ערעור על פסק דין בעניין שימוש בדירות נופש במרינה

בהנתן האמור, הורה בית המשפט לוועדה המקומית להוציא הנחיות בנוגע לפרק הזמן המינימאלי שעל בעלי דירות הנופש להעמידן להשכרה, תוך הבחנה "בין דירות שנרכשו לפני פסק דין זה לבין דירות שנרכשו לאחריו". על פסק הדין הראשון הוגשו שבעה ערעורים לבית משפט זה, אשר נדונו במאוחד (ע"א 145/00; ע"א 155/00; ע"א 196/00; ע"א 197/00; ע"א 200/00; ע"א 201/00; ו-ע"א 1836/00).

בעת רכישת הדירות, כך לטענת המערערים בעע"מ 2672/16, הם הסתמכו על הקביעות שנעשו בפסק הדין הראשון ובפסק הדין בעיניין אי התכלת, ולכן המתוה שינה את מצבם לרעה באופן קצוני, וכלשונם "אילו היה מתוה המשיבה 1 מצורף כנספח לחוזי מכר הדירות בין הקבלנים לבין המערערים, הניתן לשער שמי מבין המערערים או כל אדם סביר אחר היה רוכש דירה במרינה הרצליה במיטב כספו?". תמצית טיעוני המערערים בעע"מ 2676/16 המערערים בעע"מ 2676/16 הנם הבעלים של 31 דירות נופש בפרויקט "האי", ושל 20 דירות נופש בפרויקט "מגדלי המרינה", אשר רכשו את דירותיהם קודם למועד מתן פסק הדין הראשון.

פסק הדין בעיניין אי התכלת קבע את העקרון שלפיו הדירות נשוא העירעור צריכות לעמוד לשימושו של הציבור הרחב לצרכי נופש, וביתר פירוט נקבע, כי "השמוש בדירות חייב להיות בעקרו שימוש צבורי, ולכן יש להעמיד את הדירות לרשות הציבור הרחב בכל דרך שהיא במשך מרבית תקופת השנה ולמעלה ממחצית השנה במצטבר" (שם, פסקות 109-108).

...

מאותם טעמים, אני סבור כי המתווה עומד גם במבחן המידתיות השלישי, כיוון שהפגיעה היא ביחס ראוי לתועלת שהיא מביאה.

מסקנתי היא, אפוא, כי יש להותיר את המתווה שקבעה הוועדה המקומית על כנו וכי לא נפל בו פגם המצדיק את התערבותנו.

אני סבור כי יש ממש בטענה לפיה פרק זמן של 10 חודשים הוא בלתי סביר בנסיבות העניין ולא יאפשר בחינה ממשית של המתווה ובהיבט זה, ובו בלבד, מתקבל ערעור הוועדה המקומית ועיריית הרצליה.

שנת 2006 בשנת 2006 ניתן פסק הדין בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (פורסם בנבו, 2006), שוב דיון בנושא מגורים פרטיים בדירות שנמכרו כדירות נופש במרינה, בסיומו התקבלה עמדת החברה להגנת הטבע ונאסר שימוש פרטי למגורים, להבדיל משימוש בדירות כיחידות מלונאיות.

עם זאת כב' השופט אילן שילה הוסיף: "אכן ראוי היה שהמועצה הארצית, לפי חוק התיכנון והבנייה, תראה לתאם ולהתאים את הוראות תמ"א 13 באשר למדידת החוף, עם הוראות שמירת הסביבה החופית.". על פסק הדין הוגש ערעור (עע"ם 9503/10).

...

לאור השיהוי הרב שנפל בהגשת העתירה אני סבורה כי במקרה זה אין להורות על הריסה או פגיעה במבנה המרכזי של המלון, אך יתכן שניתן לתת הוראות לגבי השטחים הפתוחים במלון באופן שיפגע פחות בסביבה החופית.

למועצה הארצית נתון שיקול הדעת להכריע בעניין זה. סוף דבר קו המים העליון כהגדרתו בתמ"א 13 יימדד מקו גובה 0.75, לגבי כל התכניות שחלה עליהם תמ"א 13, ושאושרו טרם חקיקת חוק החופים (בין השנים 1983 ל-2004).

בשל השיהוי הרב בהגשת העתירה והתנהלות העותרת מזה, וקבלת העתירה מזה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

הבקשה הוגשה על בסיס פסק דין חלוט שניתן על-ידי בית-המשפט העליון ביום 19.11.15, במסגרתו נדחה ערעור שהוגש על-ידי המשיב נגד המבקש (ע"א 3456/14) על פסק-דין שניתן ביום 20.3.14, על-ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בת"א 2021/09 (להלן: "פסק-הדין המחוזי").

בעקבות האמור ונוכח פסק דין עיקרוני שניתן בעיניין דירות נופש במרינה בהרצליה, ביקש כונס הנכסים מהשמאי לערוך חוות דעת שמאית בעקבותיה יחל הליך היתמחרות חדש, מתוך תקווה כי יוצע סכום גבוה יותר שיאפשר למשיב לפרוע מלוא החוב למבקש או למצער - חלק משמעותי ממנו.

לסיום, הוסיף המשיב, כי פגיעתם של הליכי פשיטת הרגל בזכויותיו היא קשה וכי אין לאפשר לנושה לעשות שימוש בזכות לפנות להליכי פשיטת רגל בעיניינו של חייב ככל שקיימת לנושה דרך סבירה אחרת לזכות בחובו.

...

לטענת המבקש, לאור הנסיבות ובהן: העובדה שלא עלה בידו לגבות מהמשיב כספים במסגרת תיק ההוצאה לפועל, העובדה שהמשיב מילא שאלון במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ביום 3.5.15, ממנו עולה כי הוצאותיו החודשיות מסתכמות בסכום של כ- 37,601 ₪, והעובדה כי המשיב רשם שעבוד לטובת אחיו חודש לפני למתן פסק הדין מיום 20.3.14, וטענת המשיב בדבר "משבר כלכלי", הרי שיש מקום להיעתר לבקשה.

באשר לקיומם של הליכי המימוש, ולטענה כי יש למצותם, הרי שלאחר עיון במכלול הנתונים המונחים בפני לא שוכנעתי כי בנסיבות נשוא ענייננו, אצה למשיב או לבנק הדרך למימוש מהיר ומיטבי של הדירות.

סיכומו של דבר, ההתנגדות נדחית.

בנוסף, אני מורה על צו איסור דיספוזיציה בדירות המשיב, נשוא הליך כינוס הכנסים, עד להחלטה אחרת.

פסק הדין אי התכלת אי החוקיות המוזכרת על ידי המשיב רבות בסיכומיו מושתתת בעיקר על פסק הדין הנ"ל. אין חולק כי בהסכמה נקבע כי כל היחידות שנרכשו עד ליום 9.12.99 יצבעו בצבע של דירות מגורים לתמיד, וזאת – על אף שעקרונית, מדובר בהפרה ברורה של חוק התיכנון והבנייה וחוקים אחרים שרלוונטיים לנושא זה. בית המשפט קבע מחד גיסא, כי השמוש למגורים רגילים בתחומי המרינה אינו חוקי, בהיותו סותר את דיני התיכנון והבניה, את התכניות התקפות החלות על המקום ואת היתרי הבנייה שניתנו על פי התכניות.

באשר לע"א 1046/12 חכים נ' מנהל מסוי מקרקעין נתניה (פורסם בנבו, 21.1.2014) (להלן: "פסק דין חכים") אשר בגדריו נקבע כי דירת נופש אינה מהוה "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בסעיף 49(א) בחוק מסוי מקרקעין, ואינה מזכה את בעליה בזכות לקבלת פטור ממס שבח מקרקעין, וכן באשר לע"א 4299/11 גיצלטר נ' רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין (פורסם בנבו, 21.1.2014) (להלן: "פסק דין גיצלטר") אשר בגדריו נקבע כי דירת הנופש שרכש המערער אינה בגדר "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) בחוק מסוי מקרקעין ואינה מזכה אותו בזכות לקבלת הקלה במס רכישה נוכח אי התקיימות הרכיב הסובייקטיבי הנידרש לשם הכרה בדירה כ"דירת מגורים" – טוענים העוררים כדלקמן: שני פסקי הדין הנ"ל התבססו על ממצא עובדתי לפיו בעלי הדירות לא גרו בהן בפועל (פסקה 33 בפסק דין חכים; פסקה 24 בפסק דין גיצלטר).

באשר לטענת העוררים לפיה כל עוד לא קבעו רשויות התיכנון מנגנון להסדרת אופן השמוש בדירות שבפרויקט כדירות נופש המיועדות לציבור הרחב אין ליישם את פסק הדין אי התכלת – משיב המשיב כדלקמן: ראשית, בפסק הדין אי התכלת נקבע מפורשות כי השמוש למגורים בדירות הנופש ש"במיתחם המרינה" שבהרצליה הנו שימוש שאינו חוקי, וכי השמוש בדירות אלה צריך להיות בעקרו שימוש צבורי למטרת נופש ולפיכך יש להשכירן למטרה כזו במשך מרבית ימות השנה (פסקה 109 בפסק הדין).

...

אני סבור כי כל הדברים האלה יפים גם לענייננו.

לאור כל האמור, דין טענת ההסתמכות שהעלו העוררים – להידחות.

סוף דבר לנוכח כל האמור בחוות דעתי זו אציע לחבריי לדחות את הערר ולחייב כל אחד מהעוררים לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪, ובסה"כ – 20,000 ₪.

רקע והשתלשלות העניינים בשנת 1995 התקשרו המשיבות בחוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל, מכוחו הוקנו להן זכויות חכירה בקרקע הידועה כגוש 5616, חלקה 56, תת-חלקה 10, המצויה במיתחם המרינה בהרצליה (להלן: המקרקעין ו-המיתחם, בהתאמה), ואשר עליה הוקם הבניין.

לטענת המערערים, הואיל והבניין לא נרשם כבית משותף, חרף התחייבות המשיבות בהסכמי המכר לעשות כן (הגם שלבסוף הוסדרו הזכויות בבניין בדרך של רישום חכירות), חלות על הבניין הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) שעניינן "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". מבין הוראות אלו, חל סעיף 77א לחוק המקרקעין, הקובע כי "רכוש משותף" כולל את "כל חלקי הבית חוץ מהדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". לסברת המערערים, החניות והמחסנים שבמחלוקת, מעצם טיבם, אינם עונים על הגדרת "דירה", ועל כן נחשבים "רכוש משותף" על פי הגדרתו השיורית שבסעיף 77א לחוק המקרקעין – החניות, משום שלגביהן לא מיתקיים היסוד הפיזי של "דירה", המחייב שטח בנוי, מקורה ומוקף מכל צידיו בקירות; והמחסנים – הואיל ואלו אינם יחידות עצמאיות ונפרדות, כנדרש לשיטתם בהגדרת "דירה", לא לפי ייעודם בהיתרי הבנייה ולא כפי שנלמד מהיתנהגות הצדדים לאור השמוש שנעשה בהם בפועל.

כך, בהסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, נקבע מפורשות כי החניות והמחסנים אינם חלק מהרכוש המשותף, ואילו פרשנות המערערים את הסכם הפשרה האמור, כך נפסק על ידי בית המשפט קמא, אינה מתיישבת עם לשונו והוראותיו ומנוגדת היא להיגיון.

בעוד המערערים אינם מתייחסים לטעמי הסף העומדים בבסיסו של פסק הדין, לדבריהם בית המשפט קמא היתעלם מטענותיהם לגופו של עניין בנוגע למחסנים וכן מחוות הדעת, על אף שזו לא הייתה שנויה במחלוקת לשיטתם.

דחיית התביעה על בסיס הדוקטרינה של השתק עילה מייתרת את הצורך לידון לגופן בטענות המשפטיות שמעלים המערערים, לפיהן פרק ו'1 לחוק המקרקעין חל גם על ביניין שהוסדר על דרך של רישום חכירות (כפי שנעשה בעניינינו), ועל כן אין להשלים עם מצב בו המחסנים מצויים בבעלות המשיבות, מאחר שאין הן בעלות דירה בבניין (משהשלימו את מכירת כל יחידות הנופש).

...

עוד יצוין כי החל משנת 2002 הפעילו המשיבות בבניין בית מלון ב-48 יחידות הנופש שטרם נמכרו ונותרו בבעלותן באותה עת. על רקע האמור, ביום 2.6.2004, הוגשה תובענה בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי שניים מבעלי הדירות בבניין (וביניהם המערער 4) ונציגות הבניין – נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10, הרצליה (המערערת 5.

בנסיבות אלה, סבורני כי לא ניתן לראות במערערים 3-1 צדדים זרים להליך התביעה הראשונה.

ואולם, אין בכך כדי לשלול את המסקנה כי בנסיבות המקרה בו עסקינן, קיימת קרבה משפטית לצורך החלת כללי מעשה בית דין בין כלל המערערים (ובכלל זה אלה שלא היו צד פורמאלי לתביעה הראשונה), לבין נציגות הבית המשותף ואותם דיירים שהיו צד לתביעה הראשונה (והמערער 4 ביניהם).

סוף דבר: אם תישמע דעתי, אציע לחבריי לדחות את הערעור.