עתירות נגד הוראות שיווק מגרשים ביישובים חקלאיים

מטרת האגודה הייתה הזרמת כספי ההלוואות אליה לשם הענקת טובות הנאה בכסף ובשווה כסף לעשרות מחברי האגודה ובני משפחתם, תוך הפרת ההיתחייבות להשתמש בכספי ההלוואות להמצאת התחייבות רמ"י. במצב הדברים שנוצר עקב פעולות הבנק למימוש הבטוחות החלקיות שהיו לו בחלק ממגרשי ההרחבה, ועקב הקפאת רמ"י את שיווק המגרשים וההתקשרויות להמשך ביצוע פרויקט ההרחבה, נקלע פרויקט ההרחבה למבוי סתום שהוביל לחיפוש פיתרונות מערכתיים להקטנת ניזקי כל המעורבים.

(א) לווים אשר נטלו הלוואות מהבנק לרכישת מגרשים בהרחבה לאחר שרשות מקרקעי ישראל הורתה על הקפאת הקצאות המגרשים בהרחבת המושב, ואשר לא חתמו על הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל, והמגרש, שאותו שיעבדו לבנק לצורך החזר ההלוואה, אינו בר מימוש.

כפי שבואר בבג"ץ 8350/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות ואח' פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "בג"ץ עמותת שיח חדש"), החלטה 737, העוסקת בשינוי ייעוד לצורך הרחבת שטחי המגורים ביישובים חקלאיים, העניקה ליישובים החקלאיים הטבה כלכלית בדמות הפחתת דמי החכירה ואיפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי האגודה החקלאית, בהתאם לצרכיה, לחכור את המגרשים שהורחבו ללא מיכרז.

כפי שחזרתי וציינתי לעיל, בהעדר כל זכויות במיגרש לאגודה, לציון וליהודית, אין מקום לקבוע כי "הזכויות" במיגרש "הוברחו" מציון ויהודית לטל, ואין זה משנה מתי לטענת הבנק נודע לו על כך. הסעדים הנותרים שהבנק עתר לפסיקתם כנגד הנתבעים הם: · מתן סעד המצהיר כי בני מישפחת בן מנחם קשרו קשר לרמות ולהונות את הבנק על ידי קבלת כספים במירמה (תוך שהזכויות במיגרש מוברחות.

...

מסקנה נוספת העולה מהממצא בדבר היעדר זכויות במגרש או בקשר אליו לאגודה וכן לציון ויהודית, והיעדר "נכס" בר שיעבוד במשכון, היא כי עניינה של התביעה אינו נוגע לזכות במקרקעין שההתיישנות לגביה 15 שנים כטענת הבנק.

המסקנה אליה הגעתי היא לפיכך כי יש לדחות גם את עתירות הבנק לפסיקת יתרת הסעדים ההצהרתיים שתבע.

התוצאה לאור כל האמור לעיל התביעה נדחית.

ביום 14.7.2014 הגיש עזריקם תובענה לסעד הצהרתי נגד המינהל, במסגרתה מבוקש להצהיר כי ההחלטות הקיימות, על פיהן תעוכב השלמת עיסקאות לשיווק מיגרשי ההרחבה במושב עזריקם הן בטלות ומבוטלות, שכן הן נגועות בחוסר סבירות קצוני.

ד) ביום 15.8.2001 ניתן צו ביניים בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי-"הקשת הדמוקרטית המזרחית" נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נה (5), 847 לפיו, בין היתר, הופסק הליך יישום החלטות מספר 717, 727, 737 של מועצת מקרקעי ישראל עד להכרעה בעתירות שעמדו בפני בג"צ או עד להחלטה אחרת של ביהמ"ש. כן נקבע כי צו הביניים יכנס לתוקפו לאחר 3 חודשים ממועד ההחלטה וכי הוראת המעבר של דו"ח ועדת מילגרום יהיו חלק בלתי נפרד ממנו, כך שהפסקת הליך מימוש ההחלטות מושא העתירות לא תחול על עיסקאות המצויות בשלבי מימוש מתקדמים.

בהיתחשב בכך שעזריקם אינו נחשב למושב בקוו עימות, לא ניתן לקבוע כי הופלה לרעה ביחס למושב אדרת, וניתן לקבוע עובדתית, כי ככל שבקשתו מהמינהל לשיווק יתרת המגרשים בפטור ממכרז היתה מתקבלת, אזי הוא היה מופלה לטובה ביחס למושבים המקבילים לו. המונח "הרחבה" פרושו הרחבת השמוש למגורים במסגרת משבצת הקרקע של היישוב החקלאי, על חשבון שימוש חקלאי בקרקע ואין פרושו הרחבת שיטחו של היישוב החקלאי (ראה בעיניין זה סעיף 1 לתוספת להחלטה 612).

"לסיום פרק זה, תטען התובעת, כי מעשיה של הרשות, אשר מונעת ממנה לאפשר לבנים ובנות של בעלי נחלות להקים את ביתם על הקרקע מסיבות לא ענייניות, לתכלית שאינה ראויה ובאופן שאינו מידתי, פוגעת אף בזכויותיה הקנייניות, ומשכך – אסורה היא, על פי הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו". הבנים והבנות של מושב עזריקם יהיו רשאים כמובן לרכוש מגרשים שישווקו, ללא פטור ממכרז .איש לא אוסר עליהם לגור במושב עזריקם.

...

שוכנעתי לאור העדויות והמסמכים, כי העובדה שהתב"ע כוללת 135 מגרשים, אין בה כדי לשנות את המכסה המותרת עפ"י החלטות המינהל ואין בה כדי להכשיר מגרשים נוספים מעל תקן הרחבה המותר, בפטור ממכרז.

על כן, לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

התביעה והצדדים לה לפני תביעה שהגישו התובעים נגד נחלה מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ" (להלן: "הנתבעת 1" או "האגודה"), קבוצה לרכישה בע"מ (להלן: "הנתבעת 2" או "הקבוצה"), אליהו מזיג (להלן: "הנתבע 3" או "מזיג"), עו"ד בעז יהושע עמיר (להלן: "הנתבע 4" או "עמיר") ורשות מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת 5" או "רמ"י"), שבמסגרתה ביקשו לחייב את הנתבעים 4-1 ביחד ולחוד לשלם להם סך של 3,400,565 ₪.

תמצית טענות הצדדים על פי כתבי הטענות התובעים בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעים 4-1 ביחד ולחוד לשלם להם (לפי המפורט בתביעה) סך של 3,400,565 ₪ בגין 3 עילות: כספים אסורים, שלטענתם, נאלצו לשלם בהתאם להסכמים שנחתמו בינם לבין הנתבעים 2 ו-3, כספים אסורים ששלמו בגין דמי פיתוח, לטענתם, מעבר לסכום שאושר לגבייה, והפרשי דמי הוון, ששלמו לרמ"י, לטענתם, מעבר לסכום שמזיג הבטיח להם שישלמו.

הוראות אגף חקלאי 51 י' הרלוואנטיות לענייננו קובעות כך: "3. עד שתתקבל החלטת מועצה שתבוא במקום החלטה 737, להלן הנחיות ביניים לעניין הקצאת מיגרשי מגורים בישובים החקלאיים שעליהם חלה החלטה 737, בנוסף להוראות הקיימות:

ללמדך, כי הנאמנים ובהם ב"כ האגודה כאמור, היו ערים למועד פקיעת תוקפן של הוראות המעבר ועשו מאמצים לשווק את המגרשים עובר למועד זה. הנתבעים לא הציגו מיסמך המאשר כי ניתנה להם ארכה לשיווק המגרשים בתמורה, ואילו רפלד, המצהיר מטעם רמ"י אמר בחקירתו, כי לא ניתן לאגודה אישור "וועדת אדומי" (עמ' 473 ש' 12-10).

...

הגם שהחוקר אינו שמאי מקרקעין, הערכתו כי מדובר בסכום שאינו סביר לשכירת משרד ושירותי משרד בפריפריה ואינו מוצדק, מקובלת עלי.

למרות האמור, לאחר ששקלתי את הדברים, הגעתי לכלל מסקנה כי האינטרס הציבורי הרחב, החורג מגבולותיו של מקרה זה, מחייב את השבת הכספים לתובעים - המשתכנים בהיותם המונע היעיל של עסקאות מסוג זה. עם זאת, נוכח הפגימה בעיקרון תום הלב מצד התובעים, כאמור, החלטתי לפסוק לזכותם הוצאות ושכר טרחת עו"ד על הצד הנמוך.

סוף דבר לנוכח כל האמור, אני מקבלת את התביעה וקובעת כי הנתבעים 4-1 פעלו יחד לגביית כספים אסורים מהנתבעים, כמפורט בנספח ד' בדו"ח החוקר (תשלומים נטו לאחר קיזוז, ששילמו התובעים לחשבון היזם) ומחייבת אותם ביחד ולחוד בהשבתם כדלקמן: הנתבעים 4-1 ישלמו לתובעים סך של 1,746,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.8.15 ועד למועד התשלום בפועל.

]השופט א' שטיין: מהות העתירה העתירה שלפנינו תוקפת את החלטת המשיבים 5-4 לנקוט בהליכי אכיפה נגד העותר לפי תיקון 116 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ח-1965 (להלן, בהתאמה: תיקון 116 וחוק התיכנון והבנייה) ותקנות העבירות המינהליות (קנס מנהלי – תיכנון ובנייה), התשע"ח-2018 (להלן: תקנות העבירות המנהליות), ביחס לחלק מחלקה 7, גוש 16916 באכסאל (להלן: המקרקעין).

בתוך כך, מעלה העותר טענות כלליות באשר למדיניות המעודכנת מיום 12.11.2020 בעיניין "עבירות תיכנון ובניה ביישובים הערבים והדרוזים" ו"שימושי פעילות לא חקלאית (פל"ח) (להלן: פל"ח) במיגזר החקלאי" באשר להליכי אכיפה לפי תיקון 116, ולפי תקנות העבירות המינהליות (אלו יחד יכונו להלן: המדיניות המעודכנת).

נטען כי אין זה סביר שהמדיניות המעודכנת לא תחול על מקרה כגון זה של העותר, אשר מבקש תקופת התארגנות על מנת שיהא באפשרותו לעבור למגרש מאושר לשימוש תעשייתי, בשעה שהליכי השיווק של מגרשים כאלה אינם מצויים בשליטתו.

ביחס לטענת ההפליה ה"פנימית", הוסבר כי המדיניות המעודכנת נותנת ביטוי לשוני רלבאנטי, אשר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התיכנון והבנייה – בין מגורים, מצד אחד, לבין שימושים עיסקיים, מהצד השני – ומשכך הוא, איננה מפלה כלל ועיקר.

...

מנגד, טוענים המשיבים כי דין העתירה להידחות על הסף, הן בשל קיומו של סעד חלופי והן מחמת חוסר ניקיון כפיים של העותר.

בנוסף, טוענים המשיבים כי דין העתירה להידחות גם לגופו של עניין לנוכח העובדה שהמדיניות המעודכנת נועדה אך להקל ביחס לסדר הקדימות באכיפה; אין מדובר בהקפאתה; והיא חלה על מבנים שלא מתנהלים לגביהם הליכי אכיפה כדי לאפשר הסדרה כדין של בנייה ישנה המשמשת למגורים.

עוד טוענים המשיבים כי מדיניות האכיפה במגזר החקלאי כלל אינה רלבנטית לעניינו הקונקרטי של העותר, אשר אינו ממלא את התנאים לקיום פל"ח. דיון והכרעה לאחר עיון בכתובים אשר הונחו לפנינו, הגענו למסקנה כי דין העתירה להידחות על הסף – זאת, מחמת קיומו של סעד חלופי מובהק וכן לנוכח חוסר ניקיון כפיו של העותר.

העתירה נדחית אפוא על הסף.

בסופו של דבר הודיע העותר שההחלטה שכנגדה הוא מגיש את העתירה היא החלטה 1273 של מועצת מקרקעי ישראל, מיום 7.11.12, ולא הודיע מה המועד שבו פורסמה או קיבל אותה או נודע לו עליה לפי המוקדם, אך לאחר מכן טען שנודע לו על ההחלטה במהלך פברואר 2013, והמועד הרישמי המאוחר הוא הגשת כתב הגנה על ידי המשיבה 1 בתיק 15823-11-21, ומיד אמר מועד אחר שהוא מועד מתן פסק דין באותו תיק על ידי השופטת אטיאס לפיו נדחתה התביעה מחוסר סמכות עניינית.

לטענת העותר, עמד בתנאי החלטת רמ"י מספר 3212 מיום 22.5.12 הכוללת הוראת מעבר ומאפשרת לישובים שהסתמכו על המצב הקודם להשלים את הליך הקצאת המגרשים, ולאחרונה אישר רמ"י בכתב שהוראות המעבר ניתנות ליישום עד 31.12.23, כפי שעולה מפירסום מאמר באתר של האיחוד החקלאי.

כעולה מהתכתבות בשנת 2015, הכוונה לביטול עסקת ההקצאה היתה של המשיבה 1 ולא של העותר, וגזבר המשיבה 2 הודיע, שאם המשיבה 1 מבטלת את ההקצאה היא יכולה להחזיר את כל הכספים לעותר ולגבות אותם ממי שישווק לו המיגרש בהמשך והיא אינה צד לכך.

...

אני דוחה את טענת העותר, כאילו יש להחיל עליו את פסק הדין שניתן בעניין טבת.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה הן כנגד המשיבה 1 והן כנגד המשיבה 2.

העותר ישלם למשיבה 1 הוצאות בסך 10,000 ₪ ולמשיבה 2 הוצאות בסך 11,700 ₪, בזיקה לתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין ולעקרונות תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי החלים מכח היקש.