ערעור על צו האוסר שימוש פרטי בשטח חדר אשפה שנהרס

התובעים טענו, שהמערערות ביקשו בשנת 2001, בסמוך לרכישת דירתם הראשונה בבניין, להתיר להם לפתוח פתח לדירה שבבעלותם מצד מרחוב הגפן, מה שנועד לטענתם להפחית מן המיטרד שבניהול העסקים ולאפשר דרך גישה לעסק של המערערות, מבלי שיהיה צורך לעבור דרך לחדר המדריגות.

המערערות, וכן מר משה בוכובזא, בעל המניות, הגישו תביעה-שכנגד וטענו, כי הקימו משטח חנייה ובנו שער נגרר חשמלי, שערי ברזל, גישה לעגלות זבל, קיר מיסתור למיכלי גז, קיר הפרדה בין החניה לגינה, קיר "גבול" לחצר האחורית, וקיר הפרדה בין המיגרש לרחוב, לצד עבודות הפרדה בין הכניסה לבית המשותף לבין הכניסה למשרדי המערערות שבקומת הקרקע בבניין ולגירסתם, הושקעו בעבודות אלה סכומים גבוהים.

כך הפך בנין מגורים שקט למקום סואן תוך ניצול הרכוש המשותף, כשעם צמיחת עסקיהם של המערערים, ביקשו הם להכשיר חניות נוספות לשימושם כדי להכיל את הלקוחות הרבים והעובדים , הרסו את הגינה כליל, עקרו שיחים ועצים, שטחו את המקום וניסו להכשיר את המקום לחניה עם כלי עבודה כבדים, עבודות שנעצרו לאחר שניתן צו מניעה.

בכל הנוגע לתחימת השטח המשותף והפיכתו לשביל פרטי, סבורה המשיבה, כי צדק בית משפט קמא משנתן את צו ההריסה לגדר התוחמת את שביל הגישה, ומוסיפה, שבשנת 2001 הייתה בבעלות המערערים דירה אחת בלבד.

המערערים מלינים כנגד קביעתו של בית משפט קמא, לפיה צו המניעה הזמני שניתן ביום 15.3.16 יהפוך לצוו קבוע, ומכוחו נאסר על המערערים לבצע עבודות בשטח הרכוש המשותף ועל המערערים לפנות את השטח (שהוגדר בעבר כגינה), וכן לפנות את כל המכשולים שהוצבו בשטח עקב העבודות שבוצעו במקום (סעיף 39(ב) בפסק דינו של בית משפט קמא).

...

בית משפט קמא ציין, שלא הובאה בפניו כל ראייה בעניין ייעוד המקרקעין ולא הוכח שחל איסור על שימוש במבנה למטרת עסק לפי הוראות הדין, ולפיכך דין טענות התובעים באשר למתן צו האוסר על ניהול עסק בבניין – להידחות.

התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן: 1) אנו דוחים את ערעורם של המערערים בכל הנוגע לצו המניעה הזמני מיום 15.3.16 שהפך לצו מניעה קבוע (סעיף 39(ב) בפסק דינו של בית משפט קמא).

2) אנו מקבלים את ערעורם של המערערים בכל הנוגע לסעיף 39(א) בפסק דינו של בית משפט קמא, ומבטלים את צו ההריסה לגבי הגדרות שנבנו בשולי שביל הגישה.

3) הואיל והערעור נדחה בחלקו הגדול, אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ש"ח (כולל מע"מ).

לפני ערעור על החלטת בית משפט השלום בבאר שבע (כב' השופט י' עטר) מיום 14.10.18 בה דחה את בקשת המערער לעיכוב ביצוע צו הריסה שניתן ביום 19.04.05, מתן ארכה נוספת לשם ביצוע הצוו ולהוצאת היתר בניה.

המדובר בצו הריסה שפוטי שניתן ביום 19.04.05, אשר ניתן במסגרת גזר דין, ביחס למבנה מגורים המצוי בשטח של 176 מ"ר, שהוקם ללא היתר בשטח המצוי בסמוך לישוב כסייפה.

עוד טען ב"כ המשיבה כי האנטרס הצבורי גובר על האנטרס הפרטי ולכן, יש לדחות את העירעור.

לכן, קבלת הטענה תהווה למעשה החלטה בדבר מתן היתר לשימוש אסור, ואין להעלות זאת על הדעת נוכח הפגיעה החמורה באנטרס הצבורי.

אין צורך להכריע במסגרת זו בשאלה העיונית אם צו ההריסה חל כחיוב "גברא" או על ה"חפצא", אם להשתמש בלשון תלמודית, in personam או שמא in rem, אם להשתמש בלאטינית, או שמא "שני דינים" שי בצו החל גם על המבנה וגם על האדם המצווה.

עיון בתצהיר מטעם המשיבה אינו מגלה כל פרטים מדויקים, ואפילו לא לוח זמנים או הבהרה מהו אותו פיתרון דיור אחר, אם שטח ריק לבניה או בית מוכן, אם בגודל חדר או בגודל ארמון.

...

לכן, אין מנוס מבירור שאלת ההגנה מן הצדק במסגרת ההליך דנן.

מכיוון שלא כך נבחנו הדברים בבית משפט השלום, אין מנוס מהשבת התיק לבחינה מחודשת.

התוצאה התוצאה היא, אפוא, שהתיק מוחזר לבית משפט השלום לבחון מחדש את היסוד העובדתי על בסיס האמור לעיל, ועל מנת לקבוע מחדש את משך עיכוב הביצוע הראוי, מתוך הנחה שצו ההריסה לא יתבטל בכל מקרה.

השופט חגי ברנר: מבוא ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בהרצליה (כב' השופט שאול אבינור) מיום 5.9.2012 במסגרת ת.א. 12634-07-08.

על פי פסק הדין התקבלה באופן חלקי תביעתם של המשיבים נגד המערער, שמואל רומי (להלן: "רומי"), במובן זה שניתן נגדו צו האוסר עליו לעשות שימוש פרטי ייחודי, בין לצרכי חנייה ובין לכל צורך אחר, בשטח של 20 מ"ר בחלקו המערבי של בנין ברח' משכית 13 בהרצליה פיתוח, שעליו היה קיים בזמנו חדר אשפה שנהרס בשנת 2007.

...

על רקע האמור הגישו אידלמן תביעה נגד רומי, אליה הצטרף מאוחר יותר גם רסמני, בגדרה עתרו לחייב את רומי לבנות מחדש את חדר האשפה המערבי במתכונתו המורחבת, לאחר קבלת היתר בניה כדין.

סיכומו של דבר, משניתנה לדיירי הבנין רשות בלתי הדירה להשתמש בחלק מהשטח המוצמד לחלקת משנה 9 לצורך הקמתו של חדר אשפה מורחב, רומי איננו רשאי להשתלט מחדש על השטח שהתפנה בעקבות הריסתו של חדר האשפה ואיננו רשאי למנוע הצבתה של עגלת אשפה או אשפתון בשטח זה. יחד עם זאת, האיסור האמור יחול אך ורק לגבי השטח הדרוש כיום לשם הצבתה של עגלת האשפה או האשפתון וכן לגישה החופשית אליהם.

לפיכך, יש לדחות את הערעור גם בנוגע לחדר האשפה המזרחי.

סיכומו של דבר, דעתי היא שיש לדחות את הערעור, בכפוף לתיקון הצו שנתן בית המשפט קמא, באופן שפורט לעיל, ולחייב את רומי לשלם את הוצאות הערעור לאידלמן בסך של 10,000 ₪, ולרסמני בסך של 10,000 ₪.

בצו ההריסה המינהלי מדובר בקומת מרתף בשוטח של כ- 102 מ"ר ובקומת קרקע בשטח זהה המצויה בשלבי בניה.

על פי החוק, לשיטתו, אסור היה להוציא צו הריסה מינהלי שכן לפני יו"ר הועדה החתום על הצוו ולפני הגורם המייעץ לו לא היו מונחים המסמכים הנדרשים על פי החוק.

סעיף 221(ב) קובע- "לא יינתן צו הריסה מנהלי אלא אם כן מפקח הגיש, למי שמוסמך לתת את הצוו, תצהיר חתום בידו שבו ציין את פרטי העבודה האסורה, ואם הצוו כולל הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור – גם את פרטי השמוש האסור, וכן כי לפי בדיקתו במועד הגשת התצהיר לא חלפו המועדים כאמור בסעיף קטן (א)." המועדים המפורטים בס"ק (א) בהתייחס לבית מגורים הנם- המועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או לא חלפו יותר מששה חודשים מיום שהסתיימה.

לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט ג'השאן בעפ"א 44432-12-18 חמדאן נ' לאכיפה דיני התיכנון ובניה, המפנה לפסיקת בית המשפט העליון- "מעבר לנדרש יצוין, כי אף אם אקבל את טיעוני המערער באשר לפגם הנטען באשר לעניין ההתייעצות, הרי אין בכך, בנסיבות העניין, כדי להביא לבטלות צו ההריסה המינהלי וזאת על רקע תורת הבטלות היחסית. נפקותם של פגמים בהליך הוצאת צו הריסה מינהלי, בדומה לכל פגם בהחלטה מנהלית אחרת, אמורה להיות מוכרעת, בין היתר על יסוד עקרונות דוקטרינת הבטלות היחסית. החלת תורת הבטלות היחסית על מקרה נתון מחייבת "היתחשבות מיוחדת" בנסיבותיו הפרטניות של המקרה, ובכלל זה, באופי הפגם שנפל, מידת חומרתו, השפעת תוצאות הפגם על כלל הגורמים המעורבים וכן הנזק או העוול שהסבה ההפרה לנפגע מן הפעולה, ומידת הפגיעה באנטרס הצבורי במידה ותבוטל ההחלטה (בג"ץ 1555/05 לוי נ' בית הדין הרבני האיזורי מחוז תל-אביב, פסקה 43 (16.07.2009); רע"פ 4398/99 הראל נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(3) 637 (2000)).

עד אז גרתי, יש לי בית כל המשפחה עם הבנות בגודל 120 מ"ר. יש לנו שלושה חדרים עם סלון.

...

יצוין כי ב"כ המבקש התנגד להגשתו של מש/16 ועל פי החלטתי הותרה הגשתו ככל שעניינו ביצוע עבודות בנייה לאחר הוצאת הצו.

סיכום לאור כל האמור לעיל הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי נדחית.

זאת ועוד, המשיב, השתלט על השטח אשר נוצר בין השביל החדש שבנה ובין קירות דירתו, הפך אותו לחצר פרטית תוך ריצוף השטח, גידורו והקמת אלמנטים מבטון שאינם מופיעים בתוכניות הבקשה להיתר, תוך מניעת שימוש של יתר הדיירים באותו שטח.

נוכח האמור, חייבה כב' המפקחת את המשיב לבנות על חשבונו תואי גישה חלופי לזה שהיה קיים עד לחדר המדריגות המשותף.

ביהמ"ש קיבל את ערעור המבקשת, באופן שהורה למשיב להרוס את כל עבודות הבניה שביצע ברכוש המשותף בנגוד לנספח ה' להסכם מיום 22.12.08 ולתשריט, לרבות הריסת הקירות התומכים, משטחי הבטון והריצוף, ולהחזיר את המצב למצב שהיה קיים לפני ביצוע העבודות, לרבות החזרת תואי הכניסה למצבו כפי שהיה לפני ביצוע העבודות.

בנוסף, ניתן צו האוסר על המשיב לעשות שימוש במחסן למטרות מגורים.

בנוסף, מבנה האשפה לא הושב למצבו.

סעיף 6 (1) לפקודת בזיון ביהמ"ש קובע: "בית משפט העליון, בית משפט מיוחד שנתכונן על פי סעיף 55 של דבר המלך במועצה של ארץ ישראל 1922, בית משפט מחוזי ובית משפט השלום תהא להם הסמכות לכוף אדם בקנס או במאסר לציית לכל צו שניתן על ידם והמצוה לעשות איזה מעשה או האוסר לעשות כל מעשה". סעיף 76 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן דינם לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין סעיף 6 לפקודת ביזיון ביהמ"ש כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט השלום". המבקשת סבורה, כי מאחר והמפקחת על פי חוק המקרקעין אינה מנויה בין סוגי הגופים המוסמכים ליתן צוים על פי סעיף 6 (1) הנ"ל, ניתן להסיק שאין כוונה להעניק לה סמכות זו. לטענתה, האמור בסעיף 76 לחוק המקרקעין נועד רק להגדיר את מעמדן של החלטות המפקחת לעניין אכיפת החלטותיה בהוצל"פ ולעניין ביזיון ביהמ"ש לפי סעיף 6 לפקודה, אולם לא נועד להעביר את הסמכות לצוות על כפיית הציות לצוו מביהמ"ש הרגיל אל המפקחת.

...

זאת ועוד, פרשנות תכליתית של סמכויות המפקח מביאה למסקנה כי: " סכסוכים בין שכנים לבית משותף הם ענין לערכאה נפרדת, האוחזת במיומנות להידרש להם, מתמחה ומתמקצעת באלה הדברים ומספקת אכסניה ייחודית לעיסוק בעניינם. מרכיב נוסף, שעליו נשענות הוראותיו של חוק המקרקעין בנדון, מצוי בקביעה כי לא זו בלבד שיש מקום לקיומה הנפרד של אותה ערכאה, אלא שאת מעמדה יש להשיא ולהשוות לזה של ביהמ"ש. זאת, על מנת להקנות להחלטותיה תוקף וכוח, המסור להכרעות של ביהמ"ש". (הפ- 11-15 – 50824 הנ"ל, עמ' 16 – 17).

לאור כל האמור לעיל, הטעמים של מדיניות, פרשנות ויעילות מביאים כולם למסקנה כי דין הליך של ביזיון בית המשפט ביחס להחלטה של מפקח דינו כדין הליך של ביזיון בית משפט ביחס להחלטה או פסק דין של בית משפט אזרחי רגיל.

הטעמים שהובאו לעיל שרירים וקיימים גם בענייננו כאשר פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן בערעור על החלטתה של המפקחת, ואשר כנטען הופר, כאשר בית המשפט המחוזי עצמו היה ער לבעייתיות המשפטית הקיימת בהעברת התביעה לבית משפט השלום, כאמור בהחלטתו מיום 29.8.16: " זאת ועוד, קיימת אי בהירות בשאלה אם הסמכות לדון בבקשה נתונה לבית משפט השלום או למפקחת על הבתים המשותפים והאם בכלל יש להגישה במחוז הצפון או שמא יש לפנות שוב לבית המשפט העליון על מנת שיקבע את מקום השיפוט נוכח העובדה כי המבקשת היא אמה של שופטת בבית משפט השלום בחיפה". על כן מכח סמכותי לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט אני מורה על העברת הדיון למפקחת על המקרקעין בחיפה, כב' השופטת הבכירה ציפורה פיגנבוים.