עתירה לביטול הסכם שיפוי בין ועדה מקומית ליזמים

נקדים את המאוחר ונציין כי לא חלפו ימים רבים וכבר ביום 27.08.2013 אחזו המערערים כתב שיפוי שנחתם ע"י חברת גרינברג את שניאור – השכרת דירות למגורים בע"מ (להלן – גרינברג) לפיו התחייבה גרינברג לשפות את המערערים על פיצוי אותו יחויבו, אם יחויבו, לשלם למשיבה בגין ביטול ההסכם עימה.

משכך, הגישה המשיבה נגד המערערים לבית המשפט השלום תובענה כספית לפצויי הסתמכות, בה עתרה לפצוי בסך של 911,978 ₪ בעבור החזר הוצאותיה ; פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין אובדן מוניטין; סך 100,000 ₪ כפצוי בגין עוגמת נפש, ואף פיצוי עונשי בסך 100,000 ₪.

קודם שנסקור את פסק הדין נושא העירעור, נביא כלשונם שני סעיפים מההסכם סביבם נסבה המחלוקת: סעיף 15 להסכם: "היזם יציג את תכניות ההיתר לפני מינהלי הפרוייקט מטעם הדיירים טרם הגשתן לוועדה המקומית... היזם מתחייב להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה בתוך 3 חודשים מחתימת הסכם זה. פרק הזמן שתערך בדיקת מנהל הפרוייקט מטעם הדיירים לא ייכלל במניין התקופה להוצאת היתר בניה. למען הסר ספק, מנהל הפרוייקט יעביר הערותיו, אם יהיו, תוך 14 ימים לכל היותר". סעיף 16 להסכם: "מוסכם כי במידה והבקשה להיתר בניה תוגש ע"י היזם במועד ובמידה ולא יתקבל היתר בניה תוך 12 חודשים ממועד הגשת התוכניות, למרות שהיזם ביצע את כל הנידרש ממנו ע"י הרשות, יבוטל ההסכם בין הצדדים ללא קנס. ליזם בלבד תהיה הזכות לקבל ארכה בת 6 חודשים נוספים ובילבד שהודיע לבעלים 30 יום לפני תום 12 החודשים על כך שבדעתו לבקש ארכה". בית משפט קמא (כבוד השופט הס) נתן דעתו, בראש ובראשונה, לשאלת מועד הגשת הבקשה להיתר, שלפי ההסכם אמורה הייתה להיות מוגשת עד ליום 17.08.2012 עת הוגשה בפועל ביום 05.09.2012, בעיכוב של 18 ימים.

...

בית משפט קמא אף דחה את טענת המערערים לפיה לא הייתה זכאית המשיבה לקבלת ארכת ששת החודשים מכיוון שלא ביצעה את התנאי המוקדם הקבוע בסעיף 16, לפיו "היזם ביצע את כל הנדרש ממנו על ידי הרשות" עת קבע כי המשיבה "פעלה באופן סביר בהחלט עד למועד הודעת הביטול". את מסקנתו לעיל נימק בית משפט קמא, בין היתר, בכך שהבקשה להיתר הועברה למסלול פרסום כבר ביום 30.10.2012 והמשיבה "הצליחה בתוך פחות מ-60 יום להביא את הבקשה לכדי פרסום"; גם בכך שהתקופה שחלפה עד לקבלת ההנחיות לפרסום "הינה תקופה סבירה בהחלט". בית משפט קמא קבע כי בהינתן שכבר ביום 11.02.2013 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר הרי "בתוך כארבעה חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר הצליחה התובעת להביא את הבקשה לאישור (מותנה בתנאים) של הוועדה המקומית", שכן התנאים בהם הותנה האישור "רובם תנאים טכניים סטנדרטיים, למעט התנאי לעניין מספר יחידות הדיור, כאשר מספר היחידות הוקטן והועמד על 43 יחידות דיור". בית משפט קמא הוסיף ודחה את טענתם הנוספת של המערערים שיש בה להכשיר את סירובם למתן הארכה, שנסמכה על תיק הרישוי, לפיה נהגה המשיבה בחיבוק ידיים ובחוסר מעש החל ממועד החלטת הוועדה, וקיבל בהקשר זה את עדות מנהל המשיבה, לגביה ציין "כי עדותו בהקשר הפעולות שבוצעו ואי-נטישת הפרויקט הייתה קוהרנטית ואמינה בעיניי". בהסתמך על עדות זו קבע כי "שוכנעתי כי לאחר החלטת הוועדה המקומית לא נטשה התובעת את הבקשה להיתר וכי היא אכן פעלה להשלמת התנאים" וכי היעדר רישום על פעילותה בתיק הבניין אינו מעיד על דבר שכן "הפעולות שהיה על התובעת לבצע אינן מוצאות ביטוי באופן שוטף ברישומי הוועדה המקומית". ראיה מכרעת למסקנתו זו מצא בית משפט קמא בחישוב האגרות שנמצא בתיק הוועדה המקומית, לגביו צוין כי "מדו"ח זה עולה כי ביום 13.10.2014 נערך חישוב אגרות בתיק. חישוב אגרות מהווה את השלב האחרון לקראת הוצאת היתר בנייה ומעיד בדרך כלל כי התנאים שקבעה הוועדה המקומית התמלאו". נוכח האמור לעיל הסיק בית המשפט כי המשיבה הייתה זכאית לקבל את ארכת ששת החודשים המוקנית לה בסעיף 16 להסכם, שהינה "זכות של היזם" ומש"דרך המלך" להיענות לה. בהינתן הזכאות לקבלת הארכה, ובהינתן ממצאו, שהוסק מחוות דעת המומחים שהעידו לפניו, לפיו "הזמן הסביר להוצאת היתר בנייה במקרה שלפניי הינו כתשעה חודשים מיום החלטת הוועדה המקומית", הוסיף בית משפט קמא וקבע כי "ברור כי לו הייתה מקבלת התובעת ארכה, הרי גם לפי המומחה מטעם הנתבעים עצמם, הייתה זו עומדת במועד ההסכמי כאשר תום המועד ההסכמי, כולל הארכה הינו 5.3.14", וכי "מתן ארכה היה מאפשר לתובעת לעמוד בהסכם והנתבעים אינם רשאים שלא ליתן ארכת מועד בנסיבות אלה ולטעון להפרת צפויה ביחס למועד ההסכמי הרגיל". נקבע אפוא כי "אי-מתן הארכה, וחמור מכך, ביטול ההסכם לאור הפרה צפויה נטענת מהווה הפרה של הנתבעים את ההסכם". בית משפט קמא אף דחה את טענת המערערים לפיה חסומה המשיבה בהחלטת כב' השופטת ד"ר אבניאלי וקבע כי "ניתוח חומר הראיות שלפני מגלה כי המשא והמתן בין התובעת לגרינברג למכירת הפרויקט החל באופן משמעותי רק לאחר הודעת הביטול", עת לטעמו "הנתבעים אינם יכולים להסתמך כאקט מגלה הפרה צפויה על אירועים שארעו לאחר שניתנה הודעת הביטול מטעמם ביום 3.6.12" [הטעות במקור- צ"ל 3.6.13] (ההדגשה במקור) (סעיפים 68 ו־70 לפסק הדין).

שלישית, לאמור לעיל גם מתווספת הפרשנות הנכונה לטעמנו, של הוראת סעיף 15 להסכם, בהלימה לעמדת בית משפט קמא, לפיה ההיגד "פרק הזמן שתיערך בדיקת מנהל הפרוייקט מטעם הדיירים [14 ימים] לא ייכלל במניין התקופה להוצאת היתר בניה" נסב על תקופת שלושת החודשים להגשת הבקשה, ולא רק על תקופת שנים עשר החודשים שהוקצבו להוצאת ההיתר, וזאת בשל מיקומה של ההוראה דווקא בסעיף המתייחס כל כולו לתקופה של טרום הגשת הבקשה להיתר והמועד שהוקצב להגשתה.

אנו מורים על דחיית הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

מכאן התובענה שבכותרת, שהוגשה בסדר דין מקוצר, שבה עתרו התובעות לחייב את הנתבעת בסכומים ששלמו לצדדים השלישיים, וזאת בהתאם להסכם השיפוי.

עובדת קיומו של הסכם שיפוי בין הנתבעת לבין שותפותיה לפרויקט עלתה מחומר הראיות, הן מהסכם הקומבינאציה שבין הנתבעת לשותפותיה והן מן העובדה כי שותפותיה של הנתבעת נשאו בכל הוצאות הנתבעת בהליך זה. בהקשר זה נטען על-ידי התובעות כי הנתבעת הסתירה עובדה זו במסגרת ההליכים המקדמיים שהתקיימו בין הצדדים, ועשתה כל שביכולתה כדי למנוע את בירור האמת בנקודה זו. מכאן, טענו התובעות, כי לא זו בלבד שטענת הנתבעת להטעיה בחתימה על הסכם השיפוי ולהסתמכות על מצג כי השיפוי שבו התחייבה הנתבעת לשאת הנו רק ביחס לחלקה במקרקעין, אלא שהנתבעת ממילא משופה על-ידי יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

בהקשר זה נטען על-ידי הנתבעת כי הסכם השיפוי נוסח בלשון רבים, כי בהסכם השיפוי היתייחסות כפולה להקף הזכויות באופן שניתן להבין ממנו כי הקף השיפוי מותלה בהקף הזכויות במקרקעין ולכך שהסכם השיפוי כולל שלוש שגיאות עובדתיות ביחס להקף זכויותיה של הנתבעת במקרקעין, הן לעניין הקף הבעלות והן לעניין הגורם שיזם את התכנית.

בסעיף 7 להסכם השיפוי הוסכם כי: "מבלי לפגוע באמור בסעיף 3 לעיל, אם יינתן פסק דין נגד הוועדה המקומית ו/או העיריה לתשלום סכומים כלשהם בשל פגיעה במקרקעין שנגרמה על יד התכנית, מתחייבים אנו לשפות שיפוי מלא את הוועדה המקומית ו/או העיריה, מיד לפי דרישתן, בגין כל הסכומים שיחוייבו בהם כאמור". כאמור, אין מחלוקת כי ניתן פסק דין המחייב את התובעות בתשלום פיצויים לצדדים שלישיים.

היתנהלות הנתבעת לא רק עומדת בנגוד לסעיף 20 לחוק החוזים, אלא לוקה גם בחוסר תום לב. כהערת אגב בלבד אעיר כי הנחת המוצא של הנתבעת כי קבלת טענותיה משמעותה חיובה רק בחלק מדמי השיפוי אינה פשוטה כלל ועיקר, שכן, אילו היו מתקבלות טענותיה, המשמעות היא כי הסכם השיפוי היה מבוטל ויש – והיה בכך כדי להשליך על ההיתרים שניתנו.

...

כהן הוסיף וציין בעניין זה כי: "מר חיים כהן: ההבנה שלי לעניין הזה, אני יכול עוד פעם להסביר. מי שניהל את הפרויקט, מי שהגיש את הבקשות, מי שהגיש את התוכניות, היה מראות ירושלים. אנחנו היינו צד סמוי בתוך העניין. לא סמוי, אבל לא עסקנו בנושאים. טבעי לחלוטין שמי שמוביל את הפרויקט יקבל את היכולת הטכנית האחרת להתנהל כמול הבורר, שבמקרה הזה זה עיריית ירושלים. למעט, אמרתי, נושאים של מהות, ... [1:52:34] או סותרים את ההסכם שבינינו לבין מראות. כל עוד שזה היה תואם את ההסכם, לא מצאנו שום מניעה -

הנתבעת תשלם לתובעות סך של 1,877,477 ₪.

כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעות שכ"ט עו"ד בסך של 120,000 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך 50,000 ₪.

לשיטת המבקשים עמידת המשיבים על פסיקת הוצאות בתקופה זו של קורונה אינה ראויה בשים לב בין היתר לנזק הכלכלי המשמעותי שניגרם להם עם ביטול ההסכם שבין הצדדים (ר' סעיף 8).

בבג"ץ 891/05, ע"א 2617/00 תנובה מרכז שיתופי ומחצבות כינרת נ' הרשות המוסכמת למתן רשיונות יבוא ואח' והוועדה המקומית לתיכנון ולבניה של נצרת עלית ואח' (פורסם בנבו, 30.6.05), נפסקה ההלכה לפיה על בית המשפט לפסוק הוצאות משפט ריאליות בכפוף להיותן סבירות הכרחיות ומידתיות (ר' גם ע"א 4630/06 דפנה שפר נ' תרבות לעם (1995) בע"מ (11.6.13)).

בפרשת תנובה לעיל נפסק, בין היתר, כי "כעניין שבעיקרון, וכנקודת מוצא, יש לפסוק לבעל הדין שזכה בדינו הוצאות ריאליות, כלומר ההוצאות שהוציא בפועל או שהתחייב להוציא. יחד עם זאת, זוהי נקודת מוצא בלבד. אין היא נקודת סיום, שכן על היושב בדין לבחון את שיעור ההוצאות הנטען ולבדוק אם המדובר בהוצאות סבירות, מידתיות והכרחיות לניהול ההליך בהיתחשב בכלל נסיבות העניין... אין בהכרח לשפות על כל הוצאה שהוצאה בפועל אם אין היא הכרחית לניהול ההליך וכל יסודה הוא בזהירות יתר של בעל הדין... ההוצאות צריכות להיות פרופורציונאליות להליך עצמו ומהותו שכן בכך יש כדי למנוע הטלת עלות יתר על המפסיד להליך כמו גם עדוד ניהול הליך ראוי על יד הזוכה" (שם, פסקה 19).

כך למשל, כאשר בעל דין חוזר בו מעתירה לבג"ץ לאחר שזכה בסעד המבוקש על ידו, שאלת החיוב בהוצאות נקבעת תוך בחינת הצידוק שבהגשת העתירה מלכתחילה והסעד שקבל העותר בפועל (ראו, בג"ץ 7944/04 לוכסנבורג תרופות בע"מ נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], 5.1.2005); בג"ץ 703/89 ענת מכבסת קיטור בע"מ נ' משרד הבריאות (לא פורסם, 12.7.1990)).

מדובר, עם זאת, בהנחה הנתנת לסתירה, כאשר הנטל לעשות כן מוטל על יוזם ההליך (ראו, בש"א 8396/06 בנק הפועלים בע"מ נ' ארטיפו בע"מ ([פורסם בנבו], 13.2.2007); ע"א 11788/05 סגל נ' בן ארצי ([פורסם בנבו], 8.11.2006).

...

המבקשים בתגובתם מציינים בין היתר ועל קצה המזלג כי לא התקיים דיון לגופה של תובענתם וכי בגדרי ההחלטה לסעד הזמני לא מצא בית המשפט לחייבם בהוצאות.

לפיכך, עתרו התובעים להורות למילשטיין לפצותם בגין הפרת הסכם שירותי הבניה בסך 497,443 ש"ח, לפי מספר ראשי נזק, כמפורט להלן: השלמת שלד הבניין - נטען, כי התובעים השלימו את בניית שלד הבניין, למרות ההפרה, ולפיכך הם זכאים לתשלום הקבוע בהסכם שירותי הבניה בגין שלב זה, בסך של 1,020,000 ₪, בנכוי המקדמה ששלמו מילשטיין על חשבון רכישת המיגרש (900,000 ₪) ובסה"כ - 120,000 ₪.

מילשטיין ציינו שורה ארוכה של מחדלים - הפרת התחייבות טויטו להיות נוכח באתר הבניה ולפקח על קבלן השלד, תוספות עבודה בחלק המבנה השייך לסקאי מרום - שגרמו לעיכוב של כחודש וחצי בבניה, אי שיפויים בגין תשלומי אגרות בהן נשאו והעלאת דרישות כספיות בנגוד להסכם.

מילשטיין פרטו את טענותיהם למספר נקודות עיקריות, כדלקמן: א. סרוב להשיב למילשטיין הוצאות בקשר עם המקרקעין מילשטיין טענו, כי נדרשו לשלם תשלומים בגין הוצאות, היטלים, שכ"ט המודד, אגרות ועדה מקומית, עלויות פירסומי הקלות, אגרת רשות עתיקות ועוד, אף שהתובעים התחייבו לשאת בכולן במסגרת הסכם שירותי הבניה.

הא ותו לא. שנית, דרישת מילשטיין לא מעוגנת בהסכמים שנכרתו בין הצדדים, הוא לא העלה דרישה זו בזמן אמת ואינו זכאי ל"שכר" כלשהוא בגין הפעולות שנקט מיוזמתו, לטענתו.

כאמור, התובעים איחרו בהשלמת שלד המבנה ולמעשה, גרמו למילשטיין ליטול את האחריות להשלמת ביתם, על כל הכרוך בכך, במקום לקבל דירה "עד מפתח". האיחור הכללי בהשלמת הבניה בדירת מילשטיין נימנע משום שהם הודיעו על ביטול הסכם שירותי הבניה, נטלו לידיהם את המושכות והחלו בעבודות הגמר במקביל לעבודות השלד שביצעו התובעים.

...

לפיכך, אני דוחה את דרישות הצדדים האחד כלפי השני בעניין זה. כל צד יישא בעלות הביצוע, לפי החשבונית שהוצאה לו, ואין מקום להתערב בכך.

סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מקבל את תביעת סקאי מרום וטויטו בתיק 38393-06-17 ומחייב את מילשטיין לשלם להם סך של 202,136 ₪.

אני דוחה את תביעת מילשטיין בתיק 30107-07-17 (ההוצאות והפיצויים המגיעים קוזזו במסגרת התביעה המקבילה ולא נותרה להם תביעה מעבר לכך).

באשר להתחייבויותיהם – שלהם, מציינים התובעים כי ביום 6.3.2012 (כחודשיים לאחר חתימת ההסכם) ניתן בעיניינם גזר דין בעיניינם (תו"ב (שלום בית שמש) 36725-06-10 ועדה מקומית בית שמש נ' ברכו) בו נגזר על המנוח עונש משולש: הושת על המנוח קנס בסך 25,000 ₪, הוא הצטווה לחתום על כתב התחייבות להמנע מבצוע עבירות דומות, וכן ניתן צו להריסת המבנה שניכנס לתוקף שנה לאחר מכן, ביום 6.3.2013.

איש מהצדדים לא עתר לביטול הסכמי המכר, אלא אך לפצוי כספי.

תראה, הייתה ועדה הייתה ועדה ב 2016 13 אחר כך הכל נעצר, למה הכל נעצר אני שואל? כי קם תנאי, שתיים חתימת היזם על כתב התחייבות ושיפוי זה טופס של ערייה, ובכל מועצה יש טופס כזה שכל האחריות על שינוי טאבו הם מעבירים לבעל הבית ומורידים מעצמם, זה כסוי למועצה, אז בעל הנכס הוא אמור לחתום על הטופס וללכת לעורך דין, עורך הדין חותם למטה שזה באמת חתימה אמתית וזהו, אני מגיש את זה, אם הוא היה משלים את זה ב 13' היה כבר מתן תוקף מי צריך להשלים, אליהו יעקוב? לא, מה פיתאום, אז מי? בעל הנכס, הוא כבר לא בעל הנכס, הוא כבר מכר את זה אז למה זה נעצר תספר לנו? הוא נעצר כי הלקוח שלך לא רצה לחתום".

...

ראשית, מצופה היה מהמנוח, שתיעד את שיחותיו הטלפוניות, לתעד גם בקשה שכזו, שהרי היא עומדת בסתירה לסיכום הכתוב והחתום.

טענת התובעים כי לא הרסו את החניה, שנזכיר – איננה חניה כמשמעה, אלא יחידה דיור מלאה, שמושכרת והתובעים שכנגד מקבלים בעדה דמי שכירות חודשיים, רק משום בקשת התובעים שכנגד – נדחית.

סוף דבר, התביעה והתביעה שכנגד נדחות ואין צו להוצאות במישור היחסים שבין התובעים לבין הנתבעים 1-2.