עתירה לחיוב בתשלום חובות ארנונה ושירותים עבור נכס בלוד

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד 15 אוקטובר 2017 הפ"ב 38935-04-11 מספר בקשה:30 לפני : השופט יעקב שפסר, סגן נשיא המבקש: (כונס הנכסים) המשיבה: בעיניין: (הנושה המובטח) ובעניין: (הרוכשת) עו"ד אהוד ארצי עירית חיפה ע"י ב"כ עו"ד טל שחר בלוך בנק הפועלים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ש' הורוביץ ושות' עו"ד תלקון הנדסה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אלון עזרן ממשרד חיים קוסובסקי-שחור ושות' החלטה

ברקע הבקשה, מינויו של כונס נכסים עפ"י בקשת בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק"), למימוש משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלת סכום (עפ"י שטר משכנתא מס' 34910/96 מיום 24.10.1996 – להלן: "המשכנתא"), על זכויותיה במקרקעין של החקלאית, אגודה שיתופית לביטוח ושירותים וטרינאריים למקנה בישראל בע"מ (להלן: "החקלאית") אכיפת השעבודים הכלולים באגרת חוב שנעשתה על ידי ריג'נסי פאלאס בע"מ (להלן: "ריג'נסי" ו"אגרת החוב" בהתאמה), במסגרתה שיעבדה ריג'נסי את כל זכויותיה עפ"י הסכם מכר מיום 25.5.1994 בין החקלאית לבין א.ד.ם – ב.י. ניהול ושיווק פרויקטים לבניה בע"מ (להלן: "א.ד.ם") שרכשה את המקרקעין בנאמנות עבור ריג'נסי, ואכיפת השעבודים הכלולים באגרת החוב שנעשתה ע"י א.ד.ם במסגרתה שיעבדה האחרונה לטובת הבנק, בשיעבוד קבוע מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, את מלוא זכויותיה עפ"י הסכם המכר.

בנסיבות אלה, עותר כונס הנכסים לורות לעירית חיפה לבטל את כל דרישות התשלום בגין חובות ארנונה ומים ובגין היטלים לרבות היטלי השבחה ויטלי תעול ולהנפיק אישור לרשם המקרקעין כמבוקש.

לפיכך, הרשות אינה חייבת להעניק כל אישור כמבוקש, אלא בכפוף לסילוק החובות.

...

ואולם מסקנה זו נכונה היתה, אילו נדחתה פניה לעיריה שנעשתה באופן עצמאי וללא תלות בהליך הכינוס, ואז אכן מדובר בהחלטת רשות מקומית הנידונה בבית המשפט לעניינים מינהליים.

לאור האמור, דעתי היא כי בדין הוגשה הבקשה על ידי כונס הנכסים במסגרת תיק זה, ואין יסוד לטענת חוסר הסמכות והיא נדחית.

נוכח המסקנה דלעיל, אין יסוד איפוא לדרישת העיריה לתשלום ההיטלים כתנאי להנפקת האישור לרשום המקרקעין, ועליה להנפיק את האישור להעברת הזכויות לידי הרוכשת כמבוקש.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 9000-12-15 מרכז מוסדות חינוך אלעד 580435063 נ' עריית אלעד ואח' תיק חצוני: מספר בקשה:14 בפני כבוד השופטת זהבה בוסתן מבקשים מרכז מוסדות חינוך אלעד 580435063 ע"י עו"ד אשר דל משיבים 1.עריית אלעד 2.שמעון מועלם 3.משה סעדון ע"י עו"ד צפריר סלומון פסק דין

האם זכאית העותרת לפטור מארנונה הניתן למוסד חינוך על פי סעיף 5ג(ה)(3) לפקודת מסי הערייה ומסי הממשלה פיטורין – 1938 (להלן: "פקודת הפיטורין"), גם עבור משרדיה הנמצאים בבנין מסחרי ומשמשים כמשרד לצורך הניהול השוטף של כל הפעילות הפדגוגית, המינהלית והאדמיניסטרטיבית שלה.

בעתירתה ביקשה להצהיר כי אינה חייבת בחוב ארנונה לגבי ארבעה נכסים המוחזקים על ידה בעיר אלעד - שלושה גני ילדים ומשרד.

ביהמ"ש קבע כי "לשונו ותכליתו של התנאי שנקבע בחוזר המנכ"ל אינן מצדיקות את צימצום הפטור אך ורק לנכסים המשמשים באופן ישיר למתן השרותים, או אך ורק לאותם נכסים שבהם מוענק השרות לציבור". הפטור המוענק לקופות חולים בסעיף 5(ז) הוא ל"כל רכוש השייך לאגודה או למוסד .

המערערת תשלם למשיבה את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בשעור של 10,000 ₪.

...

אני דוחה את טענת העותרת לפיה יש להתייחס אל בקשתה לפטור מארנונה כאל השגה שלא נענתה.

סוף דבר אני דוחה את העתירה.

המערערת תשלם למשיבה את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בשעור של 10,000 ₪.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 14003-06-16 בית אריזה רחובות בן-עזר בע"מ נ' עריית רחובות תיק חצוני: בפני כבוד השופט, סג"נ אחיקם סטולר עותרת בית אריזה רחובות בן-עזר בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד נעמה טולדו ואח' משיבה עריית רחובות ע"י ב"כ עוה"ד נעם ליברמן ואח' פסק דין

הפסיקה קבעה כי הערייה אינה מוסמכת לגבות מס: "אין הערייה מוסמכת לגבות מס כללי (למעט ארנונה) ושהמונחים "אגרות, היטלים או דמי הישתתפות" מחייבים זיקה בין התשלום לשירות הניתן בגינו" (עע"מ 11646/05 מרכז השילטון המקומי בישראל נ' משה צרפתי (פורסם בנבו, 5.9.07, עמ' 10, "עניין צרפתי").

"שיקול הדעת הוא חופש לבחור בין אפשרויות שונות, אך אין הוא חופש מוחלט. שיקול הדעת אינו קפריזה. רשות מינהלית שמפעילה את שיקול דעתה ללא בירור העובדות הנוגעות בעיניין ומחליטה על יסוד תחושה בעלמא, או שדעתה נחושה להגיע לתוצאה מסויימת ללא תלות בעובדות המקרה, אינה מפעילה שיקול דעת כנדרש בחוק. במקרה כזה ניתן לומר על הרשות כי היא פועלת בשרירות" (יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב 1119 (מהדורה שניה; 2011) (להלן: זמיר); ראו גם בג"ץ 8082/15 ‏ עמותת הל"ה העמותה למען הקשיש נ' משרד הרווחה והשירותים החברתיים, [פורסם בנבו] בפיסקה 17 (10.7.2016); ע"א 1711/02‏ עריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון, פ"ד נח(5) 933, 944-943 (2004))".

אשר לטענות ההתיישנות והשהוי –יש להבחין בין "חבות" העותרת בתשלום חובה היטלי, אשר מתגבשת במישור הרעיוני במועד ביצוע העבודות, לבין "חוב" בהיטל אשר נוצר רק לאחר ששוגרה דרישת חיוב קונקרטית המכמתת את החבות הרעיונית בתשלום ההיטל, בהתאם לנתוני שטח הקרקע והשטח הבנוי.

לטענת העותרת, ביום 1.1.2016 הוקם תאגיד מים בעיר רחובות, ומשכך הוא יהא בעל הסמכות היחידה לחייב נכסים בתחום עריית רחובות בתשלום עבור הקמת מערכות המים והביוב.

...

מן האמור לעיל אני מגיע למסקנה כי, היה זה בסמכותה של העירייה להוציא את דרישת החיוב בגין ייתרת היטלי ביוב ואספקת מים העותרת חייבת בתשלום היטל ביוב והיטל אספקת מים בסך של 1,553,413 ₪ האם העותרת חייבת בתשלום היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪ טענות העותרת העותרת טענה כי, לא מתקיימת עילה לחיוב הנכס בהיטל שצ"פ שכן לא הוכח אילו עבודות בוצעו ולא נקבע כי השצ"פ מיועד לשמש את הנכס.

המסקנה אם כן, טענות העותרת כנגד החיוב בהיטלי שצ"פ נדחות, לא היתה הרחבת חזית ובוצעו עבודות הקמה בפארק גן הפקאן המצדיקות השתת החיוב.

לסיכום על העותרת לשלם היטלי פיתוח בהתאם לפירוט הבא: • היטל סלילה - בסך כולל של 3,171,016.05 ₪; • היטל ביוב - בסך כולל של 997,962.98 ₪; • היטל אספקת מים - בסך כולל של 555,450.26 ₪; • היטל תיעול - בסך כולל של 1,238,287.76₪; • היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪; העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 35,000 ₪ שישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק דין זה, מכאן ואילך יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למעד התשלום המלא בפועל.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 37748-04-16 מועדון רחובות לספורט תרבות ונופש נ' עריית רחובות תיק חצוני: בפני כבוד השופט אחיקם סטולר העותרת מועדון רחובות לספורט תרבות ונופש על ידי ב"כ אורי דויטש ו/או ארז ליבנה ו/או אח' ממשרד עורכי הדין פלג, כהן, דויטש משיבה עריית רחובות על ידי ב"כ עורכי הדין נעם ליברמן ו/או דוד אביטן פסק דין

טענות העותרת בעתירה בתמצית הן כי היא שילמה היטלי סלילה באמצעות סלילת רחוב על חשבונה בעלות גבוהה מעלות היטל הסלילה; כי היטל סלילה יש לשלם פעם אחת בחיי הנכס; כי היטל שצ"פ ניתן לגבות רק מבעלי נכסים עם בנייה חדשה ולא מנכסים קיימים; לחילופין, לא מתקיימת עילה לחיוב הנכס בהיטל שצ"פ שכן לא הוכח אלו עבודות בוצעו ולא נקבע כי השצ"פ מיועד לשמש את הנכס; לנכס העותרת אין זיקת הנאה[footnoteRef:1] מהשצ"פ כיון שאינו סמוך לנכס ואינו משמש אותו.

"שיקול הדעת הוא חופש לבחור בין אפשרויות שונות, אך אין הוא חופש מוחלט. שיקול הדעת אינו קפריזה. רשות מינהלית שמפעילה את שיקול דעתה ללא בירור העובדות הנוגעות בעיניין ומחליטה על יסוד תחושה בעלמא, או שדעתה נחושה להגיע לתוצאה מסויימת ללא תלות בעובדות המקרה, אינה מפעילה שיקול דעת כנדרש בחוק. במקרה כזה ניתן לומר על הרשות כי היא פועלת בשרירות" (יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב 1119 (מהדורה שניה; 2011) (להלן: זמיר); ראו גם בג"ץ 8082/15 ‏ עמותת הל"ה העמותה למען הקשיש נ' משרד הרווחה והשירותים החברתיים, בפיסקה 17 (10.7.2016); ע"א 1711/02‏ עריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון, פ"ד נח(5) 933, 944-943 (2004))".

הערייה טענה, לראשונה, בסיכומיה, כי גם אם שולם היטל סלילה לפי חוק עזר הקודם (דבר אותו הכחישה), חבה העותרת בתשלום היטל סלילה עבור סלילת הכביש החדש, כביש הורביץ, וזאת בהתאם לחוק עזר לרחובות (סלילת רחובות) תשס"ב -2002 (כך במקור, א.ס) בו נקבע בהוראת מעבר בסעיף 23(ג), כי אין לגבות היטל סלילת כביש אם שולם היטל סלילת כביש לפי חוק עזר- סלילה 1973, אלא אם כן נסלל כביש חדש (סעיפים 19-16 לסיכומיה).

ובענייננו: מתי מתגבש החיוב בהיטל סלילה לכדי חיוב בר תביעה? שפיר מציג שתי גישות לעניין התגבשות החוב : האחת הרואה בדרישת התשלום מעשה פרוצידוראלי, קובעת כי מועד התגבשות החיוב הוא מועד תחילת ביצוע העבודות, וכי דרישת התשלום אינה מרכיב המגבש את החיוב בהיטל.

לחילופין, טענה העותרת כי ככל שיוכח כי בוצעו עבודות פיתוח בגן דוד אלעזר, הרי שלכל היותר מדובר בעבודות לשידרוג שטחים צבוריים קיימים, הצריכים להיות ממומנים מתשלומי הארנונה ולא מכספי היטלים.

...

סוף דבר: נקבע כי העותרת שילמה את היטל הסלילה לעיריית רחובות בשנת 1976 בגין סלילתו והרחבתו של רחוב גד פיינשטיין על דרך סלילת רחוב גד פיינשטיין- על דעת העירייה, בעידודה ובאישור מוסדותיה התכנוניים והמשפטיים.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהעתירה מתקבלת.

אי לכך, אני מורה כי דרישת התשלום של העירייה בגין היטלי סלילה והיטל שצ"פ תבוטל.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ע"א 36885-12-20 בן חיים ואח' נ' אוקיינוס איסלנד נתניה בע"מ לפני כבוד השופטת מיכל נד"ב, אב"ד כבוד השופטת יסכה רוטנברג כבוד השופט גיא שני המערערים 1. צ'ארלס בן חיים 2. אריק בן חיים 3. ורוניק בן חיים 4. שארל אוזן 5. מוריס עמרם 6. אודט נחמני 7. בני טייב ע"י ב"כ עו"ד אריה דנציגר המשיבה אוקיינוס איסלנד נתניה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אבירם מזיוב ועו"ד שלום גולדבלט פסק דין

שתי חברות הניהול הנ"ל היו בבעלות חברת "נתון ניהול ושיווק נכסים 1998 בע"מ" (להלן: "נתון").

בהסכם נקבע, בין היתר, כי תוקם חברת ניהול חדשה שתהא בבעלות נציגות בעלי הדירות במלון, וכי חובות בעלי הדירות לחברות הניהול הקודמות, למעט חובות ארנונה, יומחו לחברה שתוקם.

כן עתר לחייב את בעלי הדירות לשלם חובותיהם לחברת הניהול.

מרכיב שני מתייחס לאדם שעבר בשנה קלדנרית 3 חודשים, לא קשור דייר קבע או לא, כל אדם שעובר את 3 חודשים היה מחוייב לפי 76.8 ₪ ליום עבור כל יום נוסף.

גם 76 הזה כלל את רכיבים חשמל מים? לא. המרכיב השני פרוט הישתתפות מלונאית כוללת את כל השירותים שאני כמלון מחזיק על מנת לשמר את המקום המלון ומעמיס על אותו אדם את ההוצאות האלה לפי מטר מרובע" (עמ' 14 שורות 11 – 26).

...

טענת המערערים להיעדר יריבות – נדחית מטעמי בית משפט קמא, ומאחר שהחלטת כב' הנשיא אורנשטיין שהורתה לנאמן להגיש את התביעות הכספיות ניתנה בעניין שתי חברות הניהול, כאמור בכותרת להחלטה.

לא מצאנו דופי בהוראה לנאמן להגיש תחשיב משלים בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק הדין.

בעניין זה, אנו מקבלים את טענות הנאמן.

התוצאה היא שערעור הנאמן על פסק הדין נדחה (בהסכמתו), הערעור לעניין ההחלטה המשלימה מתקבל ואנו מורים על ביטולה.