 ו – 41 לתצהיר העד נג'יב).

אשר על כן, הנני דוחה את טענת הנתבעים ולפיה מתקיימת עילת פינוי בשל הפרת חובתה של התובעת לשלם דמי שכירות ודמי מפתח.

...

לאור המקובץ לעיל, סבורני כי במקרה דנן ממילא מתקיימת הוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר ולכן יש להותירה כדיירת מוגנת בנכס משיקולי צדק בהתחשב בנסיבותיה האישיות של הייחודיות של התובעת אשר כללו מגורים ממושכים בנכס עם בני משפחתה במעמד של דיירת מוגנת לאורך שנים ארוכות מאוד ואובדן בנה אשר לא מכבר הלך לעולמו (ראה : בר-אופיר, שם, עמוד 229- 230, 236(1)236(2) ; רע"א 4740/92 ברוך אדלר נ' שלום חן מיום 2.11.1992).

אשר על כן, הנני דוחה את טענת הנתבעים ולפיה מתקיימת עילת פינוי בשל הפרת חובתה של התובעת לשלם דמי שכירות ודמי מפתח.

סוף דבר : לאור המקובץ לעיל הנני דוחה את תביעת הנתבעים ומקבל את תביעת התובעת.

בתום תקופת השכירות החוזית נותר מר אברהים פירעון (להלן: "איברהים" או "הדייר המקורי") דייר מוגן בחנות על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), ותנאי הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים הוסיף לעמוד בתוקפו גם לגבי תקופת השכירות הסטאטוטורית.

על כן, בהמשך לכך, עם פטירת המנוחה, היה על הנתבעים לצרף את התובעים, ילדיו של הדייר המקורי כנתבעים ולטעון כנגד זכותם כדיירים נדחים נוכח הפרת ההסכם על ידי המנוח איבראהים.

מאחר והתובעים, ילדיו של הדייר המקורי, הם דיירים נדחים לפי החוק, לא נותר לידון אלא רק בטענות הנתבעים כי הדייר המקורי, המנוח איברהים, הפר את תנאי הסכם השכירות באופן המהוה עילה לפינויו.

ב"כ הנתבעים בסיכומיו ציטט מדברי ראדה בתצהירה "במשך הזמן... פרנסת המשפחה כולה מוטלת על הכתפיים של אמינה ושלי". כיצד ניתן לטעון כי עסק שמשמש לפרנסת הדייר המקורי ובני משפחתו, ולא בדרך של תשלום דמי שכירות (שכן, אין ספק כי הכלות לא שילמו דמי שכירות עבור שימוש בחנות) הוא עסק שננטש על ידו? ב"כ הנתבעים ביקש להיבנות מאמירתה של ראדה כי "למנוח לא היה מושג בתחום", ברם דוקא משום כך אין בעובדה כי הוא נתן לכלות "שיש להם מושג בתחום" לנהל עסק שיכול להביא פרנסה לו ולמשפחתו, כנטישה.

...

גם עניין זה הוכרע במסגרת פסק הדין בהליך הראשון, כשבית המשפט קבע כי לא הוכחה הטענה בדבר ביצוע שיפוצים בחנות בניגוד להוראות הסכם השכירות (סעיף 24), וכאמור, אני סבור כי הנתבעים מושתקים מלטעון כנגד קביעה זו. אך גם בעניין זה אציין, כי גם אני סבור שאין לקבל טענה זו. כפי שעלה מהעדויות מטעם התובעים שלא נסתרו, השיפוץ הנטען כלל התקנת מזגנים, שאכן באופן טבעי דרשה עשיית חורים בקירות חיצוניים, עבודות גבס וקרמיקה.

אין מדובר בשיפוץ משמעותי, והגם שאף לשיפוץ שכזה נדרשה הסכמה של הנתבעים, הטענה כי הנתבע הסכים לביצוע השיפוצים מקובלת עלי.

סופו של יום אפוא, דין התביעה להתקבל, לאמור שמעמדם של התובעים הוא כשל דיירים נדחים, ודין התביעה שכנגד – להידחות, לאמור, לא הוכחה קיומן של עילות פינוי, שיש בהן כדי להצדיק את פינוי החנות על ידי התובעים.

לטענת התובעת הנתבעים עשו דין לעצמם, באשר המבקש והנתבעת 2 עשו ביניהם חלוקה פיסית בשטח הדירה, בלי לקבל את הסכמת התובעת ו/או מבלי לשלם דמי מפתח כדין וזאת בנגוד לתנאי הסכם השכירות ובנגוד להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

המשיבה טוענת כי בפנינו סיכסוך לעניין חזקה ושימוש במקרקעין שבסמכות בית משפט השלום ועניינו בדרישתה החוזית של התובעת לפינוי המושכר מחמת הפרת חוזה שכירות מוגנת.

נטען כי בנגוד לטענת המבקש, התביעה כאן איננה תביעה לפירוק שתוף וחלוקה בין בני זוג לשעבר ו/או בני מישפחה, אלא תובענה לפינוי וסלוק יד מהמושכר במלואו וזאת לאחר הפרת הסכם השכירות המוגנת על ידי הנתבעים, בין היתר, בנסיבות בהן הנתבעים מבקשים להעביר את זכויות הדיירות המוגנת של הנתבע 3 לנתבעת 2 ללא קבלת אישור מהתובעת, ללא צירוף והסדרת המסמכים הנדרשים וללא הסדרת תשלום דמי מפתח כנדרש.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות מטעם הצדדים בתיק, לא שוכנעתי כי היסוד המשפחתי של הסיכסוך בין הנתבעים, בינם לבין עצמם, הוא הדומינאנטי בהליך אשר לפני, באופן המקנה סמכות עניינית לבית המשפט לעינייני מישפחה.

...

המדובר במחלוקת לעניין החזקה והשימוש במקרקעין, שבסמכות בית משפט השלום ולא שוכנעתי כי לצורך בירור הסכסוך אשר לפני נדרשת המיומנות המקצועית המיוחדת של בית המשפט לענייני משפחה.

אציין כי כך אני קובעת, בין היתר, אף בשים לב לכך שבפסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה (כב' השופטת א. מירז) מיום 14.11.19, בו ניתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים שם (הנתבעים כאן) לעניין פירוק השיתוף בנכס, נקבע, בין היתר, בס' 5, לגבי המבקש כאן (התובע שם), כך: "התובע ידאג לקבלת האישורים המתאימים לכך מעמידר" (צורף כנספח ב' לבקשה).

סיכומו של דבר, אני קובעת, כי הסמכות העניינית לדון בתובענה זו מסורה לבית משפט זה. משכך, הבקשה נדחית.