ערעור על החלטת ממונה מרשם מקרקעין ירושלים לתיקון צו רישום בית משותף

בפניי ערעור על החלטת הממונה על מירשם המקרקעין בירושלים.

המערער הגיש בקשה למפקח על רישום המקרקעין, לתיקון צו רישום הבית המשותף, וזאת לאחר שביצע עבודות נרחבות ומדירה הרשומה בנסח הרישום בשטח של 36 מ"ר, הורחבה הדירה פעמיים, והיא כיום בשטח של 212.80 מ"ר. ביום 7.6.15, ניתנה החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, ובמסגרתה נקבע, כי לשם קליטת הבקשה לדיון, חלה חובה על המערער לצרף את בעלי הדירות הנוספות כמבקשים נוספים.

כפי שקבעה הממונה: "אכן עסקינן בהליך מינהלי של תיקון צו רישום בית משותף, וככל שטרם הוכרע מצב הזכויות הקנייני הנמצא בבסיסו – לא ניתן לקדמו, על פי הבקשה במתכונתה כפי שהוגשה". בסעיף 7 לעיקרי הטיעון שהוגשו על ידי המשיב 1 צוין, כי בתת חלקה 4 (היא דירתו של המערער), נרשמה ביום 20.1.13 הערה על צו הריסה שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים בת"פ 12956/10.

...

סוף דבר, הערעור נדחה.

ערעור על החלטת הממונה על המירשם, באגף רשום והסדר מקרקעין, עו"ד עליזה קן, בתיק 36- 2014 ARR, מיום י"ט סיון תשע"ד, 17.06.2014, אשר דחתה ערעור שהוגש על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה, עו"ד אסתי שחל (להלן: "המפקחת").

המערערים סבורים כי יש להחיל בעניינינו את תקנה 53 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969 (להלן: "תקנה 53") טרם התיקון, אשר הייתה בתוקף עד 31.12.2011, לפיה בעל דירה או בעל זכות בדירה המבקש תיקון צו רישום נידרש לצרף לבקשתו בין היתר, תשריט הבית, מאושר ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, תמונה נאמנה של הבית המשותף.

עוד קבעה הממונה בהחלטתה, בהתאם לעת"מ 549/02 רחל שוורץ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים (פורסם בנבו 08.12.02), כי "ביטול חלקי של קירות הדירה כפי שהם מסומנים בהיתר הבנייה הוא בהכרח שינוי שאיננו פנימי אלא חצוני לדירה" ועל כן, חייבים העותרים בהיתר חדש.

...

אני דוחה את טענת המערערים באשר ל"נזקים האדירים" הנגרמים להם לטענתם כתוצאה מהעיכוב בתיקון צו הבית המשותף, והחזקתם כלשונם: "כבני ערובה למעשיה ולמחדליה של הועדה המקומית". המערערים אינם זכאים להיבנות ממצב לו הם עצמם אחראים, בכך שבמשך שנים לא דאגו, או הזניחו את הטיפול בקידום הרישום.

תמימת דעים אני עם דברי הממונה: "כי יצירה ברישום של יחידה קניינית, אשר לימים יתברר שבנייתה לא אושרה מבחינת דיני התכנון והבניה, על כל הכרוך בכך מבחינת הצעדים העלולים להינקט בגין כך על ידי רשויות התכנון והבניה (כגון הוצאת צווי הריסה), או הטעיית המעיין בפנקס הבתים המשותפים (צד ג' שירכוש למשל, אחת מהיחידות הללו) – אף היא עלולה להסב נזקים, גדולים לא פחות". אינני רואה אפוא מקום להתערב במסקנה זו. הגם שבד"כ ראוי שרישום הבית המשותף ישקף את מצבו הנוכחי של הבית, קיימים שיקולים נכבדים נוספים ואינטרסים ציבוריים שעל בית המשפט לשקול על מנת להביא לאיזון הראוי בתחום כה רגיש כמו רישום זכויות קנייניות במקרקעין.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל במצטבר, אני דוחה את הערעור.

בית המשפט המחוזי בירושלים ת"א 8657-01-18 עוזרי נ' לישכת רישום מקרקעין - ירושלים מספר בקשה:1 20.3.2018 לפני כבוד הרשמת, השופטת תמר בר-אשר התובע / המשיב אופיר עוזרי, עו"ד הנתבעת / המבקשת מדינת ישראל - לישכת רישום מקרקעין, ירושלים התובע – בעצמו בא-כוח הנתבעת: עו"ד מג'ד בוטרוס (פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)) החלטה

התובע הוסיף, כי הגם שברור כי מדובר בטעות סופר וחרף ניסיונותיו הרבים לשכנע את עובדי לישכת רישום מקרקעין בירושלים כי מדובר בטעות סופר הטעונה תיקון, הדבר לא עלה בידיו.

כן הטעימה, כי בהליך הנידון מעמדו של רשם המקרקעין הוא מעמד של "נאמן בית המשפט" (officer of the court), אשר אינו נוקט עמדה לגופה של המחלוקת, אלא ממלא את תפקידו לדאוג ולוודא כי מירשם המקרקעין ישקף נאמנה, כלפי כולי עלמא, את הזכויות הרשומות בו. לרשם המקרקעין אין כל עניין בקרקע ואף אינו בעל העדפה כי גורם זה או אחר יהיה מי שיירשם כבעל הזכויות במקרקעין.

עוד טען התובע, כי אין מקום לצרוף יורשי הקבלן מכיוון שרישום הקבלן כבעל הזכויות נובע מכך שבעת רכישת המקרקעין, הבניין טרם נרשם כבית משותף.

מבוקש איפוא, צו אשר יורה לנתבעת, לישכת רישום המקרקעין, לשנות את הרישום של הזכויות בדירה, כך שבמקום הקבלן המנוח, הרשום כבעל הזכויות בה, תרשם גרציה כבעלת הזכויות בה. לרשות התובע עומדות איפוא, שתי אפשרויות של הליכים כדי לעתור במסגרתם לסעד הנתבע.

על-פי הוראת סעיף 122, על החלטת הממונה ניתן להגיש ערעור אל בית המשפט המחוזי (ראו עוד בעיניין ה"פ (ירושלים) 6008/07 ג'אנח נ' רשם המקרקעין (10.9.2007), כבוד השופט צ' זילברטל, פסקה 7 (להלן – עניין ג'אנח).

...

התובע הוסיף כי על בית המשפט להיעתר לבקשתו ועל הנתבעת לתקן את הרישום, כפי שהצהירה שתעשה אם יינתן פסק-דין שכך יורה לה. לבסוף חזר התובע וטען, כי ברור שמדובר בטעות סופר אשר יש להביא לתיקונה וכי בכל מקרה, סילוק תביעה על הסף היא בגדר צעד חריג אשר יינקט רק במקרים חריגים שהמקרה הנדון, כך לטענתו, אינו מצדיק זאת.

בהחלטה זו דחתה הממונה ערר על המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין במחוז ת"א, עו"ד מירה אריאלי (להלן: "המפקחת"), אשר קבעה כי כדי לתקן את צו רישום הבית המשותף שבו רכש המערער דירה, עליו לפעול לתיקון הצוו לפי ההנחיות שבתקנות 58-59 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב – 2011 (להלן: "תקנות המקרקעין" או "התקנות").

בהחלטתה מיום 19.9.2012 (נספח 5 לערעור) דחתה המפקחת את בקשתו, וקבעה כי על המערער לפעול לתיקון התשריט והרישום השגוי לפי ההוראות הקבועות בתקנות 58-59 לתקנות המקרקעין.

סמכויות דיוניות אלו המוקנות לממונה ולמפקחת אינן קובעות שיש לרשויות המירשם סמכות לתקן מיוזמתן צו רישום בית משותף ותשריט שגוי שצורף לו. אם תוגש בקשה לתיקון הצוו, ויוגשו התנגדויות לתיקון, והמפקח יראה לנכון מטעמים מיוחדים לקיים לפניו דיון בהתנגדויות, אזי לפי תקנה 59 לתקנות יוכל המפקח להשתמש בסמכויות הנ"ל של כפיית עדים וכו'.

פסה"ד היחיד שהביא המערער כאסמכתא לעמדתו, הוא פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי בת"א ב– ע"א (ת"א) 1729/06 עו"ד אובניק טניה נ' בנק ירושלים בע"מ (לא פורסם), מיום 22.12.2008.

...

אין בכך בהכרח להוביל למסקנה כי בדיעבד, אם המפקח כבר עשה טעות ולא ווידא שהתשריט משקף את המציאות, יהיה זה מתפקידו להכין תשריט חדש ולתקן את הצו בעצמו.

גם נסיבות אלו מחזקות את המסקנה כי רשויות המרשם נהגו בצורה סבירה, וכי דרישתם כי המערער או בעלי הזכויות האחרים יפעלו לתיקון התשריט והצו בהתאם לדין, אינה חורגת ממתחם הסבירות.

מאחר שממילא ראיתי לדחות את הערעור מהסיבה העקרונית שהמפקחת והממונה נעדרי סמכות לבצע את התיקון בעצמם, מתייתר הצורך להכריע בטענות נוספות, דוגמת התיישנות, שיהוי, העדר יריבות ואי צירוף כל בעלי הזכויות בבניין להליך זה. סיכום לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

ראו, רע"א 5069/13 ‏ אילן זלינגר נ' הממונה על המירשם, וכן דברי המפקח על רישום המקרקעין בעיניין (ת"א) 244/12 נציגות הבית ברחוב טירת צבי 8 תל אביב נ' אורנה סדן, כדלקמן: סמכות המפקח לתקן צו רישום בפנקס הבתים המשותפים קבועה בסעיף 145 לחוק.

כך למשל, בע"א571/71 שושנה יכין נגד הממונה על המירשם, ירושלים, השאלה שעמדה להכרעה שם הייתה כיצד ניתן להעביר מקום חנייה המוצמד לדירה אחת כך שיהיה מוצמד לדירה אחרת, בנסיבות בהן נוצרה טעות בעת רישום הבית המשותף.

סמכויותיו של המפקח הזהות לסמכויותיו של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית וכן העובדה שערעור על החלטותיו של המפקח מוגש לבית המשפט המחוזי "מצביעות על האופי השפוטי של התפקיד אותו ממלא המפקח בדונו בסכסוך בין בעלי דירות" וכן ראו, פסק דין שניתן על ידי בית משפט המחוזי בחיפה ב- עש"א (חי') 30349-12-16‏ ‏איתמר אשכולות נ' אירינה מינצר, בו נפסק כי למפקח יש סמכות להכריע, הן בסכסוכים שעניינם הסגת גבול (ולצורך כך על המפקח להכריע איזה שטח במדויק שייך לכל אחת משתי הדירות, איזה שטח הוא שטח משותף, והאם בוצעה הסגת גבול מאחת הדירות לדירה השניה או לרכוש המשותף), והן בסכסוכים שהנם פועל יוצא מזכויות או חובות לפי התקנון.

נוסף לאמור לעיל, דהיינו, בנוסף להוראות התקנון המצוי, הסכימו הצדדים בעניינינו כי הסכם השתוף יחייבם הן עד למועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והן לאחר מכן, בעת שייכלל בתקנון הבית המשותף ויהווה חלק ממנו, כך שהוראות הסכם השתוף תגברנה על כל הוראה אחרת ואכן, בסופו של יום החליט בית המשפט המחוזי להחזיר את הדיון למפקחת, זאת על מנת שתיבחן, בין היתר, האם המשיבים הוכיחו כי השינויים והבנייה שביצעו המערערים בשטח שבבעלותם גרמו לפגיעה או לסיכון דירת המשיבים, בהיתחשב בלשון סעיף 2 לתקנון המצוי, וכן תיבחן את המצב לאור לשון הסכם השתוף שבין הצדדים, אשר הצדדים קבעו כי יגבר על התקנון המצוי, ככל שתהא סתירה בין השניים.

...