ערעור על קביעת שמאי השבחת מקרקעין

אדגיש כי מינוי זה הכרחי, בעיקר נוכח הטענה המרכזית העולה מהתביעה ולפיה לכאורה, שמאי זה קבע כי יש לקזז את הוצאות התיכנון מהיטל ההשבחה (ראו בעיקר סעיף 4.5.2 לכתב התביעה) כאשר מנגד, הנתבעת חלקה על פרשנות זו. בהקשר זה אציין, כי כב' השופטת ע' הוד בפסק דינה בערעורים שהוגשו, כבר קבעה כי לא נפלה טעות משפטית בשומה המכרעת או כאילו קיימת הצדקה להתערב בשומה זו. הנתבעת עצמה טענה בסעיף 6 לכתב הגנתה כי ניסוח השמאי מעורפל בכל הנוגע לסכומים שיש להשיב ואופן חישובם ולפיכך, ברי הצורך כי דוקא אותו שמאי, יבהיר כוונתו וכן ראה סעיף ג י' לכתב ההגנה שם טענה גם הנתבעת כי קיימת מחלוקת ביחס לאופן קזוז הוצאות התיכנון.

סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק קובע את עקרון המימוש בהיטל השבחה, שמשמעו כי הנישום לא יידרש לשלם את ההיטל במועד שבו היתחולל ארוע המס, אלא במועד שבו הוא יממש את זכויותיו במקרקעין וההשבחה תצא מן הכוח אל הפועל.

השמאי המכריע קבע בשומות המכריעות ביחס לחלקות הנדונות (סעיף 10.3.6 (יח') לנספח ה'1 וסעיף 10.2.5 (יד') לנספח ה'2) כדלקמן: "נטען בפנינו כי בגין הישתתפות בתכנון המפורט שולמו ע"י הבעלים תשלומים שונים לאדריכלי התכנית. תשלומים אלו באם שולמו בעבור תיכנון תכנית ג/ 5966 כאמור, אמורים להוות חלק ממטרות ההיטל." (ההדגשה אינה במקור) הנתבעת והמועצה המקומית ערערו על קביעות השמאי המכריע כאמור לבית המשפט השלום, בין היתר ביחס לחלקות הנדונות, בטענה לטעות משפטית.

...

דין התביעה ביחס לתובעת 2 - להתקבל באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעת 2 את סכום ההשבה לתשלום, בהתאם למתווה לעיל, תוך 30 ימים מהיום.

נוכח התמשכות ההליך, מורכבותו והתשלום למומחים, ובשים לב לפער בין סכום התביעה לשיעור הסכום שנפסק, תשלם הנתבעת לתובעת 2 הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

המצב התיכנוני הקודם לעניין חישוב ההשבחה מעוגן בתכנית ח/310, במסגרתה נקבע יעוד המקרקעין לתעשייה, דרך ושצ"פ. ביום 29.4.2012 אושרה בקשת המשיבה להיתר לבניית מחסן קרור אוטומאטי על המקרקעין בגובה של 23.5 מ', בנפח איחסון של כ-70,000 קו"ב. במצב הקודם ניתן היה להקים מבנה בגובה של 12 מ', בנפח איחסון של כ-35,000 קו"ב. בעקבות מימוש הזכויות בדרך של היתר בנייה הוציאה המערערת למשיבה שומת היטל השבחה.

המערערת הגישה השגה לועדת הערר על קביעת השמאית שיחור.

בקביעת שווי המקרקעין, השמאי המכריע לא הביא בחשבון את התועלת להגדלת נפח האיחסון הנובע מהתקנת המתקן הרובוטי, וקבע את ההשבחה בהתאם לעקרונות שהצדדים התייחסו אליהם – התועלת שצמחה מהגובה, ובאופן הדרגתי.

...

ב-בר"מ 7255/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בורשטיין (22.3.2021), שפורסם לאחר הגשת עיקרי הטיעון מטעם המערערת, נקבע כדלהלן: "טענתה העיקרית של הועדה המקומית הייתה כי חובת התשלום לקרן החניה אינה קבועה בתכנית המשביחה ועל כן ברי כי מדובר בחיוב 'חיצוני' שאין לקחתה בחשבון בשיעור היטל ההשבחה. אין בידי לקבל פרשנות מצמצמת זו. לעמדתי, צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש. על כן יש להתחשב בעת עריכת שומת ההשבחה בהוצאות לשם מימוש החובה להתקנת מקומות חניה או תשלום לקרן החניה. כאמור, החובה להתקין מקומות חניה או לחלופין תשלום לקרן חניה נדרשים בהכרח לשם מימוש מלוא הפוטנציאל התכנוני של הנכס. על כן, הוצאות אלה משפיעות ישירות על שווי הנכס. יתר על כן, ההבחנה בין חיוב 'פנימי' לחיוב 'חיצוני' אינה מתבססת על השאלה האם החיוב קבוע באופן מפורש בתכנית המשביחה, כי אם על השאלה האם מדובר בחיוב שבלעדיו לא הייתה יכולה התכנית המשביחה לבוא לאוויר העולם. בענייננו, על אף שהחיוב קבוע בתקנות החניה ולא בתכנית המשביחה גופא, מדובר בתנאי בלעדיו אין למימושה של התכנית המשביחה ועל כן יש לקחתו בחשבון בעת עריכת השומה" (שם, פס' 18 – 19, ההדגשות שלי – י"ס).

השמאי המכריע עמד על כך מפורשות בשומתו (סעיף 3.1.8 לשומה המכרעת, מע/8): "האחסנה והשינוע במחסן המבוקש בהיתר מתבצעת באמצעות מערכת שינוע רובוטית מתקדמת. במערך שינוע שכזה לגובה אין כמעט משמעות, שכן היא איננה מתבצעת במגע יד אדם. והגם שכך, ורק מטעמי זהירות ושמרנות החלטתי ליחס לתוספת נפח האחסון תועלת מדורגת, כדלקמן...". בהינתן העובדה שהשמאי המכריע קבע את שומתו בהסתמך על התקנתו של המתקן הרובוטי, מדובר בתנאי בלעדיו אין לניצול מלוא הנפח שהובא בחשבון במצב החדש ולפיכך, יש להתחשב בעלותו.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

תוכן עניינים מבוא 1 רקע והליכים קודמים 1 התכניות החלות על המקרקעין 2 הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים 2 תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד 7 התביעה העיקרית 7 טענות התובעות, בפירוט 8 כתב ההיתחייבות 8 תחולת ההלכות בעיניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי 9 אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו 10 כתב ההגנה והתביעה שכנגד 10 כתב ההיתחייבות 11 אין להחיל את הילכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית 12 התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר 13 אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה 13 עיקר הטענות בתביעה שכנגד 14 דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד 15 האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו? 17 חבות בהיטל השבחה מכוח כתב ההיתחייבות? 22 האם ניתן לקבל את טענת התובעות ולעשות שימוש בכתב ההיתחייבות על מנת לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 ו- 12? 23 טענת התובעות לשהוי בהעלאת טענת הנתבעות לכפיה 23 האם כתב ההיתחייבות חוקי, בהיתחשב בהילכת דירות יוקרה? 24 האם יש לאכוף את כתב ההיתחייבות, או - לחילופין - לפטור את הנתבעות מהשבה, חרף אי החוקיות? 30 האם יש לפטור את התובעות מהשבה בשל נימוקים אחרים שהועלו? 33 "הגנת התקציב" 34 העדר ניקיון כפיים מצד התובעות 36 סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד 37 העירעור המינהלי - עמ"נ 933-10-15 38 רקע ותזכורת 38 טענות המערערת 39 טענות המשיבות 39 תשובת המערערת 41 דיון והכרעה בעירעור המינהלי 41 טענת השהוי 41 טענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והיות השומה חלוטה 43 השמוש בפרוגרמה: שאלה משפטית או שאלה עובדתית? 44 האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה? 45 סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ 50 ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא 50 סוף דבר 51 בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 51962-05-15 ועדה מקומית לתיכנון המרכז ואח' נ' נתנאל גרופ בע"מ ואח' מבוא לפניי שלושה תיקים הנדונים במאוחד, ואלה הם: בת"א 51962-05-15 עסקינן בתביעת הועדה המקומית לתיכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - התובעות; הנתבעות שכנגד], נגד נתנאל גרופ בע"מ [נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ [שו"ב] [ביחד - הנתבעות; התובעות שכנגד], שעניינה חיוב הנתבעות בהיטל השבחה, ולחילופין הצהרה כי אינן זכאיות להחזר מה ששלמו זה מכבר (בין 2008 - 2010 שילמו 2,740,059 ₪) כפי שיפורט בהמשך; תביעה שכנגד שהגישו נתנאל ושו"ב נגד הועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשבת הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר, לטענתן, שאין הן חייבות בו [ביחס למגרשים 8 - 11 נוכח מעמדן כ"בנות רשות").

התקשיתי להבין גם את מעמד המועצה המקומית באר יעקב ביחס לתביעה זו שנחזית להראות כתביעה מכוח התחייבות חוזית וזאת גם בשים לב לכך שהיא עתידה לפי הנטען להנות מהכספים, דהיינו היטלי ההשבחה שנגבו על ידי התובעת 1 כפי שנקבע בפסק דינו של כב' השופט שטרנליכט בעש"א 27138-01-10 מיום 7.12.11 בעירעור על הכרעת שמאי מכריע.

...

תוכן עניינים מבוא 1 רקע והליכים קודמים 1 התכניות החלות על המקרקעין 2 הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים 2 תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד 7 התביעה העיקרית 7 טענות התובעות, בפירוט 8 כתב ההתחייבות 8 תחולת ההלכות בעניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי 9 אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו 10 כתב ההגנה והתביעה שכנגד 10 כתב ההתחייבות 11 אין להחיל את הלכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית 12 התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר 13 אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה 13 עיקר הטענות בתביעה שכנגד 14 דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד 15 האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו? 17 חבות בהיטל השבחה מכוח כתב ההתחייבות? 22 האם ניתן לקבל את טענת התובעות ולעשות שימוש בכתב ההתחייבות על מנת לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 ו- 12? 23 טענת התובעות לשיהוי בהעלאת טענת הנתבעות לכפיה 23 האם כתב ההתחייבות חוקי, בהתחשב בהלכת דירות יוקרה? 24 האם יש לאכוף את כתב ההתחייבות, או - לחילופין - לפטור את הנתבעות מהשבה, חרף אי החוקיות? 30 האם יש לפטור את התובעות מהשבה בשל נימוקים אחרים שהועלו? 33 "הגנת התקציב" 34 היעדר ניקיון כפיים מצד התובעות 36 סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד 37 הערעור המנהלי - עמ"נ 933-10-15 38 רקע ותזכורת 38 טענות המערערת 39 טענות המשיבות 39 תשובת המערערת 41 דיון והכרעה בערעור המנהלי 41 טענת השיהוי 41 טענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והיות השומה חלוטה 43 השימוש בפרוגרמה: שאלה משפטית או שאלה עובדתית? 44 האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה? 45 סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ 50 ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא 50 סוף דבר 51 בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 51962-05-15 ועדה מקומית לתכנון המרכז ואח' נ' נתנאל גרופ בע"מ ואח' מבוא לפניי שלושה תיקים הנדונים במאוחד, ואלה הם: בת"א 51962-05-15 עסקינן בתביעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הוועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - התובעות; הנתבעות שכנגד], נגד נתנאל גרופ בע"מ [נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ [שו"ב] [ביחד - הנתבעות; התובעות שכנגד], שעניינה חיוב הנתבעות בהיטל השבחה, ולחילופין הצהרה כי אינן זכאיות להחזר מה ששילמו זה מכבר (בין 2008 - 2010 שילמו 2,740,059 ₪) כפי שיפורט בהמשך; תביעה שכנגד שהגישו נתנאל ושו"ב נגד הוועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשבת הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר, לטענתן, שאין הן חייבות בו [ביחס למגרשים 8 - 11 נוכח מעמדן כ"בנות רשות").

סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ לנוכח כל האמור, צדק בית משפט קמא בכל קביעותיו בפסק הדין השני, ואין מקום להתערב בהן.

משכך, דין הערעור להדחות.

סוף דבר התביעה בת"א 51962-05-15 - נדחית.

השמאי מצא כי שווי ההשבחה הוא 1,632,688 ₪ (ליום הקובע, כלומר 15 יום לאחר אישור התכנית החדשה 18/11/2011), ועל כן נדרשה המערערת לשלם היטל בסך 816,344 ₪ (להלן: שומת המשיבה).

כפי שניתן לראות המחלוקות בין השמאים של הצדדים עסקו גם בדבר אופן החישוב של ההשבחה, בשים לב לכך שהוכנה כבר שומה קודמת בשל מימוש חלקי, וגם בהערכת שוים של המקרקעין במצב הקודם ובמצב החדש – מחלוקת זו עוסקת הן בקביעת השווי האקוויוולנטי והן בקביעת שווי מ"ר לתעשייה ולאחסנה.

ועדת הערר אימצה את הערכתה זו של השמאית המכריעה וקבעה (פסקה 89 להחלטה) כי "הדרך בה נקטה השמאית המכריעה בהחלטת ההבהרה מטעמה, עת התבססה על השטח האקוויוולנטי כפי שקבע שמאי הועדה המקומית בשנת 2014 (שטח אקוויוולנטי ממנו סוטה העותרת עצמה בשומה מטעמה) ומאידך אימצה שווי מ"ר מבונה נמוך יותר, בהתבסס על שווי מצב חדש כפי שנקבע על ידה, בתוספת מקדם של 0.8, היא החלטה סבירה ונכונה בנסיבות העניין". החלטה זו של הועדה המאמצת את חישוב השמאית המכריעה בהשלמה לחוות דעתה, היא החלטה מקצועית.

...

סוף דבר כפי שראינו השמאית בחרה בשתי דרכי חישוב שונות.

על כן, אני מורה על דחיית הערעור.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 7,500 ₪.

לעניין גבית היטל השבחה בגין הקמת המרתפים, הרי לא היה צורך בעירעור בנקודה זו, היות והשמאי המכריע קבע עוד בשומתו הראשונה, כי לא נוצרה השבחה כתוצאה מההקלה בקומות המרתפים וועדת הערר דחתה את הערר על קביעה זו, ר' סעיף 66 להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

המערערת לא הציגה תחשיב שכזה, ולא הציגה ניתוח של עיסקאות השוואה, וזאת לא בזמן אמת בפני השמאי המכריע, לא בערר שמעולם לא הוגש על קביעת השמאי המכריע, ואף לא בפני בית המשפט בהליך זה. בנסיבות אלו, אין מקום לקבל את טענת המערערת כי יש לבודד את העלות "העודפת" של מרתפי החניה באופן טכני ולהפחית עלות זו מכלל שווי המקרקעין במצב החדש.

...

ור' גם הנימוק בעניין קידר מבנים לעיל, הרלוונטי גם לענייננו: "סבורני כי לשון הסעיף הרלבנטי, כמו גם דברי ההסבר ויתר ההנמקות לעיל, גוברים על התכלית החקיקתית הנטענת על ידי המערערת.

לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת המערערת כי לאור הלכת אקו סיטי לעיל למערערת פטור מהיטל השבחה בגין הזכויות שנוצלו בקומות שאושרו כתוצאה מההקלה.

אשר על כן, אני מחייב את המערערת לשאת הוצאות ובשכ"ט עורך דין של המשיבה בסך של 65,000 (כולל מע"מ).