ערעור על סמכות המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב בתביעת חיזוק מבנה

ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (כב' המפקחת הבכירה הגב' מירה אריאלי) מיום 1.12.16 (בתיק 5/537/2016) במסגרתו קבעה המפקחת כי הסמכות לידון בתביעה הנוגעת לפרויקט בניה בעיניינו של הבית המשותף ברח' כלנית 1,3,4,7,9,11,13,15,17 בקרית אונו הבנוי על חלקה 76 בחלקה 6496 (להלן - הבית המשותף) נתונה לבית משפט השלום בתל אביב.

מתוך שכך הגישו המערערים תביעה לפני המפקחת על המקרקעין בתל אביב על מנת שזו תאשר את ביצוע הפרויקט מכח הוראת סע' 5 לחוק החיזוק.

בין השאר, החוק מעניק למפקח על רישום מקרקעין (להלן - המפקח) סמכות לאשר ביצוען של עבודות חזוק במבנה, המלוות בעבודות לבניית דירה או דירות חדשות כתוצאה מהוספת זכויות בניה בהתאם למנגנון שנקבע בתמ"א 38, וזאת בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו לכך.

...

כך מצאנו את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה בת/20/11 פרי אהרון נ. זוסקוביץ רחל (2011) – "...יוצא איפוא, כי על מנת להיכנס בגדרו של החוק, "היתר בנייה" או "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים", כהגדרתם בחוק החיזוק, אינם צריכים להיות תואמים לתוכנית החיזוק בלבד, ויכול שיהיו תואמים לתכניות תקפות אחרות ואף לתכניות מופקדות.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב - הגב' אביטל שרייבר (להלן: "המפקחת")- מיום 5/12/21 בתיק מספר 5/853/2019 (להלן: "פסק הדין")- במסגרתו ניתן צו המאפשר ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף ברחוב ויצמן 109 ו – 111 בתל אביב, הבנוי על המקרקעין הידועים כגוש 6212, חלקה 1107 (להלן: "הבית המשותף"), בהתאם להוראות תמ"א 38 והוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 (להלן: "חוק החיזוק") (להלן: "הפרויקט").

לאור כל האמור קבעה המפקחת שעל המערערת לחתום על הסכם, לרבות על הנספח המשנה את סעיף 4.5 להסכם :"וכן כל יתר המסמכים עליהם חתמו התובעים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט, וזאת בתוך 14 יום מהיום. יובהר כי מסמכים כאמור יחתמו בכל הנוגע לבקשה להיתר בתנאים אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב ביום 16.4.19, לרבות שינויים טכניים ככל שחלו בה (שאינם משנים את המבנה החצוני של הדירות או את שטחן) על פי דרישת הוועדה". עוד חוייבה המערערת בתשלום הוצאותיהם של המשיבים בסך של 7,000 ש"ח. טענות הצדדים בעירעור לפני; טענות המערערת בפתח ערעורה ציינה המערערת כי היא ילידת 1941 ומתגוררת בבית המשותף ברחוב ויצמן 11 מזה 50 שנה.

ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (להלן: "עניין שומרוני"), נקבע על ידי בית המשפט העליון כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא היא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה.

לשם שלמות היריעה ומשמודגש כי אין באמור כדי לקבוע מסמרות, הרי שלגישתי, בשים לב לכך שבמסגרת הדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין לא נדונות רק שאלת קיומו של הרוב הנידרש או קיומה של בקשה המאשרת היתר בנייה, אלא שכפי שפורט לעיל וכפי שנקבע בעיניין שומרוני, על המפקח לבחון את תניות ההסכם ואת טיבה של היתנגדותו של הדייר כנגדו הוגשה התביעה, הרי שעל פניו גם מבלי להדרש לשאלה האם חל על פרויקט כאמור האמור בחוק פינוי בינוי (ובמאמר מוסגר אציין כי ספק רב בעיני באם כך לאור ההבדלים בין שני החוקים ולאור קביעה מפורשת של התוויות שונות במסגרת כל אחד מהם), ממילא, מקום בו מדובר בדייר קשיש, יכול שבמסגרת בחינת סבירותו של ההסכם וסבירותו של הסרוב, המפקח יבחן גם האם יש מקום להציע לו חלופות דיור, הגם שקביעה כאמור אינה קבועה מפורשות באשר לפרויקט עליו חל סעיף 5א' לחוק החיזוק.

...

לאור האמור, טענותיה של המערערת בדבר העדר שיוויון בתמורות – נדחות אף הן. זכאות המערערת לתמורה על פי חוק פינוי בינוי- כפי המפורט לעיל, טענת המערערת היא כי לאור הדימיון בין הפרויקט לפי תמ"א 38, במסגרתו נהרס הבניין ונבנה מחדש, לבין פרויקט פינוי בינוי, הרי שיש להחיל על הפרויקט דנן את הוראות חוק פינוי בינוי, בכל הנוגע להצעות אשר יש להציע לדייר המוגדר כ"קשיש" לצורך חוק זה. אשר לטענתה זו של המערערת, הרי שאינני נדרשת לקביעת מסמרות בטענה גופה, שעה שלגישתי צודקת המפקחת בקובעה כי המועד הרלוונטי לעניין זה הוא מועד החתימה על הסכם התמ"א ומשזה נחתם עוד קודם למועד תוקפן של ההוראות האמורות, ממילא אין מקום ליישמן במקרה דנן.

אשר על כן גם טענותיה של המערערת באשר להחלת הוראות חוק פינוי בינוי במקרה דנן, נדחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת, דין הערעור להידחות וכך הנני מורה.

בבית המשפט העליון רע"א 6240/22 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקשים: 1. אודי חיות 2. אודרי נענה נ ג ד המשיבים: יעקב עטר ואח' בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ל' ביבי), מיום 2.6.2022, ב-עש"א 37151-01-22 בשם המבקשים: עו"ד תמר בר זוהר ][]החלטה

בפסק הדין מושא הבקשה נדחה ערעור המבקשים על פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין בתל אביב (מר א' שלומאי), (להלן: המפקח), בתיק מספר 4/550/2020, מיום 5.12.2021, בו ניתן צו לבצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף בו מתגוררים המבקשים.

ביום 24.7.2016 התקשרו כלל בעלי היחידות בבית המשותף, למעט המבקשים, בהסכם עם חברת אלברטו גבסו ובניו בע"מ (להלן: היזם), לבצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של ביניין הבית המשותף (להלן: הבניין), בהתאם להוראות תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38, ובהתאם לסעיף 5א לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן, בהתאמה: תמ"א 38, חוק החיזוק, ההסכם ו-הפרויקט).

לנוכח סירובם של המבקשים להיתקשר בהסכם, הגישו נגדם המשיבים תביעה למפקח, מכוח סעיף 5א לחוק החיזוק, על מנת שיעשה שימוש בסמכותו ויאכוף את ביצוע ההסכם, חרף היתנגדות המבקשים.

עוד נטען כי היה על המפקח להפעיל את סמכותו הקבועה בסעיף 75 לחוק המקרקעין, ולסטות מדיני הראיות במקרה דנן, וזאת לשם גילוי האמת ועשיית צדק, או לחלופין, למנות מומחה מטעמו שיבצע מדידות בבניין כולו.

...

עניינו של ההליך המקביל בעתירה שהגישו המבקשים נגד היזם ואחרים, בטענה כי הבקשה שהגיש היזם לצורך אישור תכנית בי/711 אינה מהווה בקשה להיתר לפי הוראות תמ"א 38 (ומשכך גם אינה חוסה תחת חוק החיזוק), ומכאן שאין לאפשר את אכיפת ההסכם בהיעדר חתימת המבקשים.

סבורני כי קיים קושי באנלוגיה שערך בית המשפט המחוזי בין מצב בו נמנע בעל דין מהבאת ראיות או עדויות המצויות תחת ידו, לבין מצב בו מסרב בעל דין להצעה דיונית-ראייתית של בית המשפט.

עם זאת, אין בדברים אלה כדי לשנות את מסקנתי לעניין דין הבקשה שלפניי.

לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת") , בתיק 813/20 מיום 15/5/22 - אשר במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") –הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם היתנגדותו של המערער, שהוא אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, לבצוע הפרויקט במתכונתו.

לאחר פירוט מהלך ההליך לפניה, פנתה המפקחת לסקור את הדין וההלכה הפסוקה בכל הנוגע לחזוק מבנים מכוח תמ"א 38.

לכך יש להוסיף כי גם בפסק הדין אשר ניתן בפשרה בעירעור האוס, לא בוטלו קביעות אלו של המפקחת, אלא שנקבע מפורשות כי נושא התמורות העודפות למשפחת האוס - ככל שהן קיימות - יתברר במסגרת תביעה ייעודית אשר תוגש למפקחת בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החיזוק ואשר המערער יטול בה חלק ויביא במסגרתה טענותיו.

...

אשר לכך טען המערער כי בהינתן שהקליניקה גורמת לו למטרדים ויתרה מכך, לטענתו לא ניתן לנהל קליניקה בהתאם לתקנון החל על הבית המשותף – הרי שאין לאפשר הקמת קליניקה מעל דירתו או מתחתיה.

טענות המערער באשר לאופן ניהול ההליך בפני המפקחת; טענות אלו של המערער, לא זו בלבד שאין בידי לקבל אלא שהנני מוצאת לדחותן מכל וכל.

לאור כל אלו, הנני דוחה גם טענותיו אלו של המערער.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיו של המערער – דין הערעור להידחות וכך הנני מורה.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת"), בתיק 5/1637/2021 מיום 13/9/22 - במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") – הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם היתנגדותה של המערערת (שהיא בעלת דירה בבית המשותף), לבצוע הפרויקט במתכונתו.

דיון והכרעה; בדיון אשר היתקיים לפני ביום 30/4/23, השלימו הצדדים טענותיהם על פה (אציין כי טענותיהם על פה שולבו בסעיפים 12 ו – 13 לעיל במסגרתם שוקפו טענות הצדדים) ולאחר שבחנתי את כלל טענותיהם של הצדדים ניתן פסק דין זה. כעולה מתאור הנסיבות, עסקינן בפרויקט לחזוק הבית המשותף בהתאם לתמ"א 38 ובתביעה אשר הוגשה למפקח על רישום המקרקעין בהתאם לסמכותו בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (לעיל ולהלן: "חוק המקרקעין") וחוק החיזוק.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: "פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

...

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות.

ובשולי הדברים – טענות המערערת באשר לגובה ההוצאות בהן חוייבה – אשר לכך, טוענת המערערת כי ההוצאות אשר נפסקו לחובתה אינן סבירות וזאת, בין היתר בהשוואה להוצאות אשר נפסקו על ידי המפקחת בתיק אחר אשר נדון לפניה (תיק 5/849/2020) במסגרתו - לטענת המערערת - חייבה המפקחת בהוצאות בסך 15,000 ש"ח. טענותיה אלו של המערערת אין בידי לקבל ראשית לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת.

לכך יש להוסיף כי – בניגוד לטענת המערערת בתיק 5/849/2020 (אשר ערעור בהקשר אליו נדון לפני מותב זה) היו שתי נתבעות וכל אחת מהן חויבה בסך של 15,000 ש"ח, קרי פסיקת ההוצאות לטובת התובעים עמדה על סך כולל של 30,000 ש"ח. לאור זאת, נדחות גם טענותיה של המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות לחובתה.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.