ערר על החלטת הוועדה המקומית לחייב התקנת מקומות חניה במקרקעין

בהחלטת הועדה המקומית מיום 6/9/15 נקבע כי בנוסף לחתימותיהם של בעלי הקרקע נידרשות חתימותיהם של כל בעלי הערות האזהרה.

על רקע זה הועדה המקומית החליטה שהבקשה להקלה לא עומדת בתנאי התקנות הרלוואנטיות.

הנתבעים או מי מהם פעלו בסחטנות והעלו דרישות לתמורה כתנאי להוספת חתימותיהם על גבי הבקשה להקלה, כגון דרישה לשידרוג לובי הבניין, התקנת מחסום חשמלי בכניסה לחניה ואף התקנת שיש במקום קרמיקה מעל לארונות המטבח בדירת הנתבעת 3.

החלטת הועדה המקומית לדחות את בקשת התובעים למתן היתר לפיצול הדירה מבוססת על העדר הסכמה מפורשת מכל בעלי הדירות בבניין, והדבר מלמד כי לא די בהסכמה שניתנה לתובעים במסגרת הסכם המכר והנספח לו. כמו כן, ככל שהתובעים רצו לתקוף החלטה זו, היה עליהם לנקוט בהליכי ערר על החלטת הועדה המקומית, ומשלא עשו כן הם מושתקים מלעתור לבית המשפט בתביעה הנוכחית.

לנושא זה ממילא חשיבות משנית, שהרי אם הקבלן היה מגיש את התביעה בעצמו או מצטרף לתביעת התובעים, הרי שתביעתו הייתה מתקבלת והתוצאה של חיוב הנתבעים להסכים לפיצול בפני הועדה המקומית לתיכנון ובניה הייתה זהה.

...

מסקנתי היא כאמור שאישורי הפיצול אשר נחתמו על ידי הנתבע 2 ביום 15/1/14 ועל ידי הנתבעת 3 ביום 9/2/14 מחייבים את הנתבעים ואין לקבל את טענותיהם בדבר שלילת תוקפם.

ההנאה הצומחת לו מן החוזה אמנם יכולה להוביל למסקנה של כוונת הקניה, אולם על פי רוב אין די בה לשם כך" (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה התשנ"ה, בעמ' 433).

נוכח האמור, התביעה מתקבלת במובן זה שיש לראות בנתבעים 3-1 כמי שהסכימו באופן בלתי חוזר לפיצול דירת הדופלקס של התובעים לשתי דירות, כאמור בבקשה שהוגשה מטעם התובעים לוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון.

תובע 1 (להלן: "התובע") חתם על כתב התחייבות שלפיו הוא מבקש לשלם לקרן חניה ומוותר על כל טענה או תביעה בנוגע לתשלום זה. לא חלה על התובע כל חובה לחתום על כתב ההיתחייבות, ואף צוין בגוף המסמך כי "ידועה לי זכותי להגשת ערר על החלטות הועדה המקומית בנושא מקומות חניה". במעמד החתימה התובעים היו מיוצגים על-ידי עורך דין, וככל הנראה הוא שיעץ להם להוסיף לכתב ההיתחייבות את הכיתוב "תחת מחאה". ואולם, משידע התובע כי עומדות בפניו אלטרנאטיבות לתקיפת ההחלטה בדבר תשלום לקרן החניה, ובכל זאת חתם על כתב ההיתחייבות, הרי שהסכים לקבלת תנאיו.

בהקשר זה יצוין כי לפי הצהרתו של מר רוז אשר לא נסתרה, העלות הממוצעת להקמת מקום חניה תת קרקעי אחד בלבד היא כ- 100,000 ₪ ללא מרכיב הקרקע, ואין חולק כי התובע הופטר מהתקנת שבעה מקומות חניה כנגד תשלום סך של 97,102.8 ₪ (ראו לעניין זה סעיף 16 לתצהירו של מר רוז, עדותו של התובע בעמ' 22 ש' 32-30 ועדותו של מר רוז בחקירתו הנגדית בעמ' 36 ש' 19-15).

על כל פנים, ככל שיש לקבל את הטענה כי אין תוקף לכתבי ההיתחייבות שנחתמו "תחת מחאה", אזי לא היה בהם כדי לחסום את דרכם של התובעים מלהגיש בקשה לפטור מהתקנת מקומות חניה או ערר על החלטת הועדה לגבות תשלום לקרן חניה, ואין חולק כי התובעים לא עשו זאת.

בסעיף 2(ב) לתקנות החניה בנוסחו לאחר תיקון 2004 נקבע כדלקמן: "על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית ועדה מקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להישתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון צבורי שמחוץ לנכס נושא ההיתר, שלמימונו הוקמה קרן, ובילבד שהחניון מוקם בתוך עשר שנים ממועד ההיתר ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הצבורי, לא יעלה על 350 מטרים במרחק אוירי". בעניינינו, התשלום הראשון לקרן חניה שולם ביום 2.11.08 והתשלום השני שולם רק ביום 17.3.11.

...

סיכום בנסיבות העניין, אין לאפשר לתובעים להעלות בשלב זה טענות בעניין תוקפו של התנאי בהיתרי הבנייה המחייב אותם בתשלום לקרן חניה, למעט טענות שלפיהן הנתבעת כלל לא הייתה מוסמכת לגבות את הכספים או עשתה בהם שימוש בניגוד לדין.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת סך של 15,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

לטענתו, המקור לגבית כספי חניה הוא סעיף 2 ב' לתוספת לתקנון התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983, בו נקבע שהוועדה המקומית רשאית לפטור מהחובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, משקולי תיכנון, סביבה ותחבורה, ולחייב את מבקש ההיתר להישתתף בהתקנת אותם מקומות חניה, בחניון צבורי מחוץ לנכס, שיוקם בתוך 10 שנים ממועד מתן ההיתר ושהמרחק בינו ובין הנכס לא יעלה על 350 מ'.

בנוסף, דין התביעה להדחות בשל העידר סמכות עניינית ואי מיצוי הליכים, כיוון שהיה על התובע להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית, שהיא הגוף המוסמך על פי דין, לידון בערר על החלטת הוועדה המקומית, היות שמדובר בתנאי תיכנוני שהסמכות לידון בו נתונה לועדה המקומית ולוועדת הערר המחוזית.

טוענת הנתבעת כי תשלום קרן החניה הוא הפיתרון הטוב והקל ביותר למבקש ההיתר, שמעדיף לא להתקין מקומות חניה בפועל לאור הקשיים ההנדסיים, העלויות הגבוהות ושיקולי ניצול הקרקע.

אומנם, מכתבי טענותיו של המשיב (ראו למשל: סעיף 9.21 לכתב התביעה) עולה הטענה שכופר החניה בו חוייב ע"י הוועדה המקומית, הנו גביית מס שלא כדין והסעד הראשי, שהמשיב דורש בתביעתו, הנו ביטול ההיטל והשבת הכספים ששולמו, אולם, המשיב טוען, שמאחר שהמבקשות מצהירות שלא יקצו מקומות חניה עבור כופר החניה, דורש הוא את כספו חזרה.בבמצב דברים זה, אני סבורה שהמשיב היה מנוע מלפנות לוועדת הערר לידרוש את ההשבה ועל כן אין מקום לדחות את תביעתו על הסף בגין עילה זו. ודוק, לאחר שנדחתה טענת המשיב בפני הוועדה, נידרש הוא לשלם כופר חניה.

...

שוכנעתי מהעדויות שהובאו בפני, שהנתבעת פועלת להקמת חניונים ציבוריים ולהרחבת חניונים קיימים מתוך כספי קרן החנייה, שהכספים המשולמים לקרן חניה נשמרים בקרנות חניה ובמהלך השנים האחרונות השקעה העירייה בהקמת חניונים והיא הוסיפה מתקציבה סכומים נכבדים למטרות אלה.

לדבריו, מתוך היתרה העדכנית הכוללת (למועד 9/13 ) של קרנות החנייה מתוקף תב"ע ח', מסך 109.4 מלש"ח, משוריין סך של 68.1 מלש"ח לטובת פרויקטים מאושרים שצוינו בס' 12 לתצהירו ו מתוך היתרה העדכנות הכוללת (למועד 9/13 ) של קרן החניה ההיסטורית, בסך 3.7 מלש"ח, משוריין 96% לאור המפורט, הנתבעת הייתה רשאית להסתמך על תכנית ח' כמקור חוקי לגביית התשלום לקרן חניה ולעשות שימוש בתשלום זה. עולה שהעירייה פעלה כדין ובהתאם לתכנית ח', כאשר הקימה ו/או הרחיבה מכספי קרן החנייה חניונים באזור 8 – שבתחומו מצוי הנכס שנוא תביעה זו. סוף דבר מהמפורט בפסק דין זה עולה שהתובע לא הוכיח את תביעתו וכפי שקבעתי, העירייה פעלה כדין בגביית קרן החניה נשוא תביעה זו. אני דוחה את התביעה במלואה.

התובע ישלם לעירייה הוצאותיה ובנוסף, שכ"ט בסך 10,000 ₪.

המשיבה הגישה ערר על שיעור היטל ההשבחה שנקבע לה בטענה כי יש לקחת בחשבון במסגרת השומה את התשלום בגין "קרן חניה" (תשלום המיועד להקמת מקומות חניה בקירבת מקום לנכס לגביו הוגשה תכנית בניה, חלף בניית מקומות חנייה בנכס עצמו) בו היא עתידה להיות מחויבת מכוח תקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: קרן החניה או הקרן ו-תקנות החניה, בהתאמה).

סעיף 2(א) לתוספת הראשונה לתקנות החניה קובע, כי: "היתר בנייה יחייב התקנת מקומות חניה בתחום המיגרש שאותו הם משמשים כאמור בתקנות אלה, לרבות שטח התימרון לכניסה ויציאה של כלי רכב הנידרש לפי שימושי הקרקע, מיקומו ביחס לציר מתע"ן [מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים – ד.מ.] או תחנה במתע"ן, כמפורט בתוספת זו". סעיף 2(ב) קובע את האפשרות לחיוב בתשלום עבור קרן חניה חלף בניית חניה בתחומי המיגרש עצמו: "על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית ועדה מקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי תוספת זו, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להישתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון צבורי שמחוץ לנכס נושא ההיתר, שלמימונו הוקמה קרן, ובילבד שהחניון מוקם בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר או שהוקם בחמש השנים לפני הוצאת היתר הבנייה ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הצבורי, לא יעלה על 350 מטרים במרחק אוירי". התכלית העומדת ביסוד תקנות החניה היא צימצום מצוקת החניה במרחב התיכנון המקומי כתוצאה ממתן היתר הבנייה, תוך העברת הנטל להגדלת מקומות החניה על מבקשי ההיתר.

על פי התכנית המפורטת הספציפית במרחב התיכנון בו פועלת הועדה המקומית, ההחלטה אם לחייב את מבקש ההיתר בבניית מקומות חניה בפועל או בתשלום לקרן החניה, נתונה בידי רשויות התיכנון המקומיות.

...

המשיבה טענה מנגד כי דין הבקשה להידחות ואין מקום כלל ליתן רשות ערעור בסוגיה.

אין בידי לקבל פרשנות מצמצמת זו. לעמדתי, צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש.

סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור ונחייב את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות משפט לטובת המשיבה בסך של 15,000 ש"ח. השופט נ' הנדל: אני מסכים.

לעניין חניה, קובע סעיף 3.5 לתוכנית: "מספר מקומות החניה וחישובם יקבע לפי תקנות התיכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) 1983, וכן לפי הצעת משרד התחבורה מ-1994. בכל מקרה של סתירה בין תיקני החניה השונים יקבע התקן המחמיר ביניהם, תנאי למתן היתר יהיה הבטחת מקומות חניה כנדרש בתקנות. חניה ציבורית תהיה בתחום מיגרשי החניה הציבוריים (ראה נספחים א' ו-ב'). במיגרש המסחרי יהיו כל מקומות החניה לרכב פרטי ותפעולי בתחום המיגרש. על אף האמור לעיל, רשאית הוועדה המקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, ולחייב את מבקש ההיתר להתקינם מחוץ למגרש." לעניין שלבי הבנייה, קובע סעיף 3.13 לתוכנית: "1- שלבי הבניה של מבני הציבור יהיו עפ"י החלטת הוועדה המקומית.

לעניין מיקום החניות, קבעה ועדת הערר שבמסגרת הוראות התכנית ניתנה האפשרות, על פי החלטת הועדה המקומית, להתקין מקומות חניה מחוץ למקרקעין ובהתאם תוכננו מגרשים צבוריים סמוך למגרשים המסחריים והותקנה הוראה לפיה הועדה המקומית יכולה להטיל על בעלי הזכויות במגרשים המסחריים את מימון התקנתם של מיגרשי החניה ששמשו את המרכז המסחרי.

אין בית משפט לעניינים מינהליים שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם התיכנוני-מקצועי של מוסדות התיכנון וכל עוד לא נפל פגם מינהלי בשקול הדעת או שההחלטה נגועה בחוסר סבירות קצוני המצדיק את היתערבות בית המשפט, לא ימהר בית המשפט לעשות כן. בעע"מ 3189/09 החברה להגנת הטבע נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה (ניתן ביום 2.7.2009) סיכם בית המשפט העליון את האבחנה בין רבדיה השונים של הבקורת השיפוטית על החלטותיהן של מוסדות התיכנון ואת עילות ההתערבות בהן: "...באשר להפעלת ביקורת שיפוטית על החלטות גופי התיכנון הסטטוטוריים הלכה ידועה היא כי ההתערבות תהיה מצומצמת. בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התיכנון הפועלת על-פי דין... לפיכך התערבותו של בית המשפט בשקול דעתן של רשויות התיכנון תיעשה בקיומן של עילות מובהקות כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות... דברים אלו מכוונים עצמם לטענות הנוגעות לתוכנן של החלטות מוסדות התיכנון והטעם לכך ברור. בית המשפט אינו מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תיכנוניים צרופים, ולפיכך אין מקום כי הוא יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות, אלא במקרים חריגים כאמור... בהבחנה מכך, יש להתייחס באופן שונה לבחינת ההליך שהוביל לקבלת ההחלטה התכנונית. בבחינת ההליך עצמו יש מקום להתערבות רחבה יותר של בית המשפט, אשר אינו נידרש בבחינה זו לשקול שיקולים מקצועיים גרידא או לשים שיקול דעתו במקומה של הרשות המנהלית... מאחר שאין בית המשפט נוהג להתערב בעצם ההחלטה התכנונית, יש מקום לבחינה קפדנית יותר באשר לתקינות ההליך הקודם להחלטה." גם בבג"צ 10013/03 ראש עירית סכנין נ' המועצה הארצית (ניתן ביום 21.7.2004) חזר בית המשפט העליון על עמדה זו: "כלל הוא כי בית משפט זה לא ישים עצמו במקום רשויות התיכנון המוסמכות ולא יתערב בהחלטתן של רשויות התיכנון אלא מקום שנפל בהן פגם משפטי, כגון חריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות (בג"צ 2920/94 אדם, טבע ודין נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה, פד"י נ(3) 441, 469 ; בג"צ 2324/91 התנועה לאיכות השילטון נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה, פד"י מה(3) 678; בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' ועדה מחוזית לתיכנון ובנייה, פד"י מ(2) 294; בג"צ 465/93 טריידט נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה, פד"י מח(2) 622, 634)." עיון בהחלטת ועדת הערר מעלה שהועדה שקלה את כל השיקולים התכנוניים הרלוואנטיים, כמו גם את כלל נסיבות המקרה, והסתמכה על שיקולים תיכנוניים טהורים.

...

ההקלות עליהן משיגים העותרים בעתירה זו אינן מסוג השינויים המהווים סטייה ניכרת לפי הגדרות אלה והעותרים לא הצביעו מדוע לטעמם ההקלות מהוות סטייה ניכרת, ולפיכך דין הטענה להידחות.

הכרעה העתירה נדחית שכן עניינה בתקיפת החלטותיהן המקצועיות של הערכאות התכנוניות ואינה מעלה טענות לקיומו של פגם מנהלי כלשהו.

העתירה אף נדחית לגופו של עניין משנמצא שפרשנות ועדת הערר הינה פרשנות סבירה ולא נמצא ממש בטענות העותרים.