ערר לאישור מעלית חיצונית לבית מגורים משותף

למען שלמות התמונה יצוין כי אביהם של הנתבעים – אחים – היה דייר מוגן בבניין אף הוא וניהל בקומה הראשונה (בדירה המיועדת למגורים) בית מלאכה לסריגה.

נוסף על כך נכתב בהסכם השתוף כי תוספת הבנייה תבוצע בהתאם לשני עקרונות - מתן מענה לדרישות העיריה תוך שפוץ חצוני של הבניין, ושאיפה לניצול מלוא זכויות הבנייה האפשריות (סע' 7).

בהחלטת ועדת הערר נאמר אף, כי הנתבעים "מבקשים לבנות ברכוש שבבעלות (התובעים) ללא שיש בידם 'תימוכין קנייניים' מתאימים". משכך, סברה ועדת הערר, כי יש לעכב את הדיון בבקשה להיתר, עד להכרעה משפטית בסוגיית הזכויות הקנייניות של הצדדים.

בעיניין זה טענו התובעים, כי לא היו ערים לקביעה זו בהסכם ועמדו על היותם "אנשים פשוטים", שאינם משפטנים, למול הנתבעים, שהם אנשים מנוסים, בשים לב, בין היתר, להיותה של הנתבעת 2 עו"ד העוסקת בנדל"ן. גם טענה זו דינה להדחות לאור נוסחו הברור של הסכם השתוף, משמעות החתימה עליו והתנהלות התובעים בהקשר זה. בהסכם השתוף צוין במפורש, כי: "למען הסר ספק מובהר כי הגג אינו רכוש משותף" (ההדגשה במקור - א' י'), וכן כי: "גג הבניין וכן כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בגג... יירכשו על ידי (הנתבעים) בלעדית" (סע' 2 להסכם השתוף, בהגדרת "רכוש משותף; חלק המבוא).

על הטעות מושא הדיון יש להחיל את סעיף 14(ב) בחוק החוזים (ראו למשל דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות-הברית, פ"ד נז(2) 632), שזוהי לשונו: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שניגרם לצד השני עקב כריתת החוזה". מקום בו צדדים לחוזה טעו טעות משותפת בכריתתו, נתון לבית המשפט שיקול דעת אם לבטל את ההסכם "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". לאחר שקילת מכלול הנסיבות, אינני סבור כי יהא זה נכון וצודק לבטל את הסכם השתוף בנסיבות העניין.

לעניין זה הפנו התובעים להוראות סעיף 158א(א) בחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ותקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 שהותקנו מכוחו (להלן: "תקנות התיכנון והבנייה"), המחייבות התקנת מעלית רק בבניין העולה על 13 מטרים.

...

לא שוכנעתי כי הוכח המסד הנדרש בדבר ביטול הסכם השיתוף או בדבר פגיעה מאיינת במכלול קניינם של התובעים.

נוסף על כך, לא שוכנעתי די כי נבחנה לעומקה האפשרות לתחליף שטחי מחסנים בעומק המקרקעין.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ, דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות.

בין היתר טוענת המערערת בהקשר זה את הטענות הבאות: בקוטג' אין יתרון לשטח בקומה ב' חלקית על פני שטח בקומת קרקע ולכן אין השבחה; לאור הקטנת שטחי קומת הקרקע קָטַן שטח המרתף שמותר לבנות מכוח התכניות ע' ו- ע'1 ולכן היה מקום להביא בחשבון את הפסד שטח המרתף; לא הובא בחשבון הצורך בהקמת מעלית והשטח שתגזול המעלית מהקוטג'; קיים כפל היטל השבחה לאור "הגדלת המרווחים"; לא הובאה בחשבון העובדה כי הקומה הנוספת תיסבול מרעשים לאור היותה גבוהה מהקיר האקוסטי הגובל עם נתיבי איילון; טענה נוספת של המערערת בהקשר זה הנה, כי לא הובא בחשבון במסגרת קביעת ההשבחה הנובעת מההקלות, שטח מרפסת הגג הנתנת לניצול במצב הקודם.

אולם, לאחר שבחנתי את השומה המכרעת, את החלטת ועדת הערר ואת טענות המערערת, שוכנעתי, כי אין בהקלה בכדי להקטין את שטחי המרתף, ושטחי המרתף במצב טרם ההקלה ובמצב לאחר ההקלה זהים, ואפרט: ועדת הערר התייחסה לטענה זו של המערערת ומצאה, כי: "עיון בתכניות הרלבנטיות (בתכנית ע ו-ע1 וכן בתכנית הספציפית למיתחם היא תכנית 2783) וכן בהיתר הבניה מעלה כי שטח תת הקרקע נוצל ללא קשר לתכסית קומת הקרקע, והעיקר כי שטח המרתף הצמוד לכל יחידת דיור לא הוקטן עקב הקטנת תכסית קומת הקרקע. זאת, בהתאם לתכנית 2783 שהנה התכנית הספציפית החלה על המיתחם. על כן, לא היה בהקלה כדי להביא להקטנתה של קומת המרתף או להקטנתו של השטח אותו ניתן היה להצמיד לבתי המגורים." לאחר שעיינתי במסמכים הרלוואנטיים, אני סבור כי אין מקום להתערב בקביעה זו של ועדת הערר בנושא זה, וכי קביעה זו הנה נכונה.

אני דוחה טענה זו. קביעת ערך למ"ר היא קביעה שמאית טהורה, הנמצאת בלב ליבו של שיקול הדעת השמאי, ר' ערר (חי') 8034/12 בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' ועדה מקומית המשותפת לתיכנון ולבניה מיתחם בז"ן [פורסם במאגר נבו] (19.3.2014).

המערערת אינה חולקת, כי לא ניתן היה לבנות חדר על הגג במצב הקודם, אולם טוענת כי ניתן היה לייצר גישה לגג גם במצב הקודם, למשל, במדריגות חיצוניות, ולנצל אותו כמרפסת גג. איני מקבל טענה זאת.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

בדין קבעה ועדת הערר, כי לעותרים שמורות זכויותיהם בעת הגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה, וכי אין מקום להתערב בהוראות התכנית בשלב זה ככל שהיא נוגעת לקביעת העקרון כי חזוק המבנה יהיה פנימי ולא חצוני" (שם, סעיף 60 לפסק הדין).

כמו כן, בסעיף 58 לפסק הדין נקבע בנידון, כדלקמן: "כאמור, הטענות הקנייניות מקומן להתברר בפני הערכאה המוסמכת ..... ככל והחלטה זו (חזוק הבניין בחיזוקים פנימיים – ר.ח.) פוגעת בעותרים, באיכות חייהם או בשטח דירתם (על ידי הפיכת חלק מהדירה לממ"ד וכו'), הרי טענה זו היא במישור הקנייני ומקומה להתברר בפני הערכאה המוסמכת". · טענת התובעים כאילו התקנת המעלית בתוך הבניין תיפגע בשטח דירתם והפתרונות החלופיים אשר הציעו לכך נדחו ממספר טעמים, כמצוטט להלן: "....ראשית, הטענה כי ניתן להמשיך ולקיים את המבנה ללא מעלית אני דוחה. קיים אינטרס להנגשת דירות המגורים במבנה באמצעות התקנת מעלית; שנית, הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ובעקבותיה ועדת הערר אמנם אישרו כי המעלית תותקן בתוך המבנה משקולי שימור (שכן נקבע כי התקנת מעלית מחוץ למבנה תיפגע בחזות המבנה ובערכי השימור). יחד עם זאת, הוועדה המקומית כבר קבעה בהחלטה בהתנגדויות העותרים כי בנספח השימור בתכנית תתוסף הוראה, לפיה המעלית תוקם בתוך המבנה לשימור מבלי לפגוע בערכיו הפנימיים ובאופן שתסב נזק מינימאלי, כתנאי למתן היתר בנייה בבוא היום, זאת על מנת שלא לפגוע בדיירים. משמע, אין יודעים היום אם המעלית תיפגע בדירותיהם של המתנגדים ומצופה כי ככל שתגרם פגיעה היא תהיה מינימאלית. אמרנו כבר, כי הקביעה שהמעלית תמוקם בתוך המבנה היא החלטה סבירה בשים לב לאנטרס השימור. כבר נקבע כי במסגרת הבקשה להיתר יישקל מקום המעלית על מנת שלא יגרם נזק לדיירים ולערכי המבנה. נראה, כי השגות העותרים ככל שהם טוענים לפגיעה בדירה בה מתגוררים הן מוקדמות, שכן מיקום המעלית יידון בבקשה להיתר" (שם, סעיף 63 לפסק הדין).

החלטת הועדה, ולרבות היתר הבנייה, אין בהם כדי להוות אישור לבצוע עבודות הבינוי בדירות המוחזקות בידי דיירים מוגנים ובשטחים המשותפים לבניין, כל עוד לא ניתן אישור לכך מטעם בית הדין לשכירות ו/או ערכאה מוסכמת אחרת ו/או הושגה הסכמה בין הצדדים, לפי המוקדם ולפי העניין".

באשר לטענות התכנוניות של התובעים, הוסיפו הנתבעות וטענו באומרן: · ככל ובמסגרת תביעה שתוגש לפינוי התובעים מהדירה לפני בית הדין לשכירות, ייקבע כי זכותם של התובעים להמשיך ולהתגורר בדירה כדיירים מוגנים, אזי היתר הבניה ישונה כך שהדירה לא תפוצל לשתי יחידות, ובמקרה זה תתייתרנה מרבית טענותיהם התכנוניות של התובעים.

...

· הואיל וטענות התובעים נדונו ונדחו על ידי רשויות התכנון, כמו גם במסגרת פסק הדין, אזי הדבר יוצר השתק פלוגתא ומטעם נוסף זה דין התביעה להידחות.

יוצא אפוא, כי לכשיינתן היתר הבנייה, אם ינתן, ממילא אין בכוונת הנתבעות לעשות דין עצמי ולבצע עבודות בדירה בהתאם לאותו היתר, אלא בכפוף לפסק דין שינתן בתביעת פינוי אשר תגשנה נגד התובעים.

חיזוק למסקנה אליה הגעתי לעיל מצאתי בעובדה כי לנתבעות בתור בעלים של הבניין, מוקנית זכות בדין לתכנן שינויים בנכס, להגיש תוכניות ובקשות להיתר בניה לביצוע אותם שינויים ולקבל היתר בהתאם.

בנוסף טוען המשיב כי הענקת הרשאה לשוכר אחד להתקין בחדר המדריגות התקן לשימושו הפרטי והבלעדי - פוגעת בזכויות השוכרים האחרים, ועלולה לעורר התנגדויות ולחשוף אותו כבעל הבית לתביעות מצידם.

אוסיף ואציין, כי סעיף 77א לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מגדיר רכוש משותף כדלקמן: "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." מהגדרה זו אנו למדים, כי "דירה" אינה כוללת, מיניה וביה, חלק מן הרכוש המשותף (אלא על פי הוראות חוק המקרקעין), וכן כי חדר המדריגות אינו חלק מן "הדירה", אלא חלק מן "הרכוש המשותף". כלומר, המושכר בעניינינו אינו כולל חלק מן הרכוש המשותף.

בסיכומים הפנו המבקשים להוראות סעיף 59ג (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי: "בעל דירה שהוא, שבן משפחתו המתגורר עמו, או שאדם השוכר ממנו את הדירה, הוא אדם עם מוגבלות, רשאי, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ג) ו-(ד), לבצע התאמה ברכוש המשותף..." המבקשים טענו כי יש להחיל סעיף זה עליהם מאחר שהם שוכרים את הנכס, אולם בכך נתפסו המבקשים לכלל טעות, שכן תחולתו של סעיף זה אינה במערכת היחסים שבין שוכר ומשכיר (או בעל בית ודייר מוגן, כלשון חוק הגנת הדייר), אלא במערכת היחסים שבין בעלי דירות בבית משותף, ואבהיר.

אולם בעניינינו, הסתפקו המבקשים בצרוף "אישור רפואי", אשר המעבר מן האמור בו להוכחת הסעד המבוקש עובר דרך שדה של מומחיות שבית הדין אינו מחזיק בה, בודאי לא בגדרי "ידיעה שיפוטית". יוער, כי גם סעיף 59ג לחוק המקרקעין, שממנו ביקשו המבקשים להיבנות, קובע הליך שעל המבקש התאמת נגישות לבצע בטרם יהיה רשאי לפעול לפי הסעיף, ובין היתר, בסעיף 59ג (ב) (2), נידרש כי: "רופא, פיזיותראפיסט או מרפא בעסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד' לתוספת השנייה, כי ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה." אין ספק, שהמסמכים הרפואיים הדלים שצרפו המבקשים אינם עונים – ולו במעט – לדרישה זו של סעיף 59ג לחוק המקרקעין, אשר ניתן היה לראות בה, אולי, דרישה מספקת גם לענייננו.

...

טענות המשיב המשיב טוען כי יש לדחות את הבקשה, מאחר שסעיף 37(5) לחוק הגנת הדייר מתייחס לביצוע תיקונים או שינויים במושכר.

נזכיר את הוראות תקנה 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, הקובעות כי עניין שברפואה יש להוכיח באמצעות תעודה רפואית כמשמעה בסעיף 24 לפקודת הראיות, ואף שבית הדין לשכירות אינו כפוף לסדרי הדין ולדיני הראיות, ורשאי לחרוג מהם, אני סבור כי יש צורך בטעם מתקבל על הדעת לשם חריגה כאמור.

סוף דבר גם אם אין החוק מטיל חובה מפורשת על בעל בית, כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, להתיר לדייר מוגן שהוא אדם עם מוגבלות להתקין אמצעי נגישות, עמדתי היא, כאמור, כי יש להכיר בזכות זו מכוחם של הערכים המוגנים בחוק שוויון זכויות, כמו גם מכוח זכותו של כל אדם לכבוד, המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

מכל מקום, וחרף קביעתי העקרונית שלפיה ניתן להתיר לדייר מוגן להתקין אמצעי נגישות, לנוכח מסקנתי כי המבקשים לא הצליחו להוכיח הן את הצורך באמצעי נגישות והן את התאמתו הייחודית של אמצעי הנגישות המבוקש, בקשת הרשות נדחית.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 64022-10-18 מנהל הארנונה של עריית ירושלים נ' מלון הולידי אין. עמ"נ 48676-12-18 מלונות הירדן מ.ה.י. בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים תיק חצוני: 217/16 בפני כבוד השופט אלי אברבנאל המערער מנהל הארנונה של עריית ירושלים ע"י ב"כ עו"ד לנא ורור המשיב מלון הולידי אין ע"י ב"כ עוד" בנימין סטי פסק דין

בית המשפט לעניינים מינהליים (כבוד השופט א' רובין) דחה את העתירה ובתוך כך קבע: "הוראת סעיף 3 ט' חלה, על פי לשונה, על ביניין שיש בו שתי יחידות דיור או יותר. טענת המערער כי ההוראה חלה רק על מבני מגורים אינה משכנעת, כיוון שכאשר רצה מחוקק המשנה לייחד בנספח ג/3 הוראות מיוחדות לבנייני מגורים הוא עשה כן במפורש. כך למשל, בסעיף 3ה' ניתן פטור לחצר בבניין 'המשמש למגורים', ובסעיף 3ז' ניתן פטור חלקי למחסן המצוי 'בבניין המשמש למגורים'. סעיף 3 ט' לעומת זאת, נוקט במונח רחב יותר – 'יחידות דיור בבניין' – החובק גם ביניין המשמש למסחר ולמשרדים". ועדת הערר קבעה כי פסיקתו זו של בית המשפט לעניינים מינהליים "מחייבת גם בעניינינו": "בית המשפט העליון סרב להעניק למשיב רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וציין שהוא אינו קובע שחלה טעות ביישום הדין. בית המשפט העליון קבע שהתוצאה בנסיבות המקרה, 'וביניהן העובדה שהזכויות בחניון אינן בידיו של גורם אחד, אינה מעוררת אי-נוחות או תחושה של אי-צדק'... העולה מפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון הן מבחינה משפטית והן מבחינה של שקולי צדק, הוא שאין לקבל את עמדתו של המשיב (ראו לעניין זה גם עמ"נ 35526-09-15 מרכז מסחרי תלפיות בע"מ נ' מנהל הארנונה עריית ירושלים). לתוצאה דומה הגיע בית המשפט העליון גם בפרשנות של שטחים משותפים בצו הארנונה של עריית תל אביב (בר"ם 7703/06 מנהל הארנונה עריית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל (16.5.07)". מנהל הארנונה טוען כי ועדת הערר שגתה בקביעתה ולפיה פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעיניין ים חניונים "מחייבת גם בעניינינו". הוא מפנה לפסיקה נוספת של בית המשפט לעניינים מינהליים אשר בה התקבלה פרשנותו להוראת סעיף 3ט ובהתאם לכך קבעה כי תחולתה של הוראת הפטור האמורה מוגבלת לשטחים משותפים בבניינים המיועדים למגורים בלבד.

בית המשפט העליון קבע כי "אף אם, כטענת מנהל הארנונה, חלה טעות ביישום הדין – ואינני קובעת זאת – אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור בגילגול שלישי". יתר על כן, בית המשפט העליון ציין מפורשות בפסק הדין כי "בנסיבות המקרה" התוצאה בעיניין ים חניונים אינה מעוררת אי נוחות או תחושה של אי-צדק, בין היתר בשל "העובדה שהזכויות בחניון אינן בידיו של גורם אחד". עיון בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בפרשת ים חניונים מעלה כי אף בגדריו נכללה הערה בעלת תוכן דומה כלהלן: "ייתכן שפני הדברים היו שונים אילו היה מוכח בפניי כי שטחי המעבר בחניון היו מצויים בחזקתה הבלעדית של המשיבה, שאז לא סביר היה לקבוע ששטח כזה הוא שטח 'משותף', אלא שאין זה המצב בעניינינו". ועתה, לגופה של מסקנת הועדה כי הוראת סעיף 3ט לנספח ג/3 לצוו הארנונה חלה גם על שטחים משותפים במבנים שאינם למגורים.

השטחים הטכניים שבקומה מינוס 3, בקומה 21 ובקומה 22 ועדת הערר קבעה כי יש לראות בשטחים שבקומה 21 המשמשים למיזוג אויר לכל הבניין ובשטח שבקומה 22 המשמש כחדר מכונות של כל המעליות בבניין, משום שטחים משותפים: "העוררת אף הציגה הוכחות לשטחים המשותפים בקומה 21 בגודל 115 מ"ר ושטח בגודל 109.6 מ"ר בקומה 22. על כן יש להפחית את השטחים האמורים מהשטחים החייבים בארנונה". בדומה לטענתו לגבי קומה מינוס 1, טוען מנהל הארנונה כי גם במסגרת הדיון בשטחים שבקומות 21 ו-22 היה על ועדת הערר להתייחס לשאלת הזיקה של המחזיקים הנוספים לשטחים הללו.

...

מהמקובץ עולה כי בנסיבותיו של העניין שלפנינו אין ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלת הטלת החיוב הרטרואקטיבי.

משכך אין עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה בעניין זה, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר ערעור מנהל הארנונה מתקבל באופן חלקי בנושאים שלהלן: חיוב השטחים המשותפים במלון (סעיף 17 לפסק הדין).