ערעורים על פסקי דין בעניין חובת השתתפות בהוצאות רכוש משותף

בית המשפט המחוזי בירושליםבשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים עש"א 35717-03-21 ריבוע כחול נדל"ן בע"מ נ' ב"בית הטיילת" תיק חצוני: 1/370/14 לפני כבוד השופט מרדכי כדורי בעיניין: ריבוע כחול נדל"ן בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אורי ששון ונטלי אזולאי כהן המערערת נציגות ועד הבית ב"בית הטיילת" ע"י ב"כ עו"ד אפרים אברמזון המשיבה פסק דין

הרקע: לפני המפקחת מתבררת מחלוקת הניטשת בין הצדדים, הנוגעת לשעור השתתפותה של המערערת בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף בבניין שברחוב ביתר 2 בירושלים, המכונה "בית הטיילת". בתביעה שהגישה המשיבה נגד המערערת נטען על ידה כי על המערערת לשאת בתשלום בהתאם ליחס שבין שטח ריצפת הנכס שבבעלותה, לשטח כלל הנכסים בבניין, בהתאם להוראת סעיף 58 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או: "החוק").

תמצית טענות הצדדים: המערערת טוענת כי המפקחת, בקביעתה שסעיף 58 בחוק המקרקעין מטיל חובה עצמאית של הישתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, היתעלמה מטענת ההגנה של המערערת, לפיה הוראת החוק האמורה אינה חלה במקרה זה. לעמדתה של המערערת, בכך הכריעה המפקחת במחלוקת הצדדים בעיניין, אגב דיון מקדמי בלבד, ומבלי שהתקיים דיון לגופו של עניין.

...

סיכומו של דבר, די היה בכך שלא נמצא בהחלטת המפקחת הנכבדה פגם מסוג הפגמים המצדיקים התערבות ערכאת הערעור על מנת לדחות את הערעור.

התוצאה: הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות הליך זה בסך 12,000 ₪.

ערעור על פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין (כב' המפקחת הבכירה אושרת ארפי מוראי) מיום 29.9.2022 בתיק 6/561/2019.

בפסק הדין התקבלה תביעת המשיבה והמערער חויב לשלם לה סכום של 35,475 ₪ - חלקו בהוצאות החזקה וניהול הרכוש המשותף.

בהתאם להוראת סעיף 71 בחוק המקרקעין רוב בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם רשאים לקבוע שניהול והחזקת הרכוש המשותף יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה זו. המערער אישר שכ-70% מבעלי היחידות חתמו על הסכם ניהול, ולא הוכיח שאין די בחתימות אלו (על סמכות המפקח לידון בסכסוכים שעניינם הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק מכוח הסכמי ניהול ר' רע"א 6394/15 ‏ ‏ נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.2016)).

קושי נוסף המתעורר בעניינינו נובע מהעבודה שהנציגות כלל אינה עוסקת בעניינים הנוגעים להחזקת הבית המשותף והמתחזק הוא זה שעושה זאת, ועל כן לא ברור כיצד באפשרותה לפטור בעל דירה מחובת התשלום למתחזק.

אין חפיפה בין חובת המערער לשלם את חלקו בהוצאות ההחזקה לבין חובות חברת הניהול ועל כן אין למערער זכות לבטל על דעת עצמו את חיובו לשלם דמי החזקה על בסיס טענות אלו (ר' ע"א (ב"ש) 1133/03  קבלו ברוך נ' נציגות הבית המשותף - סלבי זכריה (17.05.2004), עש"א (מחוזי ת"א)60770-06-20  אילן קירשנבאום נ' אביב ניהול ואחזקת מבנים (א.נ.ו.מ) בע"מ (17.01.2021)).

...

דיון ומסקנות לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ובאסמכתאות שהוגשו, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון מיום 6.02.2023, החלטתי לדחות את הערעור.

סוף דבר לאור האמור, הערעור נדחה.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע, בין היתר, את החובה של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג.

יפים לעניין זה הדברים שנפסקו בהחלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין בת"א 637/20 אברהמי נ' טל [ניתן ביום 11.3.21] שם נדון מקרה הדומה מאוד לענייננו: "למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לידון בסכסוך שעניינו נשיאה בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהול הרכוש המשותף בבית משותף, כקבוע בהוראת סעיף 72(א) לחוק המקרקעין. בכלל זאת, סמכות המפקח על רישום מקרקעין לידון במחלוקת כספית שעניינה החובה החלה על בעלים של דירה בבית משותף לשלם חלקו בהוצאות שנדרשו להוצאות החזקה תקינה של הרכוש המשותף בבית, לרבות הוצאות לתיקון ליקויי איטום בגג הבית המשותף המהוה רכוש משותף, כבעניינינו.

למותר לציין, כי בעיניין חיים נידרש בית המשפט העליון לבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, בגדריו נדחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין, בין היתר, בתביעה לשיפוי בעל דירה בבית משותף בגין הוצאות שהוציא לתיקון ליקוי ברכוש משותף.

...

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון נזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהעדר הוראה מפורשת בעניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

לאור האמור לעיל, אני מורה להעביר את התובענה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה.

לפניי ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (כב' המפקחת הבכירה אביטל שרייבר) (להלן: "המפקחת") מיום 9.1.2020 בתיק 1/452/2017, לפיו קיבלה המפקחת את טענות התובעת, נציגות הבית המשותף ברחוב גבעת שאול 27 (המשיבה בהליך זה, להלן "הנציגות"), וקבעה כי על הנתבעת (המערערת בהליך זה), לשלם לנציגות דמי ניהול והחזקת הרכוש המשותף, לתקופה שמפברואר 2016 עד סוף שנת 2017, בסך של 11,037 ₪, ועל חיוב המערערת בהוצאות בסך של 6,000 ₪.

בהתאם לפסק דין שניתן ביום 23.7.2017, חויבה המערערת לשלם לנציגות את חובה לשנים קודמות (להלן: "ההליך הראשון").

המפקחת קבעה כי בהתאם להוראות סעיף 58(א) לחוק, חובה על בעל דירה להישתתף בהוצאות ניהול והחזקת הרכוש המשותף.

אשר לטענות המערערת בנוגע לגובה הוצאות המשפט שהוטלו עליה - בהחלטה מיום 7.8.2018 היתייחס המפקח אורן סילברמן להחלטה בעירעור שהוגש על פסק הדין בהליך הראשון (עש"א 48024-10-17 מיום 20.2.2018), וציין כי על אף שבית המשפט המחוזי הפך את פסק הדין בהליך הראשון לחלוט, מבקשת המערערת להמשיך ולנהל את ההליך ועל כן יש לקבוע אותו לשמיעת ראיות.

...

בסיכומו של דבר, מדובר בתביעה לתשלום שהמערערת מאשרת שלא שילמה, בטענה לפטור מתשלום שנדחתה, ולפיכך בחוב שהיה על המערערת לשלם ולא שולם.

אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות הערעור ושכ"ט עורך דין בסך 2,500 ₪.

השופטת עינת רביד: ערעור על פסק דין של בית המשפט השלום בתל אביב-יפו מיום 3.7.2022 (ת"א 56786-10-18 ו-ת"א 8922-04-20, כב' השופט אביים ברקאי) בגדריו נדחו תביעת המערערות (ת"א 56786-10-18) ותביעת המשיבה (ת"א 8922-04-20) וכן נפסקו 30,000 ₪ הוצאות לזכות המשיבה.

בנוסף המשיבה וחברת לוינשטיין הסכימו להישתתף בהוצאות הניקיון, האחזקה הכללית והחשמל ואולם אלה ביחס לשירותים "הניתנים לרכוש המשותף ואשר אינם משרתים יחידה ספציפית כלשהיא". כלומר, לכל היותר, ניתן להבין מפניה זו שהמשיבה תסכים להישתתף בהוצאות ביחס ל"רכוש משותף", קרי לאו דוקא רכוש בבעלות המערערות, כאשר המערערות עצמן ציינו שהתביעה היא לרכוש השייך למערערות ואינו "רכוש משותף". נימוק שביעי, פרוטוקול מיום 12.1.2006 (להלן: הפרוטוקול מיום 12.1.2006), ממנו עולה שלא הייתה כל הסכמה לפיה המשיבה תשלם סכום מסוים, וההסכמה היחידה הייתה שעוה"ד של הצדדים "ינסו להגיע להסכמה על בורר". הא ותו לא. בהמשך ניתן לראות שהמשיבה דחתה כל דרישה למינוי בורר וטענה שאין כל מחלוקת.

אשר לעילת עשיית עושר ולא במשפט, לטענת המערערות, אין מניעה לטעון טענות משפטיות חלופיות, דהיינו שחובת ההישתתפות בהוצאות חלה מכוח ההסכם או לחילופין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, להבדיל מטענות עובדתיות חילופיות.

שלישית, בפס"ד אביגדור חברת הניהול ניהלה את הרכוש המשותף, כאשר במקרה הנידון אין חולק כי התביעה היא לגבי ניהול שטח שהוא בבעלות המערערות.

...

לפיכך, יש לאשר את תוצאת פסק דינו של ביהמ"ש קמא מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 וזאת מאחר שאין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין, הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית ואין בו טעות שבחוק.

למען הסר ספק, אציין שקריאת פרוטוקול הישיבה מיום 16.4.2015 [שצורף כנספח 16 לכתב הערעור והטיעון בעניינו הובא בדיון (עמוד 7 שורות 26-24)] גם הוא אינו משכנע, ואף בית משפט קמא בפרוטוקול דיון ההוכחות ציין, שאין בו כל ראייה לכך שהמשיבה הסכימה שחברת ניהול המערערת תיבחר כחברת הניהול, ואף לא לכך שהמשיבה תשלם לחברת ניהול המערערת סכום כלשהו (עמוד 92-91 לפרוטוקול בית המשפט קמא).

סוף דבר אמליץ לחברי לדחות את ערעור המערערות.