עתירה לביטול החלטת ועדת השגות על שומת מקרקעין

עניינו של העירעור בהליכי השגה על שומת היטל השבחה מטעם המשיבה (להלן גם: "הועדה המקומית"), בגין עסקת מכר מקרקעין שנעשתה לפני עשור.

העותר מבקש לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע את שווי המקרקעין במצב החדש לאחר תוכנית משביחה לפי מחיר עסקת המכר.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

עניינה של עתירה זו בהחלטת ועדת ההשגות על שומות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "ועדת ההשגות"), אשר פועלת מטעם המשיב 1, החלטה מיום 8.9.2020, אשר קבעה את שווי הזכויות במקרקעין אותם חוכרת העותרת, לצורך גביית דמי היתר בגין תכנית משביחה לגבי המקרקעין.

לטענתה, לשון תוכנית 1971 ברורה ולפיה, ניתן לבנות על המקרקעין שלוש קומות בהקף של 40% משטח המקרקעין, בכל קומה, כלומר – 120% = 2,207 מ"ר. משכך, ועדת ההשגות היתעלמה מהוראות תוכנית 1971 ויש לבטל את החלטתה המבוססת על טעות שבדין.

...

אף כאן, סבורני כי יש טעם בעמדת ועדת ההשגות, כיוון שאת סעיף 3 לחוזה החכירה יש לקרוא על רקע מכלול הנתונים, ועל מנת להבהיר את עמדתי, יש צורך בשלב זה להוסיף ולתאר עוד נתונים רלבנטיים לגבי השתלשלות האירועים החוזית, מבחינה כרונולוגית.

לכן, אף אני סבורה – כפי שנימקה וועדת ההשגות, כי יש משמעות לתשלום דמי ההיתר בשנת 2013 והאמור מלמד על כך שרמ"י ובזק הסכימו כבר אז כי ערכי הקרקע יגזרו מקיבולת הבניה בפועל, ולא מזכויות בניה אפשריות לפי 120% מתוך שטח המגרש.

אמנם, הצורך לבקש חוות דעת משפטית מרמ"י לגבי המערך החוזי וההתייחסות לחוות דעת שכזו במסגרת ההחלטה נשוא העתירה, תומכת בטענה המקדמית של המשיבות לגבי כך שהמחלוקת נשוא העתירה הייתה אמורה להתברר בערכאה אזרחית ולא בערכאה המנהלית, אך לא נחזור שוב לנושא זה, וככל שהמדובר בפגם מינהלי נטען – לא שוכנעתי כי היה כל פגם שכזה.

להשלמת התמונה יצוין כי העותרת הגישה (ביום 15.9.2020) השגה על גובה שומת המקרקעין, המתייחסת לכל רכיבי השומה, וזו עודנה תלויה ועומדת בפני ועדת ההשגות.

טענות העותרת העותרת מבקשת לבטל את ההחלטה בהשגה מיום 24.9.2020; לבטל או לתקן את תחשיב עלויות הפיתוח; ולקבוע כי יש לחשב את עלויות הפיתוח בהתאם למלוא זכויות הבנייה במקרקעין.

באותו עניין השיגה ישבר קמחים על גובה השומה, וטענה בין היתר כי הגם שהתב"ע מאפשרת בינוי של 180%, המלצת משרד הכלכלה בעיניינה התייחסה לשטח מבונה עקרי קטן בהרבה, ולפיכך יש לערוך שומה בהתאם לשטח מבונה מצומצם יותר, עפ"י בקשה להיתר בניה שתוגש, ולא למלוא הזכויות בתב"ע. שמאי המקרקעין המחוזי קבע בהחלטה בענין ישבר קמחים כי סמכותו נוגעת למחלוקות שמאיות בלבד ולגבי הקף זכויות הבניה על המשיגה לפנות לרמ"י. לצד זאת, השמאי היתייחס בהחלטה – בהקשר לניתוח עיסקאות ההשוואה - לשימוש הנפוץ באיזור התעשייה הדרומי.

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להתקבל, במובן זה שעלויות הפיתוח יופחתו משומת המקרקעין בהתאם למלוא זכויות הבנייה החלות על המקרקעין (180%) ולצד זאת רמ"י תהא רשאית לעדכן את שומת המקרקעין, כך שעלויות הפיתוח המתווספות לעסקאות ההשוואה, יחושבו לפי מלוא קיבולת הבנייה על פי התב"ע. תקנה 30(א) לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג- 1993, מורה כי: "הענקת זכויות במקרקעין בידי המנהל ללא מכרז פומבי, תהיה במחיר שיקבע שמאי ממשלתי". סעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 מגדיר "שומה פרטנית" כאומדן שווי של זכויות בנכס מקרקעין מסוים, שנערך על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מקרקעין מטעמו.

נוכח כל האמור, ובהעדר קביעה מפורשת בהחלטה לעניין היקף הפחתת עלויות הפיתוח, איני סבורה כי ניתן בהתבסס על ההחלטה כדי להצדיק סטייה מהקווים המנחים.

סוף דבר – העתירה מתקבלת במובן זה שעלויות הפיתוח יופחתו משומת המקרקעין בהתאם למלוא זכויות הבנייה החלות על המקרקעין (180%) ולצד זאת רמ"י תהא רשאית לעדכן את שומת המקרקעין, כך שעלויות הפיתוח המתווספות לעסקאות ההשוואה, יחושבו לפי מלוא קיבולת הבנייה על פי התב"ע. רמ"י תשלם לעותרת הוצאות משפט ושכ"ט בסך כולל של 15,000 ₪.

המשיבות טענו לחוסר סמכות עניינית, שכן העתירה הוגשה כנגד החלטת ועדת ההשגות מיום 30.8.22 על פי פרט 59(3) לתוספת הראשונה לחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, לפיו בית המשפט מוסמך לידון בהחלטה של ועדת ההשגות שעניינה השגה על שומת מקרקעין שנערכה במסגרת עיסקה עם רשות מקרקעי ישראל.

לפיכך, אני דוחה את העתירה לקבוע שאין לחייב כלל את העותרת בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, מכיוון שזו טענה משפטית שאינה בסמכות בית המשפט בעתירה כנגד ועדת ההשגות הדנה בהשגה שמאית, ומקבל את העתירה לשום את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, כך שהחלטת ועדת ההשגות בעיניין זה מתבטלת ועליה לידון בכך מחדש, תוך שזכויות הצדדים נשמרות.

...

אני מקבל את דברי המשיבות שלפיהם יש שני מסלולים נפרדים לבירור טענות משפטיות ושאלות שמאיות.

לפיכך, אני קובע שהנתיב שבו הלכה העותרת, והעומד לדיון בפניי, הוא נתיב של השגה שמאית ולא השגה משפטית.

לפיכך, אני דוחה את העתירה לקבוע שאין לחייב כלל את העותרת בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, מכיוון שזו טענה משפטית שאינה בסמכות בית המשפט בעתירה כנגד ועדת ההשגות הדנה בהשגה שמאית, ומקבל את העתירה לשום את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, כך שהחלטת ועדת ההשגות בעניין זה מתבטלת ועליה לדון בכך מחדש, תוך שזכויות הצדדים נשמרות.

הרקע העובדתי, הטענות והמחלוקות : עתירה שהוגשה כנגד רשות מקרקעי ישראל והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) (להלן- רמ"י או הרשות, המשנה ליועמ"ש, והמשיבות), בה מבוקש לבטל את החלטת ועדת ההשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל (להלן-ועדת ההשגות או הוועדה) מיום 6/3/2023 (להלן- ההחלטה), שהכריעה בהשגה שהגישה העותרת ביחס לשומה שעליה לשלם, בעיסקה לרכישת זכויות הבעלות בנכס מקרקעין אותו היא חוכרת מרמ"י, ברחוב ארלוזורוב 84 בחולון, חלקה 87 בגוש 7175 (להלן- הנכס או הקרקע).

...

מכל האמור לעיל עולה שועדת ההשגות פעלה כדין, החלטתה היא החלטה סבירה, הנמצאת במתחם שיקול הדעת המקצועי של הועדה, שלא נפל בה פגם ושאין מקום להתערב בה, ולכן דין העתירה להידחות.

התוצאה: לאור האמור העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבות הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ש"ח. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.