ערעור על פרשנות תקנון בית משותף בנוגע לשימוש בדירה לממכר מזון

בסופו של הדיון הוציא בית הדין שתי החלטות: החלטה אחת המאשרת את המלצות התסקיר וקובעת משמורת משותפת והחלטה נוספת הנותנת תוקף של פסק דין להסכם ממון שנערך בין הצדדים בסיוע בית הדין והכריע בכל העניינים שביניהם ושעיקרו "האיש ישלם לאשה סכום כולל של שלושים אלף ש"ח בתשלומים חודשיים שוים בסכום של תשע מאות וששים ש"ח בכל חודש". החלטה זו היא למעשה השלמה ופירוש לסעיף ב' בהסכם הגירושין, וסכום זה נקבע מכיוון שהאשה שילמה מחשבונה הפרטי חוב משותף לצדדים.

לשם קיום החיים המשותפים של בני הזוג במהלך חיי הנישואין, מוסכם בזאת בין בני הזוג ששני הצדדים יפרישו מדי חודש סכום כספי שיסכימו עליו אשר ישמש לצורכיהם השונים (מזון, ביגוד, נסיעות וכו') ואין בכל האמור לעיל בהסכם בכדי לבטל את התחייבותו הבסיסית של הבעל לזון ולפרנס את אישתו ושמעשה ידיה של האשה הן לבעלה.

] ויש אומרים: הא דגרושה אינה מחוייבת להניק אם אינו מכירה, היינו כשמוצא מינקת אחרת ויש לו להשכיר, אבל אם אין לו, כופה אותה ומניקתו (רבינו ירוחם).

ולפיכך תמוה בעינינו מה שנאמר בהחלטת בית הדין מיום ז' באדר תש"ף (3.3.20) "ובמיוחד כשעל פי פסיקת בג"ץ החדשה במקרה כזה האב פטור לגמרי מתשלום מזונות ילדים" – וכי תורה שלמה שלנו צריכה תיקון ולהסתמך על מה שפירשו שלא כהלכה את דין התורה? האם יתקיים בנו ח"ו מה דאמר ההוא פילוסופא (שבת קטז , ב) "מן יומא דגליתון מארעכון איתנטלית אורייתא דמשה, ואיתיהיבת עוון גליון, וכתיב ביה 'ברא וברתא כחדא ירתון'", ועתה תתוסף תורה נוספת "אב ואם כחדא יפרנסון"?! ישתקע הדבר ולא ייאמר.

ונהי שמוכן למחול לאישתו על דמי מדור עבור בנותיה, אין הוא חייב למחול לאבי הבנות, והרי הבעל שבפנינו – אף שיש לו דירה, שעליה שילם טבין ותקילין בהסכם הגירושין עם אישתו הראשונה – אין הוא אדם אמיד ומשכורתו כמורה בתלמוד תורה אינה גבוהה ונצרכת לקיום ביתו.

וכמה התחבטו הפוסקים לגבי כוחו של בית הדין הגדול בבתי הדין הרבניים לבטל פסק דינו של בית הדין האיזורי ונתנו בזה שני טעמים, חדא דאדעתא דהכי קיבלו עלייהו הצדדים, או שבית הדין האיזורי נותן פסקו אדעתא דבית הדין לערעורים לא יבטלו.

...

והנה נראה לי ברור שמכיוון שעשה קניין הרי זו התחייבות שחייב עצמו אף אם בית דין לא היו פוסקים לו, דאי לאו הכי מדוע בעינן קניין כלל בהסכם גירושין, תיפוק ליה שבסכום זה הוא חייב ובעצם חתימת ההסכם הודה שזה גובה חיובו? ולכן לא בכדי נפקיע את התחייבותו שבקניין.

] אין אנו מקבלים טענת האם לגבי שווי הנכס, מכיוון שייתכן מאוד שמיקומו של הנכס ומצבו התחזוקתי מורידים את ערכו.

עם זאת, על אף כל האמור לעיל, אין ספק שמצבו הכלכלי של האב קשה.

התובעים מס' 2 – 7 ("התובעים") הנם בעלי דירות בבית המשותף, המתנגדים למכירת מזון מכל סוג בחנות וזאת נוכח האיסור הקיים בעיניין זה בתקנון המוסכם של הבית המשותף.

בהסכם השכירות אף נקבע סעיף שמאזכר ענין זה וקובע את הדברים הבאים: "מוסכם על הצדדים, כי ככל ויתקבל צו שפוטי, המורה לשוכר לסגור את המושכר לשימושו בו או לא לאפשר לשוכר שימוש כמפורט בסעיף 6.1 להלן במושכר, לאור תביעה שהוגשה על ידי דיירי הבית המשותף, או כל גורם אחר, בטענה כי העסק פועל בנגוד לאמור בתקנון הבית המשותף, ו/או צו בגין שימוש במושכר ללא רשיון, מוסכם על הצדדים כי השוכר יהיה רשאי לבטל את ההסכם בהודעה של 75 יום מיום קבלת הצוו או ההודעה כאמור". כמו כן, אין מחלוקת כי בחודש נובמבר 2012, זמן קצר לאחר חתימת הסכם השכירות, היתקיימה אסיפה של בעלי הדירות שבמסגרתה נכח גם מנהל הנתבעת, מר יובל טרבזר וכי באספה זו העלו חלק מהדיירים בפניו את היתנגדותם הנחרצת למכירת מזון בחנות.

הפרוט בתקנון אינו רשימה סגורה אלא רשימה פתוחה, כאשר המילים "כגון" ו"כיוב' " מאששות פירוש זה. לא מצאתי כי יש הבדל בין מוצרים הנמכרים במכולת לבין מכירת מוצרים הנמכרים בחנות כגון תבלינים, פירות יבשים, פיצוחים, פירות קפואים וממתקים בתפזורת". עוד נקבע על ידי המפקחת כי: "בביקור במקום שערכתי בתאריך 03.02.13 התרשמתי כי החנות יפה, מסודרת ונקיה. אולם אסתטיקה ועיצוב נאה של חנות, אינם מהוים צידוק להפרת הוראות התקנון. בביקור במקום נוכחתי כי נמכרים בחנות בין היתר תבלינים בתפזורת, המפיצים ריחות עזים". לאור הנ"ל, קבעה המפקחת: "לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה ואוסרת על הנתבעת ו/או מי מטעמה למכור כלי מזון. למען הסר ספק, מותר למכור בחנות כלי בית, כלים חד פעמיים, אביזרים לימי הולדת כגון נרות וקישוטים ובקבוקי יין. על הנתבעת לבצע את פסק הדין לא יאוחר מיום 31.1.14". על פסק דין זה הגישה התובעת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 21126-12-13).

לאחר שפרשנות המסמך הוכרעה בהתדיינות שבין בעלי הדירות בבית המשותף, ולאחר שנקבע במפורש שהפרשנות הנכונה של סעיף 3 לתקנון הנה כי לא ניתן למכור מוצרי מזון כלשהם בחנות, לא יכולה הנתבעת במסגרת ההליך הנוכחי, לבקש מביהמ"ש לתת פרשנות אחרת מזו שנקבעה.

גם העירעור על פסה"ד נדחה.

...

בנסיבות, התביעה שכנגד נדחית.

משהתקבלה התביעה ונדחתה התביעה שכנגד, תשלם הנתבעת לתובעת 1, אשר הייתה מיוצגת בנפרד בתיק זה, את אגרות המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ₪.

בנוסף לכך, תשלם הנתבעת לתובעים 2 – 7 בגין התביעה והתביעה שכנגד, את אגרות המשפט (חיוב זה הנו סולידרי עם החיוב לשלם לתובעת 1 את האגרות) וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 5367-06-12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ ואח' ה"פ 35590-10-13 חברת משקאות ליפשיץ ושות בעמ נ' אייל גור מזון איכות בע"מ ואח' בפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה תובעת אייל גור מזון איכות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אבנר סאלם נתבעים 1. מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ 2. חברה למשקאות ליפשיץ ושות' בע"מ 3. שלמה מורדוך 4. יוסף כהן ע"י ב"כ עוה"ד שלמה מורדוך 5. מכלוף ביטון ע"י עוה"ד י. בניטה 6. משה כהני 7. מ. בליטי מפעלי הזנה בע"מ ע"י עוה"ד שלמה מורדוך 8. בנק אוצר החייל בע"מ - נמחק 9. שושנה עדי 10. אדיב אפרים 11. ניסים אורי 12. עדי אברהם 13. פלימקס בע"מ ע"י עוה"ד שלמה מורדוך 15. יוזמה ותשואה חברה לשירותים בע"מ ע" עוה"ד יואל שמרלר 16. שמשון חברה לביטוח בע"מ - נמחקה פסק דין

פסק הדין נשען, בין היתר, על דעת הרוב בפסק הדין בע"א (ת"א) 33851-04-15 עז' המנוח אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ, (21.6.16), העוסק בבית משותף שנהרס, רשומו בפנקס הבתים המשותפים בוטל, והוחלט שלא להקימו מחדש, אלא למכור את המיגרש ולחלק את התמורה.

הילכת בית מרכזים כאמור, פסק דינו של בית המשפט העליון בעיניין בית מרכזים ניתן בגילגול שני של ערעור על פסק דין שניתן בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין עליהם היה בנוי בית משותף שנהרס כליל.

כאשר נחקר המומחה לגבי מקדם שווי זה, הוא הסביר שניתן לעשות בגג שימושים שונים, גם בלי לבנות עליו דבר, כגון הצבת אנטנה סלולרית (עמ' 87 ש' 17 – 21) או פנלים פוטו-וולטאים (עמ' 86 ש' 33), וכי שימושים אפשריים אלו מקנים לגג ערך.

משמעותה של הערה זו נשארה פתוחה גם בפסיקת בית המשפט העליון, לפרשנות בית המשפט בהליך פירוק השתוף: "האם ביטול רשומו של הנכס כבית משותף מסכל גם את הוראותיו של תקנון מוסכם? להשקפתי, יש להשיב לכך בשלילה. התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קינייני וערך כלכלי. ביטול הרישום אינו מביא לאיונו של ערך זה. ברם, אין בכך כדי להעלות או להוריד לעניין סמכות החובה להורות על ביטול רשומו של בית משותף שחדל לעמוד בדרישות הדין. דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השתוף במקרקעין – הוא ההליך המתאים לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ובשווין." (רע"א 3463/11 ‏עיזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים (16.1.13), פיסקה 11) הצדדים שרכשו את המקרקעין לאחר הקריסה, רכשו אותם במחיר המשקף את הערכותיהם באשר לסכויי הטענה של כל אחד מהם באשר לשיטה הצודקת לחלוקת התמורה, ועל כן תהא אשר תהא התוצאה, לא ניתן לומר שהתוצאה פוגעת בזכות הקניין של מי מהם.

על פי ס' 60(ב) – (ג), במצב דברים זה רשאי המפקח להורות על העברת הזכות ביחידה לכל אחד אחר: "(ב)  סרב בעל דירה להישתתף בהקמת הרכוש המשותף או תקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.

...

גם המומחה חש בעיוות האמור: "אני לא משפטן, אבל אני נצמד למה שכתוב בס' 60 (לחוק המקרקעין – מ.צ'.) שכתוב שבית שנהרס כל בעל דירה יישא בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו וכל היחידות יישאו בהוצאות ברכוש המשותף. היחידה שלך (החניון – מ.צ'.) יש לה הזכויות והחובות והנטל הזה כרגע הוא גדול יותר והוא נופל על בעלי היחידה." (עמ' 85 ש' 25 – 27) אולם מעת שנקבע שהחלוקה אינה נגזרת מהמרשם, אלא מעקרונות של צדק, אני סבורה שהחלוקה צריכה להיעשות על פי מצבם היחסי של השותפים, בהנחה שהיו מחליטים להקים מחדש את המבנה, על פי ההיתר, ומוציאים את ההוצאה הנדרשת לכך, ולא על פי השווי היחסי של היחידה שבבעלותם עובר לקריסת המבנה.

לסיכום ביום 24.5.01 קרס הבית המשותף, והמיט אסון על אנשים רבים, וביניהם גם על בעלי היחידות השונות בבניין.

במצב דברים זה, הערך הכלכלי היחסי שהיה נותר בידי כל אחד מהשותפים לאחר הבנייה מחדש הוא כדלקמן: מס' היחידה שווי יחסי 1 11.156% 2 0 3 29.411% 4 7.392% 5 25.941% 6 0 7 10.084% 8 2.064% 9 0 10 10.147% 11 2.482% 12 1.322% לפיכך, אני מורה לכונסי הנכסים לפעול לחלוקת התמורה על פי החלוקה דלעיל.

במרכזו של פסק הדין נשוא העירעור - פרשנות תקנון בית משותף בשאלה, האם לפי תקנון זה חל על המערערות איסור לעשות שימוש בדירה בבעלותן, לשם הפעלת עסק לממכר מזון מסוג כלשהוא ובכלל כך בפרט לשם הפעלת עסק מסוג גלידריה.

עוד אקדים ואציין כי בכל הנוגע לאינטרסים עובר לניסוח התקנון, צודקות על פניו המערערות בטענתן ולפיה מצד אחד של ההסכם – הקבלן, אשר תכליתו להסיר כמה שיותר חסמי שימוש בדירה נשוא הדיון וזאת, על מנת שייקל עליו למכור אותה ומהצד השני- בעלי הדירות אשר מעוניינים להגדיל את חסמי השמוש באופן שימנע מטרדים עתידיים במגורים בבניין.

...

לאור כל האמור, אינני סבורה כי במסגרת התקנון קבוע איסור גורף על ממכר כל סוגי המזון ובכלל כך מוצרי מזון ארוזים מראש ובהתאמה הנני קובעת כי ניתן לקיים בדירה עסק בו יימכר סוג אחד של מזון וכן עסק המוכר מוצרים יבשים וארוזים שאינם גורמים למטרדי ריח או פסולת מיוחדים.

טענה זו אין בידי לקבל שעה שאין חולק שבתקנון בעניין זליג נאסר מפורשות, נוסף על האיסור לניהול מסעדה, גם איסור לפתיחת "בית אוכל" ומשבאותו עניין התבקש לפתוח מאפייה, אשר אף לטעמי היא באה בגדר בית אוכל.

סוף דבר ; הערעור מתקבל חלקית – כך, שקביעת המפקחת ובהתאם לה לא ניתן לפתוח בדירה נשוא הערעור גלידריה כפי שביקשו המערערות – תוותר על כנה.

כידוע לכל, בבע"מ 919/15 נפל דבר באשר לאופן חיוב הורים במזונות ילדיהם לאחר גיל בעיניין פרשנותו הראויה של פסק הדין, הרי שהתגבשה פסיקה עדכנית ממנה ניתן לקבוע ולחלץ דרך פרשנית ראויה ליישומו של הבע"מ וזאת בכל הנוגע לפסיקת מזונות קטינים.

בעיניין זה אומנם הנתבע מלין על כך שהתובעת לא ערערה על גובה הגמלה וזאת מאחר ולא אכפת לה מי ישלם, אולם לא מצאתי כי הנתבע טרח בעצמו לפנות למל"ל ולערער על הפסקת הגמלה ולא ברור מדוע יצא קצפו בעיניין זה כנגד התובעת, שעה שהוא עצמו שקט על שמריו ולא פעל למצות זכויותיו של בנו.

התביעה לדמי שימוש בכל הנוגע לתביעת דמי השמוש טען האיש כי לצדדים דירת מגורים משותפת, שנרכשה 16 ₪ מכספי דירה קודמת שרכשו הצדדים.

משכך ונוכח זכותו הקניינית בדירה ושעה שניתן צו לפירוק השתוף בדירה, הוא זכאי לקבלת דמי שימוש ראויים מהרגע בו גורש מהדירה ביום 3/2/2019 ועד ליום מכירת הדירה.

יתרה מזאת, אין מחלוקת כי האיש מגיע לדירה מספר פעמים בשבוע ומקיים בדירה את זמני השהות עם הקטינים תוך שהוא עושה שימוש במוצרי הבית לרבות מוצרי המזון.

...

( בעזיבת בן הזוג בכדי לשלול ממנו דמי שימוש בעתיד (ראו עמ"ש 7396-12-09 יישום ההלכה במקרה שבפניי מוביל למסקנה כי חרף טענותיו של האיש מעולם לא נמנע ממנו השימוש בדירה.

בנסיבות אלו ושעה שלא מצאתי מקום להעדיף גרסה אחת על פני השנייה ושעה שעל האיש הנטל להוכיח טענתו, אני קובעת כי לא הרים הנטל ודינה דחייה.

אשר על כן, אני קובעת כי דין התביעה לדמי שימוש להידחות וכך הינני מורה.