ערעור על החלטת שמאי מכריע בעניין היטל השבחה במקרקעין באשדוד

בפני בקשת רשות לערער על החלטתה של כבוד הרשמת תמי לוי יטח מיום 25/8/12 בתיק הוצאה לפועל 02-20620-07-1 בה קבעה הרשמת הנכבדה כי תשלום היטל ההשבחה לא יחול על קופת הכנוס.

לחלופין, טענו המשיבים ובשים לב לכך כי הכונס לא היה צד להתדיינויות אשר נוהלו אל מול השמאי המכריע בעיניין גובה היטל ההשבחה, כי הם שומרים על זכותו של כונס הנכסים לטעון כנגד גובה סכום ההיטל הנידרש בידי הוועדה.

לא יכולה להיות מחלוקת על קביעת פסק הדין ששני הצדדים צטטו מתוכו כהלכה המחייבת בעיניין קהילת ציון אמריקאית נ. יו"ר הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה קרית אתא (ראה בג"צ 199/88 פ"ד מג' (1) עמ' 89), שם נקבע מפורשות כי המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית היא שחובת תשלום היטל ההשבחה נוצרת ביום שנעשה המעשה אשר השביח את המקרקעין והעלה את שוים ובעניין שם, כמו גם בעניינינו אנו, יום אישור התכנית.

המבקשת הפניתה לפסקי הדין השונים אשר ניתנו בידי כבוד השופטת אלשיך בעיניין כונסי הנכסים נ. עיט ציוד צבאי (ראה פש"ר 384/93) ומאידך הפנו המשיבים לפסקי הדין בעיניין מטרי נ. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה (פש"ר 2172/03) ולאמור בע"א 6189/04 עריית אשדוד ואח' נ. דר' שלמה נס ואח'.

...

לא יכולה להיות מחלוקת על קביעת פסק הדין ששני הצדדים ציטטו מתוכו כהלכה המחייבת בעניין קהילת ציון אמריקאית נ. יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא (ראה בג"צ 199/88 פ"ד מג' (1) עמ' 89), שם נקבע מפורשות כי המסקנה המתבקשת מהוראות התוספת השלישית היא שחובת תשלום היטל ההשבחה נוצרת ביום שנעשה המעשה אשר השביח את המקרקעין והעלה את שווים ובעניין שם, כמו גם בענייננו אנו, יום אישור התכנית.

נוכח מכלול הדברים האמורים אני קובעת כי בעניין שבפני, המועד לחיוב בגין היטל ההשבחה נוצר חמש שנים בטרם מונה כונס הנכסים, אין המדובר בחוב בדין קדימה הגובר על זכותו של הנושה המובטח ולפיכך אין מקום להורות על תשלומו מתוך קופת הכינוס ואף אין מקום להתנות את מתן אישור העירייה להעברת הזכויות בנכסים נשוא הכינוס בתשלום חוב היטל ההשבחה.

משכך, בדין ניתנה החלטה רשמת ההוצאה לפועל מיום 25/8/12 ואין מקום להתערב בקביעותיה ולפיכך נדחית בקשת רשות הערעור.

לפניי ערעור של הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רמת השרון (להלן: הועדה המקומית), על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) מיום 6.11.2016 (ערר 85010/15), וכן החלטה משלימה מיום 21.12.2016 לפיה ועדת ערר דחתה את טענות הועדה המקומית קבעה כי קביעותיה של השמאית המכריעה בעיניין היטל השבחה הנן מנומקות וסבירות.

עניין ההבחנה בין שני סוגי ההחלטות וההתערבות בהן נדונו בעע"מ 241/12 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז דרום ואח' נ' פז בית הזיקוק אשדוד בע"מ, פס' 12 (פורסם בנבו, 2012):"לעניין אמת המידה לבקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התיכנון, יש להבחין בין שני סוגי החלטות: בעוד שעל החלטות בעניינים תיכנוניים-מקצועיים המסורים לשיקול דעתן של רשויות התיכנון תחול ביקורת שיפוטית התחומה לעילות ההתערבות במעשה המנהלי". במקרה שלפניי ועדת הערר לא מצאה עילה להתערבות בשומת השמאית המכריעה.

ועדת הערר קיבלה עמדה זו וקבעה "אין חולק בפנינו כי השמאית המכריעה נהגה כדין עת היתעלמה מהבניה הבלתי חוקית בנכס במסגרת הערכת שוויו במצב קודם... אכן במסגרת בחינת ההשבחה שנובעת מתכונית, אין מקום להביא בחשבון בניה בלתי חוקית שנעשתה במקרקעין... על עיקרון זה, כאמור, אין חולק בפנינו, אלא שהמחלוקת היא על יישומו של העיקרון. איננו שותפים לאבחנה שמבקשת הוועדה המקומית לערוך בהקשר זה בין המצב הקודם לבין המצב החדש." (עמ' 10-11 להחלטה, צורף כנספח 1 לערעור).

...

לאחר קבלת התייחסותה של שמאית המכריעה, ביום 21.12.16 ניתנה החלטה משלימה של וועדת ערר במסגרתה הערר נדחה על כל טענותיו לאור העובדה כי לא נפל פגם בשומה המכרעת.

כפועל יוצא מטבעה והרכבה של הועדת הערר וסמכויותיה, ניתן להסיק כי "המטרה כי לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מתחייבת המסקנה כי יש לפרש בהרחבה את סמכויותיו של גוף זה" (ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, גופים מעין-שיפוטיים: שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, התשע"ו-2016, עמ' 379-380).

סוף דבר הערעור נדחה.

בבית המשפט העליון רע"א 642/06 בפני: כבוד השופטת ע' ארבל המבקש: ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתיכנון ובניה אשדוד בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 18.12.05 בע"א 1212/04 שניתן על ידי כבוד סגן הנשיא י' טמור והשופטים נ' הנדל וש' דברת בשם המבקש: עו"ד ש' גיטלמן ][]החלטה

עם זאת, במקרה שלפנינו המחלוקת בין הצדדים בנוגע להיטל ההשבחה הועברה להכרעת שמאי מוסכם שקבע כי יש לראות במקבץ הדיור "עסק" ובשל כך קבע כי הפטור אינו חל. כבר נפסק בעבר כי עילות ההתערבות בחוות דעתו של שמאי מוסכם מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במירמה, תחת השפעה לא הוגנת או שחוות דעתו הושגה באמצעים לא כשרים (ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391), ואולם אין בידי המבקשת טענות מעין אלה.

אשר לטענות המבקשת לגופו של עניין, שתי ערכאות קבעו כי בדעת המבקשת לעשות שימוש מסחרי במקבץ הדיור, והמבקשת למעשה לא משיגה על כך. נימוקי בית המשפט המחוזי שפורטו לעיל, לפיהם על המבקשת לשאת בתשלום היטל ההשבחה לאור פרשנות החוק, הבקשה לשינוי ייעוד הקרקע, תוכן ההסכמים שנחתמו וההטבות שניתנו למבקשת על פי החוק לעידוד השקעות הון, מקובלים עלי ולא מצאתי בטענות המבקשת עילה למתן רשות לערער, לאור נסיבות העניין.

...

לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

לפיכך, הבקשה נדחית.

המדובר בערעור על החלטת השמאי המכריע, מר דורון חבקין, בעניין היטל השבחה במקרקעין הידועים כגוש 2019 חלקה 32 מגרשים מס' 21 ו-22 על פי תב"ע מס' 70/101/02/3 באזור המרינה באשדוד,(להלן:"המקרקעין").

...

בשולי הדברים יובהר, כי גם אם היה מקבל בית משפט את הטענה כי המחלוקת העומדת לפתחו, הינה סביב סוגיה העוסקת בשאלת "סמכותו של שמאי מכריע לפסוק בשאלות הנוגעות למשא ומתן בין צדדים", וכי זוהי שאלה משפטית, עדיין היה מגיע בית המשפט למסקנה, כפי שפורט לעיל, כי בענייננו, היה זה בסמכות השמאי לפסוק הכרעתו בענין המו"מ בין הצדדים, על בסיס העובדות, בין היתר, גם בשל כך, שלא נטען בפניו אחרת ומשהגיע בית המשפט למסקנה זו, הגיע גם למסקנה העוקבת לה, אשר על פיה, כפי שפורט לעיל, בנסיבות הענין, לא ניתן יהיה להתערב בהחלטות השמאי המכריע.

סוף דבר: אני דוחה את ערעור המערערת.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך 4,000 ₪.

בית המשפט המחוזי ב באר שבע עתמ 340/03 אוניל בניה בע"מ עיריית אשדוד פסק דין

העובדות העותרת הינה בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 2451 חלקה, מגרש 19 ששטחם כ-54,978 מ"ר, עליהם קיים מבנה מזה שנים רבות, ששטחו כ-12,700 מ"ר ששימש בעבר כמחסני ערובה.

השמאי המכריע היה מוסמך לדון בטענה של קזוז סכומי האגרות מהיטל ההשבחה, ואם השמאי המכריע קבע בטעות כי אינו מוסמך לידון בטענה זו, הדרך היחידה לידון בכך, היתה בדרך של הגשת ערעור היטל השבחה לבית משפט השלום במועדים הקבועים בחוק, ואין מקום לידון בכך בעתירה מנהלית הנוגעת לסבירות התקנות הקובעות את האגרות.

מכל מקום, נושא זה היה נתון לערעור על החלטת השמאי הכריע, ואין מקום להזקק לכך בדיון זה. ניכוי אגרת המרה מהיטל ההשבחה 10.

...

הוא הדין ביחס לטענה בדבר העדר סבירות של התקנה, נראה לי כי אין לקבל את הטענה.

כמו כן, נראה לי שאין יסוד לטענת העותרת כי אגרת ההמרה חלה רק על שימוש חורג מהיתר בניה ואינה חלה על היתר לשימוש חורג מתכנית.

לאור האמור, אני דוחה את העתירה ואני מחייב את העותרת לשלם למשיבה 2 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪, בתוספת מע"מ, ולמשיבה 3 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪.