פגמים בחוות הדעת של שמאי מקרקעין

לשאלת בית המשפט איזה עיסקאות השוואה נילקחו על ידו, השיב דרעי, כי היתייחס לקרקעות חקלאיות, כאשר היפנה בחוות הדעת באופן מפורש לדיווחים של עיסקאות אמת והערכות של השמאי הממשלתי.

לתפישתי,  מאחר ושיעור התשואה אמור לבטא  את הפצוי עבור עיכוב התשלום על אף שהמקרקעין נתפסו, לא נפל פגם בחוות דעת השמאי אשר קבע שיעור של 6% בנסיבות של מקרקעין אלו.

...

אני דוחה את טענת ב"כ התובעים כי גרשון הביא בחוות דעתו עיסקאות אך ורק לקפח את התובעים ולמצוא "ערכי שווי נמוכים", טענה שנטענה באופן סתמי וללא ביסוס.

מאחר וקביעתי נעשית על סמך הראיות שבפני, אני סבורה כי יש מקום להפניה ממין זה. מאחר וב"כ הצדדים לא הגישו חוות דעת מעודכנות עד היום, הוספתי לטבלת חישוב דמי החכירה (נספח ו' לחוות דעתו של גרשון) את השווי שנקבע לשנת 2016 גם לשנים 2017, 2018 באופן שהשווי מעודכן להיום.

התוצאה – אני דוחה את התביעה נגד הנתבעת מס' 2 קרן קיימת לישראל.

המשיבים מיצו את מלוא זכויותיהם הדיוניות לתקיפת חוות דעת המומחית במסגרת ההליך הקודם, באמצעות שאלות הבהרה וחקירה נגדית, ואין לאפשר להם לערוך מקצה שיפורים במסגרת הליך זה. בנסיבות העניין מיתקיים השתק עילה, שכן ההליך הנוכחי, כקודמו, נועד לבחון את שווי המקרקעין, והמחלוקת בעילה זו כבר הוכרעה לגופו של עניין.

המשיבים לא מיצו את ההליכים נגד המומחית ולא ויתרו על פגמים בחוות דעתה.

המבקשת הפניתה בבקשתה לחוות דעתו של המומחה אשר מונה מטעם בית המשפט בהליך זה, המודד ושמאי המקרקעין מר יצחק אברבוך.

...

המשיבים מיצו את מלוא זכויותיהם הדיוניות לתקיפת חוות דעת המומחית במסגרת ההליך הקודם, באמצעות שאלות הבהרה וחקירה נגדית, ואין לאפשר להם לערוך מקצה שיפורים במסגרת הליך זה. בנסיבות העניין מתקיים השתק עילה, שכן ההליך הנוכחי, כקודמו, נועד לבחון את שווי המקרקעין, והמחלוקת בעילה זו כבר הוכרעה לגופו של עניין.

המומחית נחקרה על מה שנכלל בחוות דעתה ולא מה שלא היה בה. מסקנתי היא, שבנסיבות העניין מתקיימים שני התנאים המאפשרים הגשת תביעה נזיקית נגד מי שמונתה כמומחית מטעם בית המשפט, ואין להורות כי התביעה תידחה על הסף.

אשר על כן, הבקשה לסילוק התביעה על הסף נדחית.

המבקשת תשלם למשיבים את הוצאות הבקשה בסך של 3,000 ₪.

בעקבות החלטה זו, ניתנה ביום 8.5.2022 חוות דעת שמאי מקרקעין מטעם הנאמן לפיה שווי הדירה כתפוסה עומד על סך של 810,000 ₪ (להלן: חוות הדעת מטעם הנאמן).

מדובר בפגם מהותי היורד לשורש העניין, שכן היתנהלות הנאמן מנעה מהם להגיש שמאות מתוקנת מטעמם, באופן שהביא לידי כך שהם איבדו את הדירה.

לכן, גם לו היו המשיבים מצליחים להעמיד את הסכום בו הוערכה הדירה בהתאם להערכה העדכנית של השמאי ולבקש לרכוש אותה תמורת 800,000 ₪, הרי שמרגע שהוגשה על ידי הנושה הצעה לרכישתה במחיר גבוה יותר, אין מקום עוד לבכר את זכותם של המבקשים לרכוש את הדירה, ויש למכרה במחיר הגבוה ביותר המוצע עבורה.

...

לחלופין, המבקשים טוענים כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור, וזאת משום שבקשתם מעלה סוגיות בעלות השלכות רוחב הנוגעות לציבור הרחב.

ראשית, מקובלת עלי טענת הנאמן לפיה קבלת הערעור ומתן אפשרות לביצוע שמאות מחודשת לדירה, תביא הלכה למעשה לביטולן של ההחלטות שאישרו את מכירת הדירה, ואשר עליהן לא השיגו המבקשים במועד.

אינני סבורה כי יש בעובדה זו כדי לשנות מהמסקנה שלעיל.

סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה בזאת, והצו הארעי שניתן ביום 12.12.2022 מבוטל אף הוא.

התובעת לא הציגה כל ראיה לגבי גובה דמי השכירות של דירה זהה באותו האיזור בתקופת האיחור כדוגמת הסכמי שכירות או עדות מתווכים וממילא לא צורפה חוות דעת שמאי מקרקעין לשעור דמי השכירות הנוהגים ולא מצאתי בתצהיר התובעת את הראיה הנדרשת שלא נתמכה בכל תעוד או אסמכתא לשם ביסוסו.

אשר לטענת הנתבעת כי לא הוכח קיומם של "פגמי צורה אחרים העלולים לפגוע בקיימותו או בשמישותו " כהגדרתו של מיפרט מס' 418 (סעיף 106) של מכון התקנים הישראלי המצוטט בחוות דעת מומחה התובעת, טענה זו היא עניין שבמומחיות ומשלא הובאה בפני חוות דעת נגדית אין בידי לקבלה.

יחד עם זאת הליקוי מוצא איזכורו בחוות הדעת של מומחה התובעת שניתנה ביום 27.8.19, כשלושה חודשים לאחר קבלת החזקה בדירה ביום 12.5.19.

...

הגם שניתן היה לראות בתמלול השיחה האמור משום הצהרה מצד הנתבעת במשתמע הרי שזו מהווה שינוי של חוזה המכר אשר לא נעשה בכתב ומשכך אינה מחייבת את הנתבעת – וכפי שנקבע בסעיף 21.5 לחוזה המכר: "כל הצהרה שתעשה ע"י כל אדם, לרבות עובדי הקבלן ו/או שליחיו ו/או הקבלן בכל דבר הנוגע לחוזה זה לא תחייב את הקבלן אלא אם ניתנה ע"י הקבלן בכתב". לפיכך בהיעדר עיגון כתוב להתחייבות הנתבעת להתקנת רשתות בהתאם לסעיף 21.5 הדורש כתב לכל שינוי או הצהרה נוספת, אני דוחה את התביעה לעניין רכיב זה. עוגמת נפש התובעת עותרת לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה בעקבות הליקויים ואי ההתאמות בדירה והתיקונים החוזרים שבוצעו לאורך השנים, הנזקים, אי השימוש בחניה, התמודדות עם התנהלות הנתבעת והפרת התחייבויותיה.

סיכומו של דבר התביעה מתקבלת בחלקה ובאופן שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 4,000 ₪.

כמו כן הנתבעת תשלם לתובעת החזר אגרת התביעה ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ וזאת מאחר שהתובעת נאלצה להגיש התביעה דבר שגרם לתיקון ליקויים רבים ע"י הנתבעת.

התובעים שכנגד הזמינו מטעמם חוות דעת מומחה, שי אליקים, שמאי מקרקעין, וכן שירותיה של חברת "תרמה טק" לאיתור נזילות, בדקו את דירתם וקבעו כי אותרו נזילות מים, בדקו את הנזקים שנגרמו לדירת התובעים שכנגד והעריכו את עלות תקונם (ראו נספחים א/ ו- ב' לכתב התביעה שכנגד).

המומחה אף חיווה דעתו באשר לתיקונים שיש לבצעם בדירת התובעת לצורך האיטום, באומרו: "יש לבצע התקנה של נקזים קפולים במרפסת למניעת היצטברות מים מתחת לריצוף במרפסת בדירה 4/4 (אצל גברת יהודית)". חוות דעת המומחה הייתה מפורטת ומנומקת, ממצאיו ומסקנותיו הם בתחום מומחיותו המקצועית, ולא מצאתי פגמים מהותיים בחוות דעתו.

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, ונוכח חוות דעת המומחה פדול והמומחה סאמר, ובשים לב כי ראיתי לקבל חוות דעת מטעם חברת הביטוח לעניין הנזקים לדירת התובעת, הנני פוסק לתובעת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לדירתה, מכוח הודאת הנתבעים בחוב זה, בסך של 8,940 ₪ (כולל מע"מ) (לאחר שיערוך ההצמדה והריבית ממועד מתן חוות הדעת של השמאי מיום 24/08/2021).

...

משכך, הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת, שכ"ט עו"ד בסכום של -.

סוף דבר הסכום שנפסק בתביעה העיקרית: -.

43,169 ₪ בקיזוז הסכומים שלעיל, אני מחייב את התובעת (הנתבעת שכנגד) לשלם לנתבעים (התובעים שכנגד) סך של -.