ערעור על פסק דין בתביעה בגין עסקת תמ"א 38

מכאן התביעה בה טענו התובעים כי על החברה והנתבע 2 באופן אישי לשלם את מלוא התמורה החוזית וכן לפצות את התובעים בגין דמי התיווך שנמנעו מהם מהקונים הפוטנציאליים.

לאחר הגשת התביעה, במסגרת ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 12.2.2020 ובהסכמת הצדדים ניתן פסק דין חלקי לפיו ישולם לתובעים סך כולל של 155,000 ₪ נוספים (120,000 ₪ עבור 4 דירות נוספות שהתובעים מכרו באוסישקין ו-35,000 ₪ להשלמת הסכום הראשוני בפרויקט ויגודסקי).

ערעור שהוגש על פסק דין הסתיים בהסדר פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין אשר למיטב ידיעתי תוכנו לא מצוי במאגרים (עא 1025/14 גונתן דויד פיית נ' שרה רובינשטיין (18.2.2016)).

לטעמי, בנסיבות ענייננו, כאשר עסקינן בפרויקט תמ"א במסגרתו נימסרה מכירת כלל הדירות החדשות בפרויקט לתובעים בבלעדיות תמורת עמלה שהיזם משלם לתובעים, וכאשר הוכח ברמה הנדרשת באמצעות עדויות העדים מטעם הנתבעים, אשר לא נסתרו, כי גביית דמי תיווך מהקונים במקרים מסוג זה אינה מקובלת בשוק, לא ניתן לקרוא אל החוזה בדיעבד תניה המיטיבה עם המתווכים-התובעים (וראו פסק דינה של כב' השופטת ברק ארז בעיניין מזרחי).

גם מר אופיר מזרחי, אשר כאמור שיווק את דירות החברה בפרויקטים לאחר ביטול החוזה מול התובעים, ועוסק בתיווך כ-30 שנה, העיד כי הנוהג המקובל במסגרת שיווק דירות חדשות הוא לא לגבות עמלת תיווך מהרוכשים, אלא מהקבלן בלבד, גם בפרויקטים של תמ"א 38 (ס' 4-5 לתצהיר וכן ע' 26 לפרוטוקול ש' 22-23).

האופן בו נקבעו הדברים בהסכם משקף את אומד דעתם של הצדדים כי עבור השלב הראשון - החתמת הבעלים על הסכם תמ"א מול החברה – ישולם סכום נפרד העומד בפני עצמו במועדים שנקבעו בהסכם מיום החתימה על ההסכם ועד למועד קבלת היתר הבניה, וללא קשר לבצוע השלב השני - מכירת הדירות החדשות שיבנו – שלב אשר עבורו נקבע סכום נפרד שתשלומו יבוצע ממועד מכירת הדירות החדשות ובהתאם לקצב מכירתן וכפוף לחתימה על הסכם מכר מחייב או התחייבות לבצע עסקה.

...

בהינתן כל האמור, אני קובעת כי סירובם של התובעים לקצוב את תקופת ההסכם נעשה שלא כדין ולכן ביטול ההסכם על ידי החברה נעשה כדין.

בהמשך נקבע כי "ממועד מכירת הדירות החדשות ישולם לצד ב' (-התובעים) יחדיו ובמצטבר סך של 300,000 ₪ כולל מע"מ בעבור עמלת תיווך ע"פ הפירוט הבא: מיד (לא יאוחר מ48 שעות ממועד החתימה) עם חתימת הסכם מחייב למכירת הדירות החדשות ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם אפילו אם יימכר שלא באמצעות צד ב', ישולם לצד ב' סך השווה לחלק היחסי מהסך של 300,000 ₪ (היינו הסך של 300,000 ₪ חלקי מספר הדירות שיאושרו בסופו של דבר ע"פ ההיתר)" (סעיף א' אשר בא לאחר ס' 2ה להסכם).

סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה.

לאחר הגשת התביעה, ובמסגרת דיון מיום 12.2.2020 ניתן פסק דין חלקי בהסכמת הצדדים לפיו החברה תשלם למערערים סכום נוסף של 150,000 ₪ (120,000 ₪ עבור 4 דירות נוספות שנמכרו באמצעות המערערים בפרויקט אוסישקין ו-35,000 ₪ להשלמת הסכום הראשוני בפרויקט ויגודסקי).

החברה שהיא קבלן אינה לקוח כהגדרתו בחוק ומכירת הדירות החדשות אינה עונה על הגדרת "תיווך במקרקעין". החברה לא הוכיחה שעל פי הנוהג המקובל אין גובים דמי תיווך מהקונים בעיסקאות "תמ"א 38". העדים שהביאה החברה אינם עדים מומחים בעיסקאות שכאלו.

נוהג זה שהוא כאמור בבחינת מוסכמה בהסכם, הוא חלק מהוראות ההסכמים והחברה היתה רשאית לידרוש מהמערערים לפעול בהתאם לה. חובת הגילוי - סעיף 8 (א) בחוק קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". סעיף 10 בחוק קובע כי "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעיסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב". בית משפט קמא סקר בפסק דינו את פרשנות הפסיקה בשאלה מהו עניין אישי והאם קבלת עמלת תיווך גם מהקונים עונה להגדרה זו (סעיפים 40-35 בפסק הדין) מסקנתו כי היה על המערערים לגלות לחברה כי בכוונתם לגבות דמי תיווך נוספים.

...

אנו סבורים כי בנסיבות שלפנינו המערערים פעלו כשלוחים של החברה שכן הם ליוו את פעולותיה בשלבים שונים של הפרויקט, ולא רק בשלב המכירה והשיווק של הדירות החדשות.

לא מצאנו טעות מעין זו בפסק דינו של בית משפט קמא.

אשר על כן, הערעור נדחה.

פסק דין הרב ציון לוז־אילוז רקע לפנינו ערעור האיש (להלן: המערער) על פסק דינו המפורט של בית הדין האיזורי מתאריך ט"ו באב התש"ף (5.8.20) שעניינו הוא חלקה של האשה – המשיבה בדירת המגורים (או בשוויה), דירה הרשומה על שם האיש ושהוענקה לו במסגרת של הליך קומבינאציה בדירה ישנה.

פרשנותו של בית הדין האיזורי לפסק דינו של בית המשפט באשר לטענת המערער לפרשנות מוטעית של בית הדין בפסק השופט, נצטט קטעים מפסק הדין (דעת הרוב) המתייחס לטענת המערער בעיניין הסמכות וגם לפרשנות פסק השופט: בהסכם הגירושין של הצדדים מיום י"ט באדר ב' תשע"ט (26.3.2019) נאמר: כל תביעות הצדדים יידונו לאחר סידור הגט בבת הדין הרבני כסמכות נמשכת, והצדדים מסמיכים את בית הדין לידון בכל הנושא הרכושי, לרבות הסכם הממון שנחתם בין הצדדים ולרבות ביצוע פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לעינייני מישפחה בתאריך 5.2.2012, והצדדים מקבלים את פסק הדין הנ"ל. בדיון שהתקיים ביום י"ז באייר התשע"ט (22.5.2019) הסכימו הצדדים כדלהלן: הצדדים מוחלים זה לזה על כל התביעות ההדדיות של האחד כנגד השני, מכל מין וסוג שהוא, למעט התביעה על הנכס ברחוב [.

המערער מוסיף כי כריכת נושא הרכוש לתביעת הגירושין אשר הגיש האיש אינה יכולה להסמיך את בית הדין לידון בקביעת זכויות האשה בדירה, שכן תביעת הגירושין לא עסקה ברכוש אשר הוכרע כבר ע"י בית המשפט לעינייני מישפחה.

יובהר כי חלק זה אינו שישית מכלל הנכס: לאחים הייתה זכות של דיירים מוגנים שלאישה אין כל זכות בה; בנוסף, האחים רכשו מעמידר את החלק הנותר בנכס במחיר מוזל, ובית הדין קובע כי לאישה אין חלק בהנחה זו. לשם ההמחשה בלבד: כלל הנכס החלק שנרכש מעמידר ב־1980 הזכות לרכוש מעמידר במחיר מוזל חלק האחים כדיירים מוגנים 5/6 1/6 – חלק האשה, שוויו – 134,541 שקלים חלק זה של האישה הלך והשביח עם השנים עם עליית ערך הנכס הן מצד עליית המחירים הן מצד הבנייה שנעשתה בעקבות עסקת הקומבינאציה.

לשם המחשה ודוגמה, בהשוואה לימים אלו: כל קונה דירה יודע שאם הנכס שעומד לקנות, נמצא בפני אישור לעיסקת תמ"א 38 או שקיימת אפשרות הרחבה בנכס מחירו גבוה יותר משל נכס דומה שאין בו אפשרויות אלו.

...

בית הדין האזורי דן ופירש לאורך ולרוחב את פסקו דינו של השופט בבית המשפט, והגיע למסקנה (בדעת רוב) שהיא מושא הערעור שלפנינו.

מצא בית הדין לנכון להורות על סידור הגט עוד בטרם הוכרעו כל העניינים הכרוכים בגירושין, יציין בהחלטתו באלו עניינים ימשיך לדון לאחר סידור הגט.

לא מצאנו יסוד שבדין לטענות אלה, ויתרה מכך עצם העלאתן בשלב זה נגועה בחוסר תום לב – שהרי העותר היה נכון לקבל על עצמו את סמכותו של בית הדין הרבני האזורי כל עוד שתוצאת פסק הדין שירתה את עניינו; ודי בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת טענותיו בדבר חוסר הסמכות.

לאור כל האמור לעיל, ככלל, היסודות לערעור בפני בית הדין הגדול נקבעו בתקנה קלה לתקנות הדיון כדלהלן: אין ערעור אלא על יסוד הנימוקים דלהלן: (א) טעות בהלכה; (ב) טעות הנראית לעין בשיקול הדעת או בקביעת העובדות; (ג) פגם בניהול הדיון באופן המשפיע על תוצאות הדיון.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 15518-11-22 דוד אזולאי הנדסה אזרחית בע"מ נ' קרודו ואח' לפני כבוד השופטת עמיתה שרה דותן מערערת דוד אזולאי הנדסה אזרחית בע"מ ע"י ב"כ עו"ד לין אילנה נפורנט משיבים 1.שרה קרודו 2.שלמה קרודו ע"י ב"כ עו"ד יוסף יפרח פסק דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט י' דלוגין) מיום 3.7.2022 ב-ת"א 37089-11-18, לפיו התקבלה חלקית תביעת המשיבים בגין הפרת הסכם מכר דירה, והמערערת חויבה לשלם למשיבים 66,380 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום חתימת החוזה, 30,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שניגרם מהפרת ההסכם וכן הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסך 15,000 ₪.

אולם, יפים דברים אלה מקל וחומר כשבאים לבחון את היתנהלות המוכרת – המערערת, שעל פי הצהרת מנהלה בדיון שלפניי, מודעת היטב לסיכונים שבהתקשרות בשלב מוקדם זה כפי שהיטיב להגדיר זאת "תמ"א 38 זה לא תכנית כבקשתך. האנשים מבינים את זה." מכאן, שהמערערת בחרה מטעמיה שלה, להיתקשר בהסכם למכירת דירה של 4 חדרים וחניה בטרם ניתן היתר בניה.

אני תקווה שהדברים נטענו מתוך טעות ולא בכוונה להטעות, מכיוון שבפרטי הדירה במסמך צוין כי "מובהר שהחניה היא מתקן חניה מתחת לקרקע ככל שנרכשים כאלו יחד עם הדירה, יקראו להלן: 'הדירה')". עוד צוין במסמך שנוסח על ידי המערערת, כי בקשה זו אינה מהוה עסקה במקרקעין, והעסקה מותנית וכפופה בחתימת הצדדים על הסכם הרכישה בנוסח הנהוג אצל החברה.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, החלטתי כי דין הערעור להידחות.

לגופו של ענין, מקובלת עלי טענת המערערת לפיה, ברכישת דירה "על הנייר" על המתקשרים להיות מודעים לשינויים אפשריים ב"מוצר המוגמר".

אשר להוצאות, אין זו דרכה של ערכאת ערעור להתערב בכגון דא. לסיכום, הערעור נדחה.

המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.

בבית המשפט העליון רע"א 8915/23 לפני: כבוד השופט ד' מינץ המבקשת: ווי בוקס מכבי 47 בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. מיכאל לוצקי 2. בנצי קרייזמן 3. אסתר קרייצמן 4. לילי לאה כהן 5. ****ה עדי סלע 6. עופר שלום סלע 7. דרור רוהר 8. חנה רוהר 9. אורית זמיר 10. יורם אייל 11. תמר אייל 12. אייל לוין 13. ליטל לוין 14. מינה מלצקוביץ 15. בלומה מלצקוביץ 16. יאשה פטריק קנשט 17. יעל קנשט בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת י' מושקוביץ) בת"א 23374-03-23 ות"א 70074-03-23 מיום 6.7.2023 בשם המבקשת: עו"ד מיכאל דבורין ][]החלטה

בנוסף נדחתה בפסק הביניים תביעת המבקשת והודעת צד ג' שהגישה.

לגישתה, לאור טענותיה היה מקום להורות על ביטול פסקי הבוררות ולחלופין להורות על החזרת העניין לבורר לשם השלמת פסק הבוררות מחמת הפגמים המצויים בו. המבקשת טענה כי בקשתה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור, שכן פסקי הבוררות שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי בעלי השלכות רוחב על אופן ההתנהלות בעיסקאות תמ"א 38 ועל מערכת היחסים בין יזמים ובין בעלי דירות.

...

מכאן הבקשה שלפנַי, בה חזרה המבקשת על מרבית הטענות שהעלתה בבקשתה לביטול פסקי הבוררות, בציינה כי שגה בית המשפט המחוזי כשלא נעתר להן.

לאחר עיון בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף בלא צורך בתשובה.

הבקשה נדחית אפוא.