המערערת אינה מכחישה כי בסעיף 11(ד) לתכנית 2783 נקבע תנאי להוצאת היתרי בניה, כדלקמן:
"אישור לוח הקצאות וטבלת איזון בתכנית מפורטת נפרדת בסמכות הוועדה המקומית"
המערערת אף אינה מכחישה, כי כאשר חישבו את היטל ההשבחה בגין תכנית 2783 הפחיתו מהשווי במצב החדש עקב העידר זמינות, כאשר מקדם הזמינות נקבע על סך של 0.665 וזאת לאור תחשיב של עיכוב צפוי של 7 שנים בשיעור הוון של 6 אחוזים.
"
ור' גם בעיניין רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון [פורסם בנבו] (15.07.2014) (להלן: "עניין אליק רון"):
"למשל, בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999). נקבע כי תכנית שהסירה מחסום נורמאטיבי ועקב כך נתאפשרה הקדמת קבלתם של היתרי בנייה, אף מבלי שהתכנית עצמה הביאה להגדלה של אחוזי הבניה במקרקעין (אשר נשארו כפי שהיו בתכנית קודמת), מהוה השבחה אשר יש לחייב בגינה בהיטל (ראו נמדר, שם))"
אציין כי גם בעיניין בר"מ 2090/16 הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ [פורסם במאגר נבו] (6.2.017), היה מקובל, הן על דעת הרוב והן על דעת המיעוט, כי ניתן לגבות היטל השבחה כתוצאה מהקניית זמינות למקרקעין, ובילבד כי הזמינות תוקנה באקט תיכנוני המפורט בתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.
למעשה, המערערת אינה חולקת על כך, כי עת שנערכה השומה מכוח תכנית 2783 הופחת שווי המצב החדש עקב העידר זמינות, ר' סעיף 31 לכתב העירעור: "לפי שומה זו (שומת 2783 – ג.ה.) נקבע שווי המקרקעין במצב חדש לפי מלוא הזכויות שהקנתה התכנית (קרי 26 קוטג'ים), כאשר בשל העובדה שהזכויות אינן זמינות באופן מיידי, אלא כפופות לאישור תכנית לוח הקצאות, נקבע לה מקדם דחיה למימוש של 6% ל- 7 שנים".
למרות הסכמתה של המערערת כי שווי המצב החדש בתכנית 2783 הופחת לאור העידר זמינות, טוענת המערערת, כי שולם מלוא היטל ההשבחה בגין הזכויות מכוח תכנית 2738, ומנמקת זאת כדלקמן:
"העובדה כי לזכויות שנתנו בתכנית תא/2783 נקבע מקדם דחיה בשל חוסר זמינות מיידי, אינה משקפת הפחתה של החיוב אשר יש להשלים בעתיד לכשתוקנה הזמינות, אלא מייצגת הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית בערכי יום אישור התכנית למרות שעדיין לא ניתן להוציאה אל הפועל"
איני מקבל טענה זו. לטעמי, מקדם הדחיה שנקבע בגין המצב החדש של תכנית תא/2783 אינו מייצג בשום דרך "הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית", אלא מייצג שווי נמוך יותר של המקרקעין, כאשר הזכויות שמקנה התכנית אינן ניתנות למימוש מידי.
כלומר, אילו אכן הקומה החלקית הייתה כה בעייתית מבחינה נוף, אקוסטיקה, הקטנת שטח המרתף ועוד, עולה השאלה, מדוע היתעקשה המערערת על אישורה?
כמובן, כי אין מדובר בטיעון שמאי או משפטי מובהק, אולם לטעמי, היתנהלות המערערת, על פיה היא מבקשת הקלה מהוראות התכנית, ולאחר מכן טוענת כי הקלה שהיא עצמה ביקשה ודרשה, לא רק שלא גורמת השבחה, אלא גורמת ירידת ערך, הנה היתנהלות בעייתית.
...
לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.
סיכום והוצאות
לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.
אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).
