פטור מהיטל השבחה בשטחים בנויים מעל 140 מ"ר

הוראה זו מאפשרת דחיית תשלום ופטור מהיטל השבחה לאחריה כאשר נבנית דירה בשטח הקטן מ- 140 מ"ר. המשיבים הם בעלים במשותף של מקרקעין המצויים בירושלים (חלקה 13 בגוש 30072, להלן: המקרקעין).

סעיף זה קובע כי: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

...

לסיכום, עמדת ועדת הערר הייתה כי המונח "בנייה" בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית יפורש ככולל "היתר בניה ופעולות בינוי נדרשות לפיצול דירה קיימת". כאמור ועדת הערר דנה גם בשאלה השנייה – שעניינה היעדר הזכאות לפטור בשל ההנחה כי מועד המימוש הוא בגדר התחלת השימוש, ואולם נוכח הסכמת הצדדים לא מצאתי מקום להרחיב באשר לקביעתה בנושא זה. הטענות המערערת טוענת כי יש לפרש את הוראת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית פרשנות מצמצמת, שכן זו נועדה לפטור מתשלום היטל השבחה עקב תכניות הבאות להקל על מצוקת דיור, תכניות לשיקום שכונות והקמת התיישבות חדשה, כעולה מדברי ההסבר לתיקונים שהוכנסו לחוק.

יישום דברים אלה לענייננו מלמד כי התכלית שמבקש סעיף 19(ג) לתוספת השלישית להשיג היא תכלית סוציאלית רחבה והגדלת היקף הדירות בדרך של פיצול והרחבת מספר הדירות בכל יחידת קרקע משרתת תכלית זו. מכאן המסקנה כי יש לבכר פרשנות המאפשרת זאת על פני פרשנות שאינה מאפשרת.

סיכום בכפוף להסכמת הצדדים לעניין שאלת מועד המימוש – הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט בסכום של 3,000 ₪.

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה סעיף זה מהוה את אבן הפינה למחלוקת בין הצדדים וראוי, לפיכך, להביא את האמור בו במלואו:- "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". תמצית טענות הצדדים לטענת המערערים, באשר היו הם בעלי זכויות בקרקע ובדירות, וגם אם לכל אחד מהם היו זכויות שהיקפן פחות מדירה שלמה אחת, הרי נוכח העובדה שניבנו דירות שכמעט כולן בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זכאים הם לפטור מהיטל השבחה על פי הסעיף הנ"ל. בין היתר, מבקשים המערערים לתקוע את יתדותיהם בפסק דינו של בית המשפט העליון בדנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקווה נ' שלום דיבון, שם נפסק כי: " סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מיגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת" [סעיף 30 לפסק דינה של כבוד הנשיאה (דאז) מ. נאור].

...

לסיכומה של החלטה הגיעה וועדת הערר למסקנתה, המגולמת בסעיף 65:- "לטעמנו יש להגדיר קבוצת רכישה ככזו המהווה 'יחידה כלכלית אחת' בהתאם להגדרת 'קבוצת רכישה' בדברי חקיקה אחרים כמו תיקון 69. בהקשר להגדרה בתזכיר החוק נציין ראשית כי מדובר בתזכיר חוק שטרם החל את מלול חקיקתו ושנית, מטרת תזכיר החוק הייתה הגנה על הרוכשים ולא שיקולי מס. כאמור, פרשנות סעיף 19 לתוספת התפתחה ממקרה למקרה וגם החלטתנו זו תתפתח ממקרה למקרה. יחד עם זאת נדמה שיש לקבוע אמות מידה מנחות. כפי שכתבנו, הבחינה האם יינתן פטור או לא יינתן פטור תלויה בשאלה האם ההתארגנות המדוברת הינה בבחינת 'יחידה כלכלית אחת' או לא. ההגדרה בתיקון 69 לקבוצת רכישה נעשתה מתוך ראיה שמדובר בקבוצה הפועלת כגוף אחד, הקשורה במערכת חוזים שמאחדת אותם ואשר רואה לנגד עיניה את הדירה המוגמרת. לפיכך, ככל ועסקינן בקבוצה הנופלת להגדרת 'קבוצת רכישה' בחוק מיסוי מקרקעין הרי שאין מקום ליתן את הפטור. אלא שכפי שכתבנו סוגיה זו שהינה בבחינת תלם שלא נחרש, צריכה להיבחן ממקרה למקרה תוך התחשבות בשאלת מועד רכישת המקרקעין ומצב הליכי התכנון ביחס למקרקעין. רוצה לומר, ככל שקניית הקרקע קודמת להליכי התכנון יש לקחת זאת בחשבון ולשקול מתן פטור. ותוך התחשבות בכמות יחידות הדיור ולתבחינים האם מדובר בשוק של עוסקים. בהקשר זה, בהתאם לשומות מכריעות ולתזכיר החוק הרי שאין לראות בקבוצת רכישה שאינה עולה על 10 חברים ושאינה בונה יותר מעשר יח"ד כיחידה כלכלית אחת". אמנם, בהמשך מציינת הוועדה (בסעיף 66) שעל הפרק סוגיה הטעונה בחינה ממקרה למקרה, אך בסופו של דבר סוכמה החלטת הוועדה בסעיף 68 ולפיו – "נוכח האמור, סבורים אנו שמדובר ביחידה כלכלית אחת ומשום כך אין העוררים זכאים לפטור בהתאם לתוספת השלישית". דיון והכרעה כלל ועיקר.

דומני שניתוח זה של מצב הדברים עדיף על פני הדיון בשאלה האם צדקה ועדת הערר כאשר בחרה לבסס את פסיקתה על המסקנה שהמערערים הם – 'יחידה כלכלית אחת'.

סוף דבר, ישלמו המערערים 3/4 מהיטל ההשבחה בו חויבו, ואשר לחלוקה ביניהם, אותיר נושא זה לבירור בין המערערים לבין עצמם: המישור הפנימי אינו חלק מערעור זה. ערבון שהופקד – יוחזר.

סעיף 19(ג) לתוספת לחוק על שני תת הסעיפים שבו קובע: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

התנאים לקיומו של הפטור בס"ק(1) כוללים את התנאי כי הבנייה או ההרחבה נועדו למגורי המחזיק או קרובו, וכן את התנאי של שטח מאקסימאלי של 140 מ"ר. ס"ק (2) משלים וקובע כי גם כאשר נמכרת הדירה נושא ס"ק (1), לא יחול היטל השבחה אם הדירה שימשה בפועל למגורי המחזיק או קרובי מישפחה שלו לפרק זמן העולה על 4 שנים.

...

הפרשנות לה טוענת הוועדה המקומית, מנוגדת – כך נראה לי – לבחירה של המחוקק בה בית-המשפט אינו יכול להתערב, בהיותה - כדבריו של בית המשפט העליון בענין רביד – נושא שבמדיניות המסור למחוקק עצמו, וענין המחייב הסדרה חקיקתית של מכלול הפרטים.

אני סבורה כי גישתו של המחוקק כפי שניתן להבינה מלשונו של ס"ק (2) היא כי נישום זכאי לפטור מהיטל השבחה במכירת דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר אם הוא או קרוביו גרו בה לתקופה העולה על 4 שנים.

לכן, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את טענותיו של המערער ומקבלת את הערעור.

ההוראות הרלוואנטיות לגביו מצויות בתוספת השלישית לחוק הקובע בסעיף 19(ג) כדלקמן: (ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

פרופ' א' נמדר במאמריו "היטל השבחה על דירת מגורים: פטור ממס ללא מחשבה תחילה" מסים טו/2 (2001) א-10, סובר כי נתוק זה נעשה בשגגה על ידי המחוקק, היות והוא פתח אפשרות ל"הברחת מס" שהמחוקק לא התכוון לה. שכן, תיקון זה יצר מצב מוזר לפיו בעוד לאדם הבונה או מרחיב את דירתו יוענק פטור ממס עד לשטח של 160 מ"ר, הרי שלאדם שמוכר דירה יהיה פטור מהיטל השבחה על שטח בלתי מוגבל.

...

אף אני סבורה כי יש למנות את תקופת 4 השנים ממועד אישור התוכנית המשביחה ולא מיום גמר הבניה המקורי של הנכס.

אף אני סבורה כך. חישובי ריבית והצמדה המערער הגיש את העררים נשוא החלטת ועדת הערר ביום 6.10.11 (ערר על החלטת השמאי המכריע) וביום 8.8.11 (ערר על חיובו בהיטל השבחה).

סיכום הערעור נדחה.

בסופו של דבר קבעה הועדה כי אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של למעלה מ-140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים לשם בניית דירה חדשה, וזה כזה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר. במקרה זה, אילו הייתה המערערת חפצה להרחיב את דירתה לגובה מכוח הזכויות שמעניקה התכנית, היא הייתה מחויבת בהיטל השבחה החל מהמ"ר הראשון ולא הייתה זכאית לפטור, ואין בעובדה שמדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת כדי להעניק זכאות לפטור.

דיון והכרעה עניינו של העירעור הוא איפוא, בפרשנות סעיף 19(ג)(1), הקובע כך: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". לשונו של הסעיף לא הייתה נהירה דיה והיא זכתה לפרשנותו של בית המשפט במהלך השנים.

...

בסופו של דבר קבעה הוועדה כי אין כל מקום לערוך הבחנה בין אזרח המבקש להרחיב את דירתו לשטח של למעלה מ-140 מ"ר לבין אזרח המבקש לנצל את המ"ר העודפים לשם בניית דירה חדשה, וזה כזה אינם זכאים לפטור בגין השטח העולה על 140 מ"ר. במקרה זה, אילו הייתה המערערת חפצה להרחיב את דירתה לגובה מכוח הזכויות שמעניקה התכנית, היא הייתה מחויבת בהיטל השבחה החל מהמ"ר הראשון ולא הייתה זכאית לפטור, ואין בעובדה שמדובר בבניה של יחידת דיור חדשה ולא בהרחבת הדירה הקיימת כדי להעניק זכאות לפטור.

עוד קבעה הוועדה כי אין בעובדה שהפטור אינו מיועד עבור העוררת אלא עבור ילדיה, בכדי לשנות מהמסקנה האמורה לפיה המערערת אינה זכאית לפטור.

מנגד טענה המשיבה כי יש לדחות את הערעור הן מנימוקי הוועדה והן מנימוקיה שלה.

הערעור נדחה אפוא, והמערערת תשא בהוצאות המשיב בסך של 15,000 ₪.