עתירה מנהלית נגד החלטת ועדת ערר תכנון ובנייה תל אביב בעניין תמ"א 38

מבוא לפני עתירה מנהלית שמופנית נגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 21.3.19 המבטלת את החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה בת-ים (להלן: "הועדה המקומית"), שקבלה את בקשת חברת "אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ" (להלן: "העותרת") למתן היתר בניה במקרקעין הידועים כגוש 7140 חלקה 147 ברחוב השקמה 24, בבת-ים (להלן: "הבניין").

וכמות שנקבע בעיניין ערר (ת"א) 6194/17 פדידה רבקה ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון (פורסם במאגרים המשפטיים, 20.2.18): "בשונה מהוראות סעיף 17 לתמ"א 38, הכפופות להוראות תקנות החניה, סעיף 158א3 לחוק התיכנון קובע שבסמכות מוסד תיכנון לסטות מהקבוע בתקנות החניה. הוראות החוק מרחיבות את הקף שיקול הדעת של מוסד התיכנון, ומאפשרות להחיל תקן חניה שונה מזה הקבוע בתקנות החניה. כמו כן, מאפשרות הוראות החוק החלת הסדר שעניינו תשלום 'קרן חניה', שהנו שונה מההסדר הקבוע בתוספת לתקנות החניה (אין בחוק הגדרה אבסולוטית של המרחק המאקסימאלי של החניון הצבורי מהנכס). סעיף 158א3 קובע, שהוראות תקנות החניה לא יהוו מניעות מלאשר היתר מכוח תמ"א 38 שאינו עומד בתקן חניה הקבוע בתקנות". (ההדגשה אינה במקור-א.א.) למען הסר ספק, אין באמור כדי לשלול את שיקול הדעת של מוסדות התיכנון והבנייה בנושא היתר בנייה בהיעדר מקומות חניה מספיקים לפי התקן, אלא שמקום שבו מהוה מחסור במקומות חניה את מתן ההיתר, אזי בעיה זו ניתנת לפיתרון ותוך העדפה למתן היתר מאשר מניעתו.

...

סוף דבר המקרה שלפני ממחיש את ההתנגשות בין תכלית בנייה לפי תמ"א 38 לבין מציאת פתרונות לבעיות שנוצרות בבניה לפיה, ובמקרה דנן בעיית מקומות החניה כאשר לא ניתן להכשיר כאלו בתחום המגרש.

הוועדה המקומית, נתנה את דעתה לשיקולים שעליהם עמדתי, בחנה בעין מקצועית את פתרונות החניה, הגיעה לידי מסקנה שיש באלה כדי לענות על הצרכים, הן לטווח המיידי והן לטווח הרחוק ושיהיה בהם כדי להבטיח את המתחייב על פני הדין.

לפיכך, דין העתירה להתקבל, והחלטת ועדת הערר בנוגע לחניות מבוטלת בזאת.

לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 19.1.20, אשר במסגרתה היתקבל בחלקו ערר אשר הוגש על ידי המשיבים 3 ו - 4 כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון (להלן: "הועדה המקומית") בבקשה למתן היתר בניה שהגישה העותרת בגין מקרקעין בכתובת עמל 28 חולון.

בהקשר זה מפנות העותרת והועדה המקומית גם לפסק הדין אשר היתקבל לאחרונה על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ 37850-05-19 אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל אביב (16.12.19) (להלן: "פסק הדין בעיניין אופקים"), במסגרתו נקבע כי: "בעבר חייב סעיף 22 מתן "טעמים מיוחדים" לצורך החלטה של ועדה מקומית שלא ליתן היתר בנייה.

את עקרי קביעות בית המשפט העליון באותו עניין, סקרתי באריכות בפסק דין אשר ניתן על ידי בעת"מ (מנהליים ת"א) 48929-08-19 מירי כהן נ' ועדת ערר לתיכנון ובנייה מחוז תל אביב (15.03.2020) (להלן: "פסק הדין בעיניין כהן") כיוון שכך ועל מנת שלא להאריך את היריעה, הנני מוצאת להביא את עקרי הדברים בלבד ולשם הרחבה להפנות לאמור והמפורט שם. תוכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, המוכרת כ-תמ"א 38 (לעיל ולהלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"), אושרה בממשלה ופורסמה למתן תוקף ביום 18.5.2005.

...

קביעת ועדת הערר והנמקתה לעניין זה אין בידי לקבל ראשית הואיל ומדובר בקביעה בעלמא.

מבלי לגרוע מן האמור, הנני מוצאת לציין כי אין בידי לקבל גם את קביעת ועדת הערר ובהתאם לה קיומן של זכויות בהתאם לתכנון קיים יש בו בכדי להשפיע על מתן התמריצים בהתאם לתמ"א 38, על דרך השלילה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט העתירה מתקבלת רק באופן המצומצם כפי שנקבע על ידי בסעיף 43 לעיל, קרי באופן שהדיון בערר יושב לוועדת הערר על מנת שתשוב תדון – באופן כפי שתמצא לנכון – ותכריע בנושא החריגה מקווי הבניין.

לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר"), במסגרתה נדחה ערר אשר הגישה העותרת כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן (להלן: "הועדה המקומית") אשר דחתה את בקשת העותרת לקבלת היתר בניה לצורך ביצוע פרויקט הריסה ובניה מכוח תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38").

יחד עם זאת הוטעם על ידי בית המשפט העליון בעיניין רוסו (עע"מ 1752/18 ראובן רוסו נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום (10/4/19)), כי גם כיום בבוא הועדה המקומית לבחון חלופות אחרות לתמריצים בהתאם לתמ"א 38, על הועדה לבחון האם עלה בידי המתנגדים להראות כי קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל.

...

זאת בהינתן שמקובלת עלי קביעת ועדת הערר ולפיה משהעותרת מבקשת להוציא עצמה מגדרו של התכנון הכולל, הרי שאין היא זכאית לקבל כל תמורה הנובעת ממנו וקל וחומר שאינה מוותרת או תורמת דבר, כאשר היא מבקשת זכויות בהיקף קטן יותר מזה הניתן במסגרת התכנון הכולל.

יחד עם זאת, הדגיש בית המשפט העליון (בסעיף 59 לפסק הדין) ודבריו להלן רלוונטיים ונכונים גם לענייננו: "ברם, לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחוֹם גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול. אבהיר. אשר לתכנון כולל, מדובר בהעדפה מוצדקת, אך רק בהעדפה; לא בחזוּת הכּל. בשלב מסויים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי- השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה (לזיקה שבין הימשכות הליכי התכנון או מידת התקדמותם לבין סבירות החלטה שלא לאשר תכנית נקודתית, ראו בג"ץ 6572/13 ברקאי נ' שר הפנים (1.10.2014)[פורסם בנבו] , פסקה 7; עת"ם (מרכז) 26202-04-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטייבה נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (8.8.2013)[פורסם בנבו] , פסקה 7)). בצדק קבע כך בית המשפט המחוזי בפסק הדין (פסקה 44). אף יו"ר ועדת המשנה להתנגדויות, אשר בסופו של דבר דחתה את התוכנית, התבטא ברוח זו (ישיבה מיום 13.11.2011, עמוד 72 לפרוטוקול, נספח מש/5): "איך אתם מקדמים את זה? או שעושים תכנון כולל למושבים, אי אפשר לבוא ולהגיד עכשיו שכל אחד יבוא ויחכה שיבוא המשיח ולא יכולים לפצל שום דבר". זאת לזכור ולהזכיר, ההתנגדות לקידום תכניות בהעדר תכנון כולל משליכה הן על המערערים, הן על עניינם של בעלי מגרשים אחרים במושב.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לפניי עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל - אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.07.21 בעררים שהגישו המשיבים 3 ו-4: 1135-12-20 ו-13001-12-20 (להלן: "ההחלטה"; "העררים" בהתאמה ).

עם זאת, בהסתמכה על פסיקת בית המשפט העליון בעע"מ 846/20 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה- מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ (13.09.2020) (להלן: "עניין אופקים ב.י רוטשילד 70 בע"מ"), מצאה הוועדה כי בנסיבות העניין יש מיצבור של פגמים מהותיים בהיבטים התכנוניים הנוגעים למתכונת זו של ההיתר, שאינם מאפשרים להותיר את "התוצר התיכנוני שאישרה הוועדה המקומית" במקרה זה, "שאינו מהוה איזון מספק בין האנטרס בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה לבין היבטי התיכנון .." אפרט להלן את החלטת ועדת הערר בנושאים שביסוד החלטתה: הערך שבבסיס תמ"א 38 ואופן הפעלת שיקול דעת הוועדה המקומית ביחס לבקשות המוגשות מכוחה: "מטרתה של הבקשה מושא הערר לייצר תמריץ לחיזוקו של הבניין הקיים. אין ספק בדבר החשיבות הערך העומד בבסיסה של תמ"א 38, שהוכר כאנטרס לאומי. חשיבותו ומרכזיותו של ערך זה באה לידי ביטוי במספר מעשי חקיקה, לרבות תמ"א 38, שנועדו לעודד את חיזוקם של מבנים. תמ"א 38 מאפשרת תוספת זכויות בניה על מנת להוות בידי בעלי הדירות תמריץ כלכלי לחזוק מבנה הטעון חזוק.

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

תיק עת"מ (מחוזי ת"א) 15611-11-20: בתיק זה הגישה הנתבעת 2 שלפניי ביום 5.11.2020, בין היתר נגד התובעים 2+1 שלפניי, "עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב מיום 20.8.2020 בערר בי/1129/1219, במסגרתה החליטה ועדת הערר לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בת ים מיום 13.3.2019, שאישרה בקשה להיתר בניה להריסת ביניין קיים ובניית ביניין חדש מכוח תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38..., שהוגשה על ידי העותרת ביחס לבניין המצוי ברחוב קלויזנר 13 בבת ים" (להלן – "העתירה המנהלית").

איני מוצא לחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד, בנסיבות, נוכח האופן שבו היתנהל עד ההגנה בדיון ההוכחות, נוכח העובדה שגם הנתבעים הציגו בסיכומיהם הראשונים טיעונים שערבבו בין השאלות הרלוואנטיות (ראו בעיניין זה החלטתי הנ"ל מיום 13.5.2023) וגם נוכח ספקות שנותרו בליבי לגבי המוטיבציה האמתית של הנתבעים במשלוח המכתב.

...

דיון והכרעה דין התביעה – להידחות.

בנסיבות כולן וגם מטעמי יעילות איני מוצא להידרש לשאלת קיום ההגנות הנ"ל. סיכום התביעה נדחית.

איני מוצא לחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד, בנסיבות, נוכח האופן שבו התנהל עד ההגנה בדיון ההוכחות, נוכח העובדה שגם הנתבעים הציגו בסיכומיהם הראשונים טיעונים שערבבו בין השאלות הרלוונטיות (ראו בעניין זה החלטתי הנ"ל מיום 13.5.2023) וגם נוכח ספקות שנותרו בליבי לגבי המוטיבציה האמתית של הנתבעים במשלוח המכתב.