פטור מהיטל השבחה על נכס באיזור שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי

לא פורסמו כללים בהתאם לסעיף 26 לחוק זה, לא קודמה כל תכנית התואמת כללים אלו, ושר האוצר לא קבע תקנות לעניין אופן גביית "ארנונת השבחה" באף אחד מהמתחמים שהוכרזו לפי חוק בינוי ופינוי.

לכן כלל חוק בינוי ופינוי מס מיוחד בגין השבחה זו הקרוי "ארנונת השבחה". שיעור "ארנונת ההשבחה" צריך היה להיקבע בתקנות שיותקנו על ידי שר האוצר, אלא שזה לא עשה כן. לפי המשיבה הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(3) נועד להשלים את הוראות חוק בינוי ופינוי ולמנוע כפל מס. אולם משלא תוקנו התקנות, טענה המשיבה, אין הצדקה ליתן פטור מהיטל השבחה.

דיון הכרעה בעירעור זה דורשת מענה על שתי שאלות: האחת, האם החלת הילכת עניין דאהוד בעניינינו, משמעותה שסעיף 19(ב)(3) אינו ישים ומהוה "אות מתה" בספר החוקים; והשנייה, ככל שהתשובה לשאלה הראשונה היא בשלילה, האם סעיף 19(ב)(3) מעניק פטור מהיטל השבחה במקרה דנן, בו מבקש המערער לבנות יחידות דיור נוספות על הנכס הקיים.

סעיף 19(ב)(3) קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא "השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באיזור שקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של איזורי שקום, תשכ"ה-1965". טענת המשיבה היא כי הוראות חוק בינוי ופינוי אינן מיושמות ואינן ישימות, ועל כן יש לגזור גזירה שווה לענייננו מפסק הדין בעיניין דאהוד.

שם נדון פטור מהיטל השבחה מכח סעיף 19(ב)(1) שבתוספת השלישית, לפיו לא תחול חובת תשלום היטל בשל: השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שקום, כל עוד ההכרזה בתוקף; בעיניין עמאש נדונה השאלה האם יש ליתן את הפטור כאשר מדובר בבנייה חדשה למגורים, להבדיל מהרחבת בניינים קיימים.

...

כל כך, משום שהוועדה סברה כי לעניין פרשנות הפטור שבסעיף 19(ב)(3), ניתן להקיש מהדרך בה פירשה הפסיקה את תחולת הפטור שבסעיף 19(ב)(1), בו עסקינן; ובלשון הוועדה: "אנו סבורים כי באופן עקרוני יש ממש בטענות המשיבה בדבר היותו של הפטור לפי סעיף 19(ב)(3) "אות מתה" לאור אי יישום מכלול המנגנון של השיקום הנדרש בחוק אזורי השיקום.

בהקשר זה, מקובלת עליי אמירתה של ועדת הערר, לפיה: "...עצם העובדה שסדר פעולות שונה מניב תוצאה שונה מבחינת מיסוי בכלל ומבחינת היטל השבחה בפרט אינו זר למשפט הישראלי, כך שבמקרים רבים תוצאה סופית זהה תוליד חיוב אחר לגמרי במס וזאת לאור [ה]דרך השונה שננקטה על מנת להגיע לאותה תוצאה" (שם, פסקה 56).

סוף דבר הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך 5,000 ₪.

ביום 21.4.2016 עידכנה חברת חלמיש, כי אין בכוונתה להגיש בקשת הצטרפות להליך שבפני, לאור הסכם שנכרת עם עריית תל אביב, ולפיו החברה תהנה מפטור מתשלומי היטל ההשבחה על בסיס סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק, על פני מסלול הפטור לפי סעיף 19(ב)(3), שהוא הסעיף נשוא העתירה שבפני.

כך גם קבע בית המשפט המחוזי בעיניין דיסקין: "מתן פטור, על פי לשון הסעיף, דורש התקיימותו של תנאי אחד בלבד: מבנה המגורים נכלל באיזור שקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של איזורי שקום". ובהמשך: "מעבר לכך, הפרשנות שהמשיבה נותנת לסעיף מנוגדת ללשונו הברורה. התנאי היחיד אשר נידרש שיתקיים על פי לשון סעיף 19(ב)(3), הוא כי איזור יוכרז כאיזור שקום, דבר שנעשה בעניינינו. התליית מתן הפטור בבצוע פעולות נוספות מכח חוק בינוי ופינוי של איזורי שקום, ככלל, ובהטלת ארנונת השבחה, בפרט, עולה כדי חקיקה שיפוטית". לטענת המערערת, מאחר שלמעשה קיבלה ועדת הערר את טענותיה בדבר תחולת סעיף הפטור, אך פסקה כי הפטור לא חל תוך הוספת תנאי חדש, יש לקבוע כי התנאי בטל והפטור חל. עוד טוענת המערערת כי למעשה קיימת תכנית שקום לאיזור בו נמצאים המקרקעין.

עם זאת, כידוע, להיטל ההשבחה חריגים אשר יסודם בהתחשבות במצבו הכלכלי של נישום, כמו גם בעידוד בעלי נכסים מסויימים, אשר אינם מהוים מגורים ראויים, לשפר את תנאי מחייתם ורווחתם.

לטענת המערערת המדובר במקרקעין המהוים חלק ממיתחם שהוכרז כ"איזור שקום" על פי הוראות חוק בינוי ופינוי של איזורי שקום.

סעיף 19(ב)(3) קובע, במפורש, כי חובת היטל ההשבחה לא תחול על "השבחת מקרקעין למגורים הנכללים באיזור שקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של איזורי שקום תשכ"ה-1965". כלומר, סעיף הפטור אכן מפנה לחוק בינוי ופינוי, אשר קובע, כאמור, כי איזור שקום הוא איזור אשר בגינו, בנוסף להצהרה, תוכן תוכנית שקום.

...

בהיבט הלשוני, אני סבורה שניתן לקבל את שתי האפשרויות הפרשניות שהוצעו ולכלול אותן במתחם האפשרויות הלשוניות.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי יש לדחות את העתירה.

על כל אלה נדחית העתירה.

לפני תביעה כספית על סך 5,000,000 ₪ שהוגשה מכוח הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו- 2006 (להלן: "החוק לפינוי ובינוי" או "החוק") על ידי התובעת 1, חברת נאות המקשר בע"מ, בעלת הזכויות בנכסים הידועים בגוש 30153 חלקה 47 תת חלקה 3-1 המצויות במיתחם המקשר בשכונת קרית משה בירושלים (מקבץ ראשון) וכן על ידי התובעים 11-2, בעלי דירות באותו מיתחם.

רקע עובדתי ביום 10.10.2005 פורסם צו התיכנון והבניה (הכרזה על מתחמים לפינוי בינוי או עיבוי הבניה), תשס"ד- 2003, בו הוכרזו המקרקעין, כמתחם להתחדשות עירונית (פרויקט פינוי לשם בינוי).

בעקבות הצוו האמור, פורסמה ואושרה ביום 26.9.2011 תכנית מתאר 11195 המאפשרת ביצועו של פרויקט פינוי-בינוי המשתרע על פני מספר רחובות בשכונת קרית משה בירושלים, איזור המכונה "מיתחם המקשר", הידועים גם כחלקות 49-47 ו- 120-112 בגוש 30153.

כמו כן, מיום שאושר הפטור מהיטל השבחה על המקרקעין, גורם סירובם הבלתי סביר של הנתבעים לנזקים עצומים בגין העיכוב קבלת התמורה לה זכאים התובעים על פי הסכמי המכר עליהם חתמו מול היזם.

...

סוף דבר אשר על כל האמור, הנני מחליט כדלקמן: התביעה מתקבלת בחלקה.

הנני מחייב את הנתבעים בסך של 500,000 ₪.

הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 100,000 ₪.

במסגרת הוראה זו נקבע הסדר ספציפי, לפיו פרק הזמן של 10 שנים לפחות של החזקה הדרוש כתנאי נוסף לתחולתו, יכול ויחול גם על "מי שהועברו לו זכויות מכוח הדין". אף כאן המסקנה היא שאין כלל פטור לעת מכר, למעט לעת העברה "מכוח דין". הפטור המצוי בסעיף 19(ב)(2) (אזורים שהוכרזו בצו ע"י שר הבינוי והשיכון וע"י שר הפנים בהסכמת הרשות המקומית), עושה שימוש בלשון זהה ללשון סעיף 19(ב) (1), והוא הוחל על "השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו..". צוים המוצאים מכוחו מוחלים רק על "בנייה של דירת מגורים על מקרקעין שהיה קיים עליהם מבנה ערב תחילתו של צו זה, או הרחבה של דירת מגורים במיתחם המתואר בתוספת לצוו". באשר לפטור המצוי בסעיף 19(ב)(3), הקובע כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא "השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באיזור שקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של איזורי שקום - נקבע שלשון הסעיף מאפשרת את החלת הפטור על בנייה חדשה כמו גם על הרחבת דירות קיימות. עם זאת, לאור הפרשנות המצמצמת הנהוגה בפסיקה בקשר עם פטורים מהיטלי השבחה, נקבע כי "בנייה חדשה", הנה, בין השאר, בניית יחידות דיור חדשות על נכס קיים, וכי הפטור אשר בגדרי סעיף זה שגיאה! ההפניה להיפר-קישור אינה חוקית.אינו חל עליה (ראו פסק דינו של הנשיא בדימוס דוד חשין בעמ"נ 15933-02-14 דיסקין נגד הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים מיום 7/10/14 (פורסם בנבו)).

...

עולה מהמקובץ שהדין לעניין זה הוא עם המערערת – המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא יום אישור התכנית המשביחה ומועד התשלום הוא בעת מימוש ההשבחה.

סיכום התוצאה היא שהערעור מתקבל.

המשיבים ישלמו למערערת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.