עתירה לביטול החלטות ועדת התיאום ורשות מקרקעי ישראל בדבר הקצאת קרקע

בסיכום הדיון נכתב: "היזם מעוניין לממש את מטרת ההקצאה ולשם כך קיבל המלצה ממשרד הכלכלה למגרש חלופי. המרחב הסביר כי בהתאם לנהלי הרשות, לא ניתן לבצע חילופי מקרקעין. מאחר והיזם לא עמד בתנאי הסכם הפיתוח (גם אם לטענתו הדבר נימנע ממנו ע"י הערייה ו/או משרד הכלכלה ו/או המשרד להכנת הסביבה) על המרחב לבטל את העסקה משנת 2015, שבוצעה בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 25(5)(ב) לתקנות חובת המכרזים ולהחזיר את הכספים ששולמו בצרוף הפרישי הצמדה וריבית ובנכוי דמי שימוש ופצוי מוסכם בהתאם לנהלים ובכפוף להסרת כל מניעה של משכנתא/עיקול ו/או מניעה אחרת. ניתן להקצות מיגרש אחר, בהתאם להמלצת משרד הכלכלה, אולם מאחר ואיזור התעשייה אשקלון אינו עוד איזור עדיפות לאומית, הרי שההקצאה תהיה בהתאם לתקנה 3(28) לתקנות חובת המכרזים ובשעור תשלום של 91%, להבדיל מההקצאה הקודמת שבגינה שולמו 31% מערך הקרקע. הקצאה זו טעונה אישור הוועדות המוסמכות ושר האוצר. ... סוכם: 1. העסקה הקיימת תוגש לביטול על פי כללי רמ"י. 2. תקודם עסקת הקצאה חדשה בהסתמך על המלצת משרד הכלכלה ובהתאם להחלטת ההנהלה בעיניין אשקלון ותוגש על פי תקנה 3(28) ובתשלום 91% משווי הקרקע". בחודש פברואר 2019 פנתה מקדמת עסקות ברמ"י אל מנהל העותרת, וביקשה ממנו לדאוג לביטול המשכנתא "בתיק הקודם", מכיוון ש".

מנהל העותרת ביקש לדעת "כמה כסף זכוי אתם נותנים לי לקרקע החלופית". ביום 3.3.19 הוציא משרד הכלכלה והתעשייה "המלצה לאישור עיסקה – תיקון המלצה", שלפיה בהתאם להחלטת ועדת תיאום מיום 9.7.17, אין היתנגדות להקצאת מיגרש בפטור ממכרז לפי תקנה 3(28) לחברת ירוק מינראליים בע"מ, לגבי מיגרש 147/3.

זהו התנאי שבמוקד החלטה זו. התוספת הראשונה כוללת את פרט 59, שעניינו: "רשות מקרקעי ישראל – (1) החלטה של רשות מקרקעי ישראל שעניינה הקצאה ראשונית של מקרקעין לפי כל דין או לפי החלטת הממשלה". במקרה זה הקצתה רמ"י את המיגרש מושא העתירה לפי תקנה 25(5)ב לתקנות חובת המכרזים.

...

הוחלט להיעתר לבקשה, כמפורט להלן.

בכל מקרה אין אפשרות להיעתר לבקשת העותרת, שכן "...הקצאה בפטור ממכרז למטרת מפעל המבוססת על המלצת משרד הכלכלה מתייחסת להמלצה אשר ניתנת לפעילות תעשייתית ספציפית אשר נבחנה ואושרה ע"י משרד הכלכלה ועל כן בכל מקרה אין באפשרות רמ"י להיענות לבקשה מסוג זה". כמו כן: "החברה הכלכלית אשקלון חילקה את המגרש הנדון לחמישה מגרשים במסגרת תשריט. תשריט החלוקה אושר ע"י רמ"י וככל הידוע לרשות הוא הוגש לאישור הועדה המקומית. ככל הידוע לרמ"י יש המלצות של משרד הכלכלה להקצאות בפטור ממכרז של חמשת המגרשים שעתידים להיווצר מחלוקה זו, לחמישה מפעלים של צדדי ג', ועסקאות בהתבסס על המלצות אלו ייבחנו ויקודמו בהתאם לנהלי הרשות". במסגרת עתירתה כאן טוענת העותרת, בין היתר, טענות אלה: לטענתה, אין זה סביר לחסום אפשרות חלופית למיצוי המטרות של הנכס, הכשרות והלגיטימיות, מבחינה תכנונית ועסקית.

נמצא כאמור, כי דין העתירה להידחות על הסף - סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים מסמיך את בית המשפט לעניינים מנהליים לדון ב"עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה .

העתירה נדחית אפוא על הסף.

אין מחלוקת כי העותרים, על אף שאינם רשומים כבעלים בלישכת רישום המקרקעין ידעו על הפקדת התכנית ולא היתנגדו לה. לתכנית הוגשו שלוש התנגדויות: על ידי רשות מקרקעי ישראל; על ידי רכבת ישראל; ועל ידי 71 תושבים בשכונת גני אביב הסמוכה לתחום התכנית.

כתוצאה מקבלת היתנגדות זו החליטה ועדת המשנה להצריח את שטחי השב"צ והשצ"פ באופן שהשטח שיגבול עם גני אביב יהיה שב"צ. ביום 29.11.2018 החליטה הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מרכז (להלן: הועדה המחוזית) כי התכנית טעונה אישור שר האוצר, מהנימוקים שפורטו בהחלטה, ובמיוחד בהתייחס להוראות התכנית שלדעת הוועדה המחוזית חרגו או לא תיאמו להוראות שנכללו בתכנית המתאר המחוזית לד/4/1300.

ושנית מכיון שנסיבות הענין היו שונות כפי שעולה מדברי ביהמ"ש: "אוסיף ואומר, כי השתכנעתי כי עד לתחילת חודש אוגוסט 2019, העותרים לא ראו את הפרסומים השונים ולא ידעו על הגשת התכניות ועל הוצאת היתר הבניה למשיב והעיקר - השתכנעתי כי המשיב נהג בחוסר תום לב קצוני ובהטעייה, בכך שהסתיר מהעותרים, במכוון, את עובדת הגשת הבקשה ואף נימנע, במכוון, מלידע את הועדה בדבר זהות העותרים, כבעלי זכויות בקרקע. בכך נפגעו הליכי אישור התכניות, גם אם לא "באשמת" הועדה ובנסיבות הייחודיות של המקרה דנן מצדיקה פגיעה זו את ביטול התכניות וההיתר, והחזרת העניין אל הועדה, תוך מתן היזדמנות לעותרים להגיש התנגדויות, בהן תידון הועדה.

העותרים לא צירפו לעתירה את כל המחזיקים בקרקעות בתחום התכנית, במיוחד אמורים הדברים בהתייחס למחזיקים שלטענתם הם מחזיקים מכח ירושה שלא נרשמה, בבתים שניבנו ללא היתר וקיים לגביהם צו הריסה (ראה נספח 9 לכתב התשובה – החלטה בענין עיכוב הליכים לתביעות פינוי וסלוק ת"א 21865-11-17).

" כן אפנה לעע"ם 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה (25.1.2006):"מימוש ערך השויון עולה בקנה אחד גם עם "הכרה באפשרות להקצות מקרקעין ולאפשר דיור נפרד לקבוצות אוכלוסייה בעלות מאפיינים מיוחדים, על-פי צורכיהן ושאיפותיהן" (בג"ץ 4906/98 עמותת "עם חופשי" לחופש דת, מצפון, חינוך ותרבות נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נד(2) 503, 508)".

...

יתרה מכך, טענות גני אביב אודות הירידה בביטחון האישי נדחו כטענות בלתי מבוססות וכטענות שאינן תכנוניות והשינוי התבסס על שיקולים תיכנוניים לפיהם הצעה שהוצגה על ידי תושבי גני אביב "מציעות תכנון המאפשר התייחסות חדשה לממשק בין השכונות, על ידי שטחי ציבור ומסחר". הצרחת השצ"פ והשב"צ נעשתה כי "[יש לציין כי] בשכונת גני אביב קודמה תכנית המוסיפה 105 יח"ד (לד/751) וכן תכנית הרחבת יח"ד קיימות .... לא ניתן להותיר את השכונה הסמוכה ללא מענה ואופק תכנוני". בנוסף, אפנה פעם נוספת לדברים שנאמרו בעע"מ 7344/16 "הכלל בדבר "המעשה העשוי" קובע, כי במקרים מסוימים, בהם מדובר במעשה שביצועו נגמר בשלמותו או בחלקו המכריע, אין מנוס אלא לדחות השגה ערעורית אף אם לכאורה יש בה ממש לגופה.

סוף דבר העתירה נדחית הן מטעמי סף והן לגופה.

העותרים ישלמו למשיבים את הוצאות המשפט.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 3709-07-22 דקלים בינוי, פיתוח ותעשיות כלליות (1997) בע"מ נ' וועדת השגה לפי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 בפני כב' השופט אילן סלע דקלים בינוי, פיתוח ותעשיות כלליות (1997) בע"מ ע"י ב"כ עו"ד הילה רווח העותרת 1. וועדת השגה לפי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 2. הרשות להשקעות ולפיתוח תעשייה וכלכלה במשרד הכלכלה 3. רשות מקרקעי ישראל 4. משרד הכלכלה והתעשייה באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי), ע"י עוה"ד יואל פוגלמן ובינה צמח-מאונר המשיבות פסק דין

המשיבות הוסיפו, כי ביום 9.08.16 ועדת התאום של משיבה 3 החליטה להמליץ לבטל את ההקצאה לאור העובדה כי העותרת לא האריכה את ההסכם מול משיבה 4.

כך, למשל, על אף שהעותרת ציינה בבקשתה להארכת מועד מיום 21.10.15 כי בידה היתר בנייה מאושר ותכניות אדריכליות, וכי תוך 4-6 חודשים היא תתחיל בבנייה וזו תסתיים תוך שנה, אך המיגרש עמד ריק ודבר לא נעשה בו, אף לא עד לחודש אוגוסט 2016 בו בוטלה הקצאת הקרקע.

באשר לטענות בדבר הטעיית העותרת בכך שהיא נידרשת להמלצת משיבה 4 על אף היותה ב"מסלול ירוק", מקובלת עלי עמדת המשיבות, כי טענת העותרת לקשר בין דיון בועדת העיסקאות ברמ"י ב"מסלול ירוק" לעניין המלצת משיבה 4 או המענקים ממשיבה 2, לא הוכחה, ולא נפל איפוא, כל פגם מצד הרשות בעיניין זה. בהקשר זה גם נטען בצדק, כי לאחר שהקרקע הוקצתה לעותרת בתחילה על בסיס המלצת משיבה 4, רמ"י הייתה רשאית לידרוש המלצה להארכת הסכם ההקצאה, ומשיבה 4 רשאית הייתה להעביר את התייחסותה.

...

לא זו בלבד שלא ניתן לקבוע כי מדובר בשיהוי קיצוני, ולא זו בלבד, שההמתנה לקבלת תשובת משיבה 2, לא אמורה להקפיא את המשך עבודות העותרת עד לקבלת המענה, והעובדות מלמדות כי העותרת לא התקדמה במהלך תקופה זו, אלא שגם אם ניתן היה מענה בו ביום שהוגשה בו תגובת העותרת, הרי שלא היה מקום להיעתר לבקשה, שהיא כאמור, מתן ארכה של כשנתיים וחצי מעבר לתקופה המקסימלית האפשרית לפי הדין.

באשר לטענות בדבר הטעיית העותרת בכך שהיא נדרשת להמלצת משיבה 4 על אף היותה ב"מסלול ירוק", מקובלת עלי עמדת המשיבות, כי טענת העותרת לקשר בין דיון בוועדת העסקאות ברמ"י ב"מסלול ירוק" לעניין המלצת משיבה 4 או המענקים ממשיבה 2, לא הוכחה, ולא נפל אפוא, כל פגם מצד הרשות בעניין זה. בהקשר זה גם נטען בצדק, כי לאחר שהקרקע הוקצתה לעותרת בתחילה על בסיס המלצת משיבה 4, רמ"י הייתה רשאית לדרוש המלצה להארכת הסכם ההקצאה, ומשיבה 4 רשאית הייתה להעביר את התייחסותה.

בשים לב לכל האמור, העתירה נדחית.

לפיכך, התובעת עתרה לקבוע כי החלטות ועדת המכרזים בדבר זכייתה של סלקום במיכרז בטלות.

אין שינוי בתנאי המיכרז 92 נספח נ.9 טבלת שיקלול הצעות לאור האפשרות להגיש פיתרון הכולל יחידת קצה פנימית / מד מים אחוד כאשר המכלול של מד המים יכול להיות מסוג CLIP ON כמפורט בעמוד 57 סעיף 1.1 נבקש לתת נקוד איכות עבור אספקת מד מים אחוד גודל "3/4 כאשר יחידת הקצה מהוה חלק אינטגרלי ממבנה מד המים (יחידה פנימית)

מנגד, לטענת סלקום, ההמלצות שהוגשו על ידה תיאמו את תנאי המיכרז; זנר סיפקה את מערכת המידע שנכללה בהמלצות ותספק את מערכת המידע עבור התאגיד.

היתערבות בית המשפט בהחלטותיה של ועדת המכרזים תהא שמורה למקרים חריגים, אם נמצא כי ועדת המכרזים סטתה סטייה מהותית מעקרונות היסוד של ניהול מיכרז תקין [עע"ם 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' ברוך, פסקה 48 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (נבו 05.04.2011); עע"ם 5525/13 אשת שירותי תיירות בע"מ נ' משרד הבטחון פסקה 28 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (נבו 19.05.2014); עע"ם 5409/18 רשות מקרקעי ישראל נ' סלימאן, פסקה 14 לפסק דינו של השופט א' שטיין (נבו 03.01.2019); עע"ם 8172/20 סאבא נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל פסקה 19 לפסק דינו של השופט מ' מזוז (נבו 07.04.2021)].

...

סוף דבר – התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מורה על החזרת הדיון לוועדת המכרזים כמפורט בסעיף 34 לפסק הדין, על מנת שזו תערוך בירור ראוי בשאלה האם הפגם במילוי טופס נ.4.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי אך גם בהתחשב במתכונת ההליך, אני מחייב את מניב ואת סלקום בשכר טרחת באי כוחה של ארד בסך 10,000 ₪ כל אחת, לתשלום בתוך 45 ימים.

בקשה לקיים דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה (השופטים נ' סולברג, ע' ברון וי' וילנר) בעע"מ 1856/22 מיום 11.8.2022 (להלן: פסק הדין), שבו נדחה ערעור המבקשות ונקבע כי יש לפסול את הצעותיהן למכרז להקמת מיתחמי דיור ומסחר באשדוד, ובהתאם לבטל את החלטת ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל בדבר זכייתן (להלן בהתאמה: הועדה ורמ"י).

נוכח עמדת הועדה, עתרה פרץ בוני הנגב לבית המשפט קמא בבקשה שיורה על ביטול תוצאות המיכרז ועל פסילת הצעותיהן של המבקשות וחברות נוספות שפעלו אף הן באופן דומה, וכי יוכרז שפרץ בוני הנגב היא הזוכה באחד מן המתחמים.

השופט סולברג הוסיף וציין כי גם אם תיתקבל, ברמה הלשונית, פרשנות המבקשות ולפיה האיסור על תאום הצעות חל רק על הצעות שהוגשו לגבי אותו מיתחם, לא יהיה בכך לסייע להן, באשר פרשנות זו אינה מתיישבת עם תכלית הסעיף לקדם תחרות בין מציעים במיכרז, למנוע יתרון בלתי הוגן ולשמור על שויון בין מציעים.

מכאן הבקשה שלפניי בה טוענות המבקשות כי בפסק הדין נקבעו מספר הילכות חדשות, אשר "משנות מן הקצה לקצה" את הגישה הפרשנית שהשתקפה עד כה בפסיקה בדיני המכרזים.

...

בנסיבות אלו, נקבע בפסק הדין כי בדין קבע בית המשפט קמא שיש להתערב בהחלטת הוועדה, והערעור נדחה.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בפסק הדין ובבקשה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

בית המשפט עמד על לשונן ועל תכליתן של הוראות המכרז והדגיש כי המסקנה לפיה תיאום ההצעות שביצעו המבקשות בענייננו מהווה פגם מהותי המצדיק את פסילת ההצעה, נתמכת בפסיקה קודמת של בית משפט זה (פסקה 33 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם).

אשר על כן הבקשה לדיון נוסף נדחית.