ערר על תוספת חדרים על הגג

הוועדה המקומית, היא הגורם התיכנוני אשר הגיש ערר לועדת העררים על החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תוכנית 92, חרף המלצתה שלה, כועדה מקומית, להפקידה להתנגדויות.

על פי תוכנית 2019, על גבי המיגרש ייבנו 3 בניינים, בני 9 קומות כל אחד מעל קומת כניסה, בתוספת חדרי שירות על הגג.

ראשית, על אף שמבחינת חברת שפץ מטרת הגשת תוכנית 92 היתה לאפשר בנית תוספת של 2.5 הקומות לבנין 2ב הרי שזו הפכה לשאלה נלווית לסוגיה העיקרית אשר עמדה לנגד עיני הוועדה המחוזית ולאחריה ועדת הערר, והיא עצם בניית בנין 2ב (6 הקומות הראשונות) והחניה העל קרקעית לדיירים, שעל אף שניבנו על פי היתר בניה של הוועדה המקומית, נקבע כי ההיתר בטל מאחר ואינו תואם את תוכנית המתאר.

...

דברים אלה מקבלים משנה תוקף לאור החלטתי דלעיל בדבר הכשרת הבניה שנעשתה על פי היתר הבניה של הועדה המקומית.

לפיכך, אני מורה על החזרת הדיון אל הועדה המחוזית על מנת שתבחן את תוכנית 92 בשנית.

בנסיבות העניין אני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו.

לטעמי, לשון הסעיף כאן נהירה ואין אחיזה לשונית של ממש לפרשנות המשיבים לפיה פטור מתאפשר גם אם לא ניבנה "חדר". ממילא, עיון בתולדות החקיקה עשוי ללמד כי פרשנות המשיבים לתכלית החקיקה איננה משקפת את כוונת המחוקק לתת תמריץ למצב עובדתי ספציפי: תוספת חדר על הגג, המחובר לדירה שנוספה מכוח תוכנית תמ"א 38, על מנת לעודד את הקמתה של אותה דירה[footnoteRef:1].

] ראו גם ערר 8114-04-19 אקו סיטי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב, ניתן ביום 19.10.2021, שם צויין כי "...בעניינינו מדובר בדירות עצמאיות ולא מדובר בחדרי יציאה לגג ועל כן לסעיף 19(ב)(10)(ג) הנ"ל אין תחולה". חרף נטייתי להסכים עם גישת המערערת לגבי משמעות סעיף 19(ב)(10)(ג) לתוספת והקף תחולתו, לנוכח השתלשלות הדברים בתיקים מסוימים אלה יהיה זה בלתי צודק וראוי, לדעתי, לקבל את ערעורה בנושא הגגות.

...

בנוגע לערר בנושא חיוב דירות הגג קבעה ועדת הערר "...אנו מקבלים את טענות העוררים בעניין דירות הגג. אין לחייב בהיטל השבחה דירות שמתאפשרת הקמתן מכח תמ"א 38, במסגרת הקומה החלקית...". חלק זה של הערעור מופנה כלפי קביעה זו של ועדת הערר, כאשר המערערת טוענת שקביעה זו מאפשרת מתן פטור גורף לזכויות מכוח "תכנית אחרת" אף שהן לא משמשות לבניית חדרי יציאה לגג.

בנסיבות אלה, דין טענות אלה להידחות על הסף בשל היעדר עילת ערעור, מחמת השתק, ומאחר שמדובר בסוגיה תיאורטית.

אף אני סבור שהנושא של פטור לדירות גג מכוח סעיף 19(ב)(10)(ג) לתוספת לא נידון על ידי ועדת הערר בהחלטת הביניים אותה מבקשת המערערת לתקוף.

לנוכח האמור בסעיפים 23 ו- 24 לעיל, החלטתי להימנע מפסיקת הוצאות משפט.

ביום 28.6.2010 נדון הערר וניתנה החלטת ביניים המורה לועדה המקומית למסור: "הודעה אשר תפרט את כל המקרים שבהם ניתנו הקלות לבניית חדר יציאה על הגג במסגרת תכנית רש/900 במקום שבו היה גג רעפים". ביום 8.7.2010 נמסרה הודעה מטעם הועדה לתכ"ב שבה צוין כי "קיימים מקרים לא מעטים בהם ניתנו היתרים לחדרים על הגג במקום שבו היה גג רעפים, במסגרת תכנית רש/900". כמו כן, הועדה הציגה מספר דוגמאות שבהן ניתנו היתרים כאמור (נספח 12 לעתירה).

המשיבים 4-3 הצטרפו לטענות המשיבות 2-1, והוסיפו וטענו כי הם רכשו את הבית מושא העתירה לאחר שכבר שולם על ידם היטל ההשבחה הנדרש לבניית תוספת חדר על הגג, וכי היה ברור להם שינתן היתר לביצוע תוספת הבניה, שאם לא כן לא היו רוכשים את היחידה במבנה.

...

עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: "ועדת הערר") מיום 28.8.2010, שלפיה נדחה הערר שהגישו העותרים לביטול היתר הבניה שניתן למשיבים 4-3, הכולל אישור הקלה מהוראות תכנית.

מסיבה זו איני מקבלת גם את טענת העותרים לפיה הבנייה האמורה נחשבת ל'סטייה ניכרת' באשר היא "בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה" (סעיף 2(10) לתקנות סטייה ניכרת).

למרות המסקנה אליה הגעתי כאמור, יצוין כי ראוי שהועדה לתכ"ב, אשר הגיעה למסקנה כי האמור בסעיף 5 ו' א' אינו משקף עוד את המדיניות התכנונית שלה ברמת השרון, תפעל לתיקון התכנית הקיימת, ויפה שעה אחת קודם.

סוף דבר – בכפוף לחוו"ד הקונסטרוקטור, כמפורט בפסק הדין, נדחית העתירה.

בעניינינו, תוכנית העיצוב הראשונה שהוגשה על ידי התובעת, כללה הקלות משמעותיות החורגות מהתב"ע – אשר הוסרו רק בשלב מאוחר יותר, עת הגישה התובעת (בהמלצות וועדת הערר) בקשה להיתר וכרכה עמה תוכנית עיצוב מתוקנת (חדשה), אשר לא כללה סטייה (הקלות) מהוראות התב"ע. בחקירתה הנגדית נדרשה הגברת דוידי לעניין ההקלות וכך העידה – " ... בתוכנית העיצוב הראשונה היו כלולות גם הקלות, הקלה – הפיכה של חדרי היציאה לגג, תוספת קומה להוספת חדרים על הגג והפיכתם לדירות, הכוונה שתוכנית ביניין עיר איפשרה חדרים על הגג בדומה לתוכנית ג' ... יש חוו"ד משפטית של הערייה, שלא מאפשרת להמיר את השטחים המיועדים לחדרים על הגג לדירות. אם היו מאשרים את ההקלה, השינוי היה פריסה אחרת של שטחים בקומה חמישית במקום חדרים על הגג היו דירות עצמאיות" (עמוד 40 לפרוטוקול, שורות 16-22).

בהחלטתה מיום 8/5/03 (נספח נ"ו לכתב התביעה) קבעה הועדה כך: "עמדת העותרת, כי הנוהל אינו בעל מעמד סטאטוטורי ועל כן לא ניתן להתנות את היתר הבנייה במילוי דרישותיו, היא טענה נכונה. יחד עם זאת, יש לבחון את דרישות המשיבה לגופן ולבחון את ההיגיון שבבסיסן. ואין לומר כי המשיבה אינה רשאית להטיל תנאים כלשהם על העוררת, באופן שיבטיח כי הבניין יתאים לייעודו המוצהר" (שם, עמוד 9 סעיף 4).

...

מצאנו, כי בקשת התובעת להקמת הפרוייקט במגרשה חרגה מהותית – הן מהוראות המכרז, הן מתוכנית המתאר המפורטת החלה (2069 ג') והן מתוכנית המרתפים שהייתה בתוקף (ע') עד לאישורה של תוכנית ע-1 ביום 18/3/3 – כך שהיה צורך, חדשים לבקרים, לתקן את תוכנית העיצוב ובקשת ההיתר.

אני קובע, אפוא, כדלקמן: א. התביעה כנגד הנתבעים כולם – נדחית.

התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים – 1-3, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ (סה"כ 30,000 ₪), אשר יישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.