ערר על הפסקת שירותי חשמל, מים וטלפון למבנים חורגים

ביום 14.6.15 שלח מהנדס הוועדה מכתב "לכל המעוניין" בו אישר כי העותרת הגישה בקשה לקבלת טופס 4 לפני חודש וחצי וכי התקבלו חלק מהאישורים וכי "יש לציין שאין מניעה לקבלת טופס 4 לאחר השלמת כל התנאים". ביום 25.6.15 הגישה העותרת לוועדת הערר כתב ערר על החלטת הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל להפסיק את אספקת החשמל לתחנה.

לטענתו, לפי סעיף 157א'(ה1) לחוק רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה אם שוכנעה כי המבנה נשוא הבקשה ניבנה בהתאם לתנאי ההיתר , ובעניינינו לאחר סיור שנערך בשטח על ידי ועדת הערר נמצא כי התחנה אינה עונה עלך התנאי שהבניה לתואמת את ההיתר וכי נימצאו בסיור מיום 3.7.16) חריגות חמורות ביותר בשטח ובין היתר קיום צנורות ומשאבה בקוו אפס שלא הופיעו בהיתר ותוואי כניסה ויציאה לתחנה לא מתאימים ובנגוד לדרישות.

על מנת לבחון האם מתקיימות עילות המצדיקות היתערבות, כאמור לעיל, יש לפנות בעניינינו לתנאים להוצאת צו לפי סעיף 157א(ו) לחוק הקובע כי: "(ו) ראתה הרשות המאשרת כי בנייתה של יחידת דיור, מסחר, שירותים או תעשיה הוותה סטיה מהיתר, רשאית היא להורות לחברה, למנהל או לספק, למנוע או להפסיק מתן חשמל, שירותי טלפון או מים, לפי הענין, לאותה יחידה.

כאשר בפסיקה נקבע לענין סעיף זה כי: "הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על נתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך, גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים, יוצאי-דופן וקיצוניים. ואולם הדמיון של הבונה משגשג, ובמיוחד בדורנו. קמים מבנים ממבנים שונים למטרות מגוונות, לפעמים בהיתר ולפעמים שלא בהיתר. המחוקק הגיע למסקנה שיש להעניק לרשות של איזור, האחראית על התיכנון והבנייה, כלי אכיפה דראסטי (וראה הסייג בסעיף 157א(ח) לחוק תיכנון ובניה). בשל אפשרויות הבנייה הרבות החליט המחוקק, כנראה, שמוטב שלא להגביל את הסמכות על-ידי קביעת תנאי סף מגבילים, אחרת הבונה היצירתי ימצא את הפירצה. עם זאת, וכאמור, יש להגביל את השמוש בסעיף זה למקרים מתאימים על-מנת למנוע פירצה מסוג אחר, הפעם מכיוון הרשות. אין לעשות שימוש יתר בסעיף". ( עת"מ ( באר שבע) 287/03 דג סוף בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, אילת) ועוד נפסק כי - "כך גם קיומה של סכנה בטיחותית מיידית הנה רק אחד השיקולים בהפעלת הסמכות לפי סעיף 157א לחוק ולא תנאי הכרחי מוקדם להפעלתה, כשקיימת חזקה לקיומו של חשש כבד לבטיחות השמוש עקב ביצוע העבודות ללא היתר, ללא מנגנוני הפיקוח שנקבעו כדין וללא האישורים הנדרשים, כשמבוצעות עבודות אינסטלאציה וחשמל בהקף נרחב של יחידות במספר קומות לשימוש למגורים במקום לשימוש משרדי. ... הנ"ל מעלה חשש לסכנה בטיחותית בבצוע עבודות נרחבות בלא בחינה ואישור של גורמים כמו כיבוי אש, חברת החשמל ופיקוד העורף, כשבנייה בהקף ובמהות שכזו מעוררת חשש לסיכונים בטיחותיים." (עת"מ (ת"א) 14840-05-16 הום פלייס מגורים והשקעות בע"מ נ' עריית רמת גן (24.05.2016)).

...

כאשר בפסיקה נקבע לענין סעיף זה כי: "הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על ניתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קיצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך, גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים, יוצאי-דופן וקיצוניים. ואולם הדמיון של הבונה משגשג, ובמיוחד בדורנו. קמים מבנים ממבנים שונים למטרות מגוונות, לפעמים בהיתר ולפעמים שלא בהיתר. המחוקק הגיע למסקנה שיש להעניק לרשות של אזור, האחראית על התכנון והבנייה, כלי אכיפה דרסטי (וראה הסייג בסעיף 157א(ח) לחוק תכנון ובניה). בשל אפשרויות הבנייה הרבות החליט המחוקק, כנראה, שמוטב שלא להגביל את הסמכות על-ידי קביעת תנאי סף מגבילים, אחרת הבונה היצירתי ימצא את הפירצה. עם זאת, וכאמור, יש להגביל את השימוש בסעיף זה למקרים מתאימים על-מנת למנוע פירצה מסוג אחר, הפעם מכיוון הרשות. אין לעשות שימוש יתר בסעיף". ( עת"מ ( באר שבע) 287/03 דג סוף בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אילת) ועוד נפסק כי - "כך גם קיומה של סכנה בטיחותית מיידית הינה רק אחד השיקולים בהפעלת הסמכות לפי סעיף 157א לחוק ולא תנאי הכרחי מוקדם להפעלתה, כשקיימת חזקה לקיומו של חשש כבד לבטיחות השימוש עקב ביצוע העבודות ללא היתר, ללא מנגנוני הפיקוח שנקבעו כדין וללא האישורים הנדרשים, כשמבוצעות עבודות אינסטלציה וחשמל בהיקף נרחב של יחידות במספר קומות לשימוש למגורים במקום לשימוש משרדי. ... הנ"ל מעלה חשש לסכנה בטיחותית בביצוע עבודות נרחבות בלא בחינה ואישור של גורמים כמו כיבוי אש, חברת החשמל ופיקוד העורף, כשבנייה בהיקף ובמהות שכזו מעוררת חשש לסיכונים בטיחותיים." (עת"מ (ת"א) 14840-05-16 הום פלייס מגורים והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת גן (24.05.2016)).

בנסיבות אלה יש לומר, כי הנסיבות לא הצדיקו הוצאת הצו נשוא הערר ויש לקבל את העתירה.

אציין כי בנסיבות אני סבורה כי היום, נוכח כל השינויים שבוצעו בתחנה ונוכח עמדת משרד התחבורה, ממילא ראוי להחזיר הדיון לוועדה המקומית על מנת שתדון מחדש בבקשה לטופס 4, כפי שהוצע מלכתחילה על ידי ועדת הערר בדיון ראשוני בעתירה.

הבקשה הוגשה בגדרה של עתירה שעניינה החלטת המשיבה 3, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "ועדת הערר") לדחות את ערר המבקשים על החלטת המשיבות 1 ו- 2, להורות על הפסקת שירותי חשמל, מים וטלפון לפי סעיף 157א לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), בגין עבירות נטענות של פיצול דירות במסגרת בניה שלא בהיתר.

מדובר אפוא בחריגה בוטה וחמורה מהיתר הבניה, וגם אם הבניה לא נעשתה בעת האחרונה (והמבקשים נמנעים מלציין מתי בדיוק נעשתה הבניה), אין בכך כדי להכשיר את חומרת ההפרה של דיני התיכנון והבניה.

במסגרת עת"מ (מינהלי באר שבע) 287/03 דג סוף בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, אילת, תשסג(2003) 517 (2003) נפסק כי "הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על נתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך, גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים, יוצאי-דופן וקיצוניים. ואולם הדמיון של הבונה משגשג, ובמיוחד בדורנו. קמים מבנים ממבנים שונים למטרות מגוונות, לפעמים בהיתר ולפעמים שלא בהיתר. המחוקק הגיע למסקנה שיש להעניק לרשות של איזור, האחראית על התיכנון והבנייה, כלי אכיפה דראסטי (וראה הסייג בסעיף 157א(ח) לחוק תיכנון ובניה). בשל אפשרויות הבנייה הרבות החליט המחוקק, כנראה, שמוטב שלא להגביל את הסמכות על-ידי קביעת תנאי סף מגבילים, אחרת הבונה היצירתי ימצא את הפירצה. עם זאת, וכאמור, יש להגביל את השמוש בסעיף זה למקרים מתאימים על-מנת למנוע פירצה מסוג אחר, הפעם מכיוון הרשות. אין לעשות שימוש יתר בסעיף." המקרה שלפנינו הוא אכן מקרה חריג שלא לומר קצוני, שכן מדובר בפיצול של 5 דירות ללא פחות מאשר 15 דירות.

...

במסגרת עת"מ (מנהלי באר שבע) 287/03 דג סוף בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אילת, תשסג(2003) 517 (2003) נפסק כי "הסעיף מעניק כוח לרשות להורות על ניתוק תשתיות חיוניות כגון מים, חשמל וטלפון. זוהי תוצאה קשה. בדרך-כלל מוטב שצעד קיצוני כזה ייעשה לאחר הכרעה שיפוטית. בשל כך, גם המדינה מסכימה שיש להפעיל את הסעיף רק במקרים חריגים, יוצאי-דופן וקיצוניים. ואולם הדמיון של הבונה משגשג, ובמיוחד בדורנו. קמים מבנים ממבנים שונים למטרות מגוונות, לפעמים בהיתר ולפעמים שלא בהיתר. המחוקק הגיע למסקנה שיש להעניק לרשות של אזור, האחראית על התכנון והבנייה, כלי אכיפה דרסטי (וראה הסייג בסעיף 157א(ח) לחוק תכנון ובניה). בשל אפשרויות הבנייה הרבות החליט המחוקק, כנראה, שמוטב שלא להגביל את הסמכות על-ידי קביעת תנאי סף מגבילים, אחרת הבונה היצירתי ימצא את הפירצה. עם זאת, וכאמור, יש להגביל את השימוש בסעיף זה למקרים מתאימים על-מנת למנוע פירצה מסוג אחר, הפעם מכיוון הרשות. אין לעשות שימוש יתר בסעיף." המקרה שלפנינו הוא אכן מקרה חריג שלא לומר קיצוני, שכן מדובר בפיצול של 5 דירות ללא פחות מאשר 15 דירות.

כפי שנפסק בבר"מ 3958/11 אפרת חכמון ו-7 אח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 24.05.2011): "אכן, לא ניתן לחלוק על כך כי בהיבט של מאזן הנוחות, ניתוק החשמל בדירות אותן שוכרים המבקשים לא יאפשר להם ליהנות מן המושכר. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, איני סבור כי קמה עילה להתערבות בהחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים. ראשית, יש לתת את הדעת לקביעות בית המשפט לעניינים מנהליים באשר לסיכויי העתירה. כפי שציינתי לעיל קביעות אלה משליכות על האופן בו נבחן מאזן הנוחות. ... שנית, אף בהיבט מאזן הנוחות מקובלת עלי קביעת בית המשפט לעניינים מנהליים. שקילת האינטרס הציבורי ובכלל זאת הצורך למנוע מבעלי המבנה להוסיף וליהנות ממנו על אף עבירות הבנייה שבוצעו בו, כנגד הנזק שייגרם למבקשים - מוביל למסקנה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים. על כך אוסיף כי המבקשים יודעים מזה זמן רב על ההליכים המתנהלים בשל עבירות הבנייה שבוצעו ובפרט על היות ניתוק החשמל על הפרק - לכל הפחות הם יודעים על כך מאז הגשת העתירה על ידם ... בנסיבות אלה היה להם פרק זמן לא קצר להיערך ולמצוא פתרון חלופי." בנסיבות אלה, מאזן הנוחות איננו מטה את הכף לטובת המבקשים.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

ביום 21.11.13 הוצא על ידי הוועדה המקומית טופס 4 (תקנה 5) המיועד לחברת חשמל, שכותרתו "אישור להפקת חשמל/מים/טלפון ..." ובו נאמר כי: " ניתן בזה אישור לפי סעיף 157א' לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, ולפי תקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל , מים וטלפון), התשכ"א – 1981 כי ניתן לספק להפעלת מערכות תידלוק ולא לאיכלוס גוש 19428 חלקה 15 מיגרש 15/1 מען: דיר חנא ואשר ניבנה לפי היתר בניה מס' 20090252 את השרות המבוקש". ביום 28.4.15 הוצא על ידי הוועדה המקומית "טופס 5 (תקנה 6) המופנה לחברת החשמל והמורה לה להמנע או להפסיק את מתן שירותי החשמל לתחנה בהתאם לאישור שניתן ביום 21.11.13". ביום 6.5.15 נשלחה למנהל המבקשת מאת חברת חשמל "הודעה בדבר הפסקת מתן חשמל/טופס 5 מועדה מיום 28.4.15". במכתב נאמר כי הועדה המקומית הורתה לחברת חשמל להפסיק את מתן החשמל הקבוע לתחנה וכי המבקשת רשאית לערער על ההחלטה בפני ועדת הרשוי המחוזית תוך 15 יום.

ביום 14.6.15 שלח מהנדס הוועדה מכתב "לכל המעוניין" בו אישר כי המבקשת הגישה בקשה לקבלת טופס 4 לפני חודש וחצי וכי התקבלו חלק מהאישורים וכי "יש לציין שאין מניעה לקבלת טופס 4 לאחר השלמת כל התנאים". המבקשת הגישה לוועדת הערר כתב ערר על החלטת הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל להפסיק את אספקת החשמל לתחנה.

ביום 23.2.16 היתקיימה ישיבה של ועדת הערר בסופה המליצה ועדת הערר לצדדים על מתוה "לאור מורכבות נסיבות תיק זה לרבות היתר שניתן לכאורה שלא כדין וטופס 4 (להרצת מערכות) ללא הגבלת זמן" לפיו המבקשת תהרוס את כל חריגות הבניה למעט 2 קומות המסד שיאטמו וכי לאחר שהוועדה המקומית תוודא שמולאו כל התנאים ינתן טופס 4 לתחנת התידלוק, כאשר קומות המסד לא יחוברו לרשת החשמל ולא יעשה בהם שימוש.

ב"כ ועדת הערר טען כי סכויי העתירה קלושים מאחר ולא ניתן על פי החוק לתת טופס 4 ולחבר לרשת החשמל מבנה שניבנה בנגוד להיתר.

...

בניגוד לטענת ב"כ ועדת הערר, אני סבורה כי פרשנות האמור שם אינה חד משמעית שהרי עיקר פעילותה של תחנת דלק היא בהפעלת מערכות התדלוק והפרשנות שניתנה על ידי המבקשת, לפיה היא רשאית להפעיל את מכונות התדלוק ולא את המבנים האחרים במתחם התחנה – הינה סבירה.

מכל האמור – אני מורה על עיכוב ביצוע ניתוק החשמל מהתחנה עד החלטה אחרת.

אני קובעת דיון בעתירה ליום 31.1.17 שעה 10:00.

בפני עתירה במסגרתה מבקשת העותרת, כי בית המשפט יורה על ביטול החלטת המשיבה 1, הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון (להלן: "הועדה המקומית") בדבר הפסקת שירות חשמל, מים וטלפון לפי סעיף 157א(ו) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") במבנה המצוי ברחוב גאולים 4 בחולון, וידוע כחלק מחלקה 6021 בגוש 397 (להלן: "המבנה").

לאור כל זאת, עתרה העותרת, כי בית המשפט: ייתן צו אירעי וצו עשה מידי לחיבור קומת הקרקע לחשמל ולמניעת נתוק ממים ומתקשורת; יאריך את המועד להגשת ערר על החלטת המשיבה בפרק זמן סביר, וכי עד למתן החלטה סופית של ועדת הערר לא ינותק הנכס מתשתיות חיוניות; ייקבע כי המשיבות חרגו מסמכותן עת הרחיבו על דעתן את הוראת סעיף 157א(ו) לחוק התיכנון והבניה, וזאת ביחוד לאור היתנהלות העותרת לאורך השנים מול חברת חשמל אשר פעלה לחבר את קומת הקרקע בשנת 2008 בחיבור זמני ולאחר מכן בחיבור קבע; ייקבע כי המשיבה פעלה בשיהוי ניכר בקבלת ההחלטה מושא העתירה, באופן שאינו מידתי ופוגע בזכויות בסיסיות של העותרת; יורה כי המשיבות פעלו באופן לא מידתי תוך נקיטת אמצעים דראסטיים ופגיעה בזכויות הקניין של העותרת ושל שוכרים המתגוררים בקומת הקרע בנכס (לרבות קטינים) נוכח הנתוק מהחשמל.

...

על כן, ובהינתן כל האמור לעיל, אני מורה כי בהעדר מיצוי הליכים בפני ועדת הערר, הרי שדין העתירה להידחות.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות מחמת אי מיצוי הליכים מנהליים על דרך של הגשת ערר.

לצד האמור אני מורה על עיכוב ביצוע ההחלטה מושא העתירה ב- 30 יום מהיום, לשם מיצוי כל ההליכים המנהליים והמשפטיים, ככל שיהיו.

ב]בית המשפט העליון[][]בירושלים עע"ם 6049/02 בפני: [כבוד השופטת ד' ביניש ][המבקש]: [עאסי פארוק המשיב]ות: [1. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, מעלה נפתלי 2. מר שלמה בוחבוט, יו"ר הוועדה המקומית לתיכנון ובניה 3. מר יוסי לוין, מהנדס הוועדה המקומית לתיכנון ובניה 4. חברת החשמל לישראל בע"מ מחוז הצפון 5. המועצה המקומית פסוטה 6. ועדת הערר שליד הוועדה המחוזית בקשה לסעד זמני בעירעור החלטה

ביום 7.6.01 הורתה הרשות המאשרת שליד המשיבה 1 על הפסקת מתן שירותי חשמל, מים וטלפון למבנים האמורים, בהם נעשה שימוש חורג מהיתר הבניה.

...

עיינתי בבקשה, בתגובות המשיבות ובמסמכים אשר צורפו להן, והגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

עם זאת, בכדי לאפשר למבקש להתארגן וללקוחותיו למצוא פתרונות חלופיים לשמחותיהם, אני מורה על עיכוב ביצוע פסק-הדין עד ליום 30.8.02.

הבקשה נדחית.