ערעור על חיוב במס שבח בגין מכירת נחלה במושב

בגין ההמלצה הוציא המשיב לעוררת שומת מס שבח (להלן: "שומת מס שבח") מהטעם שההמלצה על מישפחת אלפסי לקבלת מיגרש בתכנית ההרחבה לאחר שכבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב, מהוה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק").

לעומת זאת, במקום שלא נקבע מועד לקיום חיוב, חלות הוראות סעיף 41 לחוק החוזים, בהן הסיפא של סעיף זה, לפיה עוד קודם הגיע המועד הסביר לקיום החיוב, על הנושה להודיע לחייב על חובתו לקיים חיובו.

דברים ברוח זו הוסיף כבוד השופט ברק בעיניין צינדורף (שם, פסקה 13): "על פי הנמקה זו, עולה, לטעמי, כי אין בהלכה שנפסקה בפרשת יובל גד כדי לסייע למערער בעמדתו. שכן, הזכות שקבלה יובל גד על פי העסקה הנדונה שם הייתה זכות משפטית בעלת כוח מחייב שעוגנה בחוזה. ואילו כאן, לא קיבלו צינדורף זכות חוזית משפטית בעלת כוח מחייב". יוער, כי אף שבעניין צינדורף לא נדונה השאלה האם זכות ההמלצה שמומשה על ידי היישוב מהוה מכירה לעניין החוק, הוסיף כבוד השופט ברק דברים אלה (שם, פסקה 14): "ההשוואה הנכונה אל פרשת יובל גד הייתה צריכה להתייחס לארוע ההענקה שבין מינהל מקרקעי ישראל ובין הישובים החקלאיים.... במסגרת הענקה זו, קיבלו המושבים/המתיישבים הותיקים את יכולת ההמלצה. ייתכן כי יש מקום לטענה כי קבלה זו מהוה ארוע מס שמצמיח חבות במס רכישה על המקבל, כלומר, על המושב או המתיישב הוותיק". בע"א 702/84 יובל גד בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין (פורסם בתקדין) (להלן: "עניין יובל גד"), דן בית המשפט בשאלה האם היתקשרות של קבלן עם המינהל בהסכם פיתוח לפיו מפנה הקבלן את רוכשי היחידות אל המינהל לצורך היתקשרות בהסכם חכירה, בא בגדר "מכירה" כמשמעותה בחוק, לעניין חיוב במס רכישה.

...

לסיכום נקודה זו, אין בסיס לטענת המערערת שהזכות שהקנה לה החוזה עם המינהל לא היתה "זכות משפטית". .

נוכח כל האמור עד כאן, נראה כי לעוררת לא היה כוח משפטי לחייב את המינהל להקצות מגרשים בתכנית ההרחבה לבני המקום עליהם המליצה, ועל כן, מימוש ההמלצה בידי העוררת ביחס למשפחת אלפסי אינו מהווה "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.

סוף דבר הערר מתקבל כאמור בסעיף 27 לפסק הדין של כבוד השופט מגן אלטוביה.

וועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 ליד בית המשפט המחוזי בנצרת ו"ע 34139-10-16 אגודת ניר יפה - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ - 570014795 נ' מנהל מסוי מקרקעין , נצרת תיק חצוני: לפני וועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין כבוד השופטת עירית הוד – יו"ר הוודעה חבר הועדה: עו"ד אברהם הללי חבר הועדה: עו"ד חיים שטרן העוררת אגודת ניר יפה - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ – 570014795 ע"י ב"כ עו"ד אבישי מלכא המשיבה מדינת ישראל - מנהל מסוי מקרקעין , נצרת ע"י ב"כ פרקליטות מחוז צפון פסק דין

בפסיקה נקבע, כי מעמדו של בר רשות בנחלה כמוהו כחוכר לדורות מבחינת משמעויות החובות וזכויות החלות על נחלה.

העוררת אינה זכאית לזיכוי במס מאחר ומדובר במכירה זכות במקרקעין אשר חבה במס מלא.

מכירה בשל צו של רשות מוסמכת לחלופין טוענת העוררת, כי מדובר במכירה בשל צו של רשות מוסמכת בהתאם לסעיף 65 לחוק ועל כן יש תחולה לסעיף 48ג. בסעיף 65 נקבע, כי "החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שניתן על פי כל דין, שהוראות סעיף 67 אינן חלות לגביה כשלא שולם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף - תהא פטורה ממס; שולם סכום הפרש כאמור - יראו את המוכר לעניין חישוב השבח והמס כמוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין שנתן, שהוא כיחס שבין סכום ההפרש האמור, לבין כל התמורה שקבל בעד הזכות במקרקעין שנתן". בסעיף 48ג נקבע, כי זכוי המס יינתן גם על מכירה לפי סעיף 65 לחוק.

כפי שעולה מן הדברים שנאמרו ונכתבו, העוררת לא טענה בצורה מפורשת שבמקרה הנידון, כי אין לראות בהחזרת החזקה במקרקעין משום עסקה במקרקעין, היא גם לא טוענת שלא שונה יעוד הקרקע שמחזיקה בה בשכירות, וגם לא כפרה בזכות הרשות לבטל את זכות השכירות והחזרת החזקה במקרקעין לרמ''י, היא גם אינם מערערת על סמכות רמ''י לסיים את חוזה השכירות , כפי שנקבע בחוזה השכירות עצמו.

...

עם זאת, מקובלות עליי גם המלצותיה של כב' יו"ר הוועדה המופנות למשיב, בכל הנוגע לניכוי נוסף של הוצאות מסוימות, כמפורט שם. סבורני כי שוגה חבר הוועדה הנכבד, עו"ד א. הללי, באם אכן מחזיק הוא עדיין בעמדתו כי אין לפנינו "עסקה" במקרקעין.

סעיף זה קובע כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן- תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן- תנאי מפסיק)". סבורני כי מאחר ובעת שינוי ייעודם של המקרקעין נשוא החוזה, זכאי היה המחכיר להביא לסיומו של החוזה ולדרוש את השבת מלוא זכויותיו של החוכר במקרקעין, לידי המחכיר, הרי שמדובר כאן בחוזה על תנאי, הכולל תנאי מפסיק.

סופו של דבר, אף אני סבור כי יש לדחות את הערר, וכי על המשיב לקבל על עצמו את המלצותיה של כב' יו"ר הוועדה, כמפורט בפסק דינה.

עניינה של התביעה שבפניי הוא לאכיפת חוזה למכירת נחלה במושב ליבנים.

כן נטען כי העובדה כי הנתבע החליט שלא לכתוב בזכרון הדברים את מחיר הנחלה הכולל נבעה מרצון בלתי חוקי של הנתבע להונות את שילטונות מס שבח .

באשר לתמליל השיחה שהוגש נטען כי ראיות חיצוניות אינן יכולות לרפא את החסר במסמך ( המחיר ותנאי התשלום) המשיבים לא ערערו על פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופט אברהם אברהם ואין הם רשאים בתגובה לבקשה לחילוט עירבון לתקוף את פסק הדין בעירעור ( שקביעותיו משקפות את הדין) בדרך הגשת התמליל הנ"ל. דיון הערובות עליהן הורה כב' הרשם- ערבון? תקנה 364 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי מחייבת קודם למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, הפקדת התחייבות עצמית וערבות:- "...לשם פיצוי בגין כל נזק שייגרם למי שאליו מופנה הצוו כתוצאה ממתן הצוו, אם תיפסק התובענה או אם יפקע הצוו מסיבה אחרת...". כן מסמיכה התקנה הנ"ל בסעיף (ב) את ביהמ"ש, כעניין שבשיקול דעתו :- " לצוות על הפקדת ערבון בנוסף לאמור בתקנת משנה (א), אם שוכנע כי הדבר צודק וראוי בנסיבות העניין;...". התכלית העומדת בבסיס חיוב הפקדת התחייבות וערבות הינה פיצוי בגין הנזקים שייגרמו למי שאליו מופנה הצוו כתוצאה ממתן הצוו .

...

לטענת המשיבים, הבקשה למתן צו מניעה זמני הייתה סבירה ביותר עת הוגשה ועל כן בית המשפט נעתר לה וציווה כי יצא צו מניעה זמני כמבוקש, מה גם שלאחר הגשת הבקשה לביטול צו המניעה הזמני ושמיעת טענות הצדדים לא בוטל הצו.

אני קובע על כן כי בעוד הסך 5000 ₪ נשוא הצו הארעי נועד להבטחת תשלום הוצאות.

נדחית טענת המבקש כי די בהבאת תשתית ראייתית מינימלית לעניין קרות הנזק כדי לחלט את העירבון כולו.

סוף דבר הבקשה לחילוט העירבון בסך 250,000 ₪ נדחית.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 471/03 בפני: כבוד המשנה לנשיא ת' אור כבוד השופט א' מצא כבוד השופט א' א' לוי המערערים: 1. משה אהרוני 2. פנינה אהרוני נ ג ד המשיב: מנהל מס שבח מקרקעין (חדרה) ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, מיום 2.12.2002, בתיק עמ"ש 2096/01, שניתן על ידי כבוד הנשיא (בדימוס) מ' סלוצקי, מר א' ארבל, מר ש' תענך תאריך הישיבה: כ"ב בכסלו תשס"ד (17.12.2003) בשם המערערים: עו"ד גדעון בן ציון בשם המשיב: עו"ד קמיל עטילה ][]פסק-דין

המערערים ביקשו לפטור אותם מתשלום מס-שבח, אולם בקשתם נדחתה הואיל והמשיב מצא כי התמורה ששולמה להם היתה גם עבור "זכויות בניה נוספות". בנימוקי החלטתו הסביר המשיב בהתבססו על סעיף 49ז' לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – "החוק"), כי הפטור לו זכאים המערערים הוא לכפל תיקרת הפטור, ובסך הכול 1,294,000 ₪, בעוד שיתרת סכום התמורה (319,196 ₪) חייבת במס.

על פי תכנית זו ניתן לבנות בשטח הנחלה שתי יחידות דיור בשטח של 250 מ"ר כל-אחת, אולם בפרק העוסק בהוראות בניה בנחלות (ראה עמ' 15 לתכנית) נאמר: "לאיזור זה יש להכין תכנית חלוקה שתאושר על ידי הממונה בטרם שאפשר יהיה לקבל היתרי בנייה". מתצהיר עליו חתם מהנדס המועצה האזורית שומרון עולה, כי בכל המועדים הקובעים לצורך ערעור זה לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה במושב סלעית, מן הטעם הפשוט שעד אז טרם הוכנה תכנית חלוקה כדרישתה של התכנית המפורטת.

...

את השגותיהם כנגד החלטת המשיב שטחו המערערים בפני ועדת הערר לענייני מס-שבח שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, ומשערעורם נדחה הם פנו לערכאתנו.

גם טענה זו אין בידי לקבל, ובראש ובראשונה משום שעל פי עדותה של נטליה אברבוך, אותה לא דחתה הוועדה קמא, תושביו של המושב סלעית היו מעורבים בהכנתה של התכנית המפורטת.

אולם, סבורני כי אין בטענה זו כדי להושיע את המערערים, הואיל ועל פי התכנית המפורטת החלה במקום, זכויות הבנייה הכוללות (500 מ"ר) אף עולות על אלו שבהן יכלו המערערים לזכות אם היתה הקרקע בבעלותו של מינהל מקרקעי ישראל (375 מ"ר).

במצב זה, אין בידנו להושיט סעד למערערים, ועל כן דין ערעורם להדחות.

ביום 25.3.2020 הגיש הנאמן (ביחד עם הנאמן שמונה לנכסי אחד מבניו של המנוח, המצוי בהליך פשיטת רגל) בקשה למימוש הנכס העקרי הכלול בעזבון, משק מס' 26 במושב שדה עוזיה.

יצוין, כי לא הוגש כל ערעור על ההכרעות בתביעות החוב, ועל כן ההכרעות בתביעות החוב הפכו לחלוטות כבר לפני זמן רב. בהחלטה מיום 17.4.2021 עמד בית המשפט על הנתונים הרלבאנטיים להליך.

בכלל זאת כי לפי הערכת השמאי, שווי הנחלה כ- 4.8 מיליון ש"ח ולאחר הסדרת הרשוי ותשלומים למס שבח ולרמ"י, מוערך שווי הנכס בסך של כ - 2.3 מיליון ש"ח. בית המשפט עמד בהחלטה זו על כך שליורשים ניתנה היזדמנות להגיש הצעה לפדיון זכויות בנחלה על מנת למנוע הליכי המימוש, אולם עד כה לא הוצגה כל הצעה לפדיון הזכויות.

שכן, סביר כי בכל מקרה יהיה בהליכי המימוש כדי לכסות את מלוא חובות עזבון החייב המנוח, אולם אם הנחלה תמכר במחיר פחות משוויה המלא (בשל העידר שתוף הפעולה שלהם), היתרה שתיוותר ליורשים תהיה נמוכה יותר.

...

העיכובים החוזרים ונשנים במימוש הזכויות, להם גרמו היורשים, יפגעו בסופו של דבר ביורשים.