ערעור על סיווג שטח ריק בנכס לצורך ארנונה

ערעור מינהלי על החלטת וועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית הרצליה (להלן "וועדת הערר"), על החלטתה מיום 25/1/17 בתיק ערר 32/16 אשר קבעה כי יש לסווג את הנכס נשוא הערעורכ "מוסך חניה בבית דירות". הנכס נשוא העירעור בשטח של 570 מ"ר מצוי ברח' המעלות 9 הרצליה (להלן "הנכס"), מוגדר בהיתר הבניה כקומת חניה למרות שנימצא במפלס גבוה מהקרקע ללא כל אפשרות לגישה לכלי רכב ומעולם לא שימש כחניה.

הנכס שימש מאז רכישתו את משרדי מערכת העתון "טבע הדברים" שבהוצאת המשיבה, וסווג לצרכי ארנונה כ "תעשיה ומלאכה". המשיבה הפסיקה את השמוש בנכס בשנת 2004 לאחר שלא קיבלה היתר לשימוש חורג בנכס כמשרדים ומאז הוא עומד ריק.

כן נטען, כי חניה פטורה מתשלום הארנונה רק כאשר היא מהוה חלק מדירה ושטחה מוחרג משטח דירה, בעוד שבעניינינו, הנכס אינו צמוד לדירת מגורים; סיווג נכס ריק נקבע על פי הייעוד התיכנוני ולא על פי ההיתר ויש לסווג נכס ריק הסווג הזול ביותר על פי היעוד שניתן לעשות בפועל בנכס; בעניינינו לא ניתן לקבוע סיווג על פי ההיתר בהיעדר אפשרות לעשות שימוש בנכס כחניה, על כן יש לסווגה כ "תעשיה ומלאכה" ורק לצורך פשרה הוסכם לסווגה כדירת מגורים.

...

מנגד טוענת המשיבה כי המערער לא הצביע על חוסר סבירות קיצוני בהחלטת וועדת הערר ועל כן יש לדחות את הערעור.

הנכסים חויבו בארנונה תחת הסווג "בנינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר". החלטתה של ועדת הערר עסקה בשני נושאים: הראשון, טענת המערערת כי חלק משטח הנכסים (קומה 6 וחלק מקומה 5) זכאים לפטור על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] בגין היותם נכסים שאינם ראויים לשימוש; השני, השאלה מהו השמוש הזול ביותר לפיו יש לסווג את כל שטחי הנכסים הריקים המוחזקים על ידי המערערת בבניין, למעט שטח מצומצם העומד בפני עצמו בקומת הגלריה של קומת הקרקע במבנה (ח-ן 10952913).

לצד קביעתו ישירה וספציפית זו, ניתן לאתר בפסק הדין בעיניין אפריקה ישראל קביעה נוספת, רוחבית יותר – השפעתם של דיני התיכנון והבניה על סיווג נכס ריק לצורכי ארנונה.

...

המשיב מפנה בהקשר זה גם לפסק הדין בענין וינברג, שם נפסק: "למעלה מן הצורך, ומבלי לקבוע מסמרות, אעיר כי אני סבורה שגישתה של המבקשת באשר לאופן יישומה של ההלכה לעניין סיווגו של נכס ריק מעוררת קשיים. דומה כי פרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם "שימושים אפשריים על פי דין" מכוונת לשימושים כלליים (כגון "תעשייה", "תעסוקה" או "מגורים") ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן השימוש בפועל.

סיכומו של דבר, השימוש בנכסים לצרכי בית תוכנה הוא שימוש אפשרי, שאיננו סותר את השימוש המותר לפי היתר הבניה של הבניין בו מצויים הנכסים.

לפיכך, מכל הטעמים שפורטו לעיל, הערעור מתקבל.

כל עוד לא עשה כן, והסתפק בהודעה על העברת החזקה ביחידות המושכרות, יהיה בעל הנכס החייב בארנונה עבור השטחים המשותפים (השוו לפסק דיני בעמ"נ 42505-01-16 ארזים טק (ד.י.א.א) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית עכו (30/08/2016); עמ"נ 17709-04-16 טירת הכרמל טריידינג בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית טירת הכרמל 26/07/2019)).

זאת ועוד, המערערת טענה שוב ושוב כי חלק מהמבנים הרוסים ואינה שמישים ועל כן אין לחייבה בארנונה בגין החזקתה בהם.

בהתאם להלכות האמורות נכס ריק יסווג על פי ייעודו התיכנוני ואין להיתחשב בשימוש חורג ושונה מהייעוד.

במצב זה, כאשר השמוש האחרון היה שימוש לתעשייה ומלאכה, ובהעדר ראייה כי שימוש זה היה מנוגד לדין, יש לקבל את טענת המערערת ולהורות כי השטחים הריקים יסווגו לפי הסווג הזול ביותר, שהוא כאמור, הסווג לתעשייה ולמלאכה ולא הסווג של "נכס אחר". שטחי הבור המערערת טוענת כי יש לפטור את שטחי הבור מחיוב שכן לא נעשה בהם כל שימוש.

...

טענה זו דינה להידחות.

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור עד כה, אני דוחה את הערעור, למעט לעניין סיווג השטחים הריקים כמפורט בפסקה 49 לעיל.

בנק יהב לעובדי המדינה בע"מ (להלן – הבנק) מערער על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית חיפה (להלן – ועדת הערר) מיום 10.10.19, אשר דחתה עמדתו בערר שהגיש בעיניין חיובו בארנונה בגין קומת המרתף בבנק, המשמשת כמקלט.

ראו גם עמ"נ (מנהליים חי') 26486-11-14 בנק הפועלים בע"מ נ' מנהל הארנונה עריית טירת כרמל (9.2.2015) (להלן – עניין בנק הפועלים), בפיסקה 5.4(ב): "המקרים שנדונו בפסקי הדין לעיל, עסקו בנכסים שהיו ריקים לחלוטין, שלא נעשה בכל הנכס כל שימוש. הפסיקה הנ"ל איננה מתייחסת לחלק מהנכס שהוא ריק. במקרה שבפני מדובר על נכס שנעשה בו שימוש, ולטענת המערער, בקומה ב' שהיתה חלק בלתי נפרד מהנכס כולו, לא נעשה שימוש . הממצאים העובדתיים כי לא ניתן לבצע הפרדה בין החלקים השונים של הנכס לא נסתרו. נוכח העידר יכולת הפיקוח של העיריה אם במקרה כזה נעשה שימוש כלשהוא, אם לאו, הסרבול שכרוך בכך, אין מקום לתפישתי לסווג את קומה ב' או את מהלך המדריגות אליה בסווג שונה. יש משקל ניכר לטענה שלא ניתן לפקח אם נעשה שימוש אם לאו, כל עוד שתי הקומות מהוות מכלול אחד." וראו גם ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עריית פתח-תקוה, מו(4) 778, בפיסקה 9 (1992); עמ"נ (מינהלי תל אביב-יפו) 246/04 מנהל הארנונה-מועצה מקומית כפר שמריהו נ' חב' סקסון בע"מ, בעמוד 5 (20.9.2005).

מאחר שהמקלט הוא טפל לסניף הבנק הרי שיש לסווגו על פי הסווג של השטח העקרי, קרי כ"בנק" [עניין בנק הפועלים, בפיסקה 5.3(ג); ע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עריית חיפה, בפיסקה 15 (20.9.2006)].

...

המקלט מיועד לשימוש מסוים של עובדי הבנק ולקוחותיו בעיתות חירום – ואף אם השימוש מיועד למצבים וזמנים מיוחדים וייעודיים – אין בכך כדי להוביל למסקנה כי מדובר בחלק של הנכס שאינו בשימוש.

מקובלת עליי עמדת המשיב לפיה הגדרות אלו נועדו לתת הקלה בחיוב הארנונה, בהתאם לקומות הבניין או חלקיו, אך אין מדובר בפיצול הנכס לשני נכסים נפרדים – כפי שמבקש הבנק לפרש זאת.

לפיכך, הערעור נדחה על כל חלקיו.

בבית המשפט העליון בר"ם 7894/21 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: נצב"א אחזקות 1995 בע"מ נ ג ד המשיב: מנהל הארנונה בעריית טירת הכרמל בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 20.10.2021 בעמ"ן 55491-01-19 שניתן על-ידי סגן הנשיא ר' סוקול בשם המבקשת: עו"ד ארז גבע, עו"ד חגי בורשטיין ][]החלטה

ההליך דנן נסב כאמור על הקף החיוב בארנונה בין השנים 2015-2011 ומקורו בהשגות רבות שהגישה המבקשת בעיניין זה. המבקשת טענה, בין היתר, כי הוטלו עליה חיובים בגין שטחים שלא הוחזקו על ידה, וכי היא זכאית לפטור מארנונה בגין נכסים שאינם ראויים לשימוש.

באשר לסיווג של שטחי מבנים שנהרסו, בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המבקשת לפיה יש לסווג את השטחים הריקים כ"תעשייה ומלאכה", הסווג שהחיוב בגינו הוא הנמוך ביותר, ולא כ"נכס אחר".

...

לא שוכנעתי כי המקרה דנן בא בגדרי אמת המידה האמורה.

על כן אני דוחה את הבקשה בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, החלה בהליך דנן מכוח תקנה 34 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000.

סוף דבר: הבקשה נדחית.