ערר על שומות מס שבח בגין מכירת מקרקעין ברחוב הברזל בתל אביב

לפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת על שומות מס שבח מס' 108204892 ו-109103085, שהוצאו בגין מכירת זכויותיה בבניין אסותא ומתחם פרוקרדיה ברחוב הברזל בתל אביב הידועים כגוש 6638 חלקה 639 בתל אביב (להלן: "המקרקעין").

...

לאור האמור לעיל המסקנה שאני מגיע אליה היא שהחוזה מיום 19.5.2009 הוא המחייב את הצדדים והוא גם יום המכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין .

סוף דבר הוחלט בדעת רוב, לדחות את הערר.

העוררת תשלם למשיב את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 110,000 ₪.

בשני העררים מושא הדיון שבפנינו חלוקים הצדדים על שומות המס שהוצאו להם.

רקע מנחם שוורץ, העורר בתיק 24859-01-16 (להלן: שוורץ), היה הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כגוש 11051 חלקה 88 ברחוב העצמאות 69 בקרית אתא (להלן: המקרקעין).

העוררים הגישו הצהרות למשיב כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 ובגדרן העריכו את שווי הזכויות שנמכרו לחברה הקבלנית.

שאלת קביעת השווי עוררה דיונים רבים הן בפסיקה והן בספרות (ראו למשל ש' גרשגורן ג' ברזלי "מורה נבוכים למבקשים לקבוע את שוים של מקרקעין הנמכרים בעסקת קומבינאציה" מסים יג/1 א-45 (1999); ג' רובינשטיין "קביעת השווי בעיסקת קומבינאציה - הפיתרון להילכת מעוזי רביבים" מסים יא/5 א-52 (1997); א' נמדר הנ"ל, כרך ב' עמ' 266).

הואיל והכלל הוא קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הוא השווי המוסכם, נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת, בין אם מדובר במוכר ובין אם מדובר במנהל מסוי המקרקעין (ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241, 245 (2002); ע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח, תל-אביב, פ"ד לג(2) 423, 426 (1979); י' הדרי הנ"ל, בעמ' 417).

רשויות המס אמצו גישת ביניים ולפיה יהיה מקום להיתחשב במימד הזמן רק אם הבנייה מתעכבת באופן משמעתי (ראו הוראת ביצוע מס שבח 23/98, חבק מס שבח, כרך ראשון עמ' 203-2 שם נקבע בסעיף 8 כי אם הבנייה מתעכבת מעבר ל- 3 שנים יש לפנות למחלקת שומות מקרקעין).

]   נוכח האמור, יש לראות בשווי המכירה לצרכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחויות מאוחרות וחיצוניות להסכם יכולות לשנות שווי זה. בעת חתימת ההסכם התגבש החיוב, שכן המוכר (המערערים בעניינינו) קיבל תמורה חוזית בשווי המוסכם של הנמכר.

הפרישי שווי אלו דומים למצב בו משולמת תמורה עתידית כספית בצרוף ריבית, והרי בהסכמים שכאלו אין מקום להוון את התמורה ליום העסקה שכן הריבית מהוה הכנסת מימון ולא חלק משווי המכירה (ראו ו"ע 1289/01 הנ"ל; ע"א 914/14 מידטאון בע"מ נגד מנהל מסוי מקרקעין איזור תל-אביב, 31.5.2015)).

...

קביעת השווי המסקנה מן האמור היא כי הערכותיו של השמאי סיון לאחר תיקונן, כפי שפורטו בפסקה 40 לעיל עדיפות, ויש לקבוע כי שווי התמורה בעסקה שבין שוורץ לחברת הבנייה הוא 3,380,768 ₪.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אציע לחבריי לקבוע כי שווי העסקה לצורך חישוב מס הרכישה ומס השבח יעמוד על סך של 3,380,768 ₪, נכון ליום העסקה (02/07/14).

מכאן גם נולדה "שיטת ההשוואה" של נכסים כדי להגיע למסקנה מהו שוויו של נכס מסוים שיש לו קווי דמיון כלכליים ל"שווי השוק".

יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות לפנינו ערר על החלטת המשיב מיום 31.7.19 בגדרה נדחתה השגת העורר על שתי שומות מס שבח שהוציא המשיב, בנוגע למכירת שתי דירות בשנת 2018.

עמדת העורר, לפיה יש לחשב את מס השבח לפי סעיף 48(א)(ב2) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין" או "החוק") נדחתה על ידי המשיב ומכאן ערר זה. רקע עובדתי רו"ח מיכאל ברזלי (להלן: "העורר") הקים ביום 21.12.1998 את חברת מומב השקעות בע"מ (להלן: "מומב").

ביום 18.7.1999 – כשבעה חודשים לאחר הקמתה – היא רכשה דירה ברחוב בית יעקב בירושלים; ביום 31.12.1999 רכשה שתי דירות מגורים הידועות כגוש 30407, חלקה 6, תתי חלקה 22 ו-14, האחת ברחוב אולסוונגר 22, והשנייה ברחוב אולסוונגר 14 בירושלים (להלן: "דירות המגורים").

במסגרת ההצהרות שהגיש בגין עיסקאות אלה, חישב העורר את מס השבח שבו הוא חייב תוך יישום הוראתו של סעיף 48א(ב2) לחוק, קרי, חישוב לנארי מוטב, הכולל פטור ממס עד ל"יום המעבר", שהוא לפי סעיף 47 לחוק 1.1.14 ותשלום מס שבח בגין התקופה שלאחר יום המעבר, בשיעור של 25%.

חישוב זה מכונה "חישוב לנארי מוטב" (ראו, למשל: ו"ע (מחוזי ת"א) 56292-05-16 סער נ' מנהל מסוי מקרקעין איזור תל אביב, פס' 44 (17.2.2019)), על שום כך שהשבח מחולק לחלק פטור ולחלק חייב באופן לנארי, בהתאם למספר שנות ההחזקה בנכס לפני מועד תחילת התיקון ולאחריו.

העורר ביקש ללמוד על תכלית ההוראה הממעטת מדבריו של ח"כ מאיר שטרית בישיבה מס' 82 של הכנסת מיום 4.3.17 (נספח 2 לסיכומיו): "הצעת המחוקק אדוני, באה לתקן מצב מסוים שקיים, לצערי, לפי החוק הקיים. לפי החוק הקיים אדוני, כאשר קיים איגוד מקרקעין, והאיגוד הזה מתפרק בשלב מסוים, ובידי האגוד הזה נכסים, כאשר מוכרים את הנכסים – הנכסים האלה פטורים ממס שבח. כאשר קיים איגוד מקרקעין, איגוד המקרקעין היה מחזיק בנכסים, והנכסים האלה נמכרים בשלב מסוים כי האגוד מתפרק – הנכסים האלה פטורים ממס שבח.

...

על רקע האמור, הוחלט להוסיף לחוק הוראת מעבר שלפיה, בעת מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק (1.1.2014) "יחושב מס השבח בצורה ליניארית, כך ששבח שייוחס לתקופה שעד [...] 1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמיום זה ואילך יחויב במס בשיעור של 25%". טענות העורר בתמצית העורר מסתמך על לשונו של סעיף 72ב(א) לחוק וטוען כי נקבע בסעיף, בצורה מפורשת, כי רק מוכר שביקש פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, יחויב במס לפי ס"ק(ב).

המסקנה היא כי חל הסדר המיסוי הקבוע בסעיף 72ב לחוק ומומב אינה יוצאת מתחולת הסעיף.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחברי הועדה לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות ובשכ"ט עו"ד. בקביעת סכום החיוב יש להתייחס לעובדה שהצדדים ויתרו על הגשת תצהירים ולא היה צורך לקיים ישיבות הוכחות.

על כן, ישלם העורר למשיב הוצאות ושכ"ט בסכום כולל של 12,000 ₪ תוך 45 ימים מהיום.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו 14 יוני 2023 ו"ע 49897-11-21 גיא נ' מנהל מסוי מקרקעין תל אביב בפני: ועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה ), התשכ"ג-1963 כב' השופטת ירדנה סרוסי, יו"ר הועדה מר יהושע ביליצקי רו"ח, חבר הועדה מר תמיר שדה שמאי מקרקעין, חבר הועדה עורר דוד גיא ע"י ב"כ עוה"ד אהוד ברזלי וקארין צוקרמן משיב מנהל מסוי מקרקעין תל אביב ע"י ב"כ עו"ד רויטל בן דוד פמת"א (אזרחי) פסק דין

כך, כאמור לעיל, בהסכם התמ"א משנת 2011 צוין כי העלות בגין "הכשרת" דירת המרתף כדירת מגורים לכל דבר ועניין תושת על העורר; במסגרת פירוק השתוף בחברת אחוזת שמואל בשנת 2015 הנכס סווג כנכס אחר ולא כדירת מגורים; בשנת 2017 העורר ניהל ערר מול המשיב בסוגיה זהה – האם מחסן בקומת מרתף ברחוב ביאליק בתל אביב, שהיה בבעלות העורר וששימש למגורים שלא כדין, נכלל בהגדרת דירת מגורים שבחוק (ו"ע (מנהליים ת"א) 34577-08-17 גיא נ' מנהל מסוי מקרקעין תל אביב (12.8.2019); נספח 20 לתצהיר המשיב); העורר היה המשיב 2 בעתירה המנהלית שהוגשה על ידי החברות היזמיות בה נטען במפורש כי הנכס אינו מיועד למגורים; והעורר מכר את הנכס לחברות היזמיות ולא בכדי – הוא היה מודע היטב לאי-התאמת הנכס להיתר הבנייה.

בהקשר זה אוסיף כי בעוד שבהלכת שטיין הנישומים הסתמכו גם על שומת מס שבח שהוציא להם המשיב מספר שנים קודם לכן, בעניינינו העורר מבקש להסתמך על שומת מס רכישה, אשר יצאה עשרות שנים קודם למכירה.

...

אין בידי לקבל את טענות העורר בדבר משמעות דיווחה של אמו על רכישת דירת מגורים ובדיקת המשיב את הדירה.

סיכומם של דברים, הערר נדחה.

כמו כן, נטענו טענות ארוכות, לעיתים סותרות, בקשר לעניינים שאינם במחלוקת, ואני מקבלת בהקשר זה את טענות המשיב שבסעיפים 72 – 82 לסיכומיו (וכן ראו למשל בסעיפים 29 – 30 לסיכומי העורר בנוגע לסוגיית אטימת הנכס, שהיא אינה רלוונטית כלל כאמור בפס' 25 לעיל).