פטור ממס שבח על דירות מחוברות לפי סעיף 49 ז'(ב)

אישורי שלטונות מס שבח לגבי פטור ממס שבח ופטור ממס מכירה לגבי עיסקה זו או אישורים המופנים למשרד מס שבח מקרקעין כי מס שבח ומס חכירה שנישומו שולמו ואין לרשויות המס התנגדות לרישום הזכויות בדירה על שם החוכר.

• סך של 24,000 ₪ שולם ביום 15.2.01 לכונס הנכסים (נספח ז' לכתב התביעה).

בחקירתו של התובע הוא לא ידע אמנם לפרט מה מספר העיקולים שרבצו על הדירה ומה סכום העיקולים וגם לא ידע לתת את התשובה המלאה מדוע לא שולם הכסף אבל מחיבור העדויות ובעיקר מעדותה של העדה הניטרלית, פקידת הבנק, גב' בר חורין, עולה כי אף שמלוא הסכום היה מוכן בשיקים הוא לא שולם וזאת משתי סיבות מצטברות האחת כי היו עיקולים בין על הדירה ובין אחרים אישיים של הנתבע ושל הנתבעת (רשימת העיקולים הוגשה וסומנה ת/9 וְת/10) ובנק טפחות דרש הסרת כל העיקולים כתנאי לתשלום אך הנתבעים שחרורו טיפין טיפין רק את חלקם ודבר זה מנע העברת השיקים (עמ' 8-9 לפרו').

אם לא די באמור, ונוכח עדות עו"ד ח'ורי שהפריכה את גרסתו שבתצהיר, הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית מדוע לא נרשם בהסכם שיש כונס נכסים השיב שהתובעים ידעו ונאמר להם בע"פ ואף הגדיל והוסיף כי מחיר הדירה היה בפועל 150,000 $ ובגלל הכינוס הוא מכר אותה ב-130,000$ (עמ' 15 פרו' ש' 25-30).

...

סוף דבר, אני קובעת כי התובעים הוכיחו תביעתם למעלה מהמידה הנדרשת במשפט האזרחי.

אני קובעת כי הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעים בהפרה יסודית ובדין ביטלו התובעים את ההסכם.

אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סך 207,390 ₪ בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (21.7.02) ועד התשלום בפועל ודוחה את התביעה שכנגד.

ב]בית המשפט העליון[בשבתו כבית משפט][לערעורים אזרחיים ע"א 5434/98 בפני: כבוד השופט ת' אור כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן כבוד השופטת א' פרוקצ'יה המערער: מנהל מס שבח מקרקעין נ ג ד המשיבים: 1. מרדכי ללזרי 2. ניסן ללזרי 3. שקרלה ללזרי ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 15.7.98 בתיק ע"ש 2914/97 שניתן על ידי כבוד הושפט ג' גלעדי בשם המערער: עו,ד עמנואל לינדר בשם המשיבים: עו"ד אפרים ווגדן ][פסק-דין][

מס שבח מקרקעין מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין (סעיף 6 לחוק).

על ההיגיון שעומד בבסיסו של הפיצול הפיסי עמד המלומד א' נמדר בציינו: "... המחוקק קבע כי את הפטור ממס יש להעניק רק לנכס שהנו בבחינת 'דירת מגורים' בלבד. היוצא כי במכירה של דירת מגורים המחוברת לנכס אחר, כגון קרקע או מבנה אחר, הפטור לדירת מגורים אינו יכול להתפשט, גם על הנכס האחר. הרחבת הפטור לנכסים שדירת המגורים נימצאת עליהם או מחוברת להם, הנה נוגדת את כוונת המחוקק להעניק הפטור ממס רק לדירת המגורים, וגורמת לתוצאה שאיננה רצויה מבחינת התכלית החקיקתית של החוק. דבר זה מוביל לעיקרון הפיצול שבתי המשפט פיתחו בקשר לדירת מגורים. לפי עיקרון זה יש לבודד את דירת המגורים, הזוכה לפטור מהמס על ידי המחוקק, מהנכסים האחרים שאינם נחשבים לדירת מגורים, ואותו חלק מהנכס הנכנס להגדרת 'דירת מגורים' מכירתו תזכה לפטור מהמס, ואילו החלקים האחרים יחוייבו במס בדומה למכירה רגילה" (א' נמדר מס שבח מקרקעין - הפטור לדירות מגורים (מהדורה שלישית, חושן למשפט, 1997) 352.

הוא בא להבהיר, כי פיצול רעיוני על פי סעיף 49ז(א) חל גם על משק חקלאי.

...

זאת ותו לא. מסקנה זו, אגב, תואמת את אחת מהצעות הפירוש של הסעיף על ידי המחבר יצחק הדרי, כמבואר בספרו מס שבח מקרקעין (כרך א', יונתן הוצאה לאור, 1993), בעמוד 397.

על סמך כל האמור לעיל, מתקבל הערעור ופסק דינה של ועדת הערר מבוטל.

המשיבים ישלמו למערער הוצאות משפט בשתי הדרגות בסך 15,000 ש"ח. השופטת ט' שטרסברג-כהן: אני מסכימה.

על מקרקעי הנחלה עמד בית מגורים, ביחס אליו ניתן פטור ממס שבח על סך של 1,200,000 ש"ח מתוך התמורה הכוללת, כאשר על יתרת התמורה, בסך של 1,630,000, ש"ח הוטל מס שבח (להלן: התמורה החייבת).

לפיכך, כאשר נמכרת דירת מגורים מזכה, הפטורה ממס שבח, יחד עם משק חקלאי או זכויות לבנייה נוספת, שאינם פטורים ממס שבח, והנישום נידרש לשלם תשלומים המתייחסים לכלל המקרקעין, יותר בנכוי רק החלק היחסי בתשלומים ששיעורו כיחס החלק בתמורה החייב במס לבין התמורה הכוללת.

יש לדחות את טענת המערער לפיה סעיף 49ז(ב) נועד להבהיר שעקרונות הפיצול – הן הפיצול הפיזי והן הפיצול הרעיוני – חלים גם על מכירת דירת מגורים מזכה הכלולה במשק חקלאי הנמכר כמיקשה אחת.

זאת, מאחר שחלק הארי של דמי ההסכמה מחושב ביחס לקרקע, ואילו המחוברים לקרקע (אשר נתח מרכזי מתוכם מהוה בית המגורים) מחויבים ב-2% בלבד.

...

עם זאת, אני סבורה כי גם את סעיף זה ניתן לפרש כך שיתאים ל"גישת המצב בפועל".

משכך, גם לו הייתי מכריעה באופן עקרוני לטובת "גישת המצב בפועל", הרי שבמקרה זה לא הצביעו המשיבים על הדרך בה מתייחסת ההוצאה בפועל למקרקעין, ולפיכך יותר בניכוי החלק בדמי ההסכמה השווה לשיעור החלק בתמורה החייב במס מתוך התמורה הכוללת, היינו, על-פי "גישת היחס בין התמורות". לפיכך, דין הערעור להתקבל.

המשיבים ישלמו למערער שכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ש"ח וכן הוצאות משפט.

זכויות הבנייה הן איפוא בבחינת זכות אחרת במקרקעין, לפי הטיעון – תוצאה המקטינה את החבות במס רכישה בנסיבות מקרה זה. מנהל מסוי מקרקעין לא הסכים כי ניתן לערוך פיצול כמבוקש וחייב את העוררים במס רכישה אך ורק לפי שעורי המס החלים על דירת מגורים – חישוב שהוא מחמיר יותר.

הנכס הנידון מורכב ביסודו מקרקע ומן המחובר אליה (הדירה הקיימת).

וועדת הערר קבעה, כי אין להסיק ממנגנון הפטור שנקבע לפי סעיף 49ז לחוק מסוי מקרקעין על מס רכישה.

אולם עיון בדוגמאות שהובאו שם (סעיפים 6.8 עד 6.11 לסיכומים) מראה כי ברובן מדובר הלכה למעשה בחזקת פיצול אופקי (פיזי), שאין בה כדי לקדם את ניתוח הסוגיה מושא ערר זה (למשל תקנה 11(ד) דנה בהפרדה בין דירות שונות שעשויות להיבנות באותו אתר; תקנה 12(ב)(3) דנה בתיחום השטח הסובב אשר ישוייך לדירת מגורים או בית עסק; ותקנה 16 דנה גם כן בהקף השטח הסובב אשר ייוחס לבניין המגורים).

ואכן, על פי הילכת בית המשפט העליון, "ההגדרה בחוק הכוללת את המילים 'לפי טיבה' מכוונת לבחינה אובייקטיבית של טיב הדירה. בתקנות, לעומת זאת, מושם הדגש על היעוד לשמש למגורים בפועל ולא על בחינה אובייקטיבית של טיב הדירה. כך, המוכר דירה המיועדת לשמש למגורים לפי טיבה, ואין גרים בה, יכול לזכות לפטור ממס שבח כ'דירת מגורים', ואילו הרוכש של אותה דירה שאינו גר בה ואינו מייעד אותה לשמש למגורים, יהיה חייב בתשלום מס רכישה כאילו אין זו 'דירת מגורים'.

...

על כן אינני סבור כי פתרון לסוגיה הנדונה נמצא, לכאן או לכאן, בתוכנה או בעצם ביטולה של תקנה 2(4) הנ"ל. הגעתי אפוא למסקנה כי אין בסיס לפיצול הנכס.

למעלה מן הנדרש, ומתוך ההנחה (שאיננה מקובלת עלי) כי יש להביט על הנכס הנרכש כ"נכס מעורב" שמרכיביו ניתנים להפרדה, אתייחס לטענת העוררים כי לא היה בכוונתם (הסובייקטיבית) להשתמש בזכויות הבנייה לצרכי מגורים ולכן אין הזכויות בבחינת חלק מ"דירת מגורים" כהגדרת מונח זה בסעיף 9 לחוק.

הייתי דוחה אפוא את הערר ומחייב את העוררים לשלם למשיב הוצאות משפט בסכום כולל של 18,000 ש"ח אשר ישולם תוך 30 ימים.