"
מתי מוסמכת הועדה המקומית לסרב ליתן היתר לבקשה על פי תמ"א 38:
כאמור לעיל, בסעיף 21 לתוכנית נקבעה סמכותה העקרונית של הועדה המקומית ליתן על פי שיקול דעתה היתר לבקשה על פי תמ"א 38, ויותר מכך בסעיף 22 הובהר כי אין בהוראות התוכנית כדי "לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב ליתן היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בנייה על פי סעיפים 14-11 א', אם מצאה משיקולים תיכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות כי יש לסרב לבקשת היתר...".
כמו כן צוין בסעיף כי "ועדה מקומית רשאית לשקול, בין השאר, הוראות של תוכנית כוללנית לרבות תוכנית כוללנית שהוחלט להפקידה, או מיסמכי מדיניות שהוכנו על ידה, במסגרת שיקוליה בבקשה להיתר לפי תוכנית זו".
ויודגש, כי עד לתיקון 3א' של תמ"א 38, נדרשה הועדה המקומית להצביע על "טעמים מיוחדים" לסירובה למתן היתר, ואילו כיום לא קיימת דרישה שכזו, ובהתאם להוראות המעבר לתיקון 3א' לתמ"א 38, נראה כי הוראות התיקון חלות גם על הבקשה להיתר שהוגשה בתיק זה, וזאת מאחר ורק על בקשה להריסת מבנה קיים בן קומה אחת והקמתו מחדש ימשיכו לחול הוראות התוכנית בנוסחן ערב השינוי, ובעניינינו כמפורט לעיל מדובר במבנה בן שלוש-שלוש וחצי קומות.
עת"מ 61982-06-18 - עתירת היזם:
עתירתו של היזם מופנית אך ורק כלפי קביעת הועדה המקומית לפיה יש לתקן את הבקשה להיתר כך ש: "יבוטל עודף שטח בניה מבוקש בשיעור של 107.8 מ"ר תוך צימצום יחידת דיור אחת אשר חורג מסך זכויות הבנייה האפשריות למימוש במסגרת ניצול זכויות בניה מוקנות (השטח המותר לבניה) בתוספת זכויות תמ"א 38 / 3 / א מסלול הריסה ובניה מחדש. בעיניין זה יובהר כי חישוב השטחים נגזר ע"פ שטח של 1,495 מ"ר בהתאם לתכנית מאושרת בתוקף (ולא ע"פ חפ/229ד). אין הצדקה למתן הקלה כמותית של 6% נוספים בשים לב שהמגרש נהנה מ-66% בניה מותרים ותוספת של שטח לפי תמ"א 38" (דף מספר 7 להחלטה נספח א' לתשובת הועדה המקומית).
ועדת הערר אף הוסיפה וקבעה כי גם אם צודק היזם בכל טענותיו, לא נפל פגם בשקול הדעת של הועדה המקומית אשר אישרה את הבקשה להיתר "באופן שמביא את הבנייה במיגרש לסטאנדארטים המתאימים למקום".
בכל מקרה ולגופו של עניין, ועדת הערר דחתה את טענת היזם לפיה יש לחשב גם את קומת המסד כקומה לצורך חישוב מספר הקומות על פי תמ"א 38, וזאת הן מאחר והדבר מנוגד לתכניות החלות, והן מאחר ועל פי הוראות תמ"א 38 עצמה, שטחה של קומת המסד נמוך מ-50% משטחה של קומה טיפוסית, ובהתאם היא אינה מהוה קומה לצורך חישוב התמריצים ע"פ תמ"א 38 [סעיף 14א' (א)].
...
בכל הנוגע לטיעוני העותרים ביחס לצורך בבדיקת התכנות תחבורתית דעת הרוב בועדת הערר קבעה כי "לא הובהר באיזה אופן תוספת יחידות הדיור תעמיס על התנועה ברחוב. לאחר שקבענו כי מדובר בצפיפות סבירה לאזור ובהיעדר ראיות ולו ראשוניות לבעיית התנועה הנטענת, אנו דוחים את טענת המתנגדים בעניין זה" וגם בסוגית העמסת הפרויקט על התשתיות הקיימות קבעה ועדת הערר כי "גם טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה ולו בראשיתה של ראיה..."
לעומת זאת סברה נציגת מתכנן המחוז בדעת מיעוט כי :
"רחוב זרובבל הינו רחוב מעגלי, צר, חד כיווני המתחבר בכניסה וביציאה לרח' מוריה. רחוב זה משמש ככניסה לכ- 30 מבני מגורים ותיקים, בבניה רוויה.
החלטת הוועדה המקומית אושרה על ידי הוועדה המחוזית אשר לאחר ששמעה את טענות היזם קבעה כי: "לא מצאנו צורך להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה תוך הפחתת שטח ויח"ד. אנו סבורים כי התוצאה המתקבלת מבחינת צפיפות, היא תוצאה נכונה למיקום ולרחוב ותואמת החלטות קודמות של ועדת הערר, בנוגע לצפיפות המתאימה לאזור זה." (סעיפים 36-37 להחלטה).
דיון והכרעה:
לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים הגעתי למסקנה כי דין עתירת היזם להידחות, ואין מקום להתערב בהחלטות ועדת הערר והוועדה המקומית לפיהן קיים עודף בשטח הבניה המבוקש ובהתאם יש להפחית יחידת דיור אחת.
סיכום
לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית שתי העתירות במלואן.
