עתירה לביטול דרישת ארנונה רטרואקטיבית על נכס מסחרי

נטען כי העותר בחר לעשות שימוש עסקי מסחרי בנכס על מנת לנצל את קרבת שכונת המגורים לבנייני משרדים וקריית הממשלה.

תוספת החיוב בשומות המתוקנות לשנים 2010 עד 2016, הוא ללא ספק חיוב רטרואקטיבי, שכן העותר נידרש לשלם תוספת ארנונה למפרע עבור שנות מס שהסתיימו, ולגבי שנת 2016 מדובר בתיקון שומת ארנונה לאחר שנשלחה שומה קודמת, שמוחל על התקופה שקדמה לתיקון (ע"א 8417/09 עריית ירושלים נ' ששון לוי (ניתן ביום 21.8.2012).

ראשית, יודגש כי התיקון למפרע אינו שינוי של נורמה למפרע (כגון ביטול פטור למפרע) אלא תיקון שנועד להתאים את חיוב הארנונה למצב העובדתי של אופן השמוש בנכס בפועל.

היתנהלות העותר, המבקש לצאת נשכר פעמיים – פעם אחת בכך שהוא עושה שימוש מסחרי בנכס שמיועד למגורים; פעם שנייה בכך שהוא ישלם ארנונה לפי השמוש המותר (מגורים) ולא לפי השמוש בפועל – אינה עולה בקנה אחד עם עיקרון תום הלב.

...

עם זאת, לאחר שנתתי דעתי לאינטרסים ולשיקולים השונים שפורטו לעיל, באתי לכלל מסקנה כי באיזון הכולל, החיוב הרטרואקטיבי החל משנת 2010 אינו חורג מתחום הסבירות.

סיכומו של דבר, העתירה נדחית, בכפוף להבהרה כי אין להטיל בגין החיוב לשנים עברו ריבית לתקופה שקודמת לעדכון השומות באפריל 2016.

העותר ישלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪.

כאמור, מאחר שהעירייה הסכימה לבטל את הליכי הגבייה המנהליים שבהם נקטה, אולם עמדה על טענתה כי חיוב העותרת בארנונה הנו כדין, השאלה שנותרה להכרעה היא, האמנם חייבת העותרת בתשלום החוב.

המשיבה טוענת, כי חיוב העותרת בארנונה הנו תוצאה של יישום החלטת ועדת הערר מיום 20.5.13, שקבלה את טענת "אינני מחזיק" שהעלתה הגב' גרומן, וכי רק ממועד זה התגבשה חבותה של העותרת בתשלום החוב הרובץ על הנכס לשנים עברו, כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס בתקופת המחלוקת.

עוד הודגש, כי טענת ההסתמכות של המשיב הנה בעייתית בנסיבות שבהן המשיב לא שילם ארנונה בגין הנכס במשך עשרות שנים, כאשר במרבית התקופה אף ניהל נכס מסחרי בנכס, והכל מבלי שהיה בידיו להצביע על מקור כלשהוא להמנעות מלגבות ממנו ארנונה.

בנסיבות אלה, יש ליתן את הבכורה להסתמכות ולצפייתה של העותרת, כי היא לא תחוייב בארנונה בגין הנכס בתקופת השכירות, מה גם שמדובר בעניינינו בתקופת חיוב משמעותית ביותר, של שבע שנים למפרע (ראו והשוו לעניין הראל, שם למרות הנסיבות החריגות, המשיב נידרש לשלם ארנונה רק ביחס לשנתיים שקדמו למועד הדרישה).

...

לעניין זה אין לי אלא להפנות לפסקה 37 להחלטת ועדת הערר מיום 20.5.13, שם נקבע, כך: "שוכנענו, נוסח המסמכים שהוצגו בפנינו על ידי העוררת, כי לא הייתה כל מניעה לאיתור מען העוררת בשנת 2000/2001, לא של העוררת ולא של קורונלי מיכאל, כדי לפעול לגביית מס אמת מהמחזיק האמיתי, או מן הבעלים שלו הזיקה הקרובה ביותר לנכס." כאן המקום לציין, כי בגדרי החלטת ועדת הערר מיום 20.5.13 צוטטה הגב' רוזה נרייב מטעם המשיב כמי שמאשרת כי המשיבה פנתה אל מר קורונלי בשנת 2002 בכתובת הנכס, בשנת 2008 לפי כתובתו בבאר שבע ובשנת 2010 לפי כתובתו באשדוד.

למקרא פרוטוקול הדיון ותצהיר עדות ראשית שהוגש בגדרי ההליך עולה, כי המשיבה אך אישרה כי בתקופה האמורה הייתה הבעלים של 2/3 מהזכויות בנכס, הא ותו לא. לאור כל האמור, לא היה מקום להשית על העותרת חיוב רטרואקטיבי בארנונה.

סוף דבר העתירה מתקבלת.

עתירה לביטול דרישת ארנונה שנשלחה לעותרת בגין אחזקת נכס מסחרי ברח' לוחמי הגטאות בנהריה (גוש 18172 חלקה 102).

המחלוקת בתיק מיתמקדת בשאלת תוקפה של דרישה רטרואקטיבית שנשלחה לעותרת וביתר פירוט בשאלה האם רשאית הערייה לידרוש מהעותרת תשלומי ארנונה בדיעבד לאחר שחייבה ביודעין ובהסכמה את בעל הנכס, אף כי ידעה שהעותרת מחזיקה בנכס.

אין כנראה גם כל חולק כי מיד לאחר חתימת הסכם השכירות הראשון הודיעה בעלת הנכס על שינוי המחזיק והשכרתו של הנכס לעותרת, וכי בעקבות קבלת הסכם השכירות שבו התחייבה בעלת הנכס לשאת בתשלומי הארנונה, בוטל רישומה של העותרת כחייבת ובעלת הנכס נרשמה בספרי הערייה כחייבת.

...

לאותה מסקנה ניתן להגיע גם מכוח חובת ההגינות המוטלת על הרשות הציבורית (ראו בר"מ 867/06 הנ"ל).

מאחר והעירייה דבקה בעמדתה ולפיה בעלת הנכס היא החייבת אין לאפשר לה כעת, משטענותיה נדחו, לדרוש את החיוב מהעותרת.

סוף דבר אשר על כן, אני מקבל את העתירה ומורה על ביטול כל דרישות הארנונה שנשלחו לעותרת בגין החזקתה בנכס שסומן כנכס 004.

המערערים מוסיפים כי בנסיבות העניין, מקום שבו מחליטה הרשות להטיל ארנונה רטרואקטיבית, ברי, כי הנישום רשאי להגיש הן השגה והן בקשות לפטור בגין נכס ריק ו/או לנכס לא ראוי לשימוש, לאחר שהשומה הונפקה לו. הטענה כאילו היה עליו להגיש השגות ו/או בקשות בזמן אמת, עולה כדי אבסורד שכן בזמן אמת, המערערים סברו בתום לב כי בתקופה שבה הוחזקו הנכסים על ידי המפרק הזמני/ אורגד – הרי שעליהם תוטל הארנונה ואילו בתקופה שלאחר עזיבת אורגד, סברו המערערים כי אינם מקבלים דרישות חיוב בארנונה בשל מצבם הבלתי ראוי לשימוש של הנכסים.

כך, אין להלום מצב דברים בו מדובר בנכס מסחרי, אשר השמוש בו מאז ומעולם היה שימוש מסחרי, ואשר קיבל היתר מאוחר יותר לשימוש מסחרי, לפתע פיתאום יסווג בסווג "מגורים" אשר בינו לבין השמוש האמיתי שבוצע ויבוצע בנכס אין דבר או חצי דבר".

לעניין זה יפים דברי בית המשפט בעת"מ (מח'–ת"א) 1263/01 ורבר נ' עריית רחובות ([פורסם בנבו], 7.7.2002 (להלן: "עניין ורבר"), בו נדון מקרה דומה של בעליו של נכס אשר לא הודיע על חילופי שוכרים ובית המשפט קיבל את עמדת הערייה שם כי מותר היה לה להסב את החיוב בארנונה לבעלים: "אין מחלוקת שהעותר (הבעלים – א.ס) לא הודיע לעירייה על עסקת ההשכרה של הנכס לחב' הסלטים ומכאן שהוא חייב בארנונה בגין התקופה שלאחר עזיבת הנכס בידי גב' שפיצר וחברת הקייטרינג. אין נפקה מנה בכך שלפי הוראת סעיף 325 לפקודה צריך המחזיק בנכס להודיע לעירייה על עזיבת הנכס כדי שיתבטל חיובו בארנונה לתקופה שלאחר העזיבה. סעיף 326 לפקודה הוא פשוט וברור והטלת החיוב על הבעלים או המשכיר שלא הודיע על עסקת השכירות ברורה אף היא ומובנת. הרי משקיבלה הערייה, אמנם במאוחר, הודעה מאת בא-כוחה של שפיצר על עזיבת הנכס, אין היא מחויבת לנחש שמישהו אחר מלבד הבעלים החזיק בנכס לאורך אותה תקופה". יודגש, הועדה קבעה כי למערערים הייתה ידיעה על השינוי בשוכר – מבורגראנץ' לאורגד – הגם שאורגד נכנסה בנעליה של בורגראנץ'.

...

למעלה מן הצורך יוער כי באשר לטענה בדבר היות הנכסים בלתי ראויים לשימוש – שמעה הוועדה ראיות וקבעה כממצא עובדתי – שדינה של הטענה להידחות.

התוצאה היא שדין הערעור להידחות.

הערעור נדחה אפוא.

פתח דבר העתירות דנן הוגשו על ידי שמונה חברות, העוסקות בממכר מוצרים מתחומים שונים, ומחזיקות כל אחת בנכס הנמצא במרכז המסחרי "ביל"ו סנטר" בקרית עיקרון, ועניינן הוא דרישות התשלום שהוצאו להן על ידי המשיבים - מועצה אזורית קריית עיקרון ומנהל הארנונה של המועצה.

בעקבות הודעות תיקון שומה, פנו העותרות למשיבים ביום 2.7.2018 בדרישה לבטל את החיובים, בנימוק לפיו מדובר בחיובים רטרואקטיביים פסולים, שכן פסק הדין בעיניין סקארה לא קבע שלמועצה קיימת האפשרות לתקן את חיובי הנישומים השונים בביל"ו סנטר ולהגדילם רטרואקטיבית, אלא היתייחס אך ורק לסוגיית הסככות שחויבו על ידי המועצה בתעריף המלא, וכן מן הטעם שלהודעות לא צורף כל תשריט ו/או כל פירוט ממנו ניתן ללמוד מהם השטחים שהתווספו לחיוב וכביכול לא חויבו עד כה. המשיבים השיבו ביום 22.7.2018 לפניית העותרות והדגישו כי בעת ניהול ההליך בעיניין סקארה הם עמדו על כך שאם תיתקבל העתירה, ויקבע כי מיתחם ביל"ו סנטר מהוה "מרכז מסחרי", התוצאה הסופית תהא לרעת העסקים במיתחם, שייאלצו לשלם סכומי ארנונה גבוהים יותר מהמשולם כיום על ידם.

...

לאור כל האמור הדגישו המשיבים כי טענות העותרות ביחס להוספת שטחים, הגדלת חיובי ארנונה וחיובים רטרואקטיביים הם מופרכים.

סבורני כי יש להשיב לשאלה זו בחיוב.

לאור כל האמור ולאחר בחינת מכלול השיקולים, הגעתי לכלל מסקנה כי החלטת המשיבים לחייב בארנונה את העותרות באופן רטרואקטיבי ובהתייחס לשנת 2017 בלבד היא בנסיבות העניין החלטה סבירה, ובוודאי אינה כזו החורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק את התערבותה של ערכאה שיפוטית.

בשים לב לכל האמור - העתירה נדחית.