ערעור על סיווג מושכר כבית עסק לצורך חוק הגנת הדייר

ערעור על פסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בנצרת ביום 6.6.2023 בת"א 22238-12-19 כב' השופטת עינב גולומב ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בנצרת (כב' השופטת מיכל ברלינר לוי) מיום 6.6.23, בו נדחתה תביעת פינוי שהגישו המערערים.

עוד קבע בימ"ש קמא, כי מיתקיים התנאי בסעיף 27(2) סיפא לחוק בדבר היות העסק דרוש לקיומו של המשיב, וזאת על יסוד האמור בתצהירי המשיבים כי הנכד מפעיל את העסק לצורך קיומו ופרנסתו ופרנסת האב, ודברים שאמר המשיב בחקירתו.

דיון והכרעה בטרם אדרש למחלוקת בין הצדדים, אביא להלן את הוראות הדין הרלוואנטיות לענייננו, הן הוראות 23, 26 ו- 27 לחוק הגנת הדייר, שזו לשונן: "23.(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

מבחינת הסווג הפנימי בקטגוריה זו, ענייננו במי שזיקתו לדייר המקורי היא במעגל הרחוק יותר מתוך אלה המוכרים בחוק, קרי – מי שהוא בגדר יורש עפ"י דין של הדייר המקורי (נכד).

ראו לעניין זה האמור בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרישמי (פורסם במאגרים) (2009)): "גם התנאי של היות העסק 'דרוש לקיומם' של היורשים (סעיף 27(2)) לא הוכחה עובדתית, כפי שציין בית המשפט קמא; ברי, כי מעבר לתצהיר, לשם שיכנוע ברצינות הטענה, היה מקום להצגה מפורטת של מצבן הכלכלי של המערערות, וכזו לא נעשתה" (ההדגשה הוספה) ובאותו הקשר ראו אף ע"א (מחוזי תל-אביב – יפו) 1394-05-11 חנה רוזן נ' יעקב מונטקיו ז"ל ואח' (18.1.12): "נטל השיכנוע כי המושכר "דרוש לקיומו" מוטל על כתפי של המשיב.

סיכומם של דברים; הכרה במשיב כדייר מוגן מותנית בקיום תנאי החריג הקבוע בסעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר, ובכלל זאת כי העסק במושכר "דרוש לקיומו". נטל ההוכחה בהקשר זה מוטל על המשיב.

...

בנימוקיו שם הפנה בימ"ש קמא לסעיפים בתצהירי הנתבעים בהם נאמר כי העברת העסק מהאב לנכד נעשתה על מנת שיפרנס את משפחתו ואת הסב וכי העסק משמש אותם לקיומם, וכן לאמירתו של המשיב בעדותו כי "אנחנו חיים אני אמא שלי ואבא ואשתי ו 3 ילדים ואוכלים מהעסק הזה שאתה אומר עליו". סבורני כי מסקנה זו יש קושי לקבל, בהיעדר תשתית ראייתית נדרשת ומספקת לביסוסה.

בנסיבות אלה, המסקנה היא כי למעט אמירות כוללניות מצד המשיב ואביו בעדויותיהם ביחס לנקודה שבמחלוקת, לא הובאו ראיות של ממש להוכחת הטענה.

המסקנה היא כי לא הוכח כי המושכר נשוא דיוננו, המשמש בגדר מחסן, דרוש לקיומו של המשיב, וכי בשל כך יש להכיר בו כדייר מוגן "בגלגול שלישי" בנכס זה. אשר לטענות המשיב לסעד מן הצדק, הרי שנוכח המסקנה כי אין מדובר בדייר מוגן לפי החוק, אין מקום לדון בעניין זה. הערעור מתקבל אפוא, ומתקבלת תביעת הפינוי.

האם הנתבע הוא דייר מוגן חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), קובע בסעיף ההגדרות שבו מיהו "בעל בית" ומיהו "דייר", כדלקמן:   "'בעל בית' – מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;

  יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, ""רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271 (2012) לפיהם:   "ראשית, לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על הווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להיתנער מן ההבטחה או להיתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן".   נסיבות מיוחדות שיצרו ציפיות שהצדיקו מניעת ביטול רישיון תוארו בהרחבה בע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184 (1992) וביניהן, הכוונה בעת מתן הרישיון להענקת הזכות לצמיתות; ההשקעה בהקף גדול בקרקע, בהסתמך על מתן הרישיון לצמיתות; ומשך הזמן הארוך בו התגורר המערער בנכס.

סעיף 194 לחוק התיכנון והבניה קובע: "בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פירסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר." על אף שנימצא לי כי הנתבע החזיק במקרקעין במועד פירסום הודעת ההפקעה, הרי שהוא לא הוכיח כי עשה כן מכוח זכות שבדין או זכות שביושר; על מנת שתתגבש זכות לפצוי מכוח זכות שביושר, נדרשים מאפיינים מובהקים החסרים בעניינינו ואשר מצביעים על זכות להשלמת הקניין, כאשר מדובר בעיסקה "כימעט מושלמת" של העברת קניין, בה חסר אלמנט ההעברה.

...

מנגד, הנתבע טוען כי אין הוא בבחינת פולש במקרקעין, אלא שהוא בעל זכויות מוגנות שנרכשו מעמידר, ועל כן כי יש לדחות את התביעה.

תוצאת האמור אני קובעת כי הנתבע איננו מחזיק ברישיון בלתי הדיר בנכס.

לא כל שכן, כאשר בענייננו לא הוגשה תביעה שכנגד ואף לא הוגשה חוות דעת שמאית ממנה ניתן יהיה ללמוד על אודות שווי המקרקעין והנכס , או על היקף ההשקעות שנעשו בו. אני קובעת אם כן כי אין להתנות את פינוי הנתבע בפיצוי כלשהו, במסגרת הדיון שבפניי.

אני דוחה אפוא טענה זו. סוף דבר אין לנתבע זכויות של דייר מוגן במקרקעי ובכלל כך בנכס.

ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה, פתח תקוה, מיום 29/12/20, אשר דחתה עררים שהגישה המערערת על חיוביה בארנונה בגין נכס ברח' אלוף דוד מרכוס 4 בפתח תקוה, לשנים 2019 ו-2020.

אין מחלוקת לגבי העובדה שהחדרים המושכרים שבנכס משמשים ללינה, אף אם לתקופה של למעלה מחודש, והשוכרים אולי מרגישים שהם בחדר "כמו בבית". לפיכך, הועדה סבורה שמן הדין לסווג את נכס העוררת כ"מלון" או כ"מלונית", כפי שעשה המשיב".

כפי שנאמר בענין מלון ארזים ירושלים (שם, בעמ' 3) (והדברים מקובלים עלי לחלוטין): "בית מלון נועד, על פי רוב, לנופש, ואילו הנכס שלפנינו משמש כפיתרון מגורים. בית מלון אכן משמש לעיתים לשימושים נוספים ולצורכי לינה אירעיים, כגון לינה לאנשי עסקים ולעוברי אורח לתקופה קצרת מועד. אולם, מדובר בלינה ארעית, ולא בפיתרון מגורים .... המתגורר במלון הוא בגדר אורח. אורח איננו דייר שחותם על הסכם שכירות". האמור מביאני לאחד המאפיינים העקריים כאן, המבדילים בין דירת מגורים לבין מלון, והוא – קיומו של חוזה שכירות בין המערערת לבין כל דייר ודייר, דבר שלחלוטין אינו מקובל ולמיטב ידיעתי אינו קיים בבתי מלון.

הכותרת היא "הסכם לשכירות דירת חדר מספר __". המערערת היא "המשכיר", והדייר הוא "השוכר". מופיע הסעיף הסטנדרטי בדבר אי תחולת חוקי הגנת הדייר.

...

תאריך זה אני קובע לאור התמונות שהוצגו, אישור המהנדס, והעובדה שחוזה השכירות הראשון תחילתו ביום 1/7/19 (ראה עמ' 152 בתיק מוצגי המערערת.

אני סבור כי לא ניתן לומר שהמקום משמש כיום כמחסן.

א. לסיכום כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור, ומבטל את החלטת ועדת הערר מיום 29/12/20.

ערעור על פסק דינו של בית-משפט השלום ברמלה (כב' השופט הבכיר ז' ימיני) מיום 16.4.15 (ת"א 2913/06), שבו קיבל בית-המשפט את תביעת המשיבה, והורה על פינוי המערערים מן המקרקעין הידועים כגוש 5103 חלקה 39 שבקרית עיקרון ("המקרקעין").

לטענתה, זכויות השכירות המוגנת שהיו למנוח בדירות שבמקרקעין לא הועברו כדין למערערים, הפלישה שפלשו המערערים למקרקעין, חריגות הבניה הניכרות שניבנו והפעלת עסק מסחרי ללא היתר, מחייבים את פינוים של המערערים וחיובם בדמי שימוש ראויים.

בנסיבות אלו, נוכח הקף ההפרות שאינן שנויות במחלוקת, ומשנקבע בחוזים במפורש כי הפרת התנאים מעניקה למשיבה את הזכות לתבוע פינוי, מקובלת עלינו מסקנת בית-משפט קמא כי מתקיימת עילת הפינוי שבסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ("חוק הגנת הדייר"), הקובעת: " על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: ... (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" (דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך ראשון 48 (מהדורה שניה, 2018)); ע"א (מחוזי ת"א) 2686/03 אלחמיד נ' רשות הפיתוח (1.11.2006)).

דיירות מוגנת היא "זכות או טובת הנאה בקרקע" כאמור בהגדרת המונח "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1985, ובהתאם לסעיף 5(2) לחוק זה תביעה בעיניינה מתיישנת לאחר 25 שנים במקרקעין שהוסדרו (ע"א (מחוזי ת"א) 1613/97 בנימין נ' מינהל מקרקעי ישראל (8.7.1999); ע"א (מחוזי חיפה) 33813-11-19 גרשוני נ' פנונו (6.4.2020); ולעניין סיווג הזכות ופירושו של סעיף 5(2) ראו גם ע"א 3260/11 ברכה נ' אפריקה ישראל (6.1.2015).

סעד מן הצדק: סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת". המערערים סבורים כי בעיניינם יש מקום להפעלת הסעיף, אך בית-המשפט השלום דחה טענה זו. טענות המערערים בסוגיה זו נבחנו על ידנו מחדש (דה נובו), בהתאם לסמכות שהוקנתה לערכאת העירעור בסעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר.

...

נזכיר כי בית-המשפט מצא כי השטח שבידי המערערים פולש לחלקות נוספות ומונע שיווקן, וכך פוגע פגיעה נוספת באינטרס הציבור.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל לא מצאנו מקום להתערב בפסק דינו של בית-משפט השלום והערעור נדחה.

המערערים ישלמו את דמי השימוש הראויים שפסק בית-משפט השלום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית תוך 30 ימים מהיום.

תוספת בנייה מהוה טובת הנאה בקרקע ומכאן שהבנייה שמבצע דייר בנגוד לחוזה השכירות מסווגת כפעולה במקרקעין.

בפסיקה נקבעו תנאים להפעלת הסמכות המנויה בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר ואלו הם: (1) היקפה של ההפרה וטיבה; (2) השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק; (3) שיטתיות בבצוע הפרות; (4) יסוד נפשי של זדון או חוסר תום־לב בבצוע ההפרה; (5) האם ההפרה תוקנה; (6) הרקע ההסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות; (7) סכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים); (8) בחינת ההיתנהגות לאחר הגשת התביעות ולאחר פסקי־הדין שניתנו.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של המנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בעירעור.

...

ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור.

התביעה מתקבלת.