ערעורים מינהליים מאוחדים על דחיית תביעות פגיעה בערך מקרקעין

כללי מונח בפניי ערעור מינהלי שהוגש ביום 27.10.2020 ע"י עופר בראז ואח' (להלן: "המערערים") על החלטת ועדת הערר לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 12.08.20 (להלן: "החלטת ועדת הערר" או "ההחלטה") אשר דחתה שלושה עררים (שנידונו במאוחד) על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חדרה (להלן: "הועדה המקומית") אשר דחתה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197א' לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בגין ירידת ערך חלקות 8, 54 ו-57 בגוש 10583 וכן חלקה 4 בגוש 10584, בגין פגיעת תכנית תשתיות לאומיות "דרך מס' 2 בקטע מחלף חבצלת-מחלף זכרון יעקב", מס' 31 (להלן: "תת"ל/31" או "התכנית הפוגעת") בחלקות אלה, המצויות דרומית לעיר חדרה.

ועדת הערר, בראשותו של יו"ר הועדה דאז עו"ד איל תאודור שרון, קבעה כי סימון רצועת הדרך בחד/2020 עשויה להוות פגיעה במקרקעין, וזאת בשל נסיבות חריגות שקדמו לה בעיניין כביש מס' 9, ובשל סימון רצועת הדרך בטעות ובנגוד להחלטת בג"ץ. נקבע כי מדובר בשינוי סטאטוטורי לרעה וכי למערערים עומדת עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין חד/2020.

...

התוצאה היא, כי שינוי הייעוד של אותו חלק מחלקה 57 לייעוד דרך, הגם שמקורו בטעות, אכן נעשה על ידי חד/2020 ואין חולק כי זו נקודת המוצא לדיון זה. עוד יצוין, כי חלקים מחלקה 57 נכללים בחד/2020, "במתחם 08" שהוא מתחם המיועד להיכלל בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה אשר תאפשר גם ייעוד למגורים (להלן: "מתחם 8").

לאחר ששקלתי את כל אשר בפניי ואת טענות הצדדים, החלטתי להחזיר את העניין לוועדת הערר לשם קבלת תשריט מדידה וחוו"ד בשאלה האם בתשריט המאושר של תת"ל 31 קיים שטח נוסף, אשר, בהשוואה לתשריט של תכנית חד/2020 המאושרת, שינה את ייעודו לדרך או הפך לשטח עם מגבלות בנייה.

בסופו של דבר סבורה אני, כי נוכח משמעות התוצאה ומאחר שניתן "לכפר" על המחדל בפסיקת הוצאות, אין למנוע מהם הזדמנות דומה, גם הפעם.

לאור כל האמור, החלטתי לקבל, חלקית, את הערר ולהחזיר את העניין לועדת הערר אשר תאפשר למערערים להגיש חוות דעת מטעם מודד מוסמך, אשר תכלול תשריט מדידה מדויק הממחיש את שטחי החלקה והכביש בכל אחת מהתכניות, הן במצב הקודם (לפי חד/2020 המאושרת) והן במצב החדש (לפי התשריט המאושר של תת"ל 31) ואשר תתייחס לייעודו של השטח שבמחלוקת (במידה וקיים) ביחס לייעוד אותו שטח בתכנית חד/2020 וכך אני מורה.

על פס"ד בעתירות המאוחדות הוגש ערעור (עע"מ 29/16) במסגרתו הסכימו הצדדים על החזרת המצב לקדמותו, דהיינו, מתן אפשרות לבעלי הזכויות בתכנית הדרך (ובכללם המערער 2) להגיש תביעה לפיצויים, על פי סעיף 197 לחוק, בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין כתוצאה מאישור תכנית הדרך.

בנוסף טענו המערערים כי יש לפצותם בגין הציפייה לשינוי ייעוד המקרקעין לאור ההבטחה המינהלית לשיחזור הזכויות במסגרת תכנית עתידית.

משנדחתה בקשת המערערים לערוך "שיחזור זכויות" וניתנה להם האפשרות "להחזיר את הגלגל לאחור" ולהגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תכנית הדרך, אין עוד הצדקה לתת משקל להתנהלות מוסדות התיכנון לאורך השנים ויש לבחון את התביעה בדרך המקובלת והרגילה.

ואולם, משהשתנתה מדיניות זו ובית המשפט העליון פתח בפניהם את הדרך להגיש תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 בגין אישורה של תכנית הדרך ניסו המערערים לקבל "בדלת האחורית" את "שיחזור הזכויות". המערערים לא השכילו לקבל את הצעת ועדת הערר להצטרף להליך שניהלו מערערים בתביעה ניסן יוסף והודיעו לבית המשפט כי "תפיסת הנזק והפגיעה ודרך חישוב היקפיהם שונה כאן (בתיק זה) עוד מלכתחילה מתפיסת העוררים בתיק המקביל". חבל שכך שכן התוצאה עבור המערערים קשה, אך אין להם להלין אלא על עצמם.

...

לאור האמור אני דוחה את הטענה.

לאור האמור אני דוחה את הטענה כי במקרה זה מתקיים רצף תכנוני המחייב להעריך את שווי המקרקעין ערב אישור תכנית הדרך בהתאם למועד אישורה של תכנית הבינה.

סוף דבר סוף דבר אני דוחה את הערעור.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 73012-10-21 עדו שפורי רכב בע"מ נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור ואח' לפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא המערערת עדו שיפורי רכב בע"מ ע"י ב"כ עו"ד א' אהרון המשיבים 1. ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור ע"י ב"כ עו"ד י' גור 2. נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ד' כחלון פסק דין

הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה דחתה את תביעתה של המערערת לפיצויים ועל כך הוגש ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

לאחר פירסומה של תכנית התשתיות, הגישה המערערת תביעה לפצוי בגין פגיעה במקרקעין, בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

עררה של המערערת אוחד עם מספר רב של עררים נוספים שעסקו בתביעות לפיצויים בעקבות אישורה של תכנית התשתיות.

הועדה המקומית הבהירה כי הוספת המבנה לרשימת השימור אינו מהוה הודאה בטענות המערערת כי למבנה ערך כלכלי וכי ערכם של המקרקעין נפגע בשל אישורה של תכנית התשתיות.

...

סוף דבר הדיון בערעור זה התמקד אך ורק בשאלה האם אישור תכנית התשתיות וסימונו של המבנה להריסה מהווה "פגיעה" במקרקעין במובן הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

על כן אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות בסך של 4,000 ₪.

בבית המשפט העליון בר"ם 168/20 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז כבוד השופטת י' וילנר כבוד השופט ע' גרוסקופף המבקש: אליה ברקול נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 18.8.2019 בעמ"ן 10418-08-18 שניתן על-ידי כבוד השופטת י' בלכר תאריך הישיבה: כ"ג בסיוון התשפ"ב (22.6.2022) בשם המבקש: עו"ד ירון (אהרוני) חיים בשם המשיבה: עו"ד עופר צילקר, עו"ד כרמית פרוסט בשם היועצת המשפטית לממשלה: עו"ד רן רוזנברג ][]פסק-דין

להשלמת התמונה, יצוין כי בהגיעו למסקנה זו התבסס בית משפט זה, בין היתר, על הדואליות הקיימת בין היטל השבחה במקרקעין ובין פיצוי בגין פגיעה בערכם של מקרקעין – שני היבטים המהוים את שני צדדיו של אותו מטבע.

באותו מקרה נקבע כי לצורך הגשת תביעה על פגיעה במקרקעין בגין תכנית מתאר ארצית "אבסטראקטית" לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, יש להצביע על פגיעה "מסוימת" דיה, כך שאפשר להסיק ממנה על ההשפעות ביחס למקרקעין קונקריטיים.

כך, בבר"ם 2090/16 הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ (15.3.2018) (להלן: עניין אקרו) נדון מקרה שבו בעל מקרקעין קיבל מועדה מקומית לתיכנון ובניה אישור לאיחוד של שתי חלקות שבבעלותו, ואיחוד זה הניב לו זכויות בניה נוספות בהתאם להוראותיה של תכנית מתאר שהעניקה אחוזי בניה מוגדלים לחלקות גדולות.

בית המשפט המחוזי דחה את העירעור בקבעו כי לא נפל כל פגם בהחלטתה של ועדת הערר המצדיק לבטלה או להתערב בה. בהתייחסו לסוגיה המרכזית שעניינה החבות העקרונית בהיטל השבחה בעקבות החלטה שניתנה בגדרה של תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים, נידרש בית המשפט המחוזי לתכלית החלוקתית הניצבת בבסיסו של היטל ההשבחה, והסביר כי זו מחייבת תשלום היטל השבחה בנסיבות העניין.

...

זאת, הגם שהגעתי למסקנה זו מנימוקים אחרים מאלו שעמדו ביסוד ההחלטה בעניין סמפלסט, שלאורה פעלו הערכאות הקודמות.

אשר על כן, בנסיבות אלו, למען הסדר הטוב, אני סבורה כי יש מקום להשיב את הדיון בסוגיה האמורה אל השמאי המכריע על מנת שידון בה פעם נוספת ובהתאם יעדכן את שומתו במקרה הצורך.

סוף דבר: לו תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו כמפורט בפסקה 77.

העירעור לפני עניינו בתביעות לירידת ערך בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה"), שהוגשו על ידי בעלי מקרקעין הסמוכים לנמל התעופה בן גוריון, אשר לטענתם מקרקעיהם נפגעו כפועל יוצא מאישור תכנית מתאר ארצית 2/4 (להלן: "תמ"א 2/4") שיצרה את המסגרת התכנונית להרחבת נמל תעופה בן גוריון.

ועדת הערר בתל אביב, דנה בכל העררים אשר הונחו לפניה במאוחד ובסופו של דבר דחתה על הסף את החלק הארי מכלל העררים.

אין איפוא ממש בטענת המערערות שלפיה ניתן לקבוע כבר בשלב הנוכחי כי בהנתן השיפור האמור יש לקבוע כי לא תחול גם בעתיד ירידת ערך במקרקעי המשיבים ובשל כך לדחות את התביעות נושא הליך זה קודם שתערך בחינה אקוסטית ושמאית.

נטען כי לאחר הגשת העירעור המינהלי, הגיעו הצדדים שם להסכם פשרה סודי במסגרתו נקבע כי רש"ת תשלם לאנשי מושב צפריה סך של 17.5 מיליון ש"ח. לטענת המערערים, עניין מושב צפריה אינו שונה מהמקרה כאן ומשכך לא ברור מדוע שם הובילו הטענות בדבר פסלות המומחה להסכם פשרה במסגרתו שולם סכום נכבד ואילו כאן לא מסכימה רש"ת לשלם דבר.

עוד מוסיפה רש"ת וטוענת כי יש לדחות על הסף את טענות המערערים ולפיהן לא התירו להם לחקור את המומחה, שעה שהמערערים מסתירים מבית המשפט כי כלל לא ביקשו לחקור את המומחה בהליך קמא.

...

משהוסדרה סוגיית הייצוג והתחוור מי מבין המערערים נותר ומי נמחק, אפנה לבחינת טיעוני המערערים לגופם, אשר אליהם, אקדים אחרית לראשית, לאחר שבחנתי את טיעוני המערערים, נחה דעתי כי דינם להידחות ולהלן יפורטו טעמיי.

משכך, גם טענתם זו של המערערים נדחית.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.