ערעור על קביעת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

השמאי המכריע קבע כי "אין להתבסס על עסקת המכר בלבד כמבטאת את השווי. מחיר העסקה ראוי שייבחן יחד עם יתר עיסקאות השוואה נוספות[...] לאחר שבחנתי את נתוני העסקה (התאמה לזמן בתוספת שיעור של כ-10%[...] אני מגיע למסקנה שהעסקה הנדונה אינה חורגת בצורה קיצונית מיתר עיסקאות ההשוואה אך הנה על הצד הנמוך, אף למועד מוקדם יותר. נערך שימוש בעיסקה זו כעיסקת השוואה תוך ביצוע התאמות ותוך מתן משקל נמוך יחסית מיתר העיסקאות". במאמר מוסגר יצוין, כי על פי השומה מטעם המערער, היטל ההשבחה צריך להיסתכם ב-365,000 ₪, בלבד.

לעניין זה מפנה המשיבה לפסיקת בית המשפט בעמ"נ (מינהליים י-ם) 13083-10-16 אור ים בינוי ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה ירושלים (פורסם באר"ש, 11.1.2017), הקובעת כי ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים לפי פרט 14(ד) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה–1965, על החלטות סופיות בלבד: "מלשון הסעיף עולה, כי זכות העירעור הוקנתה ביחס להחלטות סופיות בלבד. סעיף 14(ד) לתוספת מקנה זכות ערעור על החלטות לפי סעיפים 14(ג)(1) או 14(ג)(3) לתוספת. מדובר בהחלטה לדחות את הערר או לקבלו, כולו או חלקו (סעיף 14(ג)(1)). סעיף 14(ג)(3) דן אף הוא בהחלטה "בערר", לאחר קבלת חוות דעת של שמאי מייעץ.

יש לציין, כי אף אחד מהצדדים, לא המערער ולא המשיבה, תקפו את הכרעת השמאי המכריע לגבי שווי המקרקעין במצב הקודם, בעוד ששמאי מכריע חדש יוכל בעקרון לקבוע שומה חדשה גם בעיניין זה, יש בכך לפגוע בזכותו של המערער.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

התובעת והנתבעת ניהלו משא ומתן בטרם עריכת ההסכם והגשתו לאישור, כאשר לטענת התובעת, בעוד שהצדדים הסכימו בטרם החתימה על הסתמכות על שתי חוות דעת שמאיות של שמאי מכריע, הרי שטרם החתימה הוסיפה הנתבעת שומה שלישית של אותו שמאי מכריע, כאשר בדיעבד, לאחר החתימה, התברר לה כי היטל ההשבחה שנקבע בפועל גבוה יותר בשומה שלישית זו משתי השומות עליהן הוסכם.

הנתבעת טוענת כי מדובר, בפועל, בעירעור על קביעת השומה, ולכן על פי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, היה על התובעת לערור לפני ועדת ערר ועל פי המנגנון הקבוע בסעיף זה. מדובר על מקרה שאינו מהוה ערר על שומה, שכן הסכם בין התובעת לנתבעת הוגש לאישורה של ועדת הערר וניכנס לתוקף.

סעד ההשבה יושפע על פי ההכרעות בדיני חוזים, כולל מצגים טרום חוזיים, ולא על פי מחלוקות מקצועיות שונות בנוגע להיטל ההשבחה שנקבע.

...

השלכות בקשת הסילוק – לו היתה מתקבלת: הנתבעת מודה כי לו היתה מוגשת תביעה כיום לבית המשפט לעניינים מנהליים או לוועדת הערר הרי שתביעות אלה, ככל הנראה, היו נדחות.

טענת היריבות: לעניין העדר היריבות שטענה הנתבעת – אני סבורה כי משעה שהנתבעת חתמה עם התובעת את הסכם הפשרה, כצד להסכם, שלחה לה את השומות לתשלום ואף גבתה ממנה כספים בפועל, לא ניתן לקבל את טענת הסילוק על הסף.

לאור כל האמור, דין הבקשה לסילוק על הסף בגין טענת חוסר סמכות עניינית להידחות.

ערעור מינהלי שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל-אביב-יפו (להלן: המערערת), על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 2.4.19 במסגרת ערר תא/85078/17 (להלן: ההחלטה בערר), אשר דחתה את ערר הועדה המקומית ומצאה שלא להתערב בשומה המכרעת מיום 14.2.17 שניתנה על ידי השמאי המכריע מר בצלאל קציר.

בשומה המכרעת צוין (סעיף 11.2 לשומה) כי בכל הנוגע להקלה של הבלטת גזוזטראות, יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין "השיפור התיכנוני", המאפשר את בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו ביניין אחורי, ולא בגין מלוא תוספת השטחים לגזוזטראות, שהן זכויות "המוקנות עפ"י תקנות התיכנון והבניה, שהיו קיימות גם במצב קודם". על השומה המכרעת הוגש ערר לוועדת הערר על ידי הועדה המקומית, היא המערערת דכאן.

במסגרת הערר טענה העוררת (המערערת שלפני) כי היה על השמאי המכריע לקבוע השבחה בגין מלוא שטח הגזוזטראות, ולא רק בגין השיפור התיכנוני.

המשיבים אינם חולקים על כך שנדרשה הקלה לצורך הבלטת הגזוזטראות מקוו בנין אחורי, אלא שלדידם יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין "שיפור תיכנון", כפי שנקבע על ידי ועדת הערר, ולא בגין מלוא שטח הגזוזטרה.

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

אדגיש כי מינוי זה הכרחי, בעיקר נוכח הטענה המרכזית העולה מהתביעה ולפיה לכאורה, שמאי זה קבע כי יש לקזז את הוצאות התיכנון מהיטל ההשבחה (ראו בעיקר סעיף 4.5.2 לכתב התביעה) כאשר מנגד, הנתבעת חלקה על פרשנות זו. בהקשר זה אציין, כי כב' השופטת ע' הוד בפסק דינה בערעורים שהוגשו, כבר קבעה כי לא נפלה טעות משפטית בשומה המכרעת או כאילו קיימת הצדקה להתערב בשומה זו. הנתבעת עצמה טענה בסעיף 6 לכתב הגנתה כי ניסוח השמאי מעורפל בכל הנוגע לסכומים שיש להשיב ואופן חישובם ולפיכך, ברי הצורך כי דוקא אותו שמאי, יבהיר כוונתו וכן ראה סעיף ג י' לכתב ההגנה שם טענה גם הנתבעת כי קיימת מחלוקת ביחס לאופן קזוז הוצאות התיכנון.

השמאי המכריע קבע בשומות המכריעות ביחס לחלקות הנדונות (סעיף 10.3.6 (יח') לנספח ה'1 וסעיף 10.2.5 (יד') לנספח ה'2) כדלקמן: "נטען בפנינו כי בגין הישתתפות בתכנון המפורט שולמו ע"י הבעלים תשלומים שונים לאדריכלי התכנית. תשלומים אלו באם שולמו בעבור תיכנון תכנית ג/ 5966 כאמור, אמורים להוות חלק ממטרות ההיטל." (ההדגשה אינה במקור) הנתבעת והמועצה המקומית ערערו על קביעות השמאי המכריע כאמור לבית המשפט השלום, בין היתר ביחס לחלקות הנדונות, בטענה לטעות משפטית.

...

דין התביעה ביחס לתובעת 2 - להתקבל באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעת 2 את סכום ההשבה לתשלום, בהתאם למתווה לעיל, תוך 30 ימים מהיום.

נוכח התמשכות ההליך, מורכבותו והתשלום למומחים, ובשים לב לפער בין סכום התביעה לשיעור הסכום שנפסק, תשלם הנתבעת לתובעת 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

לעניין גבית היטל השבחה בגין הקמת המרתפים, הרי לא היה צורך בעירעור בנקודה זו, היות והשמאי המכריע קבע עוד בשומתו הראשונה, כי לא נוצרה השבחה כתוצאה מההקלה בקומות המרתפים וועדת הערר דחתה את הערר על קביעה זו, ר' סעיף 66 להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

בשומה המכרעת הראשונה השמאי המכריע לא קבע השבחה כלשהיא לאותם 241.99 מ"ר, אלא רק לגבי 162 מ"ר. ועדת הערר בהחלטתה מיום 21.1.20, קבעה שיש לתקן את אופן החישוב של היטל השבחה לגבי אותם 162 מ"ר בהם הכיר השמאי המכריע, כך שיש לחייבם ליום מתן ההקלה, ובנוסף קבעה שיש לבחון את החיוב בהיטל השבחה בגין השטח הנוסף בסך של 241.99 מ"ר. השמאי המכריע אמנם תיקן את היטל ההשבחה בגין השטח בסך של 162 המ"ר בהתאם להנחיות ועדת הערר, אולם עדיין נימנע מלחייב בהיטל השבחה בגין 241.99 מ"ר הנוספים.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).