ערעור על שכר טרחת שמאי מקרקעין שנקבע

שמאי הנתבעת, מר יגאל גרשון, ציין בחוות דעתו המעודכנת מיום 7.3.2017 כי חישב את דמי החכירה האבודים בהתאם לפסיקה – (ע"א 4299/15 ‏צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (8.12.2016) (להלן: "עניין אסדי"), בה נקבע כי דמי החכירה האבודים יחושבו על בסיס קרקע כשהיא מפוצלת רעיונית, היינו בכל חלקה יוערך הדונם הראשון כמיועד למגורים ואילו יתרת שטח החלקה תוערך כשטח חקלאי טהור.

מדובר בפסקי דין שאינם חלוטים, על חלקם הגישה הנתבעת ערעור לבית המשפט העליון ואף ניתן עיכוב ביצוע וכן הגישה הנתבעת ערעור על פסקי דין נוספים שדחו את עמדתה, לפיה שיעור דמי החכירה הנו 1.5% לקרקע חקלאית ו-2.5% לקרקע המיועדת למגורים.

כן תשיב הנתבעת לתובעים את ההוצאות ששלמו בגין אגרת בית המשפט ושכר טירחת השמאי מטעמם, בכפוף להמצאת חשבונית מס. כל הסכומים דלעיל, ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרישי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

...

כאמור, אינני מקבלת את החישובים וההערכות שביצע שמאי הנתבעת, התרשמתי שהנתבעת לא הוכיחה בענייננו את דמי החכירה הקונקרטיים.

סוף דבר אני קובעת כי התובעים זכאים לפיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הרכישה.

באשר לשיעור דמי החכירה האבודים, אני קובעת כי הם יעמדו על 6%, בהתאם לשווי המשתנה של המקרקעין מידי שנה בשנה.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בתל אביב (כב' השופט עמית יריב) מיום 19/6/18 בת"א 18021-05-17 במסגרתה ניתנו הוראות לשמאי מקרקעין מומחה מטעם בימ"ש (שלא בהסכמת הצדדים).

בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 15/3/18 החליט בימ"ש למנות מומחה מטעמו – שמאי וקבע: "אני סבור שנכון יהיה למנות בתיק זה שמאי מטעם בית המשפט על מנת שיעריך את שווי דמי המפתח, את דמי הפינוי הראויים, וככל שהדבר בתחום מומחיותו – יחווה דעתו גם לשאלת השפעת קיומו של מוניטין על שווי הנכס. מאחר שאני מניח שקביעת שיעור המוניטין על הנכס חורגת מגבול מומחיותו של שמאי מקרקעין, מתבקש השמאי לקבוע רק אם בהנחה שייקבע קיומו של מוניטין, יש לכך השפעה על שווי דמי המפתח, ואם כן – בין אילו שיעורים. כל טענות הצדדים שמורות להם בכל עניין ודבר". המשיבות הסכימו למינוי המומחה והמבקשת היתנגדה.

כמו כן, לא ראיתי כל מניעה להורות לשמאי לבחון גם את שווייו של סידור חלוף כמבוקש בבקשת הנתבעת, והשמאי יתייחס גם להיבט זה בחוות דעתו, בכפוף לתשלום שכר טירחתו".

...

לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה ולפיה דין בקשת רשות הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן: א) השגות בעלי דין על החלטות ביניים של הערכאה הדיונית, יידונו, ככלל, במסגרת ערעור על פסק הדין וזאת למעט מקרים נדירים שבהם מבקש רשות הערעור מראה כי דחיית הדיון בהשגה על ההחלטה לשלב הערעור על פסק הדין, עלול להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים, עלול לגרום לנזק של ממש או עלול להביא לקיומו של הליך מיותר או שגוי.

לכן גם נעתר לבקשת הנתבעת וביקש לבחון גם את טענתה בנוגע לסידור חלוף.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

במכתב מיום 18.10.2017 ציין השמאי המייעץ "לאור העובדה כי מדובר בנכסים קרובים ובעלי מאפייני תביעה זהים, ולאחר שעיינתי בחומר הרלוואנטי אני מוצא לנכון לקבוע את שכר השמאי המכריע בגין 2 התביעות יהא כאמור בסעיף 2 לתקנות התיכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט – 2009 ובסה"כ יעמוד על 100,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק". עוד הוברר באותו מכתב כי שכר היועצים שימונו יחול על המערערים.

בחישוב אחוזי ירידת הערך גם בבתים צמודי הקרקע וגם בבתים בבנייה רוויה בהתאם לתקנות, היה על השמאי המייעץ לקבוע סכום שכר טירחה מאקסימאלי של 69,707 ₪, ולא 100,000 ₪ כפי שקבע בפועל.

לחלופין טוענים המערערים כי במקום שבו מתמנה השמאי בהתאם להחלטת ועדת הערר וניתנו לו הוראות לא לידון במלוא הסוגיות שבמחלוקת אלא בענין אחד, קבע המחוקק כי יו"ר ועדת הערר יקבע את שכר טירחתו ואם מדובר במחלוקת אחת הגביל המחוקק את שכר הטירחה לסך של 10,000 ₪ (תקנה 7).

...

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענותיהם של המערערים ביחס להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

על כן, דין טענות המערערים להידחות גם ביחס להחלטה השניה.

סיכום אני דוחה את הערעור.

משלא הוגשה הסתייגות, הורה בית-משפט קמא ביום 25/5/20 על מינוי שמאי מומחה (להלן: "השמאי"), תוך קביעה כי על הצדדים לשאת בתשלום שכר השמאי בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין, ועל השמאי היה להגיש הודעת עידכון לגבי התשלום תוך 60 יום.

כמו-כן, חייב בית-משפט קמא את המערערים לשלם את חלקם בשכר טירחתו של השמאי ששולם במלואו על-ידי המשיבים, כמו גם כל חיוב אחר שהוטל על המערערים בהליך ושולם על-ידי המשיבים במקומם.

...

] אין ספק, שאין לוועדה הכלים והידע - והיא אף לא נועדה לכך - להגיע למסקנה, עם מי מהשניים הצדק, ועל כך יכריע בית-המשפט המוסמך.

אשר על כן, אנו מורים על דחיית הערעור.

המערערים ישלמו לכל אחד מהמשיבים 1 ו-3 הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪, שישולם מכספי הפיקדון שהופקד בתיק בית-המשפט ויועבר לידי המשיבים באמצעות באי כוחם.

העירעור הוגש על פסק הדין מיום 22.7.2019 במסגרתו נקבע, בין היתר, כי כונסי הנכסים, זכאים לשכר טירחה בסך 600,000 ₪ בצרוף מע"מ (להלן: "פסק הדין מיום 22.7.2019").

וזו לשון פסק הדין שניתן בעירעור: "העירעור נסב על שכר הטירחה שנפסק למשיבים 2-1.             

במקרים שונים, הובעה הדיעה כי קביעת שכר טירחה בהתבסס על שווי הקרקע בלבד הוא בלתי סביר (בר"ע (חי') 276/00 החברה לפיתוח מרכזים מסחריים ביו"ש בע"מ נ' אדמות שמאי יקיר בע"מ (פורסם במאגרים, 14.6.2000)).

...

נתתי דעתי לטענה בדבר מגמת צמצום שכר טרחת כונסי הנכסים, ברם, לא שוכנעתי כי הוכחה מגמה כזו.

עם זאת, לטעמי הינו מצוי במתחם הסבירות הראוי למקרה זה. לאחר ששבתי ובחנתי את מכלול טיעוני המשיבות, נחה דעתי כי זהו השכר הראוי למקרה זה וזאת לאחר בחינת הנסיבות הפרטניות ובכלל כך: משך הזמן מאז מינוי כונסי הנכסים בשנת 2004, הפעולות שנדרשו כונסי הנכסים לעשות במהלך השנים, הקשיים שרבצו לפתחם, לרבות חריגות הבנייה המהותיות בנכס, התמודדותם עם הקשיים והתגברות עליהם, כישוריהם של כונסי הנכסים, והתועלת הכלכלית שהניבו פעולותיהם של כונסי הנכסים, תוך התייחסות לשווי הנכס – 33,000,000 ₪ (עפ"י חוו"ד משנת 2016).

סוף דבר לאחר עיון בכל אחת ואחת מהטענות שהעלו המשיבות, באסמכתאות שהוצגו על ידן כמו גם בחוות הדעת מטעמן, לא מצאתי כי יש הצדקה לשנות מפסק הדין מיום 22.7.2019.

בהינתן מכלול השיקולים הרלוונטיים כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקה, לרבות טיב והיקף העבודה שהושקעה, משך הזמן שנדרש לה, התועלת שהניבה והתוצאה שהושגה, תוך התייחסות לשווי הנכס, הגעתי למסקנה, כי בנוסף לשכר הטרחה שנפסק בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012, זכאים כונסי הנכסים לשכר נוסף בסך 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצירוף מע"מ. הקביעות וההוראות שניתנו בפסק הדין מיום 22.7.2019 עומדות על כנן ומהוות חלק בלי נפרד מפסק דין זה. בהינתן שיעור שכר טרחת כונסי הנכסים, מצאתי לנכון לקבוע כי ייכללו בו גם הוצאות ההליך הנוכחי.