פטור מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38

הצדדים הסכימו כי המבקשת אינה חבה בהיטל השבחה בגין 2.5 קומות שהוספו מכוח תמ"א 38 (להלן: הקומות מכוח תמ"א 38), נוכח הפטור שקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית; לשלמות התמונה יוער כי בשנת 2017 תוקן סעיף זה, ואולם אין מחלוקת בין הצדדים כי התיקון לחוק לא חל בעניינינו), אך התעוררה ביניהם מחלוקת כיצד לשום את ההשבחה בגין הקומה הנוספת שאושרה מכוח התכנית המפורטת, ששיטחה הוא 356.2 מ"ר (להלן: הקומה הנוספת).

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

אין בידי לקבל טענה זו. אכן, יש קשר ישיר בין תקציב הרשות המקומית לבין יכולתה לספק תשתיות לתושביה, אולם סבורני כי מדובר בפרשנות שכתפיה של התיבה "כושר נשיאה של תשתיות" צרות מלהכיל, ולא ייתכן להטיל את כל צרותיה הפיננסיות של הרשות המקומית על כ-3,400 מבנים שנותרה האפשרות לקדם בהם תמ"א. לו ביקש מחוקק-המשנה ליתן לשיקול זה ביטוי במערך השיקולים, הדעת נותנת שהיה כותב זו מפורשות, אולם אין לכך כל היתייחסות בסעיפים 22 או 23 לתמ"א. אף עמד על כך היועץ המשפטי לממשלה, שגרס כי מדובר בפרמטר מוקשה, "שכן פרויקט ספציפי לפי התמ"א אינו אמור לשנות את מצבה הפינאנסי או התקציבי של העיר". ואם לא די בכך, ולגופו של העניין, גם בהיבט התקציבי הכריע המחוקק כאמור לטובת האנטרס הצבורי שבחיזוק מבנים על פני האנטרס העירוני, כשקבע שיינתן פטור מהיטל השבחה בהיתרים מכוח תמ"א 38, זאת במסגרת סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

...

יתרה מכך, לא שוכנעתי כי המדיניות החדשה נשענה על תשתית עובדתית, תכנונית או משפטית מספקת, באופן המוביל למסקנה שההחלטה גם חורגת ממתחם הסבירות.

כל אלה וטעמים נוספים שבפסק הדין מהווים פגמים היורדים לשורשו של עניין וכמפורט דלעיל, ולכן אין מנוס אלא לבטל את המדיניות החדשה.

לפיכך, אני מורה כדלקמן: המדיניות החדשה, כהגדרתה לעיל, ובכללה גם הוראות המעבר הנלוות לה, בטלה.

סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת קובע פטור מהיטל להשבחה הנובעת מתוכנית מקומית שאושרה מכוח תמ"א 38 (במקרה זה, תכנית 2213), אולם נקבע כי הפטור מהיטל "...יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי [תמ"א 38]". כלומר, על פי סעיף הפטור, זכויות הניתנות ממילא לפי תמ"א 38 זכאיות לפטור מהיטל השבחה, לעומת זכויות אחרות (נוספות) שמקורן בתוכנית לפי סעיף 23, המחויבות בהיטל השבחה מלא.

...

בחינת הוראות תמ"א 38 בנוסחה לפי תיקון מס' 3 בצירוף הגבלת קווי הבניין שנקבעה בתוכנית 2213, מובילה למסקנה כי אין מקום לחישוב "סל זכויות" לפי תמ"א 38 בהתעלם מן המגבלה האמורה.

אשר על כן, יש לדחות את הערעור.

לאור צמצום יריעת המחלוקת בהסכמת המערערת במהלך הדיון בערעור, הוצאות המשפט ייפסקו על הצד הנמוך, והמערערת תשלם למשיבה סך הוצאות כולל של 6,000 ש"ח תוך 30 ימים.

וזאת, ללא כל רלוואנטיות באם קיים סל זכויות פטור מתשלום היטל השבחה מכוחה של תמ"א 38 אשר לא נוצל במסגרת ההיתר (כפי שקיים בעניינינו במבנים ברח' מונטיפיורי 9א ו- 11) ובין אם הגזוזטראות מוקמות בתחום קוי הבניין המוקטנים מכוחה של תמ"א 38 (בשלושת המבנים בעניינינו).

...

בשולי הדברים, יש מקום לציין שתי נקודות נוספות: (1) המסקנה אליה הגעתי בסעיף 21 לעיל, התקפה לגבי הבניינים ברחוב מונטיפיורי 9א ו- 11, ובאופן חלקי לגבי רחוב מונטיפיורי 9, אף משתלבת עם מדיניות הוועדה המקומית עצמה בכל הנוגע לתמ"א 38 במסלול החיזוק: "... לפנים משורת הדין, במימושי זכויות בדרך של עיבוי ותוספת בניה מכוחה של התמ"א, הוועדה המקומית מכירה בשטחי הגזוזטראות כאילו ניתנו מכוחה של התמ"א וזאת כאשר לא נוצל השטח העיקרי הספציפי להרחבת הדירות הקיימות (13 מ"ר) או לא ניתן זיכוי אחר עבור שטחים אלו. במקרים אלו קווי הבניין של הגזוזטראות מאושרים בהליך הרישוי בקווי בניין מוקטנים מכוחה של תמ"א 38 לפי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38 ולא כהקלה המחויבת בהיטל השבחה." (סעיף 21 להשלמת הטיעון מטעם המערערת) לא שוכנעתי מנסיונות המערערת להסביר מדוע מדיניות זו איננה יפה גם לגבי מסלול ההריסה, אם כי, כמפורט לעיל, אין צורך במדיניות "לפנים משורת הדין" כדי להגיע לתוצאה אליה טוענות המשיבות.

אולם אין צורך למצות את דיון בעניין זה והצדדים עצמם לא נדרשו לו. בסיכומו של דבר, הערעור המינהלי, בחלקו הגדול, נדחה.

לאור התוצאה, המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 3,000 ש"ח לכל אחת מן המשיבות, ובסך הכל 9,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.

האם ניתן לעשות שימוש בפטור מהיטל השבחה שניתן לזכויות בניה מכוח תמ"א 38, אשר לא נוצלו עד תומן, ולהחילו על זכויות בניה שנוצלו במסגרת אותו היתר ובאותו בנין, המוענקות מכוח תכנית בנין עיר? זו תמצית המחלוקת בעירעור המינהלי שבפניי, הנסוב על אודות החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תל אביב מיום 15.5.22 (ערר הר/82162/0921).

...

סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

בהינתן האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 50,000 ₪.