עתירה להנפקת תעודת תשלום חובות לעירייה לצורך רישום מקרקעין

סעיף 324(א) הנ"ל קובע בזו הלשון: העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות (א) לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.

עוד ביקשו העותרים להורות לעירייה למסור לידיהם ללא תנאים אישור העידר חובות שמופנה ללישכת רישום המקרקעין, באופן שיאפשר לעותרים לרשום את זכויותיהם ביחידות שנרכשו על שמם במיתחם בליליוס (בכפוף לתשלום אגרה כדין).

לצד זאת, הערייה ציינה כי העילות של היתיישנות ושיהוי להן טענו העותרים הן עילות דיוניות ולא מהותיות, ולפיכך הערייה שומרת על טענותיה במישור גביית החוב בדרכים אחרות כדוגמת קזוז (שם, פס' 29-31).

לשם כך היא רשאית לגבות מהעותרים את חובם בדרך של גבייה פאסיבית, קרי- בדרך של סרוב להנפיק אישור העידר חובות לצורך העברת זכויות בלישכת רישום המקרקעין, וזאת עד לסילוק החוב על-ידי העותרים.

...

אני סבורה כי התשובה לכך שלילית.

בנסיבותיו הייחודיות של המקרה הנוכחי בו העירייה חדלה באופן ניכר מגביית חובותיה במשך שנים ארוכות, אני סבורה כי קמה הצדקה לסטות מהכלל הרגיל של חיוב בהפרשי הצמדה וריבית, ולהסתפק בהפרשי הצמדה בלבד (לכלל הרגיל של חיוב בהפרשי הצמדה וריבית בהקשר של חוק פסיקת ריבית, וליכולת לסטות מכך מטעמים מיוחדים, ראו: ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, פ"ד מ(3) 169, 223 (1986)).

סוף דבר נוכח מכלול הטעמים שפורטו, עתירתם של העותרים בקבוצה הראשונה והשנייה (לפי הגדרתם בפס' 5 לעיל) נדחית בעיקרה.

ביום 21.11.19 ניתנה לעותרת 1 תעודה על תשלום חובות לעירייה, לפי סעיף 324 לפקודת העיריות ולפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 לצורך רישום הזכויות בדירה על שם העותר 2 בגין עסקת המתנה.

עוד טענו העותרים, כי התוספת השלישית לחוק מגבילה את יכולתה של הרשות הציבורית לשנות שומה שהוצאה, ולעניין זה הפנו לסעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה ולפיו: "הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין". לטענת העותרים, אישור הערייה על פי הוראות סעיף 324 לפקודה, מהוה שומה במקרקעין, ולכן הוראות סעיף 14(ו) לתוספת השלישית, חלות עליהן, ובהנתן העובדות כי המשיבות המציאו לעותרים ביום 3.12.19 אישור ערייה המעיד על העידר חובות, יש לקבוע כי אין חיוב בהיטל השבחה.

טענת ההסתמכות המבוססת על עצם העובדה כי ניתנה לעותרים תעודה בגין עסקת המכר, את תוקפה ביקשו להאריך, אף היא אין בה מן הממש כדי לצדיק הענקת סעד של ביטול החיוב בהיטל השבחה, זאת בהנתן העובדה כי בתעודה שהונפקה להם צוין מפורשות, כי אין באישור שניתן כדי להעיד על העידר חובות שחלים על הנכס.

...

אין בידי לקבל טענה זו, מאחר ואין המדובר בחיוב שהוטל באופן רטרואקטיבי כי אם חיוב חי וקיים שהמשיבים לא נתנו לו את הדעת בעת הוצאת התעודה הראשונה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת העתירה וקובעת כי המשיבים בהוצאת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות יצרו מצג עליו הסתמכו העותרים, כי יוכלו לקבל הארכת תוקף תעודה זו, ככל שיידרש, כדי לקיים חיובים חוזיים אל מול צד ג' רוכש הנכס.

בקשת העותרים לקביעה דבר ביטול החיוב בתשלום היטל השבחה נדחית.

תכליתו של סעיף 324(א) לפקודת העיריות במסגרתו מנפיקה הערייה אישור לטאבו בדבר העידר חובות "היא גביית תשלומים וחובות לעירייה בנקודת הזמן שבה בעל נכס מעוניין להעביר את זכויותיו במירשם המקרקעין, וזאת באמצעות מנגנון 'גבייה פאסיבית' – שבגדרו נתונה לרשות מנהלית סמכות להתנות מתן אישורים שונים בפרעון חובות... על פי הקבוע בסעיף 324(א), האישור לטאבו מעיד על פרעון החובות כולם המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס" (עע"מ 1324/16 שביט נ' עריית רמת השרון, פס' 10 (19.6.2019) (להלן: "עניין שביט"); ההדגשה במקור – א.ב.).

דיון והכרעה אשר לטענות אינני מחזיק – כמפורט לעיל, היה על העותר להגיש הודעה לעירייה בזמן אמת והוא לא עשה כן. מנספחי התשובה עולה כי לא נפל פגם ברשומי הערייה, כי כאשר הוגשו לה הודעות מתאימות היא שינתה את שם המחזיק וכי נשלחו לעותר הודעות על כך. אשר לטענות בדבר האישור לטאבו – אין מחלוקת כי ביום 6.12.2007 הוציאה הערייה תעודה לרשם המקרקעין לפיה חובות לעירייה בגין הנכס ברחוב יפת 164 סולקו במלואם.

לאחר מועד הפשרה, ועל פי טענות הערייה שלא נסתרו – בשנים 2009-2019 הוטלו על העותר עיקולים בחשבונות בנק, חברות אשראי וחברות ביטוח, ומתוכם נתפסו עיקולים, כך לדוגמה בבנק מרכנתיל בע"מ וכן במקפת החדשה ניהול קופת גמל בע"מ "נרשם עיקול בכפוף לזכויותינו". כמו כן בשנים 2012-2018 באופן עיקבי יצאו לעותר דרישות לתשלום החוב.

...

משאלו פני הדברים, מצאתי כי דין העתירה דחייה על הסף, אך זאת למעט בעניין החובות בגין הנכס באבן סינא עד למועד קבלת אישור העירייה לטאבו – כפי שיפורט להלן, וזאת משום שעל נכס זה יש אישור מפורש מהעירייה כי הוא נעדר חובות ואינטרס ההסתמכות של העותר גובר בנסיבות על השיהוי שבהגשת העתירה.

עוד נטען כי דין הבקשה להידחות לגופו של עניין מחמת שיהוי והתיישנות, כאשר משלוח מכתב דחיית הצעת הפשרה היה לפני 13 שנים, וכי אין כל מקור חוקי המחייב את העירייה לצרף את תשובת משרד הפנים להודעת העירייה לעותר על דחיית הפשרה.

סוף דבר העתירה נדחית ברובה, פרט לחוב בגין הנכס ברחוב אבן סינא 41 – חובות העותר בגין נכס זה שנצברו עד להוצאת אישור העירייה לטאבו ימחקו.

למרבה הצער הדבר לא צלח, עריית בני-ברק הייתה אומנם נכונה להפחית משמעותית מהסך של 12,732.4 ₪ שהוא החוב הרשום בספריה, אולם בעלי הדירות שעמדתם הובאה בדיון מפי עו"ד אברהם, גרסו, כי אין סיבה להשית עליהם את חיובי החברה וכי אין ביכולתם לשאת בתשלום, גם לאחר הפחתה וגם בחלוקה ל-12 בעלי דירות בבניין.

בהתאם לכך נקבע שם, כי הרשות המקומית אינה יכולה להתנות פרעון חוב של החברה שבפרוק שביצעה מכר מקרקעין, בתעודות המעידות על כך כי אין היתנגדות לרשום בפנקסי המקרקעין פעולות בגין מימוש זכויות במקרקעין.

מעבר לכך, ברי כי הדרך להעלאת טענה בעיניין זה אינה יכולה להיות במסגרת היתנגדות להנפיק אישור לרישום בלישכת רישום המקרקעין, אלא במסגרת הגשת בקשה להארכת מועד למנהל המיוחד לבדיקת תביעת החוב, דבר שלא נעשה עד ליום זה. אני מוצאת, כי עמדת הערייה בדבר האפשרות כי תוגש בקשה הארכת המועד להגשת תביעת חוב, הועלתה על ידה לראשונה במסגרת היתנגדותה זו ולצרכיה בלבד.

מן האמור, משלא הוגשה עד ליום זה תביעת חוב על ידי הערייה בגין טענותיה לחוב ארנונה, עת ניתן צו פירוק לחברה עוד בחודש דצמבר 2019 ומונה מנהל מיוחד לבדיקת תביעות החוב, ומשלא הוגשה עד ליום זה בקשה להארכת מועד למנהל המיוחד ולאחר שדחיתי את ניסיונה להגיש בקשה להארכת מועד בדיעבד במסגרת היתנגדותה להנפיק אישור לטאבו – אני קובעת כי דינה של הערייה כדין נושה רגיל שלא הגיש תביעת חוב ובקשתו להארכת מועד נדחתה, דהיינו אין ביכולתה לתבוע את החוב אשר בטל (ראו והשוו: פסק דינו של כב' השופט סולברג ברע"א 5999/21 דוד ייני בע"מ נ' עו"ד ענבל בית הלחמי-ריבן, מנהלת מיוחדת (28.11.2021)).

זאת, לאחר שכבר נקבע קודם לכן על ידי בית המשפט העליון בהילכת רע"א 187/05 נסייר נ' עריית נצרת עילית, פ''ד סד(1) 215 (2010) (להלן: "הילכת נסייר"), כי יש להחיל את דיני ההתיישנות הרגילים על הליכי גבייה מנהליים אקטיביים, באופן שנישום שהרשות מפעילה כלפיו הליך גבייה מנהליים, יהיה רשאי להיתגונן בטענה שהחוב התיישן על דרך של הגשת עתירה מינהלית נגד הרשות.

...

משכך, ולאחר ששקלתי, אני מקבלת את בקשת כונס הנכסים.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני מקבלת את בקשת כונס הנכסים (בקשה מספר 10).

אני מורה לעירייה להנפיק לידי כונס הנכסים את האישור הנדרש לצורך רישום הזכויות ע"ש החברה והשלמת רישום הבית המשותף, תוך 30 ימים.

לאחר מכירת הנכס לחברת בוטיק פנתה העותרת לעירייה לצורך קבלת אישור/תעודת העדר חובות בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן – "הפקודה"), על מנת שתוכל חברת בוטיק לרשום את הנכס על שמה.

הסכם דיוני תחילה השתרעה המחלוקת על פני תקופת ארנונה רחבה יותר, אך זו צומצמה בהסכם דיוני שהוגש על ידי הצדדים ביום 09/06/23 ובו הוסכם על ידי העותרת  והמשיבות 1 ו- 3 (המשיבה 2 לא השיבה לעתירה כלל) כי ככל שתשלם העותרת (על תנאי) את חוב הארנונה לתקופה 20/03/21 ועד 31/08/21 וככל שתישא המשיבה 3 בתשלום חובות הארנונה החל מיום 01/09/21 ובכפוף לתשלום  חובות בגין היטלי השבחה ו/או אגרות והיטלי פיתוח, תימסור הערייה לעותרת תוך 7 ימים מיום ביצוע התשלום המלא בפועל, אישור בדבר העידר חובות לרשם המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודה בקשר לעיסקת מכירת הנכס מהעותרת לחברת בוטיק המאשרת פרעון החובות עד לתום התקופה הדו חודשית בה תבצע חברת בוטיק את התשלום.

עוד נטען כי לעירייה לא נימסרה הודעה על ביטול ההסכם או חדילת החזקתה/בעלותה של חברת העצמאות עד ליום 23.3.23 ועל כן, לחובת חברת העצמאות רשומים ומתועדים חובות ארנונה מיום 20.3.21 עד ליום 23.3.23 וכל עוד חובות אלה לא ניפרעו, לא הייתה הערייה רשאית לנפק לעותרת את התעודה.

 (א)  לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם תעודה חתומה בידי ראש העיריה או מי שהוא הסמיך לכך, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.

...

לאור כל האמור נתבקשה דחיית הטענה ככל שהיא מועלית כלפי חברת עצמאות ומבקשת לייחס את החוב אליה.

ראשית, אני מקבל את טענת חברת עצמאות כי החזקה המשפטית לעניין החבות בארנונה איננה נקבעת בהכרח לפי החזקה בפועל בנכס (שלגביה , אגב, אכן כפי שטוענת חברת עצמאות, לא הובאו ראיות כלל וכלל ועל כן לא ניתן להכריע בשאלה מי החזיק פיזית בפועל בנכס בתקופה השנויה במחלוקת, אם בכלל).

לאור כל האמור, ובהתאם להסכם הדיוני, על העיריה להשיב את הסכום השנוי במחלוקת לעותרת בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הדיוני מבחינת שיערוכו.