ערעורים על שומה מכרעת לעניין היטל השבחה

השני - ערר שהגישה המערערת על שומה מכרעת של אותה שמאית מיום 5.11.17 בגין היתר בנייה מאוחר יותר שהגישה משיבה 1 לגבי אותו נכס, והשלישי- ערר שהגישה משיבה 2 על שומה מכרעת של השמאי שמואל רוזנברג מיום 13.12.16 שלפיו חויבה משיבה 2 בהיטל השבחה בגין היתר בנייה הכולל הקלות בהתייחס לנכס ברח' קלישר 1 בתל אביב.

משיבה 2 התייחסה לנסיבות הספציפיות שלה לרבות העובדה ששילמה היטל השבחה עבור המקרקעין במצבם הקודם טרם ההקלה, כי כלל לא נדרשה לה הקלה לצורך מימוש הזכויות מכוח התכניות התקפות אלא רק לצורך מימוש תמ"א 38 שממלא פטורה מהיטל השבחה, וכן איבחנה את עניינה מהפסיקה הרלוואנטית, לרבות עניין כהן הנ"ל. דיון ומסקנות: אומר כבר בראשית דברי, כי דין העירעור להיתקבל ככל שהדבר מתייחס לסוגיה המשפטית שעניינה האופן שבו יש לחשב, לצורכי היטל השבחה, את שווי המקרקעין במצב שקדם לאישור הקלה.

...

קביעות בית המשפט בעניין כהן לגבי האופן שבו יש להתייחס ולהעריך שווי זכויות המותנות בהקלה, זאת בהמשך להלכות קודמות של בית המשפט העליון, מקובלת עלי עם כל הכבוד.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני קובעת כדלקמן: בעניינם הספציפי של המשיבים תישאר בתוקפה החלטת ועדת הערר כמות שהיא.

אשר לשאר הקביעות המשפטיות של וועדת הערר – הערר מתקבל, כפי שפורט קודם, וזאת, ככל שהדבר מתייחס לתכניות שחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית לחוק חלים עליהן.

"תיקון מס' 84 לחוק התיכנון והבניה הכניס שינויים דראסטיים בכל הקשור לערעור על שומת היטל השבחה והביא לסוף פסוק את השינויים התכופים שנעשו בהוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה". כך אומר בספרו אומר המלומד ד"ר ישראל שמעוני (ישראל שמעוני, גופים מעין שפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה ( 2016), "שמעוני", עמ' 5).

יש להדגיש כי בית המשפט איננו משמש ערכאה ישירה לערעור על שומת שמאי מייעץ ולשם כך נקבעה זכות טיעון לצדדים בסעיף 14(ג)(3) לתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה: "מונה שמאי מייעץ, תנתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובילבד שניתנה לצדדים היזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת". המערערים הגישו את השגתם על שומת השמאי המייעץ, אולם וועדת הערר בהחלטתה הסופית דחתה את השגתם, באופן מפורט ומנומק.

...

טענות המערערים בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה- נדחות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 20,000 ₪.

הדיון השני הדיון השני היתקיים ביום 11.12.17, הפעם לפני מותב זה. בימ"ש קצב לתובעים פרק זמן להגשת ערעור על החלטת כבוד הרשם יעקבי שלא לראות במשרד הנתבע ככתובת להמצאת כתבי בי דין ללקוח וכן קבע לוח זמנים חדש למיצוי הליכים מקדמיים.

גרסת התובעים התובעים טענו בכתב התביעה כי הנם שמאי מקרקעין אשר עסוקם בין היתר מתן ייעוץ, עריכת שומות אשר מהוות השגות על שומות היטל השבחה וכיוצ"ב. הלקוח הנו תושב ארה"ב ובעל הנכס נשוא שומת היטל ההשבחה אשר נערכה ע"י התובעים, שומה אשר הוזמנה מאת התובעים עבורו ולצרכיו ע"י הנתבע.

ביום 7.1.16 מונה השמאי אייל יצחקי כשמאי מכריע לעניין היטל השבחה בנכס, ובהתאמה לכך באותו היום שלח השמאי יצחקי הודעה בדבר תחילת טפול, אשר במסגרתה, (1) ביקש השמאי יצחקי כי יומצאו למשרדו, עד ליום 28.1.16, מסמכים שונים הנדרשים לצורך עריכת השומה המכרעת, (2) יידע את הצדדים על נוהלי ולוחות הזמנים לניהול ההליך, (3) הודיע להם מה הוא שכר טירחתו ואופן תשלומו.

...

לנוכח כל האמור לעיל, בימ"ש דוחה הטענה כי הנתבע ערב לחיובי הלקוח.

בע"א 209/85 עיריית קרית אתא ואח' נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1), 190, בעמ' 203 נאמר לעניין חובת הזהירות המושגית בעניין חוו"ד רשלנית כך: "אף אני סבור כי החובה לנהוג זהירות סבירה באספקת אינפורמציה רחבה מן החובה המוטלת על בעל מקצוע או בעל מיומנות מיוחדת לנהוג זהירות סבירה כשהוא פועל בתחומי מקצועו או מיומנותו. השליטה על מידע, אשר לציבור הרחב ענין בו, איננה אך ורק נחלתם של בעלי מקצוע, ומסירת מידע אינה נעשית רק אגב הפעלת מיומנות מקצועית. בחברה מודרנית נצבר ונאגר מידע, לתועלת הציבור, בידי גורמים שונים. רשויות ציבור או גופים פרטיים. תהליך זה של איסוף המידע ושימורו יכול שיעשה אגב מילוי תפקידיו של אותו גוף או אותה רשות, בצורה שוטפת, ויש שעיקר תכליתו של אותו גוף או של אותה רשות היא איסוף מידע, שימורו ואחזורו. מקום שנעשית פניה לקבלת מידע לגורם אשר בשליטתו מאגר אינפורמציה, שלציבור ענין בה, וזאת בנסיבות בהן מספק המידע, כאדם סביר, יכול לצפות כי מבקש המידע יסמוך על אותו מידע ויפעל על פיו, הרי אז חייב מספק המידע לנהוג זהירות סבירה באספקת המידע המבוקש. מהן הנסיבות לגביהן יאמר כי ההסתמכות היתה סבירה ומוסר המידע היה צריך לצפותה? כל נסיון להשיב תשובה גורפת לשאלה זו נדון לכישלון. התשובה משתנית, כמובן, מענין לענין, וכל שיאמר להלן הוא אך בבחינת דוגמא." לענייננו, הטענות של התובעים נחלקות בין התחייבות של הנתבע לשלם החיוב או לערוב לו, ובין מצג שווא לפיו הם יקבלו כספם.

סוף דבר בימ"ש דוחה התביעה נגד הנתבע ומחייב התובעים לשלם לנתבע שכ"ט ב"כ בסך של 20,000 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

" דהיינו, המערערות ביקשו אחד משלושה סעדים: הקטנת חיובן בהיטל השבחה באופן התואם את חיובה של מרגו; או מתן אפשרות לחדש את הליך השומה המכרעת שבוטל לבקשתן באוקטובר 2018; או מתן ארכה להגשת ערר לועדת הערר.

(4) אין גם מחלוקת כי אם המערערות כלל לא היו מבקשות שומה מוקדמת לפי סעיף 4(4) הנ"ל, אזי לאחר קרות ארוע המימוש בחודש אוקטובר 2019 הערייה הייתה מוציאה להן שומות התואמות את שומת מרגו, כפי שנעשה לגבי כלל הבעלים האחרים במיתחם: "... אם לא הייתי פונה לעירייה ולא פונה בנפרד הייתה חלה עליי השומה של בלטר, ועל כל החלטה חלה השומה של בלטר כל מי שלא ערער ולא פנה ולא אמר כלום הם החילו את השומה של בלטר זה העניין וזה שערורייה שהמתחם של 250 מיליון והבן אדם היחיד שמשלם היטל השבחה זה אני ונילי בן שמש." .

היות שאין למעשה מחלוקת כי לגוף העניין מן הראוי ששומת מרגו תחול גם על המערערות – כפי שהיא הוחלה על כלל הבעלים במיתחם - מוטב יהיה כי תיחסך כל היתדיינות נוספת והועדה המקומית תנפיק שומות חדשות בהתאם לשומת מרגו, וכך תבוא הפרשה לסיומה.

...

לדעתי, בנסיבות אלו, אף אם היה ביכולתן של המערערות למנוע את הבעיה כולה על ידי קיום הישיבה שהייתה קבועה ליום 16.10.2018, יהיה זה בלתי מידתי לחייבן במס אשר בבירור איננו "מס אמת" בגלל העדפתן לביטול הישיבה האמורה והפסקת ההליך בשלב זה. לנוכח המסקנה אליה הגעתי, אינני צריך להידרש לטענתן המוקשית של המערערות לפיה שוברי התשלום שהוצאו להן בחודש נובמבר 2019 יצרו למעשה שומה חדשה, וכפועל יוצא מכך באותה עת טרם חלף המועד להגשת ערר וכלל לא נדרשה ארכה לשם הגשתו.

לטעמי, קיימים במקרה זה "טעמים מיוחדים" ברורים להיעתר לבקשת ארכה ועם כל הכבוד יהיה זה בלתי צודק להשאיר את החלטת ועדת הערר על כנה.

אני מורה אפוא על ביטול החלטת ועדת הערר כך שעררן של המערערות יידון לגופו בפני ועדת הערר.

כאשר, בקוים כלליים, השלב הראשון הנו הליך בפני שמאי מכריע והשלב השני ערעור לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה על השומה המכרעת.

לעניין גבית היטל השבחה בגין הקמת המרתפים, הרי לא היה צורך בעירעור בנקודה זו, היות והשמאי המכריע קבע עוד בשומתו הראשונה, כי לא נוצרה השבחה כתוצאה מההקלה בקומות המרתפים וועדת הערר דחתה את הערר על קביעה זו, ר' סעיף 66 להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).