ערעור על שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

כך בשנת 2002 –השווי הממוצע עמד על 62 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 66 $ למ"ר. כך בשנת 2004 –השווי הממוצע עמד על 66 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר. כך בשנת 2005 –השווי הממוצע עמד על 67 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר כך בשנת 2007 –השווי הממוצע עמד על 61 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר. אלא שאת הפער בשמאות גולן ניתן להסביר בעקרון המיטיב עם התובעים והעולה מקביעותיה שלפיו לא הייתה ירידה במחירי המקרקעין בייעוד מגורים לאורך השנים, וכך בדוגמא הראשונה לעיל, משקבעה השמאית גולן כי השווי לשנת 2001 עמד על 66 $ למ"ר, אזי השווי לשנת 2002 לא יפחת מהשווי האמור, גם אם ממוצע העיסקאות לאותה שנה הצביע על שווי של 62 $ לדונם.

להשלמת התמונה אצין כי על פסק הדין שם תלוי ועמד ערעור של מדינת ישראל ומכאן שלא קיים ערעור על קביעת בית המשפט המחוזי אשר דחה את הטענות בדבר השפעת הידיעה על הכוונה להקים אתה עיר כרמיאל על שווי המקרקעין שהופקעו לצורך זה. עם זאת, לא ניתן לעמדתי לאמץ באופן מלא את חוות דעת גולן מאחר ואני סבור כי בחלק מהשנים קיימת הטייה כלפי מטה של שווי חלקה 31 בייעוד חקלאי.

...

לאור כל האמור טענה הנתבעת כי אין להתבסס על חוות דעת שפירא המבוססת על קביעות שרירותיות ולא מנומקות, ויש להעדיף על פניה את חוות דעת גולן מטעמה הכוללת הנמקות שמאיות מובהקות המבהירות במדויק את דרך חישוב ערכי שווי הקרקע בשני הייעודים.

בנוסף אציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שהתובעים שילמו סך של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין חלקם בחוות דעת שפירא, ואולם בשים לב לכך שחוות דעתו לא אומצה על ידי, אינני מוצא מקום לחייב את הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום ששולם על ידם למומחה זה. לאור כל האמור אינני נדרש להכריע בשאלה האם שיעור שכר הטרחה שנקבע "בענין טבר" שולל א-פריורי חיוב של הגורם המפקיע גם בהוצאות של הנפקע כגון עבור חוות דעת שמאית מטעמו או השתתפות בשכר טרחת מומחה מטעם בית המשפט.

אלא שנושא זה כבר נידון והוסדר בדיון מיום 21.1.19 שבו ציין ב"כ התובעים את מספרי הזיהוי הנכונים של התובעות 1 ו-6 והנתבעת אישרה נתונים אלו בהודעתה מיום 28.1.19 (סעיפים 3-4 להודעה).בהתאם אני דוחה את כל טענות הנתבעת כנגד זכאות התובעות 1 ו-6 לקבלת פיצוי.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעת פיצויי הפקעה בגין חלקה 31 בגוש 19146 על פי העקרונות כדלקמן: 75.1 ערכי שווי של חלקה 31 לכל שנה ייקבעו – עבור "דונם ראשון" בייעוד מגורים, בהתאם למפורט בסעיף 55 לעיל ותוך החלת מקדמי ההתאמה שנקבעו בחוות דעת גולן כמפורט בסעיף 56 לעיל.

האחת, פיצוי במגרשי בניה במקום 20-15 דונם קרקע חקלאית; השניה, פיצוי בקרקע חקלאית שלא בחטיבת קרקע אחת, היינו, בחלקות ובאזורים שונים; השלישית, פיצוי כספי עבור 20-15 דונם לפי שווי קרקע חקלאית נכון לאותה העת – שנת 1987, והיתר לפי חוק הרכישה.

לטענתם המשיבים, אין מקום לקבל את טענתה זו של המערערת, יותר מחמישים שנה לאחר ביצוע ההפקעה, כי זו שימשה כמקור פרנסתה העקרי; עוד נטען בעיניין זה כי לא היה די שהמערערת תטען כי הקרקע שימשה כמקור פרנסה לבעל הקרקע המקורי (אביה של המערערת) אלא אף עבורה (שהיא יורשתו); נוסף על כך נטען, כי היה על המערערת להוכיח כי לא נותרה בידיה קרקע אחרת כדי מחייתה, וכן היה עליה להציג תעודה מאת שר החקלאות המעידה על האמור לעיל, אך זו לא הובאה כדרישת סעיף 3(ב) לחוק הרכישה.

בנתונים הללו, כאשר שמאי המשיבים העריך את שווי הקרקע בהתאם לאמור בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, אשר הוא הדין החל בעיניינה של המערערת, ובהתאם לשיטה ההשוואתית (הושוו 19 עיסקאות), אין כל מקום להתערבות בקביעת בית המשפט לפיה יש להעדיף את חוות דעתו של שמאי המשיבים ובשעור הפצוי בהתאם לאמור בה. נוכח האמור, אציע לחבריי שנידחה את העירעור ונחייב את המערערת בהוצאות המשיבים בסך 10,000 ש"ח. המשנָה לנשיא מ' נאור: אני מסכימה.

...

מנגד, טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות.

דיון והכרעה לאחר העיון בהודעת הערעור ונספחיה ושמיעת טענות הצדדים, סבורני כי אין כל עילה להתערבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובסכום הפיצוי שנפסק למערערת.

סעיף 12(ב) לפקודות הקרקעות קובע, בין היתר, כי הערכת השווי תעשה לפי "השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע". הוראה זו הייתה צריכה לעמוד, בין היתר, בבסיס שמאות המקרקעין.

לאחר קבלת חוות דעת השמאית מטעם המשיב, ביום 13.3.2011, שילם המשיב למערער את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, העומד על כ-31,000 ש"ח. חוות הדעת השמאית מטעם המערער, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין פהים מח'ול (להלן: מח'ול), קבעה כי במועד ההפקעה (להלן: המועד הקובע), ערכו של דונם במקרקעין בייעוד חקלאי עמד על 2,000 ל"י, ערכו של דונם לבנייה נאמד ב-16,000 ל"י, ותוספת של 20% עבור המחצבה משמעה 418 ל"י. מכאן שהשווי הנומינלי של החלקה במועד הקובע היה 24,886 ל"י. את מסקנתו ביסס מח'ול על השיטה ההשוואתית.

בעיניין דבאח נקבע בהקשר זה כי: "משעה שהובהר כי גם החלקות שעמדו בבסיס עסקות ההשוואה היו כפופות לתוכנית המתאר המנדטורית ולפיכך מחיר העיסקאות כבר משקלל את פוטנציאל הבנייה – יהא אשר יהא – עבר נטל ההוכחה אל הנפקעים. כדי לערער על השווי המתקבל מעיסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עיסקאות ההשוואה" (שם, פסקה 25; ההדגשות במקור – ס' ג'').

...

כזכור, בענייננו מצא בית המשפט המחוזי שחוות דעתו של השמאי רוגובין שקללה גם את פוטנציאל הבנייה שהיה קיים בחלקה.

לאחר שבחנתי את הדוגמאות שהביא, ונוכח התוצאה אליה הגעתי, נחה דעתי שטעויות אלה, אם נפלו, לא השפיעו על תוצאת פסק הדין בבית המשפט המחוזי.

סוף דבר אציע לחבריי לדחות את הערעור ולהותיר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו.

בהתאם לזאת, נקבע בעיניין ראשד כי יש לחשב את הפצוי כך שדונם אחד מכל חלקה יחושב כקרקע שניתן לבנות עליה בית מגורים אחד ויתרת החלקה תוערך לפי שוויה של קרקע חקלאית.

עם זאת, פסק הדין השאיר פתח לנפקעים לערער על תוצאה המתקבלת בהליך השוואה במקרים המתאימים (פסקה 25): "כדי לערער על השווי המתקבל מעיסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עיסקאות ההשוואה" (ההדגשה במקור).

...

בסופו של דבר לא הגישו העותרים בקשה זו. לאור עמדת המשיבה, לפיה חוות הדעת אינה מוכיחה כי אכן היתה הקפאה, והיות שלגופם של דברים נראה שחוות דעת זו ממילא אינה משפיעה על התוצאה ושבקשה לצרפה היתה נדחית, דומה שאין צורך להידרש לשאלה האם יש לאפשר את הגשתה כעת.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

העותרים ישלמו לאוצר המדינה הוצאות בסך 10,000 ש"ח. ניתנה היום, ‏ח' באייר התשע"ד (‏8.5.2014).

בית המשפט קבע שם כי שווי הזכויות בחלקה 3 בגוש 17530 נכון ליום 17.63.76 הנו 8,000 ל"י לדונם חקלאי ועבור דונם שניתן לבצע עליו בינוי הנו 63,234 ל"י. ת.א ( מח-נצ) 523/99 חביב אללה סלים נגד מדינת ישראל (מאגר משפטי נבו) שם תבעו 28 תובעים מכפר עין מאהל את המדינה בגין הפקעה של 213 דונם שכללה שתי חטיבות קרקע בשטח כולל של 4,722 דונם.

בפסק דין חלילאללה הנ"ל, שעסק ביישומו של פסק דין ראשד ובפרשנותה של תוכנית המתאר המנדטורית נקבע כי התייחסותו של בית המשפט בעיניין ראשד לפוטנציאל הבנייה של חלקה באיזור חקלאי התבססה על פרשנות אותה העניק בית המשפט לנסיבות המאפשרות מתן היתר בנייה, לאור התוכנית המנדטורית וכי למרות הצורך באישור בנייה ממשי שיינתן על ידי הועדה המקומית, על הפצוי בגין ההפקעה לשקלל את פוטנציאל הבנייה אשר משפיע על שווי הקרקע אף מקום בו טרם ניתן האישור.

כדי לערער על השווי המתקבל מעיסקאות ההשוואה, על הנפקעים להניח תשתית עובדתית הולמת אשר תצביע על קיומו של פוטנציאל בנייה ייחודי בחלקות המופקעות, ולהראות במה מוֹתַר החלקות המופקעות מן המקרקעין שעמדו בבסיס עיסקאות ההשוואה".

...

לאחר עיון בטיעוני הצדדים, כמו גם בחוות הדעת מטעם המומחים ובהלכה הנוהגת כפי שתוקנה בפרשת דבאח, סבורני כי יש לבכר את חוות הדעת של השמאי מטעם הנתבעת נוכח קיומם של פגמים בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים ובשל כך שמצאתי שחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת יסודית ומבוססת, כפי שאפרט בהמשך.

סוף - דבר נוכח הנימוקים לעיל, יחושב הפיצוי לתובעים לפי חוות הדעת נ/3, על פי החישוב הבא: 9.789 דונם * 8.000 ל"י לדונם = 78,312 ל"י שהנו שווי מחצית הזכויות בחלקה 31 בגוש 17532.