פטור מהיטל השבחה בהסכם קומבינציה: פטור יחיד או מרובה

המחלוקת התעוררה כשבני הזוג צרי וילדיהם ביקשו לקבל פטור מהיטל השבחה בגין מגורים עבור כל אחת מארבע הדירות שקבלו כתוצאה מהסכם הקומבינאציה.

נראה, אם כן, כי קביעת בית המשפט המחוזי לפיה יש להעניק פטור אחד לכל אחת מהמשפחות, נועדה למנוע מצב בו בעלים ומחזיק במקרקעין שהושבחו "יחלק" דירות רבות לקרוביו בפטור מהיטל השבחה.

ההתארגנות הנדרשת לשם ניצול מסחרי של הפטור בתנאים אלו נראית מסובכת ואף לא כדאית, שכן היא תידרוש איתור יחידים או מישפחות אשר יתקשרו בקניית קרקע ובבנייה עליה, ויסכימו לגור בעצמם בדירות שייבָּנו עליה במשך לפחות ארבע שנים, רק כדי למכור אותן לאחר מכן לצדדים שלישיים בפטור מהיטל השבחה.

...

שבתי ועיינתי בפסק הדין בעניין צרי וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפרשה זו, והגעתי לכלל מסקנה כי הפרשנות האמורה להלכת צרי מרחיבה יתר על המידה את היקף תחולת ההלכה שנפסקה בו ואין להחילה על המקרה הנדון בפנינו.

מכל האמור לעיל עולה, כי בעניין צרי בית המשפט המחוזי לא דן בשאלה הניצבת בפנינו, אלא קבע רק כי מחזיק במקרקעין אינו יכול לקבל פטור עבור דירות שבנה על המקרקעין למגורי קרוביו, וכי קביעת בית משפט זה, לפיה מספר השותפים במקרקעין אינו משפיע על מספר דירות המגורים שייהנו מהפטור, נשענה, כך נראה, על טעות דפוס שנפלה בלשון החוק.

בנסיבות אלה, אני סבור כי אין ליישם את הלכת צרי על המקרה הנדון בפנינו, מה גם שהלכה זו ניתנה לרקע מצב עובדתי שונה, וכי יש לבחון את השאלה שבמוקד בקשה זו מחדש, לאור תכליות החוק ועיקרון השוויון בדיני המס.

על רקע האמור, לא מצאתי הצדקה או הסבר מניח את הדעת להבחין, לעניין הטלת ההיטל או מתן פטור ממנו, בין בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות במקרקעין משותפים, לבין הטלת היטל על בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות יחיד במקרקעין.

בשנת 1994 התקשרו בני-הזוג בהסכם קומבינציה עם חברה מסוימת ולפיו התחייבה החברה לבנות על המיגרש בניין ובו תשע דירות.

המשיבים, שעמדתם נתקבלה על דעתו של בית-משפט קמא, גורסים כי סעיף 19(ג)(1) לתוספת מקנה פטור הן למחזיק במקרקעין והן לקרוביו כל עוד קיים מחזיק במקרקעין ובצדו אחרים הנכנסים לגדרו של המונח "קרוב". לפי השקפתה של המערערת, לא יינתן פטור אלא לאחד, המחזיק או הקרוב, ובוודאי שאין לפרש את הביטוי "קרוב" כמתייחס אף ללשון רבים, היינו אף אם יותר מאדם אחד נכנס בגדר המושג "קרוב", אך אחד מאלה יהיה זכאי לפטור.

המשיבים טוענים כי אף שמדובר בסעיף "דירת מגורים" בלשון יחיד, יש לפרש את הביטוי ככולל לשון רבים, כאמור בסעיף 5 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981.

אם נחזור לדוגמה שנתנו (פיסקה 10 לעיל), הרי כל אחד מן ה"קרובים" היה יכול לקבל דירה בלא לשלם היטל השבחה, ובילבד ששיטחה אינו עולה על 120 מ"ר. קשה לראות כיצד פרשנותם של המשיבים מתיישבת עם קביעה של שטח מרבי לדירה הפטורה.

...

מסקנתנו היא איפוא כי לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת (ואף לפי 19(ג)(2)), יינתן פטור מהיטל השבחה לדירה אחת בלבד, כאשר התכנית החדשה מאפשרת בנייה של יותר מדירה אחת.

על-כן נראה לנו להורות כי היה והצדדים לא יגיעו להסכמה עד ליום 31.10.2001 בדבר שיעורו של היטל ההשבחה לגבי הדירות שהפטור אינו חל לגביהן, תחול הקביעה של השמאי המכריע בכל אחד מן המקרים, אלא שניתנת אפשרות לכל צד להגיש ערעור על קביעת השמאי המכריע תוך 45 יום שיימנו מיום 1.11.2001, כאמור בסעיף 14 לתוספת.

אשר-על-כן הננו מחליטים לקבל את הערעור ולבטל את פסק-דינו של בית-משפט השלום, כמוסבר לעיל.

פתח דבר מספר בעלים משותפים במקרקעין התקשרו בהסכם קומבינציה עם קבלן, במסגרתו מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין תמורת שירותי בנייה של דירות, כנהוג בהסכמים מסוג זה. האם הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-התוספת השלישית), מקנה פטור לכל אחד מהבעלים הבונה את ביתו במקרקעין בגין יחידת דיור אחת, או שיש לראות בסעיף זה, כמעניק פטור אחד בלבד לכל החלקה כולה, בגין דירה אחת בלבד ללא קשר למספר הבעלים? זו השאלה הניצבת במרכזו של ערעור זה שבפני.

עוד טוענים המערערים, כי פרשנות המשיבה להוראת הסעיף, לפיה החלקה תזכה לפטור אחד ויחיד, ללא קשר למספר הבעלים שלה, הינה מאולצת ובלתי סבירה, עומדת בניגוד לתכליתו של הסעיף ותוביל לתוצאה לפיה כל אחד מהבעלים יקבל פטור בגין 28 מ"ר בלבד או לחילופין יהא עליהם להחליט מי מהם יקבל את הפטור המלא.

ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור מונה אף הוא נזקקים רבים כשברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות לטובת הקהילה כולה".

...

לטענת המערערים מסקנה זו מתחייבת הן מלשון הסעיף-הואיל ואין בו כל מיגבלה לפיה לכל חלקה יינתן פטור אחד בלבד-והן מתכליתו ומטרתו הסוציאלית.

אנו סבורים כי לא רק שהילכת צרי מחייבת את ועדת הערר, אלא שמדובר בהלכה ראויה ונכונה המאזנת באופן נכון בין הזכות הסוציאלית של הפטור לבין צרכי הקהילה וחלקות ההתעשרות הנובעת מההשבחה.

לטעמנו המקרה של הקיבוץ דומה יותר למקרה של קבוצת הרכישה מאשר לעובדות שנדונו בפסק הדין בעיניין צרי".

סוף דבר הערעור מתקבל.

פתח דבר מספר בעלים משותפים במקרקעין התקשרו בהסכם קומבינאציה עם קבלן, במסגרתו מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין תמורת שירותי בנייה של דירות, כנהוג בהסכמים מסוג זה.   האם הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-התוספת השלישית), מקנה פטור לכל אחד מהבעלים הבונה את ביתו במקרקעין בגין יחידת דיור אחת, או שיש לראות בסעיף זה, כמעניק פטור אחד בלבד לכל החלקה כולה, בגין דירה אחת בלבד ללא קשר למספר הבעלים? זו השאלה הניצבת במרכזו של ערעור זה שבפני.

  עוד טוענים המערערים, כי פרשנות המשיבה להוראת הסעיף, לפיה החלקה תזכה לפטור אחד ויחיד, ללא קשר למספר הבעלים שלה, הנה מאולצת ובלתי סבירה, עומדת בנגוד לתכליתו של הסעיף ותוביל לתוצאה לפיה כל אחד מהבעלים יקבל פטור בגין 28 מ"ר בלבד או לחילופין יהא עליהם להחליט מי מהם יקבל את הפטור המלא.

  על תכליתו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית עמד בית המשפט העליון בהרחבה ברע"א 7417/01, צרי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה, פד"י נז(4)879, 886-888 (להלן - הילכת צרי), שם נאמר:   "ההצדקה המקובלת להיטל היא שההשבחה, כל כולה, היא התוספת בשווי הקרקע הנובעת מהחלטות גופי התיכנון הציבוריים, ועל כן מן הראוי הוא שמקום שבו התעשרו בעלי הקרקע או חוכריה מפעילות נורמאטיבית שכזאת, ישתפו הם את קהילתם בעושרם, לאמור: כאשר מאושרת תכנית בנייה הגורמת לעלייה בערך הקרקע, הפרט מקבל הטבה מהועדה. הטבה זו, המוענקת מטיבה בצורה לא שויונית (אך לנהנים מהתכנית החדשה) ראוי שתחולק בין פרטים רבים ... מטרת הפטור-סוציאלית, עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם ... תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות אלה. מהצד האחד מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשקום אזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל - שתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה שקבל הוא לבדו מהרשות - אף היא חשובה. ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור מונה אף הוא נזקקים רבים כשברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות לטובת הקהילה כולה".   בחינת תכליתו של הסעיף כאמור לעיל, הובילה את בית המשפט בהילכת צרי לכלל מסקנה, כי יש לפרש את הוראת החוק בצמצום כך שהפטור הקבוע יינתן למחזיק אך ורק בנוגע לדירה אחת, ואף זאת במגבלת השטח, הקבועה בסעיף, וכפי שנאמר בפסה"ד שם:   "האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות, שכן מההסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה. לפרשנות זו עגון חזק בלשון הסעיף. ראשית, כאמור, בסעיף ישנה הגבלה על מספר המטרים המירביים שעליהם יינתן הפטור ... מן המקובץ עולה כי תכלית החוק היתה להעניק פטור צר, ולקבוצה צרה ... משנתחם שטח הדירה נתחמה גם ההטבה כולה. הפטור יינתן לדירה אחת בלבד, ורק ל- 120 מ"ר שבה, בהתאם למגבלת המטרים שבסעיף".   המשיבה מחזיקה בדיעה לפיה, פועל יוצא מדברים אלו הנו, כי גם בנסיבות המקרה דנן זכאים המערערים כולם לפטור אחד בגין דירה אחת בלבד בכל חלקה.

...

לטענת המערערים מסקנה זו מתחייבת הן מלשון הסעיף - הואיל ואין בו כל מגבלה לפיה לכל חלקה יינתן פטור אחד בלבד - והן מתכליתו ומטרתו הסוציאלית.

אנו סבורים כי לא רק שהלכת צרי מחייבת את ועדת הערר, אלא שמדובר בהלכה ראויה ונכונה המאזנת באופן נכון בין הזכות הסוציאלית של הפטור לבין צרכי הקהילה וחלקות ההתעשרות הנובעת מההשבחה.

לטעמנו המקרה של הקיבוץ דומה יותר למקרה של קבוצת הרכישה מאשר לעובדות שנידונו בפסק הדין בעניין צרי".

  סוף דבר  הערעור מתקבל.

וכך נכתב בין היתר באותה החלטה: "ביום כ"ז בטבת תשע"ז (25/1/2017) הגישו נאמני ההקדשות באמצעות בא כוחם, עו"ד אלישע גרינפלד, תגובה מפורטת בצרוף מסמכים רבים. בנגוד לאמור בתגובה, לעותק שהיה לנגד עיני בית הדין לא צורף תצהיר. לבקשה קודמת שהגישו הנאמנים ביום כ"א טבת תשע"ז (19/1/2017) צורף תצהיר "בג"צי" בלבד המאשר את העובדות בבקשה באופן כללי כמיקשה אחת, בלא שהמצהיר מכליל בתצהירו את העובדות הנטענות באופן פרטני כראוי.

סך זה של 1.2 מיליון ₪ הוא התשלום היחיד עד כה ששולם בפועל לידי העמותה בגין ההסכם משנת 2015.

הדו"ח ממשיך ומפרט את הרקע לחתימה על הסכם המכר משנת 2017 – כפי שהתברר בחקירות המנהל המיוחד, החברות הרוכשות היתנו את תשלום יתרת החוב לעירייה בגין היטל ההשבחה, התחייבות שהיה עליהן ממילא לקיים על פי ההסכם משנת 2015, במכירת ה-30% הנותרים של העמותה במקרקעי שכונת עץ חיים.

לו היה מדובר במקרקעי הקדש, עץ חיים יכולה הייתה להעלות טענה לפיה היא פטורה מתשלום היטל השבחה.

בהחלטתו ציין כי מדובר "בקרן קיימת". ד"ר פז מתייחס להסכם הקומבינאציה משנת 1996 שנחתם בשם עמותת עץ חיים שבו נאמר במבוא: "הואיל והעמותה מצהירה כי בניני השכונה אינם בגדר של קרן קַיָּם עולמית למזכרת נצח לנדיבים, והיא מוסמכת לעשות בשכונה ככל הנידרש לקידום ענייניה ללא הגבלה". ד"ר פז מציין כי בהתייחסותו של המנהל המיוחד להסכם זה הוא דילג על מילת המפתח "עולמית". המנהל המיוחד טען לגבי הסכם זה כי מדובר באינדיקציות מאוחרות שנעשו ע"י העמותה על רקע ניסיונות שלה לבצע עִסקאות בנכסי שכונת עץ חיים.

...

אנו מאשרים את דו"ח הבדיקה של השופט בדימוס יוסף אלון ואת הדין-וחשבון של המנהל המיוחד והנאמן להקדשות עץ חיים, ונותנים לקביעותיהם העובדתיות והמשפטיות תוקף של החלטה.

בהתאם לראיות שלפנינו אנו קובעים כי ראשי מוסדות עץ חיים רכשו את מקרקעי שכונת עץ חיים בשנת 1928 ובנו בשנים שלאחריה את מבני השכונה, כדי שהן הקרקע והן המבנים יהיו נכסי נאמנות למטרת הקדש דתי בשיפוט בית הדין הרבני.

אנו מורים כי על ענייני היצירה והניהול הפנימי של הקדשות אלו לא יחולו הוראות חוק הנאמנות, התשל"ט–1979.