ערעור על חוזה מכר מקרקעין בטענת אי-חוקיות

בבית המשפט העליון רע"א 4417/18 לפני: כבוד השופט ע' גרוסקופף המבקשים: 1. דן בבלפור 2. הורמוז בבלפור נ ג ד המשיבים: 1. בנק דיסקונט לישראל בע"מ 2. יורם בנישתי 3. ישראל דהן 4. סולימני בהמן 5. חברת פארק שעשועי מים בע"מ (פורמאלית) בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 9.5.2018 בתנ"ג 6109-02-18 שניתנה על ידי כב' השופט יעקב פרסקי בשם המבקשים: עו"ד נורית פלג בשם המשיב 1: עו"ד יניב אזרן; עו"ד אלון רווח בשם המשיבים 3-2: עו"ד אבנר הקר בשם המשיב 4: עו"ד יהונתן כאהן פסק-דין

תמצית בקשת רשות העירעור המבקשים טוענים כי שגה בית המשפט קמא בהחלטתו ממספר נימוקים: ראשית, נטען כי היה על בית המשפט קמא לידון בראש ובראשונה בטענת אי החוקיות ולהכריע בה. לטענתם, המחאת איגרת החוב והנקיטה בהליכי המימוש מנוגדים לסעיף 45 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2003), התשס"ג-2002 (להלן: "חוק ההסדרים"), האוסר, לשיטתם, על מימוש בטוחה שהועברה, אלא באמצעות תאגיד בנקאי, וכן אוסר על המחאה לאנשים פרטיים.

בהקשר זה מציינים המבקשים כי השבת מניות החברה בעקבות ביטול הסכם המכר תביא לשינוי משמעותי במבנה האחזקות בחברה, ועל כן יש בו כדי לשנות את היתנהלות החברה בעיניין זה, ואף לייתר את הצורך בהגשת תביעה נגזרת בכלל; לבסוף, בכל הנוגע למאזן הנוחות, טוענים המבקשים כי המאזן נוטה לטובתם, הואיל ומדובר בנכס העקרי של החברה, כאשר ממושו בהליכי הוצאה לפועל יגרום לחברה ולמבקשים נזק חמור ובלתי הפיך.

בנוסף, נטען כי בצדק נקבע שמאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים 3-1, בשים לב לכך שנכס המקרקעין הוא נכס מסחרי גרידא, וכי המבקשים לא הצליחו להראות כי הנזק שעשוי להגרם כתוצאה מאי מתן הסעד הזמני אינו ניתן לפצוי כספי; כי בצדק נקבע שהבקשה למתן צו מניעה זמני לוקה בשיהוי; וכי הבקשה למתן סעד זמני הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, בין היתר בשל העלמת פרטים ומסמכים ובשל הצגת הדין והפסיקה בצורה מגמתית ושגויה.

...

משזו המסקנה אליה הגעתי באשר לסיכויי התביעה, לא ראיתי מקום להידרש לטענת השיהוי שהועלתה נגד המבקשים.

סוף דבר מכל הטעמים המפורטים לעיל, עולה כי המבקשים לא הצליחו להראות כי הם עומדים בתנאים למתן סעד זמני במסגרת הבקשה לאישור תביעה נגזרת.

אשר על כן, הבקשה נדחית וצו המניעה הארעי שניתן בהחלטתי מיום 5.6.2018 – מבוטל.

לטענת המערער הוא מנהל מוסך פחחות רכב במקצועו, ולא ידע על הסכם הפשרה בין החברה והמנוח בולוס מצד אחד, לבין מנהל מקרקעי ישראל מצד שני, בגדריו הוקצתה לחברה אופציה לחכירתם של 13 מגרשים מרשות מקרקעי ישראל בגוש 16531 ובגוש 16533 שבנצרת, וכן הוסכם, שהמנוח בולוס ינהל את המגעים למכירת הזכויות במגרשים מול קונים פוטנציאליים בלווי המפרק, והכספים שיתקבלו ממכירת המגרשים יופקדו, לאחר אישור ההסכמים על ידי בית המשפט, בקופת הפרוק.

כמו כן תמימי דעים אנו עם קביעתו של בית משפט קמא (פסקה 41 של פסק הדין) כי "ניסוח הסכם בעסקת מקרקעין, עבור צד בהסכם ... מהוה מתן שירות משפטי...", וזאת גם בהיעדרו של ייפוי כח חתום על ידי המערער, ומה גם, כפי שהעיר בית משפט קמא, שהמשיב לא טען שהוא הציג ייפוי כח בפני המערער ושהמערער סרב לחתום עליו, ואף לא נשללת האפשרות שמא המשיב עצמו כלל לא דרש לקבל את חתימת המערער על ייפוי הכוח.

כב' השופט י' עמית מציין, בין יתר הדברים, שיש להבחין בין מעשה אסור העומד בליבת ההיתקשרות ומהוה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה (כגון, למשל, חוזה לבצוע שוד, או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות) לבין אי-חוקיות משנית או אגבית לחוזה, כגון, חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מן הסכום האמִתי.

...

יחד עם זאת, איננו סבורים שעל המשיבים לשאת במלוא הנזק שנגרם למערער הואיל, והוא נושא בתרומת רשלנות, כטענת המשיבים, וכפי שאף ציין בית משפט קמא בפסקה 60 של פסק הדין: "... סבורני כי אכן התנהלות התובע, היא אחד מהגורמים שהובילו לאי-אישור עסקת המכר". עוד ביום 26.1.09 (משמע, כשנה לאחר ביצוע תשלום הסך של 110,000 דולר לבולוס) אישר בית המשפט של פירוק (פש"ר 947/05), מפי כב' השופט ג' גינת, את מכירת המגרש למערער בתמורה לסך של 159,000 דולר והורה, שהתמורה תופקד בידיו הנאמנות של עו"ד שי טויסטר.

בנסיבות אלה סבורים אנו, שיש להטיל על המערער תרומת רשלנות בשיעור של 50%, כך שכל צד (המערער מחד גיסא, והמשיב מאידך גיסא) יישא במחצית הנזק, דהיינו: מחצית מן הסכום של 110,000 דולר ארה"ב. עיינו לעניין זה, בין היתר, גם ב-ע"א 391/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מ"ז(4) 65, בעמ' 79 מול האותיות ד'-ה', ובעמ' 90 מול האות ה').

התוצאה מכל האמור לעיל היא, שאנו מקבלים את הערעור חלקית בלבד, מבטלים את פסק-דינו של בית משפט קמא, ומחייבים את שני המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם למערער את הסכום בשקלים השווה בערכו ל-55,000 דולר ארה"ב, לפי השער היציג של הדולר ארה"ב לעומת השקל ביום 25.2.08.

אי החוקיות הנטענת אינה אינהרנטית להסכם ( כגון- חוזה לממכר סמים אסורים), ומדובר בטענה של העדר דיווח על ההסכם (זכרון דברים מיום 04/01/2006) לרשויות מסוי מקרקעין ובהתנהלות שהיא למראית עין.

המערערים מנועים ומושתקים, מסיבות שונות, להעלות כעת טענת אי חוקיות, וקיימות הודאות בעל דין מצדם, אודות תוקפו ותקינותו של ההסכם.

...

הבורר גורן אזכר את טענות המערערים (המבקשים כיום): קביעת הבורר קמא, על כי ההתנהלות סביב הזכ"ד (לרבות- שמירתו, לאורך זמן, כ"חוזה מגירה" אצל עוה"ד), נועדה להימנע ממיסוי, וכי הצדדים פעלו להגיע בעתיד לשווי עסקה נמוך משסוכם- מחייבת מסקנה שהזכ"ד בטל, גם מפאת אי חוקיות.

הפשרה עם רשויות המס, בהקשר ההסכם- זכ"ד, שעוגנה כפס"ד מוסכם, בהליך שהתנהל בביהמ"ש, מחזקת המסקנה שאין לקבוע שמדובר בהסכם לא חוקי.

קביעת הליבה המסכמת של הבורר, בהקשר הנדון (שבאה לאחר דיון וניתוח מפורטים, שאיני רואה מקום להביאם במלואם), הייתה (פסקה 32) כי: "... נחה דעתי כי הבורר נתן דעתו לאפשרויות השונות ולטענות המערערים, ובין היתר לכך שמדובר באחים אשר פעלו בשיתוף פעולה עסקי שנים רבות... ומתוך אינטרס משותף להתקדם בעסקה ולהפחית את נטל המס, וכי קביעתו שזכרון הדברים מהווה הסכם תקף ומחייב והצדדים פעלו בהתאם לרוחו ולכוונת הצדדים היא קביעה מבוססת היטב על הראיות שהוצגו בפניו" (ההדגשה במקור).

הקביעה היא עובדתית במהותה, משום, שעוסקת בעובדות ובנסיבות הפרטניות, שהביאו למסקנה שמדובר בהליך של תכנון מס לגיטימי.

העירעור המערערים לא השלימו עם פסק דינה של המפקחת והגישו את העירעור המונח לפנינו, במסגרתו הרחיקו נדוד וטענו כי הסכם 2012 כלל אינו הסכם שתוף; כי עסקינן "ב"הסכם מכר" שלא הוצג ו/או היה ידוע למערערים עת שרכשו את דירתם שהוסתר מכבוד המפקחת ושלא דווח לרשויות המס"; כי מדובר בעסקת מקרקעין שלא דווחה ושמכך הנה "חסרת כל תוקף...כלא הייתה", וכי המשיבים נהגו כלפיהם ב"חוסר תום לב משווע" עת העלימו מהם מסמכים לרבות תשלומי איזון בין הבעלים.

טענת אי החוקיות שבפי המערערים לא פסחה גם על הסכם 2016, לגביו נטען כי דינו להתבטל ולעבור מהעולם משנחתם רק ע"י 80% מהבעלים, עת קלעי לא חתם עליו.

...

גם דינה של טענה זו להידחות.

גרשון גונטובניק, שופט התוצאה הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

החברה הנה איגוד מקרקעין והתובע לא דווח על הסכם המכר למיסוי מקרקעין.

הנתבעים 1 – 3 טוענים כי המניות שייכות לעזבון שלמה לוי המנוח אך לא הראו ולא טענו כי מאז מותו פנו ליורשי המנוח וניסו לשתפם בעינייני החברה וברווחי החברה או ביררו את עניין זכויותיהם במניות לאחר שנודע להם על הסכם המכר.

הנתבעים לא נקטו כל צעד ו/או פעולה כדי לתקוף או לערער על נכונות המירשם, או חוקיות הפעולה שבבסיס הרישום אצל רשם החברות.

...

לנוכח כל האמור, לא מצאתי להיעתר לסעד הראשון והמקדמי אותו ביקש התובע בכתב התביעה המתוקן, התביעה לסעד הצהרתי לפיו התובע הינו בעלים של 122,000 מניות של החברה וזכאי להירשם ככזה במרשם בעלי המניות דינה להידחות, הן מהטעם כי הסכם המכר הוא הסכם למראית עין, והן מן הטעם כי לא שוכנעתי כי המנהלים מסרבים לרשום את המניות על שמו במרשם בעלי המניות מטעמים שאינם מוצדקים, כאשר די היה בכל אחד מטעמים אלו כדי להביא לתוצאה האמורה.

לנוכח כל האמור, אין מקום להמשיך בבירור התביעה, כאשר שאר הסעדים אשר נותרו לבירור בשלב הבא עניינם קיפוח המיעוט, אשר מעצם טבעם היה מקום לדון בהם רק אם הסעד הראשון והמקדמי היה ניתן לתובע.

לפיכך, התביעה נדחית.