ערעור על פינוי מדירת עמידר בשל אי תשלום שכר דירה

עוד נקבע, כי במסגרת הסכם פשרה מיום 14.12.1995, אשר נחתם בין המבקש לבין עמידר (לאחר שעמידר הגישה נגד המבקש ורבי תביעת פינוי בטענה שלא ניתנה הסכמתה להעברה וכי המבקש הוא בגדר מסיג גבול), אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 3.7.1996, נקבע שעמידר נכונה להכיר במבקש כדייר מוגן ביחס לשטח כולו, אך זאת בכפוף ל- 3 תנאים מצטברים: תשלום דמי מפתח בסך של 90,000 ₪ ; תשלום שכר דירה מוגן לתקופה של 7 שנים אחורה; התחייבות לחתום על הסכם, ובכלל זה לשלם שכר דירה, כנהוג אצל עמידר במועד חתימת ההסכם.

דיון והכרעה בהתאם להלכה הפסוקה בעל דין זכאי, ככלל, להנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק-הדין, ואין בהגשת ערעור על פסק הדין כדי לעכב את ביצועו.

לעניין זה נקבע בפסיקה כי פינוי מקרקעין המהוים נכס עסקי, מהוה נזק כספי בר פיצוי, וזאת ככל שיתקבל העירעור, ועל כן אין מקום בנסיבות אלו כדי להצדיק עיכוב ביצוע של פסק הדין [ראו רע"א 10559/06 אברהם דבוש נ' עריית הרצליה (25.12.2006), ע"א 7246/13 כרמלה מואלים נ' יעקב קרקו (14.11.2013].

ניתנה היום, י"ב טבת תש"פ, 09 ינואר 2020, בהיעדר הצדדים.

...

על כן נקבע כי תביעתו של המבקש הייתה נדחית בין אם עמידר הייתה נותרת בעלת השטח ובין אם לאו.

על כן ובבחינת מאזן הנוחות למול סיכויי הערעור, אני קובעת כי האיזון ביניהם ימצא בחיובו של המבקש בהפקדת סך של 60,000 ₪ לטובת ניזקי המשיב בגין עיכוב הביצוע, ככל שיהיו.

הנתבע אינו מחזיק ומעולם לא החזיק בחלקות 50 ו – 76 שנוצרו גם הן מכח התכנית ויש למחוק על הסף את התביעה כנגדו בגין חלקות אלו בהעדר עילה.

לדבריו, יש לו אינטרס מהותי החורג אל מעבר לאנטרס הכלכלי הצר; ומאחר ולא ניתן לקיים את ההגנה העומדת לרשותו על פי הוראות סעיף 122 הנ''ל ויש לסווג את השכירות ככזו שאינה ניתנת להעברה למקום אחר כפי שמורה סעיף 126(ב) לחוק התווה''ב, יש להותיר את זיקתו למושכר המקורי על כנה ולאסור על פינויו.

הנתבע מפנה לענין זה לפס''ד בת"א (תל אביב-יפו) 55363-03-11 יונה אבלסון ו- 138 אח' נ' דבורה אבינרי (פורסם בנבו) בו נקבע ביחס לדייר מוגן בדירת עמידר כי זכויותיו נבחנות בקשר שלו למקרקעין ולא לבעל הבית; ובמקרה של איחוד וחלוקה שלא בהסכמה הוא רשאי להמשיך ולהחזיק במקרקעין ורק מחליף א בעל הבית.

עם זאת הנתבע הסתיר בתצהירו את העובדה שבעלי החלקה הגישו כנגדו תביעת פינוי מן החלקה עוד בשנת 2008 בין אי תשלום דמי שכירות – ת''א 5555-05-08 (צורפה בהסכמה לסיכומי התובעת).

על כן לא ניתן לקבל את הטענה כי יש לקבל את הטיעון המשפטי המצוי בפסק דינו של בית משפט השלום שעה שהערעור היתקבל.

התקנות מעגנות במידה רבה את הפסיקה הקיימת בנושא ולפיה: "שיעור ההוצאות הראוי נקבע תוך בחינת כל מקרה לגופו, תוך היתחשבות במספר נתונים, ביניהם: אופן ניהול ההליך; היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות; מורכבות התיק וחשיבותו; הקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך; ושכר הטירחה ששולם בפועל או שבעל הדין התחייב לשלמו (ראו: ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10 נ' סיעת "יש עתיד לביאליק", פ"ד ס(1) 391, 395 (2005) (להלן: עניין סיעת ביאליק)).

...

איני מקבל את טענות אלו.

סוף דבר על כן, אני מקבל את התביעה.

אני מורה על סילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין בחלקות 51, 52, 53 ו – 76 בגוש 17610 באדמות נצרת.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים עע"מ 2150/22 לפני: כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופטת ע' ברון כבוד השופט י' אלרון המערער: יהודה אהוד אסיס נ ג ד המשיבים: 1. משרד הבינוי והשיכון, המשרד הראשי 2. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 16.1.2022 בעת"מ 29081-06-21 שניתן על-ידי כבוד השופטת א' נחליאלי-חייט

נקבע, כי יהודה "לא התגורר ברציפות בדירה הציבורית יחד עם הדייר החוזי מהתאריך הקובע 8.2009 ועד לפטירתו. כמו כן אינו זכאי בפני עצמו לדיור צבורי". עוד נקבע, כי "למרות הנסיבות לא ניתן לחרוג מהכללים ולהעדיפו על פני זכאי הדיור הצבורי הממתינים לדיור צבורי". בהמשך להחלטה זו, ולאחר שיהודה נימנע מלפנות את הבית, הגישה עמידר לבית משפט השלום בראשון לציון תביעת פינוי נגד יהודה (ת"א 66142-01-19).

נפסק, כי טענתו של יהודה, שלפיה התגורר ברציפות בדירה למן היום שבו אביו עבר להתגורר בה, כמו גם טענתו כי מעולם לא התגורר עם אמו, בדירתה שבבית שמש, "נסתרו מיניה וביה על ידי המסמכים האותנטיים מזמן אמת שצירפו המשיבים, והמצביעים מחד על העידר רצף מגורים בדירה כנטען, ומאידך מעידים בעד עצמם באופן פוזיטיבי על מגורים בבית שמש בדירת האם, יחד עמה". לצורך קביעה זו, התבסס בית המשפט המחוזי על דוחות 'ביקורי מעגל' (דוחות הנערכים מדי שנה על-ידי החברות המשכנות, לאחר ביקור מטעמן שנעשה בדירות הציבוריות מעת לעת, לצורך אימות נתוני הדיירים, ומעקב אחר אופן השמוש שלהם בדירה הציבורית) שנערכו ביחס לשתי הדירות, שנקבע כי מן האמור בהם עולה "בבירור כי [יהודה] כלל לא התגורר בדירה עם אביו", אלא "התגורר (דוקא) עם האם בדירתה בבית שמש". בהקשר זה הוסיף בית המשפט המחוזי וציין, כי לא עלה בידי יהודה לבסס כל טענה שיש בה כדי לסתור את האמור בדוחות אלה; וכי מ'תמצית רישום' שהופקה ממרשם האוכלוסין עולה, כי יהודה עידכן את כתובת אמו בבית שמש, כמען לקבלת מכתבים עבורו.

סבורני, כי לא קמה הצדקה להתערב בקביעה עובדתית זו, ודאי לא בשלב העירעור.

גב' גפני הועסקה, לדבריה, על ידי חברת "עמידר". בתצהירה, נכתב כי בביקורה בדירה ראתה את המערער ואף זכור לה המזרון המונח על הריצפה במבואת הדירה אשר שימש אותו.

מידע זה רלוואנטי לא רק לצורך קביעת הזכאות של מי מהדיירים למעמד של "דייר ממשיך" בבוא היום – אלא גם לצורך קביעת שכר הדירה שהם נדרשים לשלם בעת הנוכחית.

השופטת דפנה ברק-ארז (במסגרת דעת מיעוט) עמדה אף היא על כך שהמתכונת שבה נערכים ביקורי המעגל, מכרסמת מראש באפשרות של בן מישפחה לזכות במעמד של "דייר ממשיך": "הלכה למעשה, נוהלי עמידר מתמרצים את הדיירים המתגוררים בדיור צבורי, אנשים קשי יום שעל-פי רוב משתכרים לצרור נקוב, שלא להצהיר על בני מישפחה הגרים עימם, הצהרה הכרוכה בהעלאתו של שכר הדירה. הדיירים מודעים לאפשרות להעלאת שכר הדירה בעודם נותנים את ההצהרה. לעומת זאת, אין הם מודעים לכך שטשטוש העובדה שגרים עימם בני מישפחה נוספים עלולה להעמיד בסכנה של ממש את יכולתם של אותם בני מישפחה לטעון למעמד של 'דייר ממשיך'. זהו מצב מובנה של אי-סימטריה במידע, העולה בחלק מן המקרים אף כדי 'בפני עוור לא תיתן מיכשול'. אני סבורה איפוא כי כאשר מוצגות לשוכרים בדיור הצבורי שאלות בדבר מישפחה המתגוררים עימם יש לעשות כן לאחר שהשואל וידא כי הנשאל מודע לכל המשמעויות של תשובתו בטווח הארוך – ולא רק לכך שתשובה בדבר 'מגורים לבד' תוביל להוזלת שכר הדירה בטווח הקצר". (ההדגשה שלי- ע'ב') (עע"מ 2732/14 שניידר נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 6 (28.1.2015)).

...

עמידר טוענת מנגד, כי דין הערעור להידחות.

יהיה מי שיאמר, כי גם אם מתעורר ספק לגבי מהימנות דוחות ביקורי המעגל, אין לאפשר מצב שבו חוטא יוצא נשכר.

קרי: משפחה שהתחמקה בעבר מתשלום שכר דירה נוסף, או הסתירה הפרה של חוזה השכירות, אין לאפשר לה "להרוויח" היום מהטענה שבדירה התגורר דייר נוסף.

השופטת דפנה ברק-ארז (במסגרת דעת מיעוט) עמדה אף היא על כך שהמתכונת שבה נערכים ביקורי המעגל, מכרסמת מראש באפשרות של בן משפחה לזכות במעמד של "דייר ממשיך": "הלכה למעשה, נוהלי עמידר מתמרצים את הדיירים המתגוררים בדיור ציבורי, אנשים קשי יום שעל-פי רוב משתכרים לצרור נקוב, שלא להצהיר על בני משפחה הגרים עמם, הצהרה הכרוכה בהעלאתו של שכר הדירה. הדיירים מודעים לאפשרות להעלאת שכר הדירה בעודם נותנים את ההצהרה. לעומת זאת, אין הם מודעים לכך שטשטוש העובדה שגרים עמם בני משפחה נוספים עלולה להעמיד בסכנה של ממש את יכולתם של אותם בני משפחה לטעון למעמד של 'דייר ממשיך'. זהו מצב מובנה של אי-סימטריה במידע, העולה בחלק מן המקרים אף כדי 'בפני עיוור לא תיתן מכשול'. אני סבורה אפוא כי כאשר מוצגות לשוכרים בדיור הציבורי שאלות בדבר משפחה המתגוררים עמם יש לעשות כן לאחר שהשואל וידא כי הנשאל מודע לכל המשמעויות של תשובתו בטווח הארוך – ולא רק לכך שתשובה בדבר 'מגורים לבד' תוביל להוזלת שכר הדירה בטווח הקצר". (ההדגשה שלי- ע'ב') (עע"מ 2732/14 שניידר נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 6 (28.1.2015)).

עוד צוין כי לאחר הזכייה ותשלום מלוא התמורה במיכרז, היזם הזוכה ייכנס לנעלי רשות הפיתוח ו/או רשות מקרקעי ישראל ו/או עמידר ויהיה זכאי לגבות את שכר הדירה ולפעול לפינויים על פי דין.

המשיבה טענה מנגד כי שילמה דמי מפתח עת שכרה את המושכר בשנת 1952, כי נטל השיכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על המערערת והיא לא עמדה בנטל זה. לחלופין, נטען כי יש לראות בבניית המושכר, שבוצעה על ידי המשיבה, חלופה לתשלום דמי המפתח.

בית הדין אף דחה את הטענה החלופית של המערערת, לפיה יש לראות במשיבה כמי שלא שילמה דמי מפתח נוכח אי העברת חלקו של בעל הבית בדמי המפתח בעת העברת השליטה במשיבה, שכן כאשר נקבע כי שולמו דמי מפתח בעת כניסת המשיבה למושכר לדייר הקודם, אין באי תשלום חלקו של בעל הבית בעת העברת מניות החברה, ככל והיו כאלה וככל ומחייבות בתשלום חלקו של בעל הבית, כדי להכניס את המשיבה לגדר תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר.

בהתאם לאמור, ולאור הוראות חוק נכסי נפקדים, הוראות פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1941, והחזקות שנקבעו בפסיקה, נקבע על ידי בית הדין בצדק כי קיימת בנסיבות העניין חזקה שלא נסתרה כי לא שולמו דמי מפתח בעת השכרת המושכר (ראו פסקות 38-44 לפסק דינו של בית הדין).

ניתן היום, כ"ב כסלו תשפ"ד, 05 דצמבר 2023, בהיעדר הצדדים.

...

נוכח כל האמור לעיל, ולאור הקביעה לעיל לפיה שגה בית הדין עת קבע כי המשיבה שילמה דמי מפתח, וכאשר מחומר הראיות שהונח בפני בית הדין עמדה המערערת בנטל המוטל עליה והוכיחה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, הרי יש להחיל על המושכר הוראות תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, ולפיכך, זכאית המערערת לדמי שכירות חופשיים.

סוף דבר: לאור כל האמור, דין הערעור להתקבל כמפורט לעיל ואנו מורים על ביטול פסק דינו של בית הדין לשכירות.

אנו מחייבים את המשיבה בהוצאות המערערת בסך כולל של 15,000 ₪.

החל מחודש נובמבר 2018 ועד לחודש ינואר 2022 קיבל העותר סיוע בשכר דירה מהמשיבה 2 (להלן: "עמידר") לשכירת דירות אחרות בשוק החופשי.

העתק מדו"ח תשלומים וחוזי שכירות צורף לתגובת עמידר כנספח 1.

מאחר ועמידר בחרה להגיש תביעת פינוי מידית, העותר וב"כ הגישו כתב הגנה, ובדיון שנערך בפני בית המשפט השלום בבת ים ביום 13/03/2023 סוכם כי העותר יגיש עתירה לבית משפט זה בדבר ההכרה שלו כדייר ממשיך.

בעירעור שהוגש לבית המשפט העליון הוצגה ראיה חדשה - תצהיר של עובדת עמידר לשעבר, אשר טענה כי ביצעה ביקור מעגל בדירה וראתה את העותר בדירה.

לעניין נימוקי ההחלטה צוין במכתב: "נימוקי ההחלטה: בהתאם לסמכותה, הועדה בוחנת האם המבקש עומד בתנאים שנקבעו בחוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, תשנ"ח-1998 לצורך הכרה כדייר ממשיך. במסגרת זו, הוועדה אינה בעלת סמכות לאשר חריגים ואין היא בוחנת קיומן של נסיבות בהקשר זה. לאחר בחינת נסיבות המקרה, הוועדה מצאה כי המבקש לא עמד בתנאי חוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, וכן לא עמד בתנאי הוראת המעבר שנקבעו בדין. בישוב הרצליה 21 ממתינים לדיור צבורי ואי פינוי הדירה מעכב איכלוסם. להלן פרוט המסמכים אשר עמדו בפני הועדה: חוזה שכירות, ביקורי מעגל 2008 עד 2021 (למעט 2015-16); ועדה חטיבתית 11.21, תעודת פטירה, הצהרות שכנים, משטרת הגבולות, היסטורית כתובות, מכתב בקשה באמצעות עו"ד 1.22, נתוני מערכת ומימוש סיוע בשכר דירה לכתובת אחרת, חוב מזונות, אישור רפואי 12/21.

ניתן היום, ט"ז אדר ב' תשפ"ד, 26 מרץ 2024, בהיעדר הצדדים.

...

משכך, דין העתירה סילוק על הסף מחמת שיהוי בהגשתה.

אציין כי לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בכתב ושמעתי את טענותיהם בעל-פה לא מצאתי כי בנסיבות עניינו של העותר, שאיני כלל מקלה ראש בקשייו, עלה בידו להצביע על טעם ראוי להתערבות בהחלטה שנתנה בעניינו על-ידי הוועדה העליונה המשמשת כגוף הציבורי המקצועי שהוסמך לכך על פי הדין, ודן בבקשת העותר על יסוד תשתית עובדתית ראויה ואף הגיע למסקנה באופן ראוי וסביר.

לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.