ערר על התנגדות לעבודות בניה קיימות

טענות העותרים במפורט: בחודש אוקטובר ובחודש נובמבר 2013 הגישו העותרים היתנגדות לועדה המקומית לתיכנון ובניה בהתייחס לשתי בקשות להיתר שהנן פרוייקט אחד, הן בהתייחס לרחוב הבנים 17 והן בהתייחס לרחוב הבנים 19 – 21, שעניינן הריסת בניינים קיימים והקמת בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38-2.

ביום 4.12.14, הגישו העותרים ערר על דחיית היתנגדותם.

כעולה מהחלטת וועדת הערר מיום 14.12.15: "העותרים לא הגישו היתנגדות לבניינים 19-21 ורק בתגובתם לבקשה לסילוק על הסף העלו לראשונה טענות כנגד היתר הבניה שניתן לבניינים אלו אשר נמצאים בשלבי בנייה מתקדמים, כאשר כל דיירי הבניינים 19-21 ממתינים לסיום הבנייה וכניסה לדירותיהם לאחר שהבניינים נהרסו". העותרים לא פעלו באופן מידי בהתייחס למגרשים 19-21, בערכאה המתאימה להעלאת טענותיהם, ומכל מקום, כפי שצוין בהחלטת וועדת הערר מיום 14.12.15, הודיעה מבקשת ההיתר כי אין לה צורך בעוגנים בהתייחס לבנייה ברח' הבנים 17 ומשכך כל סוגיית העוגנים בהתייחס לרח' הבנים 17 איננה אלא תאורטית.

לטענת המשיבה 2, רק מטעם זה בחנה וועדת הערר את השאלה האם נידרש היתר לבניית העוגנים והגיעה למסקנה, כי לא נידרש היתר בנייה לעוגנים, וההיתר ניתן במסגרת עבודות החפירה והבנייה של המבנה.

...

זאת ועוד, אכן נראה לי כי טוב היה לו וועדת הערר הייתה מנמקת את קביעתה באשר לעוגנים הזמניים, משעל פני הדברים החלטת ועדת הערר מיום 24.2.16 איננה מנומקת דיה.

על כל אלה, אני דוחה את העתירה.

רק מן הטעם שאכן מצאתי כי קביעת וועדת הערר, אשר לא נראה לי נכון להתערב בה, הצדיקה על פניה הרחבת-מה ונימוקים, אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

בלב פסק דין זה עומדת סוגיית חובת הזהירות הקונקרטית של הנתבע, שהגיש היתנגדות לבקשת התובע להיתר בניה, ערר על דחיית היתנגדותו ועתירה מינהלית.

בהחלטה נקבע, בין השאר: "עיינו בבקשה, בערר ובתשובה ולא מצאנו בטענות העורר דבר. המדובר בניצול זכויות מוקנות המאפשרות הרחבה ובניה של קומה א' על גבי קומת הקרקע הקיימת, כאשר ההקלות שנדרשו הנן הקלות מינוריות לשפור התיכנון בהיתחשב בעובדה ומדובר בתוספת על הבניה קיימת. הבניה הקיימת מתבקשת על גבי בניה תואמת היתר וכך אף אישרה הוועדה המקומית לפנינו כי דוח פקוח שיצא לאחרונה מאשר. עוד יש לציין בהקשר זה כי אותן חריגות אינן משפיעות כהוא זה על ביתו של העורר אשר מצוי בצד השני.

נתבעו נזקים בסך 80,000 ₪ בגין עלויות שכירת דיור חלופי עקב עיכובים בקבלת היתר הבניה, אובדן ימי עבודה, הוצאות אחסון, תשלומים לאדריכל עבור קבלת חוות דעת מקצועית וזימונו להופיע בהליכים השונים ונזק בלתי-ממוני.

...

בהחלטה נקבע, בין השאר: "עיינו בבקשה, בערר ובתשובה ולא מצאנו בטענות העורר דבר. המדובר בניצול זכויות מוקנות המאפשרות הרחבה ובניה של קומה א' על גבי קומת הקרקע הקיימת, כאשר ההקלות שנדרשו הינן הקלות מינוריות לשיפור התכנון בהתחשב בעובדה ומדובר בתוספת על הבניה קיימת. הבניה הקיימת מתבקשת על גבי בניה תואמת היתר וכך אף אישרה הועדה המקומית לפנינו כי דוח פיקוח שיצא לאחרונה מאשר. עוד יש לציין בהקשר זה כי אותן חריגות אינן משפיעות כהוא זה על ביתו של העורר אשר מצוי בצד השני.

לפיכך, הנני קובע כי בנסיבות המקרה שבפנינו לא רבצה על הנתבע חובת זהירות קונקרטית.

לאור זאת, דין התביעה להידחות.

אשר על כן, הנני מורה על דחיית התביעה.

כמו-כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בעיניין הזה הוסיפה המשיבה וטענה כי ההליכים התכנוניים האפשריים מוצו ע"י המערער, לרבות ע"י הגשת בקשה לשינוי ייעוד המקרקעין שנדחתה, הגשת תכנית מפורטת שנדחתה, עררים על דחיות אלה שנדחו, והגשת עתירה מנהלית שנמחקה, ובהמשך גם דחיית היתנגדות המועצה המקומית ריינה שביקשה לשנות ייעוד של הקרקע על מנת לאפשר ליגאליזציה, היתנגדות שנדחתה אף היא.

מכל מקום, טוענת המשיבה כי לא התמלאו תנאי הסף לעיכוב ביצוע צו ההריסה, בהתאם לסעיף 254ט לחוק התיכנון והבניה, ובמיוחד ההוראה הקבועה בתת סעיף (ד)(2) שלפיה יש להראות כי העבודה האסורה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין – דרישה שאינה מתקיימת בעיניינו של המערער.

ההלכה הפסוקה אליה מפנה המערער בסעיפים 26-27 לערעור עומדת על החובה לקיים דיון בבקשות הקשורות לצוו הריסה מינהלי – שביחס אליו קיימות תקנות מיוחדות הקובעות את החובה לקיים דיון (תקנות התיכנון והבניה (סדר דין בבקשות לעניין צו הריסה מינהלי), תש"ע 2010), ואילו ביחס לצוו הריסה שניתן במסגרת גזר דין פלילי הרי שאין חובה כזו.

...

על יסוד האמור לעיל, החלטתי לדחות את הערעור.

סוף דבר לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת בית המשפט קמא, והערעור נדחה בזאת.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור סך של 5,000 ₪.

התובעים הודיעו לנתבעים על היתנגדותם הנחרצת לחיפוי הקיר באבן, אף בשל הפגיעה בחזות האסתטית החיצונית של דירתם והפגיעה בזכות קניינם.

נטען עוד, כי דין התביעה להדחות מטעמי השתק ומניעות, שכן טענות התובעים בדבר חפוי הקיר בנגוד לרצונם, פגיעה באסתטיקה, בפרטיות או בקניין - נדונו והוכרעו במסגרת הליכי התיכנון והבניה בהתנגדות ובערר.

לסיכום, לעמדת מומחה הנתבעים, העבודות בוצעו על פי היתר בניה כחוק; הבניין הוא חלק מפרויקט וותיק שניבנה בשכונה ונימצא במצבו מאז הקמתו, לרבות הקירות המשותפים; הנתבעים פעלו בסבירות וכנהוג בכל דירות הבניינים הדומים בשכונה; הקיר ניצב על הגבול המשותף כהמשך לקיר הפיתוח הנמוך הקיים, והם מהוים יחד קיר משותף; ואין בעבודות כל פגיעה הנדסית או שמאית לדירת התובעים (ס' 7 לחוות דעת מומחה הנתבעים).

מסקנת המומחה עולה בקנה אחד אף עם החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה, אשר דחתה את היתנגדות התובעים מיום 17/3/19 (נספח 4 לתצהיר הנתבעים), שכן אף לפיה העבודה שבוצעה היא מצומצמת ללא תוספת שטח, אין כל היתייחסות בתכנית להוראות עיצוב, והמבנה אינו שונה באופיו מהמבנים בסביבה הקרובה.

...

אלא, שבראי קביעותיי דלעיל, אף דינן להידחות בהיעדר הוכחה.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪ תוך 30 ימים מהיום, אחרת יתווספו להם הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד התשלום בפועל.

בתשובה טענו המשיבים, כי התביעה והבקשה הוגשו בחוסר תום לב משווע ובחוסר נקיון כפיים, תוך הסתרת העובדה כי המבקש הוא זה שפלש לשטחו של המשיב בחלקה 55 וביצע עבירות וחריגות בניה - הקמת המדריגות החיצוניות ושביל גישה לביתו, ללא אישור או הסכמה של הבעלים, והתעלמות מבקשותיו החוזרות והנישנות של המשיב לסלק את ידו משם; בנוסף, נטען, הוסתרה העובדה, כי המבקש הגיש היתנגדות לוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעות אלונים, כי ההיתנגדות נדחתה וכי ביום 28.4.2022 הופק היתר בניה לבקשה; לטענת המשיבים, המבקש לא הגיש ערר על דחיית היתנגדותו בהתאם לדין.

במסגרת זו, קובעת תקנה 95 לתקנות, יש לבחון את סכויי ההליך, קרי, האם קיימות ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה ובנחיצותו של הסעד הזמני להגשמת המטרה, שהיא הבטחת זכותו לכאורה של התובע; כן יש לבחון את מאזן הנוחות, קרי, שקילת הנזק שייגרם למבקש במידה שלא יינתן הסעד, אל מול הנזק הצפוי למשיב במידה וזה יינתן, כאשר בין שני שיקולים אלו - סכויי ההליך ומאזן הנוחות - מתקיימת "מקבילית הכוחות": ככל שמשקלו של האחד גובר, ניתן בהתאם להפחית ממשקלו של האחר, וכאשר משקל הבכורה ניתן על פי רוב למאזן הנוחות (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות (1993) בע"מ [6.6.2006]).

בהקשר זה אציין, כי טענות המבקש בדבר המרחק בין עבודות הבניה ובין גבול החלקה הן טענות בדבר זכויות תכנוניות ולא קנייניות, ובעניין זה אכן מושתק המבקש מלטעון טענות אלו, נוכח מתן היתר על ידי הוועדה המקומית תוך דחיית היתנגדותו.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, מצאתי כי דין הבקשה לצו המניעה להידחות.

סוף דבר מכל האמור לעיל, דין הבקשה לסעד זמני להידחות.

כיוון שחלק מטענות הצדדים התקבלו וחלק נדחו, אני קובעת כי בשלב זה יישא כל צד בהוצאותיו בגין הבקשה.