פטור ממס שבח במכירת מגרש ריק

במאמר מוסגר, ולשם שלמות התמונה, אציין, כי תיקון טעות דפוס זו הוביל גם לקביעה, לפיה, בנגוד לאמור בעיניין צרי, ניתן יהיה לקבל את הפטור גם עבור דירת מגורים אשר ניבנתה על מיגרש ריק, ולא רק עבור דירת מגורים שבאה כהרחבה של דירת מגורים קיימת או תחתיה (רע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, מבוא העמקים (22.7.2008)).

ועוד - בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעיניין צרי, נערכה השוואה בין תכלית הפטור מהיטל השבחה לבין תכלית הפטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים.

...

שבתי ועיינתי בפסק הדין בעניין צרי וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפרשה זו, והגעתי לכלל מסקנה כי הפרשנות האמורה להלכת צרי מרחיבה יתר על המידה את היקף תחולת ההלכה שנפסקה בו ואין להחילה על המקרה הנדון בפנינו.

מכל האמור לעיל עולה, כי בעניין צרי בית המשפט המחוזי לא דן בשאלה הניצבת בפנינו, אלא קבע רק כי מחזיק במקרקעין אינו יכול לקבל פטור עבור דירות שבנה על המקרקעין למגורי קרוביו, וכי קביעת בית משפט זה, לפיה מספר השותפים במקרקעין אינו משפיע על מספר דירות המגורים שייהנו מהפטור, נשענה, כך נראה, על טעות דפוס שנפלה בלשון החוק.

בנסיבות אלה, אני סבור כי אין ליישם את הלכת צרי על המקרה הנדון בפנינו, מה גם שהלכה זו ניתנה לרקע מצב עובדתי שונה, וכי יש לבחון את השאלה שבמוקד בקשה זו מחדש, לאור תכליות החוק ועיקרון השוויון בדיני המס.

על רקע האמור, לא מצאתי הצדקה או הסבר מניח את הדעת להבחין, לעניין הטלת ההיטל או מתן פטור ממנו, בין בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות במקרקעין משותפים, לבין הטלת היטל על בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות יחיד במקרקעין.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים: ביום 16/11/05 נחתם בין התובע לבין הנתבעים, בני זוג בעבר אשר התגרשו רשמית ביום 12/3/15, זיכרון דברים, לפיו התחייבו האחרונים למכור לתובע מיגרש ריק (בשטח של 240 מ"ר) שהיווה חלק מהמקרקעין שבבעלותם (השטח כולל של 754 מ"ר) המצויים ברחוב יבניאלי 22 בראש העין והידועים כגוש 4271 חלק 48 תת חלקה 1 (להלן: המיגרש).

התמורה המוסכמת של המיגרש על-פי זיכרון הדברים עמדה על סך 45,000 דולר כשבסעיף 3.2 לזיכרון הדברים נקבעו מועדי התשלום של התמורה כדלקמן: (א) סך של 7,500 דולר במעמד החתימה על זיכרון הדברים; (ב) סך של 7,500 דולר לא יאוחר מיום 1/6/06 ולפני חתימה על הסכם סופי וקבל אישור זכויות מהמנהל; (ג) סך של 4,500 דולר (שהוגדר כ"תשלום 1") במעמד חתימת ההסכם הסופי; (ד) סך של 2,500 דולר (שהוגדר כ"תשלום 2") לא יאוחר מיום 10/6/06; (ה) סך של 20,000 דולר (שהוגדר כ"תשלום 3") במעמד וכנגד מסירת החזקה במיגרש לידי התובע והמצאת המסמכים הנדרשים ולא יאוחר מיום 1.1.07 ; (ו) סך נוסף של 3,000 דולר (שהוגדר כ"תשלום 4") לא יאוחר מיום 1/6/07 ובתנאי שעד למועד זה יועבר לידי ב"כ התובע אישור בגין פטור/תשלום מס שבח.

לטענת התובע, הנתבעים הפרו את הסכם המכר בהפרות יסודיות רבות ואשר באו לידי ביטוי בבאים: הנתבעים רשמו את הערת האזהרה לתובע רק ביום 25/5/06 באיחור של 3 חודשים מהמועד שנקבע בהסכם וגם זאת לאחר סחיטות רבות מצדם; הנתבעים לא המציאו מכתב מהבנק על החרגת המשכנתא מהמגרש שנמכר לתובע; הנתבעים לא מסרו לידי התובע את החזקה במיגרש; הנתבעים לא המציאו את המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות במיגרש על שם התובע במנהל ולשכת רישום המקרקעין ולא המציאו אישורים נדרשים ובכלל זה אישור מס שבח, אישור מס מכירה, אישור ערייה לטאבו.

...

אקדים אחרית לראשית ואציין כי לא מצאתי להיעתר לאי אלו מהסעדים להם עתרה הנתבעת.

סוף-דבר: לאור כל האמור הנני מורה כדלקמן: תביעת התובע (25228-01-14) מתקבלת באופן זה שכל אחד מהנתבעים חב לו בתשלום סך של 73,595 ₪.

תביעת הנתבעת (30351-08-15), נדחית.

והן מבחינת תשלומי מיסים כאשר מקבל המיגרש עם הבית יוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת הנכס לפי סעיף 49 ז' לחוק מס שבח (כפל שווי בית המגורים) לעומת מקבל המיגרש הריק אשר יאלץ לשלם במכירה כ- 35% משווי המיגרש.

...

ככל שטענות התובעים נוגעות למועד מוקדם מיום 3.9.1999, יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות, וזאת לנוכח מועד הגשת כתב התביעה המקורי, 3.9.2006.

לפיכך דין טענת הקיזוז להידחות.

בעניין זה ראה האמור בע"א 579/85, אריאן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י מ(2) 765: "טענת הקיזוז חייבת לפרט את הסכום הנתבע במסגרתה ואף להציג במדויק את מערכת הנתונים, אשר עליהם היא מבוססת. כפי שנאמר בע"א 236/83, בעקבות ע"א 544/81, יש להעלות טענת קיזוז בצורה מפורטת וברורה, כדרך שמנסחים כתב-תביעה. דרישת קיזוז בעלמא ועל דרך הסתם אין בה כדי ליצור תשתית מספקת, שעליה ניתן לבסס תביעת קיזוז, המצדיקה דיון לגופה או הענקת רשות להתגונן" סיכומם של דברים, טענת הקיזוז נדחית.

בנסיבות העניין, דין טענות מר כהן להיותו דייר מוגן מכח הוראות סעיף 33 להידחות.

על אף שאלה היו מעוניינים ברכישת מיגרש ריק למטרת בניית בית מגורים, הגיעו הצדדים להסכמה כי מכירת המיגרש תדחה עד להצבת מבנה יביל על המיגרש, על מנת לאפשר לנאשם להנות מפטור ממס שבח מקרקעין הניתן במכירת דירת מגורים מזכה.

...

נוכח החלטתי בדבר התיישנות העבירה מושא האישום הראשון מתייתר הצורך בהחלטה בטענה זו. למעלה מן הצורך אבהיר, כי טענה מקדמית זו כרוכה בטענות עובדה שראוי לבררן קודם להכרעה בהן.

סוף דבר לאור האמור לעיל אני מורה כדלקמן: הבקשה בעניין התיישנות העבירה מושא האישום הראשון מתקבלת, ובהתאם אני מורה על ביטולו של האישום הראשון.

יתר טענות הנאשמים נדחות.

מנהל מס שבח הוציא, ביום 26.3.96, שומה זמנית על פי המוצהר, וזו הפכה להיות סופית כעבור שנה על פי סעיף 78(ג) לחוק מסוי מקרקעין, כנוסחו אז. בעיסקה השלישית, הוא מכר, ביום 29.12.96, לריימונד טליה וישראל, בית נוסף שבנה על אחד המגרשים הפרטיים, תמורת סך של 370,000$.

בהודעת השומה הזמנית, מיום 9.6.97, אישר מנהל מס שבח את המבוקש על פי המוצהר, והשומה הפכה לסופית כעבור שנה, על פי סעיף 78(ג) לחוק מסוי מקרקעין כנוסחו אז. יתר המגרשים הפרטיים של חזן עמי, נשארו בבעלותו, חלקם ריקים, ועל חלקם בנה בתים והשכירם.

(1) המס שחייבים בו על פי חוק זה, יראוהו כמקדמה על חשבון מס הכנסה, זולת אם המציא המוכר אישור מפקיד השומה שלפיו יש להפחית מסכום השבח סכום כלשהוא בשל קזוז הפסדים, או שיש לזכות מהמס סכום כלשהוא בשל זכויים על פי פקודת מס הכנסה, ובמקרה זה יתאם המנהל את המס לפי זה והוראות חוק זה יחולו על גביית המקדמה; ה- 1965 (א) מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס.

...

התוצאה היא, כי לא מצאנו סיבה לסטות מסיווג המשיכות כהלוואה כפי שקבע בית המשפט קמא ויש לדחות את ערעור פקיד השומה בעניין זה. אחזור ואדגיש בנושא זה של משיכת הכספים, כי במידה ויתבררו עובדות נוספות או יתרחשו עובדות רבלנטיות חדשות, כמו פירעון הלוואת חזן מבנק לאומי על ידי חברת חזן עצמה, הרי שבפני פקיד השומה פתוחות דרכים שונות להתמודד עם המצב לשם הגשמת תוצאה צודקת ומיסוי "אמת". אך, אין מקום על פי העובדות שהיו בפני פקיד השומה במועד הרלבנטי לענייננו, למסות כבר את המשיכות כדיבידנד, מסיבה זו או אחרת.

לפיכך, יש לדחות את ערעורו של פקיד השומה בע"א 10398/03 וכך אנו מורים.

סוף דבר ערעור הנישומים חזן אריה ועמי בע"א 9142/03 נדחה ברובו, למעט בקשר להוצאת שומה בשנת 96 לעסקה הראשונה של חזן אריה משנת 93, שאין הצדקה לה. ערעור פקיד השומה בע"א 10398/03 נדחה.