ערר על שומות מס שבח ורכישה בעסקאות מקרקעין

ערעור על החלטת המשיב לדחיית השגה שהגישו העוררים על שומות מס שבח ומס רכישה.

לאור האמור ובשים לב לכלל העיסקאות שהוצגו לעיוננו, לחוות הדעת ולגורמים השונים המשפיעים על הערכת השווי, נראה לנו נכון לקבוע את השווי על פי אומדנה ולהעמיד את שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. סוף דבר על כן אנו מקבלים את הערר באופן חלקי ומורים למשיב להוציא, תוך 30 יום, שומה מתוקנת שבה יחושב שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. בנסיבות אלו, אין צו להוצאות למי מהצדדים.

...

לאור האמור ובשים לב לכלל העסקאות שהוצגו לעיוננו, לחוות הדעת ולגורמים השונים המשפיעים על הערכת השווי, נראה לנו נכון לקבוע את השווי על פי אומדנה ולהעמיד את שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. סוף דבר על כן אנו מקבלים את הערר באופן חלקי ומורים למשיב להוציא, תוך 30 יום, שומה מתוקנת שבה יחושב שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. בנסיבות אלו, אין צו להוצאות למי מהצדדים.

לפיכך, הוציאה רשות המיסים שומות מס שבח ומס רכישה, בגין עסקת רכישת המקרקעין, הן לצמנטכל הן למבקשת.

בא כוחה של רשות המיסים אף הדגיש במהלך הדיון, כי עמדה זו מייתרת את המשך הדיון בארבעה עשר עררים שטרם הוכרעו, אותם הגישה המבקשת על שומות חדשות שהוצאו לה בקשר עם המקרקעין.

...

דין הבקשה להידחות.

מסקנה זו נכונה שבעתיים, נוכח העמדה שהביעה רשות המיסים במסגרת בקשת רשות הערעור דנא, כמפורט בפיסקה 5 לעיל.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה עמה.

]השופטת א' חיות: זהו ערעור על פסק-דינה של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: ועדת הערר), הפועלת מכוח חוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין), בו נתקבל ערר על שומת מס-שבח שהוצאה למשיבים בגין מכירת זכויות במקרקעין במסגרת עסקת חליפין.

...

תמיכה נוספת לאותה מסקנה עצמה ניתן למצוא בעובדה שבעסקאות המכר אותן ביצעה המשיבה 1 סמוך לאחר עסקת החליפין, נמכרו בפועל חלקים מקרקע הימנותא במחיר ממוצע של כ-105 דולר למ"ר, מחיר הנמוך באופן משמעותי משווי הרכישה שנקבע בהסכם הפשרה.

טענה זו אף היא דינה להידחות.

סוף דבר מכל הטעמים שאותם פרטתי אני מציעה לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולקבוע כי שווי המכירה של קרקע המשיבים לצורך מס השבח החל בעסקת החליפין, הוא התמורה המוסכמת שנקבעה בגינה בעסקה, קרי: שווי השוק של קרקע הימנותא במועד העסקה, חסר 50,000 דולר.

יו"ר הועדה – כבוד השופטת אורית וינשטיין: לפנינו שני עררים מאוחדים, שהוגשו על ידי העוררת, חברת שתבן השקעות ובנייה (שערי תקווה) בע"מ (להלן – העוררת) בגין שומת מס רכישה ובגין 36 שומות מס שבח שהוצאו לה על-ידי המשיב, מנהל מסוי מקרקעין חדרה (להלן – המשיב), וכן בגין קנס אי-הצהרה במועד.

ביום 5.11.18 הגישה העוררת השגה על שומות מס השבח שהוצאו לה, והשגתה זו נדחתה על ידי המשיב, כאשר במהלך חודש אוקטובר 2019 נשלחו לעוררת 36 שומות מס שבח בגין 36 עיסקאות המכירה (נספחים ח' ו-ט'1-ט'36 לכתב הערר בהליך ו"ע 69816-01-20).

השאלה המונחת לפנינו היא, איפוא, האם חובת הדיווח התגבשה במועד אותו קבע המשיב, או שמא עסקינן בעיסקה "על תנאי מן הדין" שטרם הבשילה ועל כן אין העוררת מחויבת לדיווח עליה עד יום קבלת האישור מהועדה לרישום ראשון? סעיף 9 וסעיף 6(א) לחוק קובעים כארוע מס כל "מכירה של זכות במקרקעין", אשר בה ימוסה המוכר או הרוכש במס שבח או רכישה – לפי העניין.

...

סבורני, כי יכולתה של העוררת לנהוג במקרקעין מנהג בעלים ולמכור זכויות ב-36 מגרשים במקרקעין לצדדים שלישיים, מעידה באופן ברור על יכולת ליצור הנאה כלכלית מעסקת הרכישה ועל כן אין כל הצדקה לדחיית יום המכירה.

סבורני, כי עמדת המשיב ונימוקי השומה מושא הערר מבוססים על הוראות הדין והינם ברורים ומפורטים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אמליץ לחבריי להורות על דחיית העררים.

הערר הוגש על החלטות המשיב מיום 9.3.22 בהשגות שהגישו העוררים על שומות מס שבח ומס רכישה שקבע המשיב.

במסגרת עמ"ש (מחוזי חיפה) 5138/99 חנוביץ יצחק נ' מנהל מס שבח מקרקעין נקבע, כי "העובדה שהמנהל לא קיבל את המחיר הנקוב בהסכם הנ"ל כבסיס לשומת המס, אלא העריך את שווי המכירה בסכום העולה עליו באופן ניכר, הכפילו, היא הנותנת שלא שוכנע בכך שהמחיר הנקוב בהסכם הנ"ל נקבע בתום לב ומבלי שהושפע מקיום יחסים מיוחדים. פער גדול שכזה בין המחיר שבהסכם והערכת המנהל מונע שיכנוע בקיומו של תום לב." כאמור, על העוררים הנטל להוכיח, כי אין ביניהם יחסים מיוחדים וכי פעלו בתום לב. העוררים לא עשו דבר לשם הרמת נטל זה. אציין, כי אף אם הייתה מתקבלת טענתם בדבר העידר יחסים מיוחדים לא היה די בכך ומוטל עליהם להוכיח את שני התנאים על מנת שהשווי המוצהר יאומץ על אף הפער המשמעותי בינו לבין שווי השוק.

אציין עוד, כי בנגוד לאמור בדווח שהגישו למשיב, העוררים העידו, כי מס השבח וכל המסים בעיסקה מוטלים על העורר (ראה לעניין זה עדות סלימאן בעמ' 2 ש' 15-23 ועדות עודתאללה בעמ' 16 ש' 27-29).

...

לא שוכנעתי, כי העוררים לא היו מודעים לתכנית האמורה ולשינוי העתידי של ייעוד הקרקע וכי לא לקחו עובדה זו בחשבון בעת קביעת שווי העסקאות.

בנסיבות אלו סבורני, כי יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיב בסך 35,000 ₪ שישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין.

לאור כל האמור לעיל, אף אני סבור, כי דין הערר להידחות.