ערר על אי אישור של טבלאות הקצאה ואיזון בתכנית החלוקה

וכי מתן רשות גורפת לערור בעניינים שאינם בעלי השלכה רחבה ולגבי טענות השגורות לרוב בפני העותרים, לגבי כל תכנית שכרוכה באיזון בין זכויות הפרט לאנטרס הצבורי, תביא למצב בלתי רצוי בו כל עניין פרטני יובא לדיון בפני המועצה הארצית, תוצאה אשר תגרור התארכות בלתי נסבלת, בהליכי האישור.

עוד הוסיפו וטענו לגבי טעויות ומשגים בטבלת ההקצאות כשלטענתם, יש לבטל את מקדם ההקצאה שניתן לגבי מגרשים 160-161, כי קיימת טעות בתחשיב לגבי מיגרש 120, כי קיימת בעיה בגורמים המופעלים על מיגרשי מגורים, כי החלוקה הקיימת בתכנית סותרת את המסמך השמאי אשר אושר בועדה המחוזית וכי התכנית מלמדת על הקצאת מבני ציבור לעירית רמת השרון מבלי שהשתתפה באיזון ועל כן הכללתם בטבלת ההקצאה גורמת לעיוות בין מגרשים המוקצים לכאורה לשימושים שאינם סחירים, אותם לטענת העותרים אין לכלול בטבלת ההקצאה, לבין מגרשים בהם ניתן לקיים שימושים סחירים, אותם יש להקצות לבעלי הקרקע בתחומי האיחוד וחלוקה.

העובדה כי המסמך נערך שלא על ידי שמאי אינו גורע מתכליתו של המסמך שבמהותו הנו מיסמך תיכנוני, בעל משמעות מינימלית בשלב ההפקדה, וזאת בהנתן טבלאות ההקצאה והאיזון לשתי התכניות המתפרסמות כחלק מהתכנית.

אופן ההתיחסות למגרשים למבני ציבור – טענו העותרים בנידון כי מן הראוי לתקן את טבלת ההקצאות באופן שיביא לידי ביטוי את הישתתפות של הרשות המקומית, לה מוקצים מבני ציבור, באיזון.

...

עתירת קבוצת השכנים (עת"מ 9744-04-17 עת"מ 15028-04-17) נדחות, בסייג אחד והוא הנוגע לעתירת בן ארי – ולפיה נדרשת הוועדה המחוזית, על מנת להבטיח שקיפות, וככל שלא נעשה הדבר, בהכנת פרוגרמה אשר תכלול את תחשיב השצ"פ ביחס לשתי התכניות ובפרט ביחס לשתי השכונות הגובלות, מושא הדיון.

עתירת קבוצת בעלי הזכויות במקרקעין (עת"מ 64495-03-17, עת"מ 56924-03-17, עת"מ 66779-03-17, עת"מ 36947-02-17) נדחות בסייגים הבאים: בעתירת חברת ג'אפר (עת"מ 64495-03-17), - עת נכונה חברת ג'אפר לקבל זכויות בחלק ממגרש 150 (לאחר פיצול), ובהינתן הסכמת חברת ג'אפר לקבלת זכויות במושע עם רמ"י, שעל פי התכנית קיבל זכויות במגרש זה, ובהעדר כל הנמקה עניינית לסירוב להקצות לחברת ג'אפר מגרש זה המצוי "קרוב" למגרש המקור, נדרשת הוועדה המחוזית לחזור ולבחון עניין זה פעם נוספת.

כמו כן, אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית אשר תחזור ותבחן סוגיה זו לעומק בהתאם להנחיות לעיל.

ביום 29.5.2013 אושרה למתן תוקף תכנית רח/מק/5/2110 – תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ולה צורפה טבלת הקצאה ואיזון שלפיה במקום המיגרש אשר למבקש זכויות בו יוקצה לו מיגרש אחר באותו ייעוד (להלן: תכנית 5).

המבקש הגיש לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה שבה ביקש לבטל את החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה (מרכז) שדחתה את עררו על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רחובות (להלן בהתאמה: ועדת הערר והועדה המקומית) לאשר את תכנית 5, וכן להורות על ביטולן של תכנית זו ושל חלק מהוראות תכנית 151/ג, מחמת פגמים שנפלו בהן לפי הטענה, ובהליך התיכנוני שהוביל לאישורן.

...

כאשר עסקינן בבקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור, התנאים להיעתרות לה מחמירים מאלה החלים בערכאה הדיונית, שכן דחיית עתירה משנה את נקודת האיזון בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הדין, במובן זה שיש לאפשר לזוכה בפסק הדין ליהנות מפירות זכייתו (עע"ם 1182/16 בן משה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 7 (13.3.2016); עע"ם 2391/07 מילאנו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 7 (14.5.2007)).

הצטברות הטעמים שלעיל – לצד החשיבות הציבורית הנודעת לכך שמרשם המקרקעין ישקף את מצב הזכויות בקרקע לאשורו – מובילה למסקנה כי לא הונחה עילה למתן הסעד הזמני המבוקש.

הבקשה נדחית אפוא.

במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, אשר חלה, בין היתר, גם על החלקה, התעוררה מחלוקת האם דינה של החלקה להמצא "מעל הקו" בטבלת ההקצאה והאיזון, או שמא "מתחת לקו". ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה במחוז המרכז (להלן – ועדת הערר) מצאה לנכון לקבוע, בעיקר בהסתמך על תקן 15 של הועדה לתקינה שמאית, כי חלקה 187 לא תובא בחשבון במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון.

משהובאו התנגדויות אלה לפני הועדה המקומית לתיכנון ובניה רעננה (העותרת), הוחלט בזו הלשון: "מדובר בקרקע שנרכשה ע"י עריית רעננה ולא מיגרש שהופקע ללא תמורה ולפיכך יש להתייחס אליה כמו לכל קרקע פרטית אחרת הנכללת בתכנית זו." [פר' ועדת המשנה מיום 23.04.17, נספח ו לעתירה] בגין החלטה זו הוגש ערר על ידי גב' לויטס, בעלת זכויות בחלקה 188 בגוש 6581.

כך, בספרו של רז כהן הובאו הדברים הבאים: "השטחים המיועדים לצרכי ציבור אינם משתתפים בטבלת האיזון. יש להיתעלם מהם בקביעת השווי היחסי ערב התכנית; ולהתעלם מהם בקביעת השווי היחסי בעקבות אישור התכנית. הרשות יכולה להפריש שטחים בהקף רב יותר משהיו לה; יכולה היא להפריש שטחים לצרכי ציבור אפילו לא היו לה כלל שטחים שכאלה ערב התכנית ויכולה היא אף לצמצם את שטחי הציבור הנדרשים. בכל המקרים שטחים אלה לא נלקחים כלל בחשבון במסגרת טבלאות האיזון." [רז כהן, בעמ' 312] המלומדים דנה וזינגר מבססים את שלילת זכותה של הרשות המקומית לקבל הקצאה בתכנית איחוד וחלוקה על תפקידה ועל סמכויותיה של הרשות המקומית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה: "אולם ניתן בהקשר זה להציע הבחנה נוספת, בין קרקעות בבעלות המדינה לבין קרקעות בבעלות הרשות המקומית. הבחנה זו מבוססת על תפקידן השונה והסמכויות השונות המוקנות למדינה ולרשות המקומית במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה. בעוד שלרשות המקומית מוקצות ברגיל קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, הקצאה המהוה פעמים רבות הבריח התיכון של התכנית ובודאי חלק מהותי ממנה, המדינה אינה יכולה במשטר הקיים כיום, לקבל קרקעות לצרכי ציבור במסגרת זו." [דנה וזינגר בעמ' 1161] הנה-כי-כן, הבסיס לאבחנה בין מעמדה של רשות מקומית לבין מעמדה של המדינה או של בעל זכויות "פרטי", נשען על שני אדנים: הראשון – שטח צבורי שמצוי בבעלות הרשות המקומית במצב הנכנס לתכנית איחוד וחלוקה אינו מהוה מקור ישיר לזכויות בנייה חדשות שיינתנו מכוח התכנית.

...

אולם, כל עוד מסורה בידי הרשות המקומית סמכות כה דראסטית של נטילה שלטונית של קרקעות (כמי ששולטת ברוב המקרים בפעולת הוועדה המקומית שהיא יוזמת ומאשרת התכנית), אין מנוס מהטלת מוסרות וקביעת גדרות באשר לזכויותיה של הרשות המקומית.

סוף דבר – העתירה נדחית.

לנוכח התוצאה אליה ובהתחשב בכך שהתקיימו שני דיונים בעתירה דנן, אני מחייב את העותרת לשאת בשכר טרחת באי כוח המשיבים בסך 10,000 ₪ לזכות כל אחד מארבעת המשיבים הבאים: ועדת הערר, גב' לויטס, מר פארן וקבוצת ניסנוב.

קיימות שלוש אסכולות מרכזיות באשר לאופן הכללת המחוברים בהערכת שווי המיגרש במצב "ניכנס" בטבלאות הקצאה ואיזון שמצורפות לתכניות איחוד וחלוקה: על פי הגישה הראשונה – אין להכליל את הערכת המחוברים בעת עריכת שווי המיגרש במצב "ניכנס". על פי הגישה השנייה – אשר נקראת גישת השווי היחסי, יש להעריך את המיגרש כולל המחוברים ואין לבצע הפרדה בין שווי הקרקע ובין השווי הפיזי של המחוברים.

בתכנית הראשית נקבע כי תערך על ידי הועדה המקומית תכנית איחוד וחלוקה כוללת לכל שטח התכנית וכי לא יוצא היתר בניה בתחום התכנית בטרם אישורה של תכנית חלוקה חדשה.

הועדה המקומית לא מסרה הסבר מניח את הדעת בעיניין זה. בהקשר זה אני מקבל את נימוקי ועדת הערר כפי שעולים מהחלטתה, כדלקמן: "לדעתנו, לא ניתן לאשר סטיה מהוראות תקן 15 בנושא תרומת המבנים מנימוקיה של הועדה המקומית. אנו סבורים, כי לא ניתן להחיל את התקן (או לסטות ממנו) באופן בררני למספר נכסים בלבד, ולמעשה ללא נימוק שמאי, תיכנוני או משפטי רלבאנטי המצדיק איבחנה בין תרומת הבינוי לנכסים מסוימים לעומת נכסים אחרים (כאשר אלה גם אלה אמורים להיהרס עם מימוש הזכויות לפי תכנית רח/15/2010/א) ..." [עמ' 43, ש' 10-6 לנספח 1 לעתירה] שלישית, החלה בררנית של תקן 15 פוגעת בזכויותיהם של בעלי הזכויות אשר שווי המחוברים שלהם לא נילקחו בחשבון בטבלת האיזון והקצאה והיא עומדת בנגוד מוחלט לעיקרון השויון היחסי שעומד ביסודם של כללי ההקצאה.

בהחלטתה עמדה ועדת הערר על חוסר השוויוניות העולה מהחלה בררנית של תקן 15, כדלקמן: "... טבלת ההקצאות אמורה להערך בהתאם לעיקרון השויון היחסי בהקצאה. כאשר מדובר בתחשיב המעוות את ערכי הנכסים הנכנסים לטבלה ללא בסיס שמאי רלבאנטי לאבחנה בין נכסים בנויים שונים המיועדים כולם להיהרס, לא ניתן כלל לדבר על שוויוניות בהקצאה. שיטת חישוב השמאית היא הבסיס לקביעת ההקצאה המקיימת על עיקרון השויון היחסי. כאשר קביעת השווי אינה נעשית על בסיס שיקולים שמאיים שוויוניים ... ממילא אין לדבר על שוויוניות בהקצאה המחושבת על בסיס תחשיב שמאי אינו שוויוני" [עמ' 51, ש' 29-23 לנספח 15 לעתירה] הינה-כי-כן, הסטייה מתקן 15 נעשתה באופן בררני.

...

אינני מוצא ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר: העתירה נדחית.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובשים לב להיקפו של ההליך שבא לידי מיצוי במסגרת הדיון המוקדם, אני קובע כי העותרת תישא בשכר טרחת באי-כוח המשיבים הבאים שהגישו תגובות לעתירה והתייצבו לדיון המוקדם בסך 5,000 ₪ כל אחד על-פי הפירוט הבא: ועדת הערר (ע"י פמ"מ-אזרחי), משיבים 10-2 (ע"י עו"ד מאמו), משיבים 14-13 (ע"י עו"ד וילצ'יק), משיבים 36-35 (ע"י עו"ד גרוסמן).

בעתירה זו מבקשים העותרים להורות על ביטול החלטה שניתנה על ידי ועדת המשנה להתנגדויות - הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה, מיום 22.1.2020 (להלן: "ההחלטה") בעיניין היתנגדות שהגישו העותרים בנוגע לתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים - תכנית מפורטת מס' 205-0465633 - איזור תעשייה משגב מבננים 700, 500, 400 (להלן: "התכנית").

שווי המקרקעין - העותרים היתנגדו לשווי זכויותיו של המנוח חוסין ז"ל במקרקעין, שהוערך על ידי שמאי התכנית בסכום של של 1,779,775 ₪, כפי שמופיע בטבלת הקצאה ואיזון שצורפה לתכנית.

ראו, למשל, דברים שנאמרו בבג"ץ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים ו-10 אחרים נ' הוועדה הארצית לתיכנון ולבניה תשתיות לאומיות (17.12.2014): "הלכה עמנו כי מוסד תיכנון רשאי להעדיף את חוות הדעת של הגורמים והמומחים מטעמו על פני אלו של המתנגדים לתכנית, וכי ככלל "העדפת חוות דעת מומחה 'חצוני' על פני חוות דעת המקצועית של הרשות המינהלית, אינה מתיישבת עם אופיו של הליך הבקורת השיפוטית" (עע"מ 2141/09 הוועדה המחוזית המשותפת לתיכנון ובניה נ' אחל"ה איכות חיים לתושבי השרון, [פורסם בנבו] בפיסקה 19 (17.11.2010); בר"ם 3186/03 מדינת ישראל נ' שולמית עין דור, פ"ד נח(4) 754, 766 (2004))".

לא מצאתי כי מקרה זה הוא מאותם מקרים חריגים בהם יש להתערב; העותרים לא הצביעו על פגם מהותי בהחלטת הועדה או בהסתמכותה על חוות הדעת של שמאי התכנית אשר אושרה על ידי שמאי לישכת התיכנון.

ביום 1.7.20 פנו העותרים בבקשה לערור על ההחלטה בפני ועדת הערר - מחוז צפון (להלן: "ועדת הערר") וזאת - על ידי שליחת מייל לדוא"ל של מר יורם זאוי שבתפקידו הוא רכז בכיר קבלה וניתוב תכניות בלישכת התיכנון-מחוז צפון (להלן: "מר זאוי").

...

אמנם, מצאתי פגם בכך שלא ניתן מענה לפניית העותרים בבקשה להגיש ערר על החלטת הוועדה אולם, בסופו של דבר טענותיהם נדונו לגופן ונדחו מטעמים ענייניים, גם אם היה זה לאחר הגשת העתירה, כפי שיפורט להלן.

בסופו של דבר, בקשת העותרים למתן רשות ערר על ההחלטה נדונה רק ביום 25.10.20, היינו - 40 יום לאחר הגשת העתירה והיא נדחתה לגופה (נספח ד' לתשובת משיבה 1 לעתירה).

כך, במיוחד, לאחר שמר זאוי כתב להם שהם יקבלו תשובה מהיועמ"ש. סופו של דבר, אני דוחה את העתירה.