ערעור על פסק דין המפקח על רישום המקרקעין בחולון בתביעת תמ"א 38

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בחולון - הגב' דגנית קציר-ברין - מיום 14.5.19 בתיק מספר 4/250/2017- במסגרתו נדחתה תביעת המערערים למתן סעד הצהרתי לפיו התבקשה המפקחת להצהיר כי המשיבים מנועים לבצע בנייה מתוכננת על ידם, מכוח תכנית תמ"א 38/2 באגף המזרחי של הבית המשותף, תוך הותרת האגף המערבי במצבו הנוכחי.

החלטת הביניים נשוא העירעור לעניין תיקון כתב התביעה; כפי שיפורט להלן, העירעור נסב הן על החלטת ביניים, במסגרתה דחתה המפקחת בקשתם של המשיבים לתיקון כתב התביעה מטעמם והן, על פסק הדין הסופי אשר ניתן על ידה.

במדידה כזאת, ניתן לראות, כי ביצוע פרויקט תמ"א 38 באגף המזרחי של הבית בלבד, גוזר על המערערים יחס כדאיות כלכלית נמוך שאינו מאפשר ביצוע פרויקט זהה באגף המערבי של הבית, ללא הוספת סכום כסף אדיר על ידי המערערים.

...

לאור האמור, טוענים המשיבים כי יש לדחות את הערעור ולהותיר על כנם את החלטת הביניים ואת פסק הדין אשר ניתנו על ידי המפקחת.

סוף דבר; לאור כל המקובץ לעיל, הערעור מתקבל בחלקו.

אני מורה על החזרת הדיון לכב' המפקחת לשם קבלת תגובת המערערים והכרעה מחודשת על פיה.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחולון – הגב' דגנית קציר-ברין מיום 17.9.18 בתיק מס' 4/59/2018 – במסגרתו נדחתה תביעת המערערים לאשר ביצוע עבודות בבניין נשוא העירעור אשר מטרתן חזוק הבניין מפני רעידות אדמה ואשר כוללת גם הרחבת הדירות הקיימות והוספת דירות חדשות לבניין, ובכלל זאת הריסת דירה אחת בבניין והקמתה מחדש במיקום אחר, והכל לפי סעיף 5א לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") וכן על החלטתה במסגרתה דחתה את בקשת המערערים למתן פסק דין מחמת העדר הגנה והתייצבות על ידי הנתבעת (המשיבה כאן).

בהקשר זה נקבע על ידי בית המשפט העליון בפיסקה 24 לפסק הדין כי : " הינה, בעיניי, לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מלמדת - בצורה חד-משמעית - על הענקת סמכות ייחודית למפקח לידון בכל סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק. אין בלשונו של סעיף 5 לחוק החיזוק כדי לסתור מסקנה זו. למען הסדר הטוב יובהר, כי סעיף 5(ד) אינו עוסק בעינייני סמכות ולכן אין בו כדי לתמוך בטענות המערערים בעירעור זה (להבדיל - אולי, ובלי לקבוע מסמרות - בשאלה המהותית העולה מתביעתם, דהיינו, למי שייכות זכויות הבעלות בדירות החדשות שתיבנינה, אם תיבנינה, בבניין)." וכן, בהמשך בסעיף 28 לפסק הדין: "לסיכום, סמכותו העניינית של המפקח קבועה בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, והיא חלה על כל סיכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לידון בה." זאת ועוד, ברע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן(9.7.14) אף נקבע על ידי בית המשפט העליון מפי כב' השופטת ברק-ארז כי: "סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק והיא משתרעת גם על האישור של אופן ביצוען." משהונחו האדנים לפרשנות - ובכלל זה לשונו הנרחבת של סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, כמו גם הפרשנות הנרחבת אשר ניתנה לסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, בכל הנוגע לחוק החיזוק - אפנה לבחינת הוראות חוק החיזוק ובמיוחד להוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק, בו לטעמי ניתן למצוא אכסניה לסמכות לדיון בתביעה נשוא העירעור.

...

סוף דבר; לאור כל המקובץ לעיל, הנני קובעת כי פסק דינה של המפקחת מיום 17.9.18 בטל.

הנני נעתרת לסעד המבוקש על ידי המערערים כפי שפורט בסעיפים א' ו-ב' בפתיח כתב תביעתם.

הנני מורה על השבת העירבון אשר הופקד על ידי המערערים לידי המערערים באמצעות בא כוחם.

העירעור נסוב על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום מקרקעין בחולון, המפקחת דגנית קציר ברין, בתיק מס' 4/489/2019 מיום 21.4.21 במסגרתו דחתה היתנגדות המערערים (להלן: "המבקשים") לתכנית תמ"א 38 בבניין ברח' זלמן ארן 26 חולון, גוש 6049 חלקה 274 וחייבה אותם בהוצאות בסך של 18,000 ₪.

עוד, נטען כי המשיבים העלימו מהמבקשים והמפקחת הסכם נוסף שנחתם ביום 6.6.20 (צ"ל 9.9.20 בהתאם לנספח ב' להודעת העירעור), ללא ידיעתם והסכמתם, עובדה המאיינת את כל ההליך שנוהל ותוצאתה ביטולו של פסה"ד. המשיבים מתנגדים לבקשה.

כאשר הרשם או המזכיר הראשי של בית המשפט קובעים את גובה הערבון להפקדה, עליהם לשקול בין היתר את מספר המשיבים; שווי סכום התביעה; סכום ההוצאות שנקבעו בערכאה או בערכאות הקודמות והשיקולים לכך; וזהות המבקש (ראו למשל: רע"א 4763/12 ויסולי נ' דלק נדל"ן בע"מ (8.7.2012)).

...

דיון והכרעה כאמור ברישא להחלטה, החלטתי לדחות הבקשה.

לתנאי הראשון – אני קובעת שהמבקשים לא עמדו בתנאים להוכחת מצבם הכלכלי הנטען.

מכל אלו, ספק למצבם הכספי של המבקשים, העובדה כי בבעלותם שתי דירות, העדר פירוט ואסמכתאות כנדרש, ולאור העובדה כי לא פנו לגורמים כלשהם לקבלת סיוע וסיכויי הערעור שאינם גבוהים, הרי שלא מתקיימים התנאים לפטור את המבקשים מהפקדת ערבון במסגרת הליך זה. 29371לאור המפורט לעיל, אני דוחה את הבקשה למתן פטור מהפקדת ערבון.

לפני ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון – מר אורי שלומי (להלן: "המפקח"), מיום 6/10/22 בתיק 4/388/2019.

פסק הדין נשוא העירעור; בפסק הדין נשוא העירעור, לאחר שבחן המפקח את טענות הצדדים מזה ומזה, קבע המפקח כי יש לחייב את המערערים לחתום על הסכם התמ"א והסמיך את באי כוח המשיבים לחתום בשמם ובמקומם על הסכם התמ"א והמסמכים הנדרשים לשם הוצאת הפרויקט לפועל, ככל שלא יעשו כן. את פסק דינו פתח המפקח בסקירת החשיבות הנודעת להוצאה לפועל של עבודות לפי תמ"א 38 לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.

על פסק דינה של המפקחת הוגש ערעור אשר נדון על ידי במסגרתו קבעתי כי המפקחת על רישום המקרקעין מוסמכת לידון בתביעה אשר הונחה לפניה.

...

כך, בעמוד 245 לפסק דינו קובע כבוד השופט טירקל: "אם ימצא בית-המשפט שנזקו של הפוגע בזכות גדול מהתועלת שיפיק בעל הזכות מהסרתה של הפגיעה, יהיה רשאי לאשר את הפגיעה וכך לשלול מן הבעלים את זכותו. משמעות הדבר היא הפקעה של זכות הקניין מכוח שיקולים הזרים למהותה. אין זה מתקבל על הדעת.

" באותו מקרה, בסופו של דבר, הורה בית המשפט על הריסת הגדר הפולשת ואולם, דחה התביעה להריסת המטבח (ששטחו עמד על 2.3 מ"ר).

סוף דבר; משנדחו כלל טענות המערערים – הערעור נדחה.

כרקע עובדתי אציין בקצירת האומר, כי הצדדים להליך לפני הם בעלי דירות בבית משותף ברחוב זלמן ארן 26 בחולון, הידוע גם כחלקה 274 בגוש 6049, הכולל 9 דירות (להלן: "הבית המשותף").

המערערים, בעלי אחת הדירות בבית המשותף סירבו לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק החיזוק, במסגרתה התבקש סעד אישור הסכם התמ"א למרות היתנגדות המערערים ואכיפת חתימתם על הסכם זה. בפסק דין אשר ניתן על ידי המפקחת ביום 21/4/21 נדחתה היתנגדות המערערים להסכם התמ"א והתקבלה התביעה כנגדם (להלן: "פסק הדין הראשון").

לאחר מחיקת העירעור הגישו התובעים תביעה למפקח על רישום המקרקעין אשר הוכתרה כתביעה לפיצויים בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק, במסגרתה עתרו כנגד המשיבים וכן כנגד היזם לשיפויים בגין נזקים אשר נגרמו לרכושם כפועל יוצא מפרויקט החיזוק נשוא הסכם התמ"א. בפסק דינו של המפקח נשוא העירעור נדחתה תביעתם של המערערים על הסף, משנקבע על ידי המפקח כי אינו מוסמך לידון בתביעה.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: " פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

...

דיון והכרעה; לאחר שבחנתי את טענות הצדדים נחה דעתי כי דין הערעור להתקבל הואיל ואמנם שגה המפקח בקובעו כי אין הוא בר הסמכות העניינית לדון בתביעה כפי שהונחה לפניו.

לאור כל האמור והמפורט – הערעור מתקבל, פסק דינו של המפקח – בטל והתיק יושב לדיון בפני המפקח.