ערר על היטל השבחה בגין זכויות בנייה על גג

ההחלטה הראשונה של ועדת הערר בהחלטה הראשונה, קבעה ועדת הערר, כי ארוע המס הוא ההקלה לניוד הזכויות ולא אישורה של התכנית ג'1 והורתה על החזרת הדיון לשמאי המכריע "לצורך קביעת היטל ההשבחה של חדרי היציאה לגג, למועד הקובע של מתן ההקלה לניוד הזכויות לקומה העליונה". לפי קביעת ועדת הערר "... רק ההקלה שניתנה על ידי הוועדה המקומית בדבר ניוד הזכויות 'העודפות' של הממ"דים הבנויים - אפשרה הגדלת שטחה של הקומה העליונה. ללא הקלה זו הדבר לא היה מתאפשר. מאחר שרק ההקלה לניוד הזכויות לקומה העליונה היא שאיפשרה את השלמת הקומה העליונה ואת בניית חדרי היציאה לגג מכוח של תכנית ג'1, הרי שההקלה היא שמהוה את ארוע המס ובהתאם יש לבחון את ההשבחה למועד הקובע של ההקלה. הדברים עולים לטעמנו מפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה [...] על רקע זה אנו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית שלפיה במקרה דנן אכן היה מקום לחשב את ההשבחה בגין חדרי יציאה לגג למועד הקובע של ההקלה לניוד השטחים לקומה העליונה, אשר רק עם נתינתה עמד הבניין בתנאים שנקבעו בתכנית ג'1 לבניית חדרי יציאה לגג". ועדת הערר דחתה את טענת הוועדה המקומית כי המימוש הנוכחי הוא היזדמנות הראשונה לגבות היטל השבחה בגין תכנית ג'.

בשומה המתוקנת קבע השמאי המכריע, כי המצב התיכנוני הקודם למתן ההקלה הוא "גג ריק". כך בלשונו: "הוחלט שההשבחה תחושב למועד הקובע של מתן ההקלה אך גם הוחלט שתכנית ג'1 ביטלה את תכנית ג', שלא ניתן היה לגבות היטל השבחה בגינה, כי תכנית זו אפשרה בניה על גג כאשר שטחה של הקומה העליונה לא פחות מ- 90% משטח הקומה שמתחתיה. בנכס הנידון כפי שצוין בהחלטה שטח הקומה העליונה לא עמד בתנאי זה ולכן, המצב הקודם הנו גג ריק". המערערים הגישו ערר לפני ועדת הערר על שומתו המתוקנת הנ"ל של השמאי המכריע, בטענה שהשמאי המכריע טעה או חרג מסמכותו ולא יישם נכון את ההחלטה הראשונה של ועדת הערר.

...

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר והמשיבה, כי פסק הדין בעניין אקרו אינו רלבנטי לענייננו, שכאמור נסיבותיו דומות מאוד לנסיבות פסק הדין בעניין גוזלן.

אשר על כן, הערעור נדחה.

בעיניין שלזינגר טענו העוררים שאין לחייב אותם בהיטל השבחה בגין תכנית ס' כיוון שהן בעלים של דירת "אמצע". בדומה לענייננו, הועדה המקומית דחתה עמדה זו וטענה כי זכויות הבנייה על הגג הם חלק מהרכוש המשותף ואם בעתיד יחפוץ בעל דירת הגג בהרחבת דירתו יהיה עליו לרכוש מיתר הדיירים בבניין את חלקיהם ברכוש המשותף.

בעיניין אספיאדה נקבע כי בעינייני ארנונה עליהם חל הקבוע בס' 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו 1976, יש לפנות להליך הסטאטוטורי של השגה וערר, ורק במקרים חריגים בהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית ניתן יהיה להגיש תובענה ייצוגית.

...

בכל הנוגע להשבה, אין בידי לקבל את טענות המבקשים.

ברם, כמפורט לעיל אין אפשרות סבירה שהטענות שהועלו בבקשה יובילו למסקנה שהגבייה נעשתה שלא כדין.

סוף דבר הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נדחית.

כך נטען שבשומת ההשבחה על פי העקרונות שקבעה ועדת הערר, לא חויבה המערערת בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה בחלל הגג וזאת, הואיל ושווי זכויות אלו נילקח בחשבון הן במצב הקודם והן במצב החדש (משכך, נוטרל בפועל שווי של זכויות אלו שהן עדיין שרירות וקיימות) ומשכך, לא השפיע על שווי ההשבחה הנובעת מאישור ההקלות.

נוסף על עדיפותה המקצועית המובנית של ועדת הערר על פני בית המשפט בנושאים המקצועיים, קיימת גם עדיפות דיונית להליך המתנהל בפני ועדת הערר וזאת, בהנתן שהיא ערכאה מבררת ושומעת ראיות ואילו על דיון בעתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר מוחלים כללי דיון הדומים לאלו אשר חלים בבג"צ ובהתאם להם ככלל- "בית משפט לעניינים מנהליים, אינו שומע עדים, אינו גובה ראיות, אינו ממנה מומחים מטעמו, ובודאי שאינו מקיים ביקורים במקום. כל האמצעים הללו שמורים למקרים מיוחדים, קטנים במספרם וחריגים באופיים(ראו ברק ארז, בעמ' 481-480 והאסמכתאות המובאות שם)" (עע"מ 6626/18 תעשיית אבן וסיד בע"מ נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור(17.12.2019).

כך שני ארועי המס האמורים יצרו כל אחד בנפרד השבחות אשר אינן קשורות זו לזו – האחת – נובעת מתוספת הזכויות בגין הבנייה על הגג והשנייה- נובעת מהקלות שונות אשר ניתנו במסגרת ההיתר ובכללן תוספת בנייה, חריגה מקוי ביניין ושינוי גובה המרתף.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

יצויין כי בעירעור המנהלי הנוכחי מועלית סוגיה נוספת ונפרדת (בנושא היטל השבחה בגין זכויות בנייה על גגות הבניינים) ובהסכמת כל הצדדים הוחלט להפריד את הדיון בן שני חלקי העירעור.

" (מתוך סעיפים 55 ו- 56 לחוות דעתו של כבוד השופט עמית) (2) בעיניין אקו סיטי (עת"מ 46076-12-16 הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' ועדת הערר המחוזית תל אביב ואקו סיטי אס אל יזמות ובניה, ניתן ביום 6.5.2012; בית המשפט העליון דחה ערעור על פסק הדין בעע"מ 4209/19 הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז תל אביב ואקו סיטי, ניתן ביום 23.2.2021), נפסק על ידי כבוד השופט הבכיר בכר (כתוארו אז) לעניין תחולת הפטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38: "המחלוקת כזכור הנה בכל הקשור עם השאלה, האם האפשרות לראות בזכויות מכוח תכניות מפורטות כאילו הן זכויות מכוח תמ"א 38 ולפיכך פטורות מהיטל השבחה, כפי העולה מסעיף 13 לתמ"א, קיימת גם למי שמבקש להרוס ולבנות מבנה חדש מכוח סעיף 14א' לתמ"א.

אבהיר כי הקביעה נ"ל לפיה יש לאפשר לצדדים לעיסקאות הנדונות לנצל את הילכת אקו סיטי (ככל שהיא מתאימה לנסיבות הקונקרטיות) איננה נוגעת, לכאן או לכאן, לאופן הטלת ההיטל על אותו חלק מן הזכויות שכן ניתן לחייב (למשל בהיבט הוספת הפרישי הצמדה וריבית) וסוגיה יישומית זו לא נדונה במסגרת העירעור.

...

לכן, מקובלת עליי עמדת המלומד נמדר כי לגבי תמ"א 38, המחוקק ראה את מועד הוצאת היתר הבניה כמועד המצית את החיוב בהיטל השבחה.

מן הטעמים שפורטו לעיל אינני סבור כי "מכלל הן, שומעים לאו", אלא יש בקיום הסעיף האמור בחוק מיסוי מקרקעין משום חיזוק למסקנה אליה הגיעה ועדת הערר.

לא שוכנעתי מן ההפניות הנ"ל להוראות מסוימות הפזורות בהסכמי הקומבינציה כי אכן קיימת "אינדיקציות לכך שעסקינן בחוזי מכר 'רגילים' שלא בהכרח 'נשענים' על תמ"א 38". אמת, המקרה המסויים של חוזה קרסו נדל"ן בעיר בע"מ מובהק פחות.

ב"כ המערערת מצביע על מצב אבסורד, שבו יגיש בעל דירה עליונה בקשה להיתר לבצוע בניה בדירתו המנצלת זכות משביחה אחרת, כמו סגירת מרפסת, ויחוייב במלוא היטל ההשבחה בגין זכויות הבניה על הגג, בנגוד ליתר בעלי הדירות בבניין.

המערערת הפניתה לערר (ועדות ערר - תיכנון ובנייה צפון) 8034/20 א.י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה יוקנעם (נבו 30.05.2021) (להלן: "ערר אמריקה"), שם הכירה הועדה בשלילת פוטנציאל ההתעשרות עקב מיגבלה שהטילה רשות מקרקעי ישראל על שיעור ניצול הזכויות המשביחות, כעילה להתחשבות בעת עריכת שומת ההיטל.

חלק מטענות המערערת עוסקות בחוקיותו של סעיף 11(ב) לתוספת השלישית לחוק התו"ב. כך למשל, הטענה כי הליך חקיקת תיקון 126 היה פגום, היות ולא נשמעו בפני המחוקק טענותיהם של כל העלולים להיפגע ממנו (בעלי דירות הגג); או הטענה שהסעיף פוגע בזכויות חוקתיות לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, היות וגביית מלוא ההיטל על פי שווי הזכות המשביחה, ללא אפשרות לשקללה למחיר השוק של הדירה וללא עליה במחיר השוק שלה, פוגעת בקניינו של האזרח; או האפלייה שיוצר החוק בין בעלי דירות הגג לבין שכניהם.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בחומר שהונח בפניי ושמעתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי לא נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות שיפוטית.

מוצע אפוא לקבוע שאם חלה השבחה במקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, והרכוש המשותף הוא כזה שמעצם טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת, יוטל תשלום היטל ההשבחה רק על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את אותו שטח".

משלא עשתה כן, אינה יכולה להלין על כך בערכאה זו. על כן, אני דוחה את הערעור.